Jeśli we własnym mieszkaniu zamierzasz prowadzić swoją firmę, będziesz mógł część kosztów utrzymania nieruchomości (proporcjonalną do powierzchni poświęconej pracy) uznać za koszty uzyskania przychodu. 

Druga sprawa to jednak podatek od nieruchomości. To urzędnicy określą w jakiej wysokości go zapłacisz. Każda osoba, która zdecyduje się na prowadzenie działalności we własnym mieszkaniu, ma obowiązek zgłoszenia tego faktu w gminie, w celu ustalenia, czy spowoduje to przekształcenie mieszkania w lokal użytkowy. Od tej decyzji będzie zależała skala opodatkowania. Różnica jest zasadnicza. 

W 2016 r. maksymalne stawki podatku od nieruchomości wynoszą: dla budynków mieszkalnych (lub ich części) - 0,75 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej, natomiast dla budynków (lub ich części) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej - 22,86 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej. 
Jak więc widzimy przepaść jest potężna. O tym, czy urzędnicy uznają część naszego mieszkania poświęconą firmie nadal za cześć mieszkania, czy też już za lokal użytkowy, przesądzi fakt, czy mieszkanie w części lub całości służy wyłącznie działalności gospodarczej. 

Jeśli w jednym pokoju mamy swoje biuro, ale oprócz tego mamy tam też telewizor i łóżko, na którym czasem śpimy, prawdopodobnie urzędnicy nie będą mieli żadnych obiekcji. Jeśli jednak pomieszczenie jest stricte przystosowane do działalności gospodarczej i służy de facto tylko temu, mogą naliczyć wyższą stawkę podatku. W praktyce najczęściej zależy to od rodzaju działalności. 
Inaczej ma się sprawa, gdy w jednym z pokojów mamy po prostu biurko, przy którym na firmę  realizujemy różne zlecenia, a inaczej, gdy np. jeden pokój w całości przeznaczyliśmy na gabinet albo pracownię. 



Podstawą prawną jest tu prawo budowlane i jego art. 71, który mówi, że przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:

 przeróbkę pomieszczenia z przeznaczeniem na pobyt ludzi, albo przeznaczenie do użytku publicznego lokalu lub pomieszczenia, które uprzednio miało inne przeznaczenie bądź było budowane w innym celu, w tym także przeznaczenie pomieszczeń mieszkalnych na cele niemieszkalne,

 podjęcie albo zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego lub pracy, warunki zdrowotne, higieniczno-sanitarne lub ochrony środowiska, bądź wielkość lub układ obciążeń.
Kwestie podatkowe to nie wszystko. Rodzi się pytanie, czy w celu prowadzenia firmy we własnym mieszkaniu potrzebujemy zgody wspólnoty mieszkaniowej? Odpowiedź jest prosta: nie. 

Wspólnota nie ma prawa wypowiadać się w tej kwestii, nie ma żadnego tytułu prawnego do ingerowania w sferę uprawnień poszczególnych właścicieli lokali, w tym nie ma prawa zakazywać prowadzenia w lokalach działalności gospodarczej. Zostało to potwierdzone wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 roku sygn. akt II CSK 601/08.
Bez zgody wspólnoty nie obejdzie się , jeśli w ramach organizacji pomieszczeń dla firmy planujemy przeróbki budowlane, które będą ingerować w części wspólne – jeśli przykładowo chcemy wybić w ścianie drugie wejście do budynku, dobudować schody itp. W takiej sytuacji właściciel nieruchomości powinien wystąpić o zgodę wspólnoty, zarządca natomiast musi przygotować uchwałę i poddać ją pod głosowanie na zebraniu członków. 

Należy się również liczyć z dodatkowymi obciążeniami nałożonymi przez wspólnotę, jeśli prowadzona działalność w lokal użytkowy, także wyodrębnionym w mieszkaniu, będzie generowała wyższe koszty utrzymania części wspólnej budynku. W takiej sytuacji na mocy ustawy o własności lokali jest możliwość naliczenia wyższych stawek. Warto jednak zaznaczyć, że wspólnota mieszkaniowa nie może tego zrobić w sposób dowolny. Potwierdzają to zarówno zapisy ustawowe, jak i wyroki sądowe w tej sprawie. Podwyższenie opłat musi być uzasadnione i wynikać ze zwiększonych kosztów, które z kolei w sposób bezpośredni wiążą się z działalnością firmy w lokalu. Jeśli w budynku jest np. kilka firm wspólnota nie może podwyższyć wszystkim, nie zwracając uwagę na to, które podmioty przyczyniają się do wzrostu kosztów, a które nie. 
Podwyżka opłat nie może być też nadmierna w stosunku do kosztów, wygenerowanych przez dany lokal użytkowy.

 

Teresa Michniak
Dział Analiz WGN