Komfort zakupu wymarzonego mieszkania z własnych środków w praktyce dotyczy ułamkowej części kupujących. Zdecydowana większość zmuszona jest do finansowania swojej nieruchomości przy wsparciu banku. Przy wyborze kredytu mieszkaniowego przyszli kredytobiorcy skupiają się na oszacowaniu wszystkich kosztów kredytu, rzadko biorąc pod uwagę formy zabezpieczeń, jakich dany bank wymaga przy zawarciu umowy. Generalnie nikt, komu przychodzi podpisać umowę nie przypuszcza, że może nie dotrzymać jej postanowień. Spora część takich osób znajduje się w obecnej chwili w windykacji. Wielu z nich, dopiero w przypadku wystąpienia problemów z spłatą, pojęło jakie doniosłe skutki prawne podpisana umowa wywiera i przekornie zaczęło porównywać ją do cyrografu. Między innymi dlatego przed podpisaniem umowy warto zaznajomić się z najczęściej stosowanymi zabezpieczeniami kredytów hipotecznych.
           
Omawiany tu dla przykładu kredyt mieszkaniowy jest pod wieloma względami specyficzny. Ta specyfika przekłada się na wartość wymaganych zabezpieczeń. Na jej wpływ ma przede wszystkim wysokości wierzytelności. Banki dążą do tego, żeby suma ustanowionych zabezpieczeń była dwukrotnie wyższa od kwoty udzielonego kredytu i należnych odsetek. Między innymi dlatego często wymaga się doubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Inną cechą charakterystyczną jest długi okres kredytowania nieruchomości. Czynnik czasu może spowodować deprecjację zabezpieczenia, a także w długim terminie może znacząco zmienić się sytuacja finansowa kredytobiorcy czy poręczycieli w porównaniu ze stanem początkowym. Kolejnym istotnym elementem wpływającym na rodzaj zabezpieczenia jest status prawny dłużnika i osób zabezpieczających należności banku. Inaczej traktowane są spółki prawa handlowego, które dysponują ograniczonym kapitałem własnym, a inaczej osoby fizyczne, osoby prowadzące działalność gospodarczą czy spółki cywilne, które gwarantują spłatę kredytu całym swoim majątkiem.
           
Zaczynając przegląd rodzajów zabezpieczeń stosowanych przez banki przy udzielaniu kredytów, najlepiej przywołać najbardziej podstawowy podział na – zabezpieczenia osobiste i rzeczowe. Przy zawieraniu umowy kredytu mieszkaniowego z pewnością nie unikniemy żadnego z nich. Skrótowo – zabezpieczenie osobiste, z punktu widzenia kredytobiorcy, wiąże się z ponoszeniem przez niego pełnej osobistej odpowiedzialności za spłatę długu. Dotyczy zarówno majątku obecnego, jak i majątku, w którego posiadanie kredytobiorca dopiero wejdzie.
Podstawowym warunkiem udzielenia kredytu przez bank jest podpisanie oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Oświadczenie to może znajdować się w treści umowy kredytowej lub występować jako osobny dokument, stanowiący załącznik do umowy. Podpisanie oświadczenia daje możliwość skorzystania przez bank z bardzo uproszczonego trybu zabezpieczenia roszczenia w postępowaniu sądowym. Gdy kredyt staje się wymagalny, bank może wystawić tzw. bankowy tytuł egzekucyjny, który po zaopatrzeniu przez Sąd w klauzulę wykonalności staje się tytułem wykonawczym, na którego podstawie można już wszcząć egzekucję u komornika. W teorii, może nawet dojść do sytuacji, gdzie dłużnik o wymagalności kredytu dowiaduje się w momencie, gdy komornik zastuka do jego drzwi.
Takie postępowanie w znaczny sposób utrudnia możliwość obrony przez dłużnika przed Sądem, ale jej nie pozbawia. Prawnym środkiem obrony dłużnika jest powództwo przeciwegzekucyjne. W nim to dłużnik może powołać dowody, które mają podważyć twierdzenia banku. W praktyce, udowodnić bankowi, że nie ma racji jest trudne, ale nie niemożliwe, o czym zdołała przekonać się spora część dłużników.
 
Innym rodzajem zabezpieczenia jest weksel własny in blanco. Najczęściej jest wykorzystywany jako zabezpieczenie uzupełniające. Jego cechą wyróżniającą jest to, że nie określa się w nim sumy wekslowej ani terminu płatności, a jedynie termin jego wystawienia. W razie zaniechania spłaty kolejnych rat długu przez kredytobiorcę, bank może uzupełnić weksel zgodnie z podpisaną uprzednio z klientem deklaracją wekslową. W deklaracji tej zostają zawarte upoważnienia dla banku określające, kiedy bank ma prawo uzupełnić weksel, na jaką kwotę (sposób obliczania) oraz jaki może być ustalony termin płatności weksla.
 
Obok weksli własnych powszechnie stosowane są również poręczenia (cywilne oraz wekslowe) oraz gwarancje. Ich istotą jest to, że spłata zadłużenia przez kredytobiorcę jest poręczana (lub gwarantowana) przez inną osobę fizyczną lub prawną (np. inne przedsiębiorstwo lub inny bank, czy towarzystwo ubezpieczeniowe). W przypadku, gdy kredytobiorca zaprzestaje spłacać zadłużenie, bank ma prawo żądać natychmiastowej spłaty całości pożyczonej sumy od kredytobiorcy, bądź od poręczycieli/gwaranta. Poręczyciel pozostaje odpowiedzialny za długi nawet po śmierci kredytobiorcy. Sytuację prawną zabezpieczających można pod wieloma względami porównać do sytuacji kredytobiorcy, tylko bez profitów.
 
Do drugiej grupy zabezpieczeń należą zabezpieczenia rzeczowe. W tym przypadku, zabezpieczeniem kredytu jest określona część majątku dłużnika bądź osoby trzeciej w postaci nieruchomości, ruchomości lub określonych praw. W polskim porządku prawnym wyróżniamy zabezpieczenia rzeczowe, takie jak: hipoteka, przewłaszczenie lub zastaw, a także blokada środków na rachunku bankowym.
 
Hipoteka jest podstawowym, a zarazem najpewniejszym zabezpieczeniem kredytu mieszkaniowego. Od tego rodzaju zabezpieczenia, kredyty mieszkaniowe często nazywane są kredytami hipotecznymi. Hipoteka w dużej mierze gwarantuje odzyskanie środków przez bank, co sprawia, że zastosowanie tego zabezpieczenia przekłada się na kwotę kredytu możliwą do otrzymania. Hipoteka przestaje być rodzajem zabezpieczenia stosowanym wyłącznie przy kredytach mieszkaniowych. Coraz większą popularnością cieszą się pożyczki hipoteczne, które kredytobiorca może przeznaczyć na dowolny cel. Hipoteka to nic innego, jak wpis wierzytelności do księgi wieczystej danej nieruchomości, pozwalający bankowi dochodzić swoich roszczeń z tej nieruchomości. W praktyce oznacza możliwość sprzedaży zabezpieczonej nieruchomości i przeznaczenie pozyskanych w ten sposób środków na spłatę wierzytelności. Biorący kredyt wcale nie musi być właścicielem nieruchomości, na której ustanawiana jest hipoteka. W takim przypadku wymaga się od właściciela nieruchomości (gdy jest ich kilku, to od wszystkich), aby poddał się egzekucji z nieruchomości. Najczęściej odbywa się to również przez podpisanie wspomnianego wcześniej oświadczenia o poddaniu się egzekucji. W razie niespłacenia kredytu, właściciel zabezpieczonej nieruchomości staje się dla banku dłużnikiem rzeczowym. Oznacza to, że bank może zaspokoić swoje roszczenie tylko z przedmiotu nieruchomości, nie zaś z całego majątku dłużnika, jak ma to miejsce przy poręczeniach. Zgodnie z obowiązującym prawem pierwszeństwo w zaspokajaniu roszczeń hipotecznych ma bank, który udzielił kredytu mieszkaniowego, następnie państwo w ramach hipoteki przymusowej, a w ostatniej kolejności dopiero hipoteki zabezpieczające pozostałe rodzaje kredytów. Co ważne, zmiana właściciela nieruchomości nie wpływa na zapis hipoteczny, co oznacza, że w przypadku zbycia przez kredytobiorcę nieruchomości, zabezpieczenie hipoteczne obciąży kolejnego nabywcę tej nieruchomości.
 
Kolejnym rodzajem zabezpieczenia jest przewłaszczenie i zastaw. Ten pierwszy, rzadko jest stosowany przy kredytach mieszkaniowych. Znacznie częściej przy kredytach mniejszej wartości, udzielanych na zakup konkretnego celu. Dobrym przykładem są tu kredyty udzielane na zakup samochodu. Właścicielem samochodu, w całości lub w ułamkowej części, zostaje kredytodawca (bank). Zabezpieczenie kredytu przechodzi całkowicie na własność kredytobiorcy dopiero po całkowitej spłacie wierzytelności. W przypadku zaś braku spłat i następującym później wypowiedzeniu umowy, własność zabezpieczenia w całości przechodzi na kredytodawcę. Bank może wówczas sprzedać pojazd, a środki przeznaczyć na spłatę długu dłużnika.
 
Inaczej jest z zastawem. Tutaj właścicielem przedmiotu zastawu zostaje kredytobiorca i może nim swobodnie dysponować . W przypadku zaś, gdy wierzyciel wymaga spłaty kredytu, ma prawo do zaspokojenia się z przedmiotu zabezpieczenia. Sam charakter tego zabezpieczenia można porównać do hipoteki, z tym, że zastaw można ustanowić praktycznie na wszystkim, co przedstawia jakąś wartość. Nie tylko ruchomości mogą stanowić przedmiot zastawu. W praktyce spotyka się ustanawianie zastawów na prawach, np. zastaw na udziałach w spółce. Atrakcyjność zastawu i jego wykorzystania jako zabezpieczenia wzrosła wraz z wprowadzeniem w Polsce tzw. instytucji zastawu rejestrowego i rejestru zastawów. Wyeliminowało to ryzyko ustanowienia kilkukrotnego zastawu na tym samym przedmiocie. Minusem wykorzystania tego rodzaju zabezpieczenia jest obowiązek poniesienia dodatkowych kosztów przez kredytobiorcę zarówno przy wpisie zastawu, jak i przy wykreśleniu przedmiotu z rejestru. Takie koszty, jak wiadomo, mogą skutecznie odstraszyć potencjalnych kredytobiorców, dlatego w praktyce zastaw jest wykorzystywany jako zabezpieczenie kredytów o wartości uzasadniającej jego zastosowanie. Często, jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu hipotecznego.
 
Następny rodzaj zabezpieczenia to zatrzymanie środków na rachunku. Nie bez powodu bankom tak zależy na założeniu rachunku bankowego przy zawarciu kredytu. Dzięki temu mogą stale monitorować zdolność kredytową klienta, a w przypadku problemów z zapłatą samemu potrącić sobie zaległe środki wraz z należnymi odsetkami. Stosowanie tego zabezpieczenia wymaga, aby klient złożył specjalną dyspozycję. W praktyce zdecydowana większość umów kredytowych zawiera w swojej treści wspomnianą dyspozycję, a klient rzadko kiedy ma świadomość, że zobowiązał się do powyższego.
 
Obok wymienionych rodzajów zabezpieczeń banki wymagają od kredytobiorcy, aby ten ubezpieczył kredyt od każdego możliwego zagrożenia, np. ubezpieczenie na wypadek śmierci kredytobiorcy, od utraty pracy i oczywiście od nieszczęśliwych zdarzeń. Oczywiście, oprócz ubezpieczenia wymaga się podpisania cesji praw na rzecz banku, upoważniając go tym samym do otrzymania środków od ubezpieczyciela w przypadku wypłaty odszkodowania. 
           
Udzielając kredytu bank, oprócz kalkulacji potencjalnego zysku możliwego do osiągnięcia, zawsze dopuszcza, że kredyt może zostać nie spłacony. Stąd też stosuje różnego rodzaju zabezpieczenia. W praktyce daje mu to dużą gwarancję na spłatę zaciągniętego kredytu.
Gdy dojdzie do wypowiedzenia umowy kredytowej sytuacja dłużnika staje się bardzo niekorzystna. Przede wszystkim dlatego, że postanowienia umowy dotyczące spłaty kredytu przestają obowiązywać. Tak samo oprocentowanie kredytu. Zamiast umownej stawki, bank zaczyna naliczać odsetki karne, które w większości przypadków sięgają maksymalnej możliwej stopy, obecnie 22%. Przed wypowiedzenia bank wymagał jedynie spłaty powstałej zaległości na kredycie. Po wypowiedzeniu cała kwota kredytu wraz z odsetkami umownymi, odsetkami karnymi i innymi kosztami staję się natychmiastowo w całości wymagalna. Bank, jako wierzyciel, może wówczas zacząć zaspokajać swoje roszczenia z zabezpieczeń. Może zabrać wszystkie przedmioty zastawu i przewłaszczenia. Gdy zabezpieczeniem jest hipoteka, ma prawo do sprzedaży nieruchomości, co w większości przypadków sprowadza się do zabrania mieszkania. Ciągle narastające odsetki w podwyższonej kwocie, pogłębiają zadłużenie. Nawet, gdy dłużnikowi nie pozostaje już nic do zabrania to, gdy kredyt został poręczony, bank zacznie domagać się zwrotu długu od poręczycieli, którzy kiedyś zgodzili się pomóc przy uzyskaniu kredytu.
           
Do tego wszystkiego można powiedzieć jeszcze o dwóch istniejących zagrożeniach. Pierwsze dotyczy kredytów walutowych. W przypadku niesprzyjającej koniunktury może dojść do sytuacji, w której kredytobiorca przez trzy lata regularnie spłacał kredyt, a gdy z jakiegoś powodu nagle przestał, po wypowiedzeniu kredytu i jego przewalutowaniu okazuje się, że mimo tych wszystkich spłaconych rat, bank wymaga do spłaty kwoty wyższej niż kwota udzielonego kredytu.
Dzieje się tak za sprawą, szeroko ostatnio publicznie omawianego, ryzyka kursowego.
 
Drugim zagrożeniem jest popadnięcie w spiralę zadłużenia. Najprościej mówiąc, polega ona na spłacie bieżących zaległości nowymi kredytami. Takie chwilowe rozwiązanie, jak pokazuje życie, nie załatwia sprawy w perspektywie czasu, a jedynie powoduje pogłębienie zadłużenia.
 
Należy również pamiętać, że po wypowiedzeniu umowy, ta przestaje być obsługiwana przez sympatyczne osoby w punkcie obsługi klienta. Kredyt trafia do osób zdeterminowanych do odzyskania należności, które są w tym celu specjalnie szkolone, i które użyją każdej prawnej możliwości do odzyskania długu. Wówczas, do tej pory przyjazny bank diametralnie zmienia swoje oblicze.
 
Artur Rostocki
 
źródło: „Property Journal” 6-7/2011