Polacy oczywiście nadal najchętniej gustują w mieszkaniach przeciętnych powierzchniowo. Tego typu nieruchomości sprzedaje się najwięcej – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. 

Mimo to pośrednicy WGN od III kw. 2015 roku obserwują wyraźny wzrost zainteresowania klientów większymi metrażami, przez co rozumiemy mieszkania o powierzchni przynajmniej 70 mkw. Taki stan rzeczy najprawdopodobniej wynika z kilku czynników. 

1) Dopuszczenie rynku wtórnego do udziału w programie MDM, które wpłynęło na znaczny wzrost popularności samego programu oraz pozytywnie przełożyło się na rynek wtórny mieszkań zwłaszcza w mniejszych miastach.

2) Obawa przed rosnącym wkładem własnym kredytów hipotecznych, która przyspiesza decyzje zakupowe. Tak było pod koniec 2015 roku, kiedy klienci szybciej decydowali się na zakup, by uniknąć minimalnego 15 procentowego wkładu. Z kolei w I kw. 2016 na decyzje zakupowe wpływała obawa przed wyczerpaniem się środków z programu MDM. W związku z obawą przed ogólnym pogorszeniem warunków kredytowania większa liczba osób decydowała się wykorzystać w pełni możliwości finansowe i zdolność kredytową i kupić mieszkanie „na stałe’, tzn. takie,  które perspektywicznie będzie zaspokajać potrzeby rodziny, np. w związku z planowanymi dziećmi itp. 

3) Kolejny czynnik, który nie pozostaje bez znaczenia, to fakt, że mieszkania większe najczęściej mają nieco niższe ceny ofertowe za metr kwadratowy. Taka sytuacja prowokuje do zaciągnięcia nieco tylko wyższego zobowiązania kredytowego i zakupu znacznie większego mieszkania. Z danych analityków WGN wynika, że przeciętne ofertowe ceny 1 mkw. mieszkań o powierzchni powyżej 70 mkw. są o około 7,5 proc. niższe niż nieruchomości o przeciętnej – jak na polskie warunki – powierzchni. Przykładowo: w Warszawie w ostatnim kwartale, ofertowe ceny mieszkań wystawionych na sprzedaż w WGN wynosiły 8400 zł. Mieszkania o powierzchni powyżej 70 mkw. były tańsze przeciętnie o 400 zł za metr,  czyli o niecałe 5 proc. Podobne różnice cenowe występują na innych lokalnych rynkach. Mowa o stawkach ofertowych, jednak w praktyce ceny mogą być znacznie niższe, ze względu na dłuższy czas potrzebny na sprzedaż dużych nieruchomości, co często przekłada się  na większą skłonność negocjacyjną sprzedających. 

Jeśli spojrzeć w dłuższej perspektywie na preferencje mieszkaniowe klientów, można zaznaczyć, że duże mieszkania (ale także kawalerki) miały wzięcie szczególnie w okresie górki cenowej z lat 2006 – 2008. Wtedy, rozkręcone nieracjonalne zachowania klientów plus nie zawsze uczciwe podpowiedzi doradców kredytowych i mieszkaniowych, pchały kupujących do jak najszybszej realizacji transakcji w obawie, że później będzie już tylko drożej. Tak rosła bańka cenowa. Inaczej, niż ma to miejsce obecnie, popyt był kreowany głównie przez ludzi kupujących mieszkania na własny użytek (obecnie spory odsetek kupujących ma cele inwestycyjne). Stąd też popularność  dużych metrażów, jako „raz na zawsze” zabezpieczających mieszkaniową sytuację rodziny i „perspektywiczne”. Z drugiej strony wzięciem cieszyły się  też mieszkania najmniejsze, jako najtańsze – dla osób o słabej zdolności kredytowej i na tzw. start. Były kupowane szybko i często bez zastanowienia, by zdążyć przed kolejnym wzrostem cen. 



Na koniec kilka zdań o rynku najmu. Powszechnie przyjmuje się, że najlepsze pod wynajem są mieszkania niewielkie - najczęściej dwa pokoje o metrażu 40 – 50 mkw. Z kolei duże metraże uważa się za niepraktyczne i kłopotliwe w wynajmie. Czy jednak rzeczywiście?
Takie rozumowanie oczywiście jest uzasadnione, jeśli chcemy wyjąć jednemu najemcy, cały lokal. Oczywiście będzie ciężko znaleźć takiego klienta, czy też grupę klientów. Inaczej jednak może wyglądać sytuacja, jeśli duże mieszkanie będziemy wynajmować z podziałem na pokoje. Wtedy wybór dużego, np. czteropokojowego mieszkania pod wynajem, nie musi być złym pomysłem – wręcz przeciwnie, może okazać się inwestycyjnym strzałem w dziesiątkę. Wynajem na pokoje wymaga od właściciela poświęcenia większych nakładów czasu i energii na pozyskiwanie najemców, ale pozwala finalnie uzyskać też większe przychody. Suma stawek za pokój daje więcej niż standardowy czynsz najmu całego mieszkania.  Przykład z Warszawy: w WGN średnie ofertowe stawki najmy mieszkań na tym rynku wynoszą około 45 zł/ mkw./mies., tymczasem stawki za pokój kształtują się na poziomie 55 - 60 zł, a więc są o około 20 – 30 proc. wyższe.


Marcin Moneta
Dział Analiz WGN