Obowiązek świadczenia publicznoprawnego na rzecz samorządu gminnego dotyczy każdej osoby, będącej właścicielem lub posiadaczem nieruchomości. Organem podatkowym właściwym w sprawach podatku od nieruchomości jest organ wykonawczy gminy, czyli wójt (burmistrz, prezydent miasta). Dla potrzeb wymiaru i poboru podatku od nieruchomości organy podatkowe prowadzą ewidencję podatkową nieruchomości w systemie informatycznym. Zasady prowadzenia ewidencji podatkowej nieruchomości w systemie informatycznym oraz zakres informacji objętych tą ewidencją określa rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2004 r. w sprawie ewidencji podatkowej nieruchomości. W niniejszym opracowaniu zostaną udzielone odpowiedzi na najczęściej pojawiające się pytania z tego zakresu, tj.: jaka nieruchomość podlega opodatkowaniu i kiedy powstaje obowiązek podatkowy; kto jest obowiązany do płacenia podatku od nieruchomości i jaka jest jego wysokość; jaka jest wysokość podatku i kto może skorzystać ze zwolnienia.
 
Przedmiot opodatkowania
Obowiązkowi podatkowemu podlegają grunty, budynki lub ich części, budowle lub ich części, budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych (dalej „upiol”) dla swej potrzeby definiuje pojęcia budynku i budowli. Budynek jest to obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
Zgodnie z odesłaniem, obiektem budowlanym, w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 Prawo budowlane, jest budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi.
Natomiast budowla w rozumieniu upiol jest to obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, a także urządzenie budowlane, w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.
Ustawa Prawo budowlane definiuje pojęcie budowli, z którego korzysta upiol. Przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany, niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
Z kolei urządzenia budowlane to urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki. W przypadku obu pojęć ustawodawca dokonuje ich charakterystyki, posługując się przykładowym wyliczeniem wskazującym na definiowane pojęcia.
Upiol nie definiuje natomiast pojęcia gruntu. W związku z tym znaczenia tego pojęcia należy poszukiwać w innych ustawach. Zgodnie z brzmieniem art. 46 Kodeksy cywilnego grunt stanowi nieruchomość będącą częścią powierzchni ziemskiej, stanowiącą odrębny przedmiot własności. Z kolei ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi, że działka gruntu jest to ciągła część powierzchni ziemskiej, stanowiąca część lub całość nieruchomości gruntowej. W zasadzie definicja gruntu nie powoduje problemów.
 
Podmiot opodatkowania
Podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące: właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej bądź właścicielem innej nieruchomości lub obiektów budowlanych; posiadaczem samoistnym nieruchomości lub obiektów budowlanych; posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości, a także, co do zasady, jeżeli posiadanie jest bez tytułu prawnego.
Jeżeli przedmiot opodatkowania jest w posiadaniu posiadacza samoistnego, który nie jest jednocześnie właścicielem, wówczas obowiązek podatkowy spoczywa na posiadaczu samoistnym.
Jeżeli przedmiot opodatkowania stanowi współwłasność (współużytkowanie wieczyste) lub znajduje się w posiadaniu dwóch podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od przedmiotu opodatkowania, ciąży na wszystkich współwłaścicielach (współużytkownikach wieczystych) lub posiadaczach.
Powyższa reguła nie ma zastosowania do współwłaścicieli nieruchomości gruntowej, na której posadowione są budynki z wyodrębnionymi lokalami, bowiem, jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność, ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokali do powierzchni użytkowej całego budynku. 
 
Podstawa do obliczenia podatku
Podstawa opodatkowania stanowi: dla gruntów – powierzchnia; dla budynków lub ich części – powierzchnia użytkowa; dla budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – co do zasady, wartość, o której mowa w przepisach o podatkach dochodowych, ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczenia amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpis amortyzacyjny, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych – ich wartość z dnia 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego.
Obowiązek wskazania wartości budowli dla celów podatkowych ciąży na podmiocie opodatkowanym, jednakże organ podatkowy może zlecić wycenę budowli uprawnionemu biegłemu. Koszty ustalenia wartości budowli przez biegłego może ponieść podmiot opodatkowany.
Przez powierzchnię użytkową budynku lub jego części należy rozumieć powierzchnię mierzoną po wewnętrznej powierzchni ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się także garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz części kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnie tę pomija się.
 
Wysokość podatku
Organem uprawnionym do określenia wysokości stawek podatku od nieruchomości jest rada gminy, która podejmuje w tym zakresie stosowną uchwałę. Stawki podatku nie mogą przekroczyć wartości określonych w upiol.
 
Dla gruntów:
- związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków, jest to wartość nie większa niż 0,62 zł od 1 mkw. powierzchni;
- pod jeziorami, zajętych na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrowni wodnych jest to wartość 3,38 zł od 1 ha powierzchni;
- pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego, jest to wartość 0,30 zł od 1 mkw. powierzchni.
Od budynków lub ich części upiol przewidział następujące maksymalne stawki:
- dla budynków mieszkalnych – 0,51 zł od 1mkw. powierzchni użytkowej;
- od budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 17,31 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej;
- od budynków zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym – 8,06 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej;
- od budynków zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie udzielania świadczeń zdrowotnych – 3,46 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej;
- od pozostałych budynków – 5,78 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej. 
 
Maksymalna stawka podatku od budowli wynosi 2% jej wartości.
 
Obowiązek podatkowy
Obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku. Jeżeli obowiązek podatkowy związany jest z budynkiem lub z budowlą, wówczas powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona albo, w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem.
Z kolei obowiązek podatkowy wygasa z upływem miesiąca, w którym ustały okoliczności uzasadniające ten obowiązek. Obowiązkiem podatkowym mogą być obciążone zarówno osoby fizyczne, jak i osoby prawne (a także inne jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej). Osoby fizyczne są obowiązane złożyć organowi podatkowemu informacje o nieruchomościach i obiektach budowlanych, w terminie 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcia obowiązku podatkowego w zakresie podatku od nieruchomości.
Podatek od osób fizycznych płatny jest w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminach: do dnia 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego. Osoba prawna (inna jednostka organizacyjna) jest obowiązana wpłacać obliczony w deklaracji podatek od nieruchomości – bez wezwania – na rachunek budżetu właściwej gminy, w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminie do dnia 15każdego miesiąca.
Jeśli podatnik nie złożył informacji na podatek od nieruchomości, może zostać pociągnięty do odpowiedzialności karnej skarbowej. W tym wypadku zastosowanie mieć będzie art. 54 par. 1 kodeksu karno skarbowego, zgodnie z którym podatnik, który uchylając się od opodatkowania, nie ujawnia właściwemu organowi przedmiotu lub podstawy opodatkowania albo nie składa deklaracji, przez co naraża podatek na uszczuplenie, podlega karom grzywny w zależności od kwoty podatku narażonego na uszczuplenie. Podobna odpowiedzialność jest w przypadku niezapłacenia tego podatku.
 
Nieruchomości zwolnione z obowiązku podatkowego
Art. 7 ust. 1 i 2 upiol zawiera zamknięty katalog nieruchomości, które korzystają ze zwolnienia z obowiązku podatkowego. Przede wszystkim wymienia się nieruchomości, które służą ogółowi społeczeństwa lub celom użyteczności publicznej. Będą to nieruchomości, na których znajduje się infrastruktura kolejowa, portowa, lotnicza. Ze zwolnienia korzystają również budynki gospodarcze lub ich części służące działalności leśnej lub rybackiej, położone na gruntach gospodarstw rolnych (służące wyłącznie działalności rolniczej), zajęte na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, a także budynki położone na terenie rodzinnych ogrodów działkowych. Ponadto grunty położone na obszarach objętych ochroną ścisłą, grunty stanowiące nieużytki, użytki ekologiczne, grunty zadrzewione i zakrzewione, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej czy chociażby grunty stanowiące działki przyzagrodowe członków rolniczej spółdzielni produkcyjnych.
 
Ze zwolnienia mogą także skorzystać inne nieruchomości wskazane w art. 7 upiol. Klasyfikacja gruntów i budynków jest dostępna w katastrze nieruchomości. Rada gminy, w drodze uchwały, może wprowadzić także inne zwolnienia przedmiotowe od obowiązku podatkowego dotyczące nieruchomości.
Należy również pamiętać, że ze zwolnienia będą także korzystać inne nieruchomości, jeżeli inne ustawy będą przewidywać taką możliwość. Tytułem przykładu można wskazać ustawy o stosunku Kościołów i innych związków wyznaniowych do państwa polskiego, ustawa o specjalnych strefach ekonomicznych czy ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Podmioty korzystające ze zwolnienia od podatku od nieruchomości są zobligowania do składania informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych oraz deklaracji na podatek od nieruchomości właściwym organom podatkowym.


Robert Naborczyk
źródło: Property Journal  6-7/2011