RYNEK MIESZKAŃ

Sytuacja ta utrzymuje się od połowy 2004 roku i ma swoją genezę w ówczesnym uwolnieniu źródeł finansowania zakupu, tj. niskim oprocentowaniu i dużej dostępność kredytów mieszkaniowych oferowanych przez banki w Polsce.
Wysoki popyt przy malejącej podaży mieszkań z rynku pierwotnego, spowodował postępującą zwyżkę cen, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

W dużych miastach Polski w ciągu trzech kwartałów 2006 roku ceny zakupu mieszkań wzrosły średnio o 26%.

W czerwcu 2006 r. dodatkowym argumentem utrzymującym wysoki popyt, pomimo drogich cen, stała się decyzja Komisji Nadzoru Bankowego o ograniczeniu od 1 lipca 2006 roku dostępności nisko oprocentowanych kredytów mieszkaniowych udzielanych w walutach obcych, a zwłaszcza we frankach szwajcarskich. W lipcu natomiast, oliwy do ognia dolał rząd, zapowiadając na 2007 rok kolejne ograniczenia na rynku, w postaci likwidacji podatkowej ulgi odsetkowej od kredytów mieszkaniowych oraz wprowadzenia, obowiązującego wszystkich sprzedających, 19-procentowego opodatkowania zysku od sprzedaży nieruchomości.

Podobnie, jak w poprzednim okresie największym zainteresowaniem kupujących cieszą się mieszkania nowe, tzn. wybudowane w okresie ostatnich dziesięciu lat, 1-, 2- i 3-pokojowe, o powierzchni użytkowej od 28 m2 do 75 m2, z księgą wieczystą, rozkładowe, w średnio wysokich budynkach, w centrach miast oraz w osiedlach obrzeżnych i peryferyjnych, lecz z dobrym połączeniem komunikacyjnym z centrum. Obecnie tylko nieznacznie ustępują im ceną mieszkania starsze, także w osiedlach z wielkiej płyty, pod warunkiem utrzymania dobrego standardu.

Czas sprzedaży mieszkań skrócił się zdecydowanie, średnio z sześciu miesięcy – przed rokiem, do kilkunastu dni – obecnie. Mieszkania o niższym standardzie i mało atrakcyjnej lokalizacji, a zwłaszcza duże 4- i 5-pokojowe, jeżeli nie przyciągają okazyjną ceną, czekają na nabywców do kilku miesięcy.

Wzrosło zainteresowanie kupnem mieszkań 4-pokojowych w wysokim standardzie. Na wtórnym rynku są one najczęściej kupowane na potrzeby własne nabywców, w celu polepszenia warunków mieszkaniowych.

Obok Warszawy, także w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście obserwuje się wzmożony popyt na  mieszkania apartamentowe w najwyższym standardzie, zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego.

Charakterystyczne tendencje, jakie wystąpiły od początku 2006 roku na rynku mieszkaniowym w dużych miastach Polski, to:

  • wysoki popyt przy umiarkowanej podaży mieszkań;
  • wzrost cen sprzedaży – średnio o 26 % od stycznia do września 2006;
  • duże zainteresowanie zakupem mieszkań 2- i 3-pokojowych, przy lekkim spadku popytu na mieszkania 1-pokojowe, zwłaszcza zlokalizowane poza centrum miast;
  • 2,5-krotny wzrost zainteresowania zakupem mieszkań apartamentowych;
  • około 92% kupujących korzysta z uzupełniających kredytów mieszkaniowych;
  • udział kredytu stanowi przeciętnie 78% ceny mieszkania;
  • o 82% wzrosła liczba kupujących, którzy w 100% kredytują koszt zakupu;
  • najbardziej aktywni kupujący mieszczą się w przedziale wiekowym 26 – 45 lat;
  • młodzi ludzie, w wieku 24 – 32 lata, kupują przede wszystkim małe mieszkania, jako swoje pierwsze lokum;
  • na cenę ma decydujący wpływ nie tylko lokalizacja, ale również standard mieszkania i jego najbliższego otoczenia.


 
Wykres 1. Średnie ceny transakcyjne sprzedaży mieszkań 2-pokojowych, w dużych miastach Polski, rynek wtórny, w PLN za 1 m2 , wrzesień 2006, wg danych Grupy WGN


Wykres 2. Średnie ceny ofertowe sprzedaży mieszkań 2-pokojowych w standardzie deweloperskim, w dużych miastach Polski, rynek pierwotny, w PLN za 1 m2 , wrzesień 2006,
wg danych Grupy WGN


 
Wykres 3. Podział procentowy transakcji zakupu mieszkań w zależności od ilości pokoi, wrzesień 2006, wg danych Grupy WGN

RYNEK DOMÓW

Jest to od 2001 roku najbardziej stabilny segment rynku nieruchomości. W dużych miastach podaż średnio 7,4-krotnie przewyższa popyt. Dlatego też ceny transakcyjne domów utrzymują się praktycznie na niezmienionym poziomie, a wahania cenowe na lokalnych rynkach, w badanych okresach półrocznych, mieszczą się w granicach 3-4,5 %. W wyniku niskiego popytu niejednokrotnie dochodzi do obniżania cen ofertowych, zwłaszcza w przypadkach, gdy cena jest zawyżona.  
Tak jak w poprzednim okresie, najchętniej kupowane są domy parterowe o powierzchni użytkowej do 200 m2, z mieszkalnym poddaszem, na działkach 800–1500 m2, szczególnie wybudowane w ostatnim dziesięcioleciu, w nowoczesnych technologiach, gwarantujących energooszczędność i niskie koszty eksploatacji. Ważna jest też atrakcyjna lokalizacja – w osiedlu miejskim lub okolicy podmiejskiej dobrze skomunikowanej z centrum. Domy położone do 10 km od granic dużych miast, spełniające te kryteria, nie różnią się już ceną od zlokalizowanych na obszarach miejskich.

Nabywców znajdują też tanie domy do remontu poza miastem, w odległości nie większej niż 30 km, pod warunkiem dobrego sąsiedztwa. Ceny kształtują się na poziomie 195–260 tys. zł. Konkurencją dla nich stały się nowe domy w trakcie budowy. Rozpoczętą budowę - dom o pow. do 200 m2 w stanie surowym otwartym, do indywidualnego wykończenia, można już kupić za cenę około 150 tys.-250 tys. zł - w standardzie popularnym. Cena rośnie w miarę zbliżania lokalizacji do granic miasta.

W związku ze znaczną podwyżką cen mieszkań w ostatnim okresie, różnica w cenach domów i mieszkań zmniejszyła się tak, że obecnie można kupić dom za miastem, sprzedając 3- pokojowe mieszkanie w dobrym standardzie lub nawet 2-pokojowe w bardzo dobrej lokalizacji w mieście.

Równie stabilny jest rynek rezydencji. Są to nieruchomości trudne do zbycia i na finał transakcji czeka się nawet do kilku lat. Właściciele, którzy ponieśli duże nakłady na realizację takich inwestycji, nie są skłonni do obniżania ceny ofertowej. 

 
Wykres 3. Średnie ceny transakcyjne sprzedaży domów w popularnym standardzie, o p.u. do 200 m2, na działkach do 1000 m2 w dużych miastach Polski, rynek wtórny, w PLN, wrzesień 2006, wg danych Grupy WGN

RYNEK DZIAŁEK BUDOWLANYCH

W 2006 roku odnotowuje się znaczny wzrost popytu na działki budowlane pod budownictwo jednorodzinne w miastach oraz miejscowościach podmiejskich. Wzrost cen – blisko 20% od początku roku 2006 – dotyczy przede wszystkim najlepszych lokalizacji pod budownictwo mieszkaniowe, tzn. terenów bezpośrednio przy drogach utwardzonych, z pełnym uzbrojeniem, a zwłaszcza na obszarach z uchwalonym planem zagospodarowania przestrzennego lub posiadających aktualną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Łatwiej jest nabyć taką działkę pod zabudowę mieszkaniową w gminach podmiejskich, które chcąc przyciągnąć inwestorów przygotowują na bieżąco tereny budowlane.

Decydujące znaczenie dla ceny działki budowlanej mają:

  • lokalizacja,
  • plan miejscowy lub aktualna decyzja o warunkach zabudowy,
  • uzbrojenie,
  • sąsiedztwo istniejące lub planowane,
  • kształt i wielkość działki.

W tym sektorze rynku nieruchomości odnotowuje się z roku na rok coraz większą różnicę cen 1m2 powierzchni działek, w zależności od lokalizacji w obrębie jednej aglomeracji. Ceny mieszczą się w przedziale od kilkudziesięciu – do kilkuset złotych za 1m2.

Małgorzata Battek
WGN Market Analysis Dept.