Doniesienia o masowym wzroście sprzedaży gruntów w ostatnim okresie przed 1 maja 2016 dochodziły z różnych części kraju, m.in. z Wielkopolski i Pomorza. Właściciele bardzo często łagodzili swoje oczekiwania cenowe, byleby tylko zrealizować transakcję.

Mieli z czego „schodzić”, bowiem bańka cenowa na rynku gruntów została nadmuchana do wyjątkowych rozmiarów. Od momentu wejścia Polski do Unii Europejskiej ziemia w naszym kraju drożała o kilkanaście procent rocznie. Szacuje się, że ceny poszły do góry nawet o ponad 450 procent. W 2004 roku za hektar w obrocie prywatnym trzeba było płacić 6 - 7 tys. zł. Dziś jest to około 35 tys. W rzeczywistości skala wzrostu cen jest większa, bowiem ziemia w Polsce drożeje praktycznie od początku gospodarki wolnorynkowej. W początkach lat 90. ziemię państwową można było kupować nieomal za bezcen – po kilkaset złotych od hektara.

Mimo kilkunastoprocentowych wzrostów, popyt na ziemię rolną cały czas był duży, aż do okresu kiedy zaczęły wypływać plany ustawodawcy. Wielu inwestorów liczyło na to, że tendencja wzrostowa będzie trwać, dzięki otwarciu polskiego rynku dla klientów europejskich od 1 maja 2016 oraz z powodu faktu, że ciągle polskie grunty są znacznie tańsze od zachodnioeuropejskich. Stąd gros inwestorów kupowało z myślą o późniejszej odsprzedaży z zyskiem. Dziś ci ludzie są na straconej pozycji, bo – poza wyjątkami – ustawodawca zmusza właścicieli do tego, by grunty pozostały na wsi, z przeznaczeniem rolniczym. Przepisy są restrykcyjne, jednak dla uczciwości należy zaznaczyć, że bardzo podobne, często nawet ostrzejsze uregulowania od lat funkcjonują w wielu krajach europejskich, m.in. we Francji, Niemczech czy Danii.

Przypomnijmy, że na mocy nowej ustawy sprzedaż państwowej ziemi została zupełnie zablokowana na okres 5 lat. W grę wchodzi tylko dzierżawa gruntów, natomiast wyłączone z rygoru ustawy są tereny o powierzchni do 2 ha oraz takie, które przeznaczone są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, czy też studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, na cele inne niż rolnicze.

W obrocie prywatnym nabywcą ziemi może być tylko rolnik indywidualny. Zgodnie z przyjętą definicją jest to osoba fizyczna będąca właścicielem (lub dzierżawcą, użytkownikiem wieczystym) ziemi o areale nieprzekraczającym 300 ha. Rolnik taki powinien mieć odpowiednie wykształcenie rolnicze albo osobiście gospodarować na swojej ziemi przez okres 5 lat i mieszkać w gminie, gdzie znajduje się przynajmniej jedna z jego działek. Nabywca nieruchomości rolnej zobowiązany jest przez co najmniej 10 lat prowadzić na niej gospodarstwo. Z ustawy są wyłączone grunty o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, takie, które przed wejściem w życie przepisów miały nie więcej niż 0,5 ha i były zabudowane nieruchomością mieszkaniową lub innymi budynkami nierolniczymi. Przepisów nie stosuje się także w przypadku, jeśli teren jest przeznaczony na inne cele niż rolnicze.

Jak w obecnej sytuacji zachowa się rynek gruntów rolnych? Ceny spadną na pewno, choć raczej pewne jest, że nie wszystkie, lub nie wszystkie w podobnej skali.

Mała podaż terenów inwestycyjnych w miastach nadal będzie pchać deweloperów do poszukiwania tańszych gruntów rolnych w granicach miast lub na obrzeżach. Mogą wzrosnąć ceny tej ziemi, która już dysponuje warunkami zabudowy, w miejscowym planie jest przeznaczona na inne cele niż rolnicze. Należy też pamiętać, że z rygoru ustawy wyłączone są małe działki o powierzchni do 0,3 ha.  

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN