Projekt Ministerstwa Infrastruktury z dnia 23 maja 2011
W dniu 30 listopada 2010 r. Rada Ministrów przyjęła dokument pt. „Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 roku”.
Uznano, iż podstawowym celem polityki mieszkaniowej powinna być stopniowa likwidacja deficytów ilościowych w segmencie lokali przeznaczonych dla osób niezamożnych, z jednoczesną modyfikacją zasad działania towarzystw budownictwa społecznego oraz zasad gospodarowania mieszkaniami na wynajem w zasobach towarzystw, w szczególności:
· zmiany dotyczące zakazu zbywania mieszkań wybudowanych przy udziale preferencyjnego kredytu;
· zmiany dotyczące reguł ustalania czynszów w zasobach TBS;
· określenie zasad przystępowania do współpracy z gminami w zakresie budownictwa mieszkań społecznych w ramach przedsięwzięć publiczno-prywatnych;
· uszczegółowienie i doprecyzowanie regulacji dotyczących TBS w odniesieniu do łączenia, podziału, rozwiązania lub upadłości.
W tym dokumencie przewiduje się trzy instrumenty, w oparciu o które ten segment rynku mieszkaniowego będzie rozwijany:
1) wprowadzenie nowej formuły realizacji inwestycji mieszkaniowych, określającej zasady dochodzenia do uzyskania prawa własności mieszkania w drodze najmu (instrument 1);
2) wsparcie budownictwa mieszkań chronionych (instrument 2);
3) preferencyjne kredyty udzielane towarzystwom budownictwa społecznego i spółdzielniom mieszkaniowym (instrument 3).
Mając na uwadze brak rozwiniętych produktów kredytowych w obszarze społecznego budownictwa czynszowego, Ministerstwo Infrastruktury zadecydowało o rekomendowaniu tego produktu kredytowego BGK, który:
· nie wymusza konieczności ponoszenia istotnych wydatków z budżetu państwa,
· oparty jest na wieloletnich doświadczeniach BGK w obszarze finansowania społecznego budownictwa czynszowego,
· uwzględnienia obecną pozycję Banku jako głównego kredytodawcy TBS-ów,
· pozwala na kontynuację akcji kredytowej wykorzystującej środki pochodzące ze spłaty zobowiązań przejętego przez Bank KFM.
Dodatkowo przyjęto następujące założenia:
· warunek braku partycypacji osób fizycznych (lokatorów) w przypadku budowy mieszkań społecznych czynszowych przeznaczonych docelowo na wynajem;
· obniżenie wskaźnika maksymalnej kwoty kredytu do kosztów przedsięwzięcia do 50%, jako jeden z istotnych warunków związanych z oferowaniem produktu kredytowego przez BGK;
· zwrot 10-procentowych umorzeń kredytów do Funduszu Dopłat (rozwiązanie zakładane w proponowanych rozwiązaniach umożliwiających wykup mieszkań wybudowanych dotychczas przy udziale partycypanta/najemcy), tj. środków, które – nie będąc częścią kapitałów własnych BGK – będą mogły być wykorzystywane w ramach nowej formy wsparcia.
Wnioski Ministerstwa Infrastruktury w omawianym Projekcie zwracają uwagę na następujące tematy:
· wprowadzenie nowych form wsparcia jednostek samorządu terytorialnego w tworzeniu infrastruktury technicznej towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu wymaga zdefiniowania zasad rozwoju przestrzennego i polityki rozwoju miast w Polsce,
· istniejący portfel byłego KFM charakteryzuje się czynnikami (m.in. nieoznaczony termin spłaty, kapitalizacja odsetek) w istotny sposób wpływającymi na poziom ryzyka generowanego wobec BGK, jak również możliwości zaciągania obecnie przez część towarzystw kredytów w BGK lub innych bankach komercyjnych. Uzasadnia to wprowadzenie zmian w ustawie, umożliwiających w uzasadnionych przypadkach podejmowanie przez BGK, w uzgodnieniu z kredytobiorcą, działań modyfikujących warunki spłaty udzielonego w przeszłości kredytu, brak możliwości podjęcia alternatywnych środków finansowych.
Bolesław Meluch
Europejski Instytut Nieruchomości