Jeśli już jesteśmy właścicielem mieszkania, sytuacja będzie z pewnością kosztowała nas sporo nerwów i raczej nie da się jej załatwić od razu. Z reguły takie sprawy się ciągną – nawet latami. Dlatego należy zachować szczególną ostrożność już na etapie kupna mieszkania. Oprócz przyjrzenia się jego stanowi prawnemu i technicznemu warto zasięgnąć języka na temat sąsiadów.

Sprawa jest oczywiście kłopotliwa. Czasem trzeba zagadnąć nieznajomych ludzi, nie zawsze jest to mile widziane, jednak warto spróbować, by później nie musieć boleśnie przekonywać się o złej decyzji zakupowej. Zdarza się, że właściciel nieruchomości ma w lokalu najemców – wtedy sytuacja jest prostsza. Ci nie powinni kryć wiadomości o sąsiadach przed potencjalnym nabywcą mieszkania.

Niestety w sytuacji, gdy już kupimy mieszkanie z uciążliwymi sąsiadami, nie będziemy mieli prawa dochodzenia roszczeń na drodze rękojmi. Uciążliwe sąsiedztwo nie jest ani wadą fizyczną lokalu (bowiem mieści się poza lokalem), ani jego wadą prawną. Jesteśmy więc skazani wyłącznie na dobrą wolę i uczciwość sprzedającego, licząc na to, że nie zatai takiego faktu przed nami.



Co, gdy wpadliśmy już w uciążliwe sąsiedztwo? Z pewnością trzeba działać. Wbrew pozorom nie jesteśmy bez argumentów, ale wojna z kłopotliwym, czy agresywnym sąsiadem będzie wymagać od nas poświęcenia czasu i energii. Ponadto nie do każdego przypadku da się zastosować ten sam model postępowania. Inaczej trzeba będzie działać w przypadku np. alkoholika, który urządza głośne, nocne libacje, a inaczej w sprawie piekarni po sąsiedzku, która dymi na wszystkie posesje dookoła.

Najczęstszym przypadkiem uciążliwości są hałasy. Nie każdy wie, że nie wolno hałasować nie tylko w nocy – od 22 do 6 rano. Również w dzień, jeśli hałasy dobiegają z czyjegoś mieszkania lub posesji i mają charakter długotrwały i uciążliwy, mogą być podstawą do interwencji policji czy straży miejskiej. Zgodnie z art. 51 kodeksu wykroczeń - kto hałasem zakłóca spokój, dopuszcza się wykroczenia – a za to może grozić mu grzywna a nawet areszt.

Jeśli policyjne interwencje nie przynoszą skutku i sąsiad nadal hałasuje, wszczyna burdy, czy np. organizuje głośne imprezy – możemy podjąć bardziej zdecydowane działania. W skrajnych przypadkach możemy nawet złożyć pozew do sądu, z żądaniem sprzedaży w drodze licytacji takiego lokalu. Nie zrobimy tego sami. Pozew może złożyć wspólnota, po wcześniejszej uchwale, dlatego warto pozyskać stronników i na pewno nie ukrywać swoich problemów z sąsiadem.
Żądanie sprzedaży mieszkania umożliwia art. 16 ustawy o własności lokali. Wspólnoty korzystają z tego przepisu najczęściej w sytuacji, gdy któryś z mieszkańców zalega z opłatami, ale umożliwia on również podjęcie działań na wypadek uciążliwego sąsiedztwa. Punkt drugi owego przepisu mówi, że można żądać sprzedaży mieszkania „jeżeli właściciel lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym”.
Oczywiście podjęcie tak drastycznych kroków musi być adekwatne do sytuacji – tzn. sąsiad musi naprawdę w sposób rażący zakłócać spokój innych. W takiej warto dysponować jakimiś dowodami – np. nagranymi hałasami. Jeśli osobnik jest lokatorem mieszkania komunalnego, możemy zwrócić się do gminy z żądaniem eksmisji.

Czasem problemem są np. zwierzęta. Zdarza się, że ktoś jest do tego stopnia zakochany w czworonogach, że trzyma ich zbyt wiele na swoich niewielu metrach kwadratowych, albo też nie potrafi o swoje zwierzęta zadbać. Co w takiej sytuacji? Pamiętajmy, że w myśl prawa organizacja hodowli w mieszkaniu jest nielegalna. Sprawę możemy zgłosić na policję, do Towarzystwa Opieki nad Zwierzętami, czy też np. do schroniska. Niewłaściwe warunki przetrzymywania zwierząt – np. za mała powierzchnia, brud itp. mogą być podstawą do ich odebrania i ukarania sąsiada. Podstawą jest również np. brak zezwolenia na przetrzymywanie psa rasy agresywnej. Każdy właściciel takiego zwierzęcia musi mieć odpowiednie zezwolenie z gminy.

Niestety często prawdziwą gehennę przeżywają ludzie, którzy po sąsiedzku mają lokatora chorego psychicznie. Sprawy tego typu są niestety skomplikowane. Najczęściej uciążliwa choroba psychiczna, która daje się we znaki sąsiadom, to schizofrenia. Człowiek nią ogarnięty może być zagrożeniem dla otoczenia i samego siebie, jednak po atakach może sprawiać wrażenie zupełnie zdrowego. Stąd interwencje policji często są bezskuteczne – kończą się pouczeniem. Chorego nie można skierować na leczenie bez jego zgody. Czasem oczywiście są sytuacje ewidentne, gdy pogotowie jest wzywane podczas ataku – wtedy nawet mimo braku zgody może zatrzymać chorego na oddziale. O trwałą, przymusową hospitalizację muszą jednak wystąpić do sądu odpowiednie podmioty: albo rodzina, albo opieka społeczna, albo prokurator. Nie mogą tego zrobić sąsiedzi, choć mogą wnioskować w tej sprawie. Często jednak sytuacje nie są na tyle jednoznaczne, by wszczynać drogę sądową. Nawet jeśli się uda, trwa to latami, wraz z gehenną mieszkańców.
Bywa, że uciążliwy sąsiad, to człowiek, który na swojej posesji prowadzi działalność gospodarczą, a jej skutki niestety odczuwamy u siebie – np. podrzuca nam odpady, albo hałas z warsztatu samochodowego czy stolarskiego jest nie do zniesienia, czarny dym z piekarni po sąsiedzku utrudnia możliwość normalnej egzystencji.

Co robić z takim sąsiadem? Możemy sprawdzić w gminie, czy ma odpowiednie zezwolenia do prowadzenia działalności oraz przejrzeć zapisy planu miejscowego. Jeśli żądania zaprzestania, bądź naprawienia szkód, nie przyniosą skutku, pozostanie nam droga sądowa i powództwo cywilne.


Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN