Bardzo smutne wnioski na temat sytuacji mieszkaniowej Polaków płyną z Diagnozy Społecznej z listopada 2015. Z badań tych wynika, że 17,4 proc. mieszkań w naszym kraju nie posiada ciepłej bieżącej wody, 5,2 proc. nie jest wyposażone w łazienkę z wanną lub prysznicem, a 4 proc. ustępu spłukiwanego bieżącą wodą. Gospodarstwa domowe nieposiadające w mieszkaniach ciepłej wody zamieszkiwały przede wszystkim województwo warmińsko –mazurskie i lubuskie (odpowiedni prawie 32 i prawie 26 proc. mieszkań w tych województwach nie posiadało ciepłej bieżącej wody). 

Problem ten dotyczy głównie gospodarstw domowych na wsiach. Co ciekawe jednak – choć we wszystkich klasach miejscowości zamieszkania zaszła poprawa w wyposażeniu lokali w analizowane instalacje, to nie dotyczy to miast  o liczbie mieszkańców 200 -500  tys. w przypadku braku ustępu spłukiwanego bieżącą wodą oraz łazienki z wanną lub prysznicem. 

Całościową sumę mieszkań w Polsce szacuje się na niecałe 14 mln. Jeśli przyjąć dane statystyczne z Diagnozy Społecznej oznaczałoby to, że ponad 560 tysięcy to nieruchomości pozbawione toalet, zaś blisko 2,5 mln nie ma ciepłej, bieżącej wody!
Jeszcze bardziej drastyczne wnioski płyną z raportu fundacji Habitat for Humanity. Wynika z niego, że około 5,5 mln obywateli mieszka w tzw. warunkach substandardowych, czyli takich, które nie mają dostępu do podstawowych instalacji, są przeludnione bądź znajdują się w złym stanie technicznym. Jeden z głównych problemów to przeludnienie. Na 1000 mieszkańców przypada 360 lokali, średnia europejska jest o 100 mieszkań wyższa. W Niemczech porcja ta wynosi 500 mieszkań na 1000 obywateli. Z kolei wg Eurostatu średnio 17% obywateli Unii Europejskiej mieszka w przeludnionych mieszkaniach. W Polsce odsetek ten jest niemal 3 razy wyższy (46,3%).
Problem braku podstawowych instalacji, oprócz gospodarstw wiejskich dotyczy zazwyczaj starego budownictwa miejskiego – często komunalnego, , które w naszych warunkach ciągle jest niedokapitalizowane. Gmin nie stać zarówno na odpowiednio dużą liczbę takich lokali oraz zapewnienie w nich przyzwoitych warunków.

Z inwestycyjnego punktu widzenia lokale tego typu to nieruchomości do kapitalnego remontu, a więc wymagające dużych nakładów finansowych. Wbrew pozorom jednak, inwestorzy często szukają ofert wśród nieruchomości o bardzo złym stanie technicznym. Te bowiem zazwyczaj są bardzo mocno przecenione. 



Z danych ofertowych WGN wynika, że tego typu nieruchomości, są przeciętnie o około 50 do 70 proc. tańsze w porównaniu do lokalnych średnich cenowych. Przykładem może być jedna z ofert w Chorzowie wystawiona w cenie 1200 zł od metra. Na rynku wtórnym przeciętne ceny w tej lokalizacji oscylują w przedziale 3200 – 3500 zł/ mkw. 

We Wrocławiu świetnie zlokalizowane mieszkanie do kapitalnego remontu, położone w ścisłym centrum, zaledwie kilkaset metrów od Rynku, jeden z oferentów wystawił za 4900 zł/ mkw. Ceny ofertowe w takiej lokalizacji potrafią sięgać jednak nawet i 8 tys. 
Mieszkanie pozbawione podstawowych instalacji i urządzeń oraz pomieszczeń sanitarnych, wymaga dużych nakładów finansowych i spełnienia wielu formalności. Budowa łazienki z  punktu widzenia prawa budowlanego jest to już przebudowa mieszkania. Wymaga więc projektu i pozwolenia. Jeśli będzie ingerować w części wspólne nieruchomości, konieczna będzie zgoda wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli lokal jest komunalny, na takie prace musi zgodzić się gmina.

Dobry wybór nieruchomości, która będzie wymagała dokapitalizowania, może jednak oznaczać inwestycyjny sukces. Powyższe przykłady pokazują, że czasem trafiają się tego typu lokale w świetnym położeniu. Po kapitalnym remoncie takie nieruchomości najczęściej znacznie zyskują na wartości. By jednak nie trafić kulą w płot należy bardzo dokładnie oszacować kosztorys i zakres prac, najlepiej konsultując to z wykwalifikowanymi budowlańcami. Należy też koniecznie zapoznać się ze stanem technicznym budynku, ewentualnymi nakładami remontowymi w przyszłości oraz możliwością przebudowy mieszkania,  w przypadku ingerencji w części wspólne.  

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN