Pozytywny wpływ remontu budynku na wartość mieszkania najbardziej widać na przykładzie starych, przedwojennych kamienic. Są to nieruchomości często wyróżniające się piękną architekturą i bardzo dobrą lokalizacją, ale też niestety często bardzo złym stanem technicznym.

Obecnie co prawda wiele w tej kwestii się zmienia. Potencjał kamienic dostrzegają inwestorzy komercyjni. Obiekty tego typu przechodzą gruntowne modernizacje i są adaptowane np. na mieszkania o podwyższonym standardzie czy też butikowe biurowce. Wyremontowane kamienice automatycznie zyskują na prestiżu.

Skalę różnic cenowych mieszkań w odnowionych budynkach i tych, gdzie remont nie został przeprowadzony najlepiej oddają przykłady z Wrocławia, miasta o największej liczbie kamienic w Polsce. Z danych analityków WGN wynika, że przeciętna cena mieszkania w kamienicy na Śródmieściu – sąsiadującym ze Starym Miastem – wynosi obecnie około 4700 zł/ mkw. Jednak jeśli nieruchomość wyróżnia się odnowioną elewacją i była remontowana, cena może wzrosnąć nawet do ponad 6000 zł czyli o ponad 30 proc. Jeśli kamienica jest położona w obrębie ścisłego centrum, ceny lokali w niej mogą przekroczyć nawet 10 tys. zł/ mkw. Z kolei mieszkania w kamienicach zrujnowanych, które wymagają kompleksowych napraw, s

ą zdecydowanie tańsze. Ceny takich nieruchomość mogą spaść nawet do poziomu poniżej 4000 zł za metr.

Różnice cen mieszkań, w zależności od stanu budynku, dotyczą też mieszkań w wielkiej płycie, choć w tym przypadku nie są tak duże. Wyremontowany blok może zwiększyć wartość mieszkania o około 5 proc., jednak pozytywna różnica jest taka, że tego typu nieruchomości częściej znajdują klientów i są szybciej sprzedawalne.

Każdy, kto przymierza się do kupna mieszkania, powinien jak najbardziej szczegółowo zapoznać się ze stanem technicznym budynku oraz terminami i zakresem przeprowadzonych remontów i planami remontowymi. Jest to trzecia z najistotniejszych kwestii, po stanie samego mieszkania i lokalizacji.

Wiedza o remontach pozwoli nam określić nie tylko rzeczywisty stan budynku, ale także koszty, które będziemy ponosić. Budynek, który przeszedł gruntowny remont, będzie po prostu tańszy w utrzymaniu. Mieszkaniec odczuje to poprzez niższe nakłady na fundusz remontowy, ale też termoizolacja budynku pozwala oszczędzić na kosztach ciepła. Oczywiście ważna jest też funkcjonalność, jakość wykończenia i estetyka części wspólnych, jednak potencjalny nabywca powinien w pierwszym rzędzie skupić się na „twardym” stanie technicznym.

W przypadku starych kamienic w miastach do najdroższych prac należą remont dachu oraz fundamentów/ izolacja przeciwwilgotna. Oczywiście w grę wchodzą też remonty elewacji takie jak: ocieplenie, tynkowanie, malowanie, należy również sprawdzić kiedy były wymieniane piony kanalizacyjne oraz czy konieczny jest remont stropów. Istotne kwestie to też stan balkonów, stolarki drzwiowej, ogrodzenia, ewentualnie windy.

W blokach z wielkiej płyty najczęstsze remonty dotyczą dachu, wymiany pionów kanalizacyjnych oraz termomodernizacja, i poprawa funkcjonalności oraz estetyki klatek schodowych.

Zapoznanie się z historią remontową budynku oraz planami w tym zakresie, da nam również wiedzę na temat sposobu funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowej bądź wspólnoty. Jeśli nieruchomość jest w fatalnym stanie, remonty nie były przeprowadzane latami, a wspólnota mieszkaniowa się do tego nie garnie, może to oznaczać, że sąsiedzi nie są ludźmi wystarczająco zamożnymi, by pokryć koszty z tym związane, albo nie zależy im na stanie budynku, a tym samym wartości własnych mieszkań. Jeśli występuje któraś z tych przyczyn lub obie na raz, jest bardzo prawdopodobne, że i w przyszłości nie uda się przeprowadzić żadnego remontu. Właściciel, który będzie chciał go zrobić, pozostanie osamotniony.

Z drugiej strony niepożądanym scenariuszem może być też sytuacja, w której wspólnota remontuje budynek „na okrągło”, co chwila dopatrując się konieczności przeprowadzenia kolejnych prac. Jeśli tak jest, prawdopodobnie masz do czynienia z ludźmi nadwrażliwymi w tej kwestii, może zbyt zamożnymi w stosunku do twoich możliwości, którzy są gotowi wykładać pieniądze na prace z twojego punktu widzenia niekonieczne albo w ogóle niepotrzebne. Jeśli wspólnota ma duże plany inwestycyjne, musisz liczyć się z tym, że wysokość funduszu remontowego w krótkim czasie pójdzie do góry i przez lata nie spadnie. Wspólnota będzie zaciągać kolejne kredyty na przeprowadzenie nowych remontów, a ty zapłacisz w funduszu proporcjonalnie do twojego udziału w powierzchni budynku.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN