Generalnym skutkiem wprowadzenia nowych przepisów będzie z pewnością pęknięcie, nadymanej do niebotycznych rozmiarów bańki cenowej na polskiej ziemi. Z pewnością spadną znacznie ceny gruntów, które znajdą się  poza zainteresowaniem inwestorów mieszkaniowych i komercyjnych, a więc nie są zlokalizowane bezpośrednio w miastach i na obrzeżach, a na terenach oddalonych od dużych ośrodków.

Przypomnijmy, że od czasu wejścia do Unii Europejskiej polskie grunty rolne podrożały szacunkowo o około 500 proc. notując w ostatnich latach wzrost na poziomie kilkunastu procent rocznie. Wielu nabywców liczyło, że tendencja wzrostowa jeszcze się utrzyma, zwłaszcza, że polska ziemia ciągle jest istotnie tańsza niż na zachodzie. Obecna ustawa – należy zaznaczyć, że wcale nie bardziej restrykcyjna niż w wielu krajach unijnych, takich jak choćby Niemcy, Francja czy Dania, w praktyce (poza nielicznymi wyjątkami) blokuje możliwość sprzedaży ziemi komukolwiek poza rolnikiem indywidualnym.

Jednak choć należy się spodziewać pęknięcia bańki cenowej na rynku gruntów, nie wszystkie tereny stanieją. 
Jednym z efektów nowych regulacji może być ograniczenie dostępu do terenów inwestycyjnych i wzrost cen ziemi w miastach bądź na obszarach podmiejskich, na których budowanie będzie możliwe, a więc objętych planem miejscowym. Wszystko dlatego, że takich terenów może być za mało, a na innych budować nie wolno. 

Nowa ustawa  na 5 lat wstrzymuje możliwość sprzedaż ziemi państwowej, ale też bardzo poważnie ingeruje w obrót prywatny. Ziemia ma pozostać w rękach rolnika i być wykorzystywana na cele rolnicze. Spod rygorów wyłączone zostały tylko działki małe – do powierzchni 0,3 ha, grunty rolne zabudowane o powierzchni do 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie nowych przepisów, będą zajęte pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane dotychczas do produkcji rolniczej oraz te, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego są określone jako przeznaczone na cele nierolnicze, np. pod budownictwo mieszkaniowe. 
 


Problem w tym, że planów miejscowych w polskich gminach ciągle jest zbyt mało. Przeciętnie obejmują one około 1/3 powierzchni miast, ale często dużo mniej. Dotychczas deweloperzy chętnie sięgali po grunty rolne na terenach miejskich, zwłaszcza te niższej klasy, pozwalające na łatwe odrolnienie. W miastach do tej pory są potężne areały takich gruntów, które idealnie nadają się pod zabudowę. Odsetek ten wynosi od 30 proc. w Warszawie do prawie 50 proc. w Krakowie. Teraz już budowanie na nich nie będzie możliwe. 

To z kolei może przełożyć się na wzrost cen ziemi, która jeszcze przed wejściem w życie ustawy miała warunki zabudowy. Istnieje też co prawda ciągle możliwość odrolnienia, ale musi się to dokonać przed sprzedażą gruntu, a więc odrolnić działkę musi we własnym zakresie zbywca. Proces odrolnienia jest skomplikowany i długotrwały, może się zakończyć odmową, a ponadto jest kosztowny. Tym droższy, im lepsza ziemia.  Np. dla klasy IIIa opłata sięga 320,6 tys. zł za hektar, a dla gruntów klasy IVb - ok. 145,7 tys. zł. Ta kwota może być skorygowana o wartość gruntu ustaloną według cen rynkowych obowiązujących w danej miejscowości.

Tak więc ceny prawdopodobnie wzrosną również dlatego, że zbywcy doliczą do nich koszty związane z przekwalifikowaniem gruntu. Cała sprawa z pewnością wydłuży proces inwestycyjny. W pesymistycznym scenariuszu, w którym deweloperzy mocno odczują brak terenów pod zabudowę, skutki mogą być dalekosiężne. Wyhamowanie inwestycji w związku z brakiem terenów może zachwiać równowagą popytu i podaży, co doprowadziłoby do wzrostu cen mieszkań. Oczywiście na wzrost cen przełoży się też wzrost kosztów samego gruntu. 
Nadzieją pozostają gminy i przyspieszenie prac nad planami miejscowymi. Samorządowcy z pewnością zdają sobie sprawę, że dla inwestorów będzie to rzecz paląca. 


Marcin Moneta
Dział Analiz WGN