Taka perspektywa to nieodległa przyszłość - co prawda formalnie do zakończenia MDM zostało jeszcze dwa i pół roku, ale w rzeczywistości nastąpi to znacznie szybciej, ze względu na szybkość wykorzystywania dopłat. Już w marcu skończyła się pula na ten rok, a prawdopodobnie latem wstrzymane zostanie przyjmowanie wniosków na rok przyszły. Z kolei w przyszłym roku najprawdopodobniej scenariusz szybko się powtórzy, bowiem klienci będą chcieli jeszcze „załapać się” na pieniądze. To natomiast oznacza, że i w 2018 roku – ostatnim funkcjonowania programu – środków szybko nie będzie.

Tymczasem znaczenie programu dopłat dla całości rynku mieszkaniowego wyraźnie wzrosło. Stało się to szczególnie od jesieni ubiegłego roku, gdy do dopłat MDM dopuszczono również rynek wtórny. Przełożyło się to na wykładniczy wzrost liczby składanych wniosków o dopłaty.

Wg Amron – Sarfin w ciągu dwóch lat funkcjonowania, do końca 2015 roku banki zawarły 41 256 umów kredytowych w MDM, o łącznej wartości ponad 7,448 mld zł. Kredyty te stanowiły 11,61 proc. liczby i 9,78 proc. wartości wszystkich nowych umów kredytowych podpisanych w latach 2014 – 2015. Jednak w IV kwartale 2015 roku już 26,65% procent wszystkich przyznanych kredytów stanowiły właśnie te z państwową dopłatą, a pod względem wartości było to 20,03 proc. I kw. 2016 r. przyniósł kolejny wzrost. Banki podpisały ponad 13 tys. nowych umów w MDM. Ich całkowita liczba wyniosła 55 tys. Tym samym zwiększyła się aż o 34 proc., a chodzi tylko o jeden kwartał. Świetny wynik MDM na początku tego roku to w dużej mierze efekt obaw, że pieniędzy z puli na 2016 wkrótce zabraknie. Tak zresztą rzeczywiście się stało.

Jak więc widzimy, znaczenie i udział MDM w popycie na mieszkania rośnie, a nie maleje, co jest zresztą zupełnie zrozumiałe, biorąc pod uwagę fakt, że klienci próbują dopłatami minimalizować negatywne skutki rosnącego wkładu własnego kredytów hipotecznych.

W tym kontekście tym bardziej zasadne staje się pytanie – co dalej po MDM? Rząd programu po 2018 roku nie przedłuży, natomiast nowa – zaproponowana przez program Mieszkanie Plus – forma wsparcia będzie miała zupełnie inne zasady. Rządzący stawiają na tanie budownictwo na wynajem oraz oszczędzanie na wkład własny kredytów w systemie kas oszczędnościowo – kredytowych.

Wszystko to jednak oznacza, że dopłat do kredytów nie będzie, tymczasem już od przyszłego roku minimalny wkład własny wyniesie 20 proc. , co przy przeciętnych cenach w Warszawie na poziomie 7 tys. zł/ mkw. będzie oznaczało konieczność wyłożenia z własnej kieszeni 70 tys. zł, by myśleć o kupnie na kredyt 50 mkw.
W perspektywie kilku lat należy też się liczyć ze zmianą trendu w zakresie stóp procentowych i serią ich podwyżek, co przełoży się na wzrost oprocentowania kredytów.



Wszystko to może wydatnie uderzyć w popyt na mieszkania, tym samym w perspektywie kilku lat całkiem realny jest spadek cen. Może stać się to zwłaszcza tam, gdzie obecnie duży odsetek mieszkań jest sprzedawany z państwową dopłatą, a więc w miastach o wysokich limitach MDM w stosunku do lokalnych średnich cenowych.
Program przekłada się dosyć wyraźnie na ofertę mieszkaniową i ceny na lokalnych rynkach. Widać to najbardziej tam, gdzie limity od początku były wysokie w stosunku do przeciętnych cen. Tak jest w Łodzi i w Poznaniu. W pierwszym z tych miast, wg Amron – Sarfin, aż 75 proc. wszystkich transakcji z rynku pierwotnego i aż 81 z wtórnego, zrealizowanych w I kw. 2016 spełniało wymogi MDM. W Poznaniu odsetek ten wynosi odpowiednio 67 i 35 proc.
W miastach, gdzie limity w stosunku do średnich są wysokie, tam ogólny poziom cen rośnie. W Łodzi czy Poznaniu bez problemu można kupić mieszkania mieszczące się w limicie cenowym MDM, położone w bardzo dobrych, centralnych lokalizacjach.

Przykładowo: obecne limity MDM dla Łodzi na rynku wtórnym wynoszą 3400 zł za metr kwadratowy. W WGN w tej cenie ofertowej można bez problemu znaleźć mieszkania w centrum, na Śródmieściu. Podobnie ma się sprawa z Poznaniem, gdzie stawki za mieszkania używane w MDM mogą wynosić maksymalnie 4700 zł. Podany limit pozwala z sukcesem szukać nieruchomości z dopłatą państwa nawet w lokalizacjach bliskich centrum.

 

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN