Sytuacja opisana powyżej dotyczy zwłaszcza ludzi, którzy kupowali na bańce cenowej z lat 2006 – 2008. Obecnie (nie dotyczy to tylko frankowiczów), po mocnej przecenie sięgającej 30 proc. wartości nieruchomości, nie są w stanie swoich mieszkań sprzedać i spłacić kredytu. Często musieliby dołożyć z własnej kieszeni.

Ci ludzie – uwięzieni w zobowiązaniu wobec banku – mają zablokowaną możliwość realizacji kolejnych planów mieszkaniowych, np. związanych z powiększeniem rodziny, czy też po prostu planów życiowych – przeprowadzki itp.  Za każdym razem wraca bowiem ten sam problem – co zrobić z mieszkaniem. Kredyt trzeba spłacać, a mieszkania sprzedać się nie da.

W takiej sytuacji pozostaje wynajem. Dziś, przy niskich stopach procentowych i niższych ratach kredytu daje on możliwość spłaty z przychodów czynszowych. Wysoka rentowność najmu, szacowana średnio na 4,5 – 5 proc. rocznie zachęca natomiast inwestorów do wchodzenia na ten rynek. Jak podkreślono w ostatnim raporcie NBP z marca 2016 r „Rentowność inwestycji mieszkaniowej jest wyższa niż lokaty bankowej, 10- letnich obligacji skarbowych oraz podobna do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu.”
Na dłuższą metę taka sytuacja nie wystarczy oczywiście, by „spać spokojnie” w przekonaniu, że kredyt i tak się  spłaci. By tak było, mieszkanie musi być cały czas wynajmowane, co oznacza, że  musi zachować konkurencyjność. Potrzebne są więc nakłady inwestycyjne. Trzeba je co jakiś czas remontować, odświeżać. W oczekiwaniu na lepszą sytuację, pozwalającą na sprzedaż bez straty, należy myśleć długofalowo. W perspektywie stopy procentowe zaczną rosnąć. Im większe były cięcia, tym mocniej pójdą one do góry przy serii podwyżek. Będzie to oznaczało rosnące raty kredytów. 



Nie zawsze da się na nie zareagować podwyżką czynszu najmu. Jeśli będzie on zbyt wyśrubowany w stosunku do realnej atrakcyjności mieszkania, lokal może nie znaleźć najemców, a to postawi jego właściciela w trudnej sytuacji. Dlatego warto na okoliczność zmiany stóp procentowych już teraz tworzyć poduszkę finansową – albo odkładać pieniądze, które zostają nam z czynszu po spłacie raty, albo sukcesywnie nadpłacać kredyt. 

Jak wygląda relacja przeciętnych czynszów najmu do rat kredytów? W zależności od rynku lokalne  średnie czynsze w różny sposób „zaspokajają” potrzeby kredytobiorców, generalnie jednak pozwalają one obecnie, na spłatę rat  przychodami z najmu. W poszczególnych miastach zauważalna jest korelacja przeciętnych cen mieszkań z wysokością czynszów. Tam, gdzie ceny są wyższe, tam też zazwyczaj droższy jest wynajem. 
W największych miastach przeciętne stawki czynszu najmu (bez opłat eksploatacyjnych) kształtują się obecnie na przeciętnym poziomie około 30 zł za metr kwadratowy miesięcznie. Oznacza to, że 60 - metrowe mieszkanie będzie średnio kosztowało 1800 zł miesięcznie.
Zakładając teraz, że właściciel posiada mieszkanie 60 – metrowe, kupione na kredyt w wysokości 300 tys. zł na 30 lat, to przeciętna rata takiego kredytu wyniesie obecnie około 1350 zł. 
Jak kształtują się przeciętne czynsze najmu? Z danych analitycznych WGN wynika, że średnia stawek w Warszawie wynosi obecnie 45 zł. Przeciętny czynsz najmu 60 – metrowego mieszkania w stolicy wynosi około 2400 – 2600 zł (nie wliczając mediów i czynszu administracyjnego). Stawki oczywiście różnią się od siebie w zależności od lokalizacji. W lokalizacjach stosunkowo peryferyjnych jest taniej. Przykładowo – na Bemowie 60 – metrowe mieszkanie można wynająć za około 1800 – 2000 zł. 
We Wrocławiu i w Krakowie czynsze są na podobnym poziomie. W stolicy Dolnego Śląska średnie stawki wynoszą około 35 zł za metr. Przeciętny czynsz za mieszkanie 60 metrowe wyniesie 1600 –1800 zł. 30 – metrową kawalerkę można wynająć za 1000 – 1100 zł miesięcznie, natomiast małe dwa pokoje o metrażu około 40 mkw. będą kosztować około 1300 – 1500 zł. 
W tym samym przedziale cenowym mieszczą się  czynsze krakowskie. 

Zdecydowanie przystępniejszy cenowo okazuje się natomiast Gdańsk. W WGN średnia czynszów najmu w stolicy Pomorza wynosi obecnie 33 zł od metra kwadratowego. Nawet w bardzo dobrych lokalizacjach można jednak napotkać oferty ze stawkami obniżonymi. Przykład to jedno z mieszkań na gdańskim Starym Mieście: 40 – mkw. za 1000 zł miesięcznie, co daje 25 zł/mkw. 
Spośród wiodących rynków do najtańszych należą natomiast Łódź i Poznań. W stolicy Wielkopolski przeciętne czynsze kształtują się na poziomie 28 zł za metr miesięcznie. 60 metrowe mieszkanie średnio będzie kosztować 1600 – 1700 zł. 
Na wysokość czynszów absolutnie nie mogą narzekać wynajmujący w Łodzi. To jedno z najtańszych dużych miast Polski,. Przeciętnie wynoszą one 25 zł od metra. 60 – metrowe mieszkanie to średni koszt na miesiąc wynoszący 1500 zł. 

 

Dział Analiz WGN
Marcin Moneta