Dlaczego? Istnieje możliwość, że skutkiem nowego programu, będzie ogólny spadek cen mieszkań i czynszów najmu. A to może oznaczać problemy finansowe dla ludzi, którzy poprzez wynajem regulują spłaty kredytów hipotecznych. Chodzi zwłaszcza o osoby, które zadłużały się na górce cenowej 10 lat temu. Niejednokrotnie (nie tylko w przypadku kredytów frankowych) ludzie ci ciągle mają więcej do spłaty, niż obecnie (po przecenie, która średnio wynosiła około 30 proc.) są warte ich mieszkania.

Dla nich tanie państwowe czynszówki mogą być silną konkurencją, zwłaszcza gdy stopy procentowe NBP pójdą znów do góry, a wraz z nimi raty kredytów. Wpływ na rynek najmu może być zresztą niejednym efektem nowego programu. Przy dużej skali programu całkiem realna jest presja na spadek cen mieszkań, zwłaszcza, że do końca zbliża się program Mieszkanie dla Młodych, który w dużej mierze „nakręcał” obecny popyt. W takiej sytuacji problem będą miały kolejne tysiące właścicieli nieruchomości kupionych na kredyt. Ich mieszkania okażą się niezbywalne bez realizacji straty.

Przypomnijmy, że rząd chce wybudować tanie mieszkania z opcją dojścia do własności po 30 latach wynajmowania. Czynsze mają być znacznie niższe od rynkowych i wynosić 10 – 20 zł/ mkw. miesięcznie. Jeśli uda się zrealizować te plany, stawki będą naprawdę bardzo konkurencyjne. Przyjmując, że chodzi o górną granicę, a więc 20 zł/ mkw./ mies., z danych WGN wynika, że będzie to i tak o 55 proc. niżej, niż wynoszą obecnie średnie stawki w Warszawie (45 zł) i o 42 proc. w porównaniu do aktualnych cen z Krakowa i Wrocławia (35 zł).

Wpływ na rynek najmu i szerzej – rynek mieszkaniowy – może być znaczny, jednak tylko pod warunkiem, że istotna będzie skala programu, a o tej na razie nic nie wiemy. Rząd nie chce deklarować żadnej konkretnej liczby oddanych mieszkań. Ich liczba będzie zależeć od finansowania, a to ma nie obciążać budżetu. Państwo będzie w tym celu komercjalizować część gruntów w swoim zasobie.

Przyjmując jednak, że chodzi o liczbę rzeczywiście istotnie ograniczającą deficyt mieszkaniowy (szacowany obecnie na około 2 mln), a więc przynajmniej kilkaset tysięcy tanich czynszówek, wpływ na rynek najmu i szerzej – na rynek mieszkaniowy w ogóle - może być już odczuwalny.

Koszty budowy tanich mieszkań na wynajem od państwa mają nie przekroczyć 3000 zł za metr kwadratowy. Kluczem ma być tu fakt, że państwo będzie budować czynszówki na gruntach skarbu państwa. Wbrew wypowiedziom niektórych przedstawicieli sektora deweloperskiego takie budowanie jest realne, o czym świadczą ceny mieszkań z rynku pierwotnego w mniejszych ośrodkach. Z danych WGN wynika, że często nie przekraczają one 3 tys. zł za metr.

W założeniu nowy program ma wypełnić deficyt mieszkaniowy i zbudować w Polsce rynek najmu instytucjonalnego z prawdziwego zdarzenia. Tani wynajem mógłby dla wielu wchodzących na rynek pracy lub gorzej uposażonych zastąpić własność, a dojście do niej – wedle rządowych zapowiedzi – i tak ma być możliwe po 30 latach wynajmu. W Polsce w mieszkaniach wynajmowanych żyje tylko kilka procent obywateli, jedną z przyczyn, oprócz generalnej niechęci do wynajmowania, są zbyt wysokie czynsze i to właśnie ma zmienić program rządowy. Próby budowy podobnego systemu zostały podjęte już wcześniej. Funkcjonuje Fundusz Mieszkań na Wynajem, jednak czynsz tych lokali wcale nie są konkurencyjne wobec oferty prywatnej.

Teraz ma być inaczej. Przydział państwowej czynszówki ma być uzależniony od punktacji, a w niej będą brane pod uwagę takie kwestie jak wielkość rodziny czy wysokość dochodów. Rząd chce wybudować tanie mieszkania, ale nie dla wszystkich. Zostanie określony minimalna granica dochodów, które najemca będzie musiał uzyskiwać, by być w stanie się utrzymać i opłacić mieszkanie. Na razie są to podstawowe informacje, które wiadomo o nowym programie. Wedle strony rządowej pierwsze pilotażowe budynki miałyby powstać w 2018 roku, a program systemowo ma ruszyć w roku 2019.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN