SYTUACJA MAKROEKONOMICZNA

Dodatkowo pozytywnym zjawiskiem, sprzyjającym rozwojowi gospodarczemu, jest utrzymanie przez Radę Polityki Pieniężnej NBP niskich stóp procentowych.

Dobre wyniki gospodarcze przyciągają uwagę zagranicznych inwestorów, którzy w 2006 roku nasilili ekspansję na polski rynek, przewidując utrzymanie w nadchodzących latach wysokiej rentowności inwestycji. Na rynku nieruchomości komercyjnych szczególne zainteresowanie budzą sektory: nowoczesnych powierzchni biurowych oraz gruntów inwestycyjnych.

RYNEK NOWOCZESNYCH POWIERZCHNI BIUROWYCH

Nowym aktywnym uczestnikiem tego sektora rynku są fundusze inwestycyjne nieruchomości zainteresowane zakupem nowoczesnych obiektów biurowych. Dominują fundusze zagraniczne: z Austrii, Niemiec, Wielkiej Brytanii, Hiszpanii, USA, Luksemburga i Izraela. Polskie fundusze reprezentowane są przez Arkę BZ WBK oraz BPH Sektor Nieruchomości.
Aktywność funduszy, przy ograniczonej podaży nowoczesnych obiektów biurowych, przyczyniła  się do wzrostu cen sprzedaży, co przełożyło się na powrót koniunktury i zachętę dla deweloperów tej branży. Sytuacja ta widoczna jest przede wszystkim na rynku warszawskim, dla którego analitycy przewidują ponowne ożywienie budowlane na lata 2007-2010 i przyrost powierzchni biurowych o 1 mln m2, co w sumie z obiektami obecnie funkcjonującymi da około 3,4 mln m2  nowoczesnych biur.

O dobrej koniunkturze świadczą również wyniki na rynku wynajmu powierzchni biurowych.
W  Warszawie w sierpniu 2006 wskaźnik pustostanów wynosił - 7,9%, podczas, gdy w IV kwartale 2005 utrzymywał się na poziomie blisko 10% (za CB Richard Ellis). Stawki ofertowe czynszów za wynajem powierzchni biurowych w Warszawie, w najwyższym standardzie A w Centralnym Obszarze Biznesu, mieszczą się w przedziale 16-22 eur/m2 /m-c netto, natomiast dla lokalizacji poza centrum: 11-15 eur/m2 /m-c netto. Największy popyt, podobnie jak w pierwszym półroczu 2006, utrzymywał się na biura poza ścisłym centrum, ze względu na niższe stawki czynszów przy równie wysokim, co w COB, standardzie, a także większą dostępność komunikacyjną i odpowiednią ilość miejsc parkingowych dla najemców i ich klientów.
 
W innych dużych miastach Polski: Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu, od 2005 roku również utrzymuje się wzmożona aktywność rynku nowoczesnych powierzchni biurowych. Do najbardziej aktywnych można obecnie zaliczyć Wrocław, który nadrabia zaległości powstałe wobec zaniechania planowanych inwestycji w końcu lat 90-tych ubiegłego wieku,. Przewiduje się, że już w 2007 roku zasób nowoczesnej powierzchni biurowej podwoi się w wyniku trwających nowych realizacji i wyniesie łącznie ponad 180 tysięcy m2. Popyt na biura w wysokim standardzie przewyższa podaż; najemcy poszukują przede wszystkim lokali o powierzchni 150 – 500 m2; zwiększyło się też zainteresowanie powierzchniami do 2000 m2 w systemie „open space” do indywidualnej aranżacji. Nie ma dużego zainteresowania lokalami w niskim standardzie. Stawki czynszów wynajmu w obiektach obecnie funkcjonujących utrzymują się na niezmienionym poziomie. Przewiduje się nieznaczne podwyżki ofertowych stawek czynszów w biurowcach budowanych w najbardziej prestiżowych lokalizacjach. We wrześniu 2006 stawki ofertowe netto czynszów mieściły się w przedziałach 12 –15,2 eur/ m2/ m-c dla klasy A , oraz 7,5 – 10 eur/m2 / m-c dla klasy B.
W Krakowie i Poznaniu podaż nowoczesnej powierzchni biurowej nieznacznie przewyższa popyt, dzięki nowym obiektom oddanym do użytku w kilku ostatnich latach. Zasób nowych biur w obydwu miastach jest zbliżony i wynosi po około 140 tys. m2 powierzchni. Prognozy na 2007 rok zakładają większy przyrost nowoczesnych biur w Krakowie - około 70 tys. m2 , podczas gdy w Poznaniu – około 40 tys. m2. W II kwartale 2006 większe ożywienie wykazał rynek krakowski, gdzie zasób pustostanów zmniejszył się o 58%.
Stawki czynszów ofertowych netto dla klasy A utrzymują się na poziomie: w Krakowie 12 – 15 eur/ m2 /m-c, w Poznaniu 12 – 15,5 eur/ m2 / m-c; dla klasy B – odpowiednio 7 – 11,5 eur/ m2 / m-c oraz 7 – 11 eur/ m2 / m-c.

W Trójmieście zdecydowana większość nowoczesnej powierzchni biurowej znajduje się w Gdyni, gdzie całkowity zasób biur klasy A i B szacuje się na około 140 tys. m2. Budynki wynajęte są w 90%. Największy popyt utrzymuje się na lokale o pow. 100 – 200 m2; od I kwartału 2006 rośnie zainteresowanie większymi biurami o pow. około 500 mkw. Stawki czynszów netto – na poziomie 10 – 14 eur/ m2/m-c dla najwyższego standardu i 7-9 eur /m2 /m-c dla niższego.

Dla wszystkich wymienionych miast, preferencje najemców przy wyborze powierzchni biurowych, pozostają niezmienione od kilku lat; decydujące znaczenie mają:

  • lokalizacja w budynku o funkcji biurowej, bez łączenia z inną, a zwłaszcza handlową;
  • wysokość stawek czynszu i opłat eksploatacyjnych;
  • wystarczająca ilość miejsc parkingowych dla najemców oraz ich klientów.

 


Wykres 1. Ceny ofertowe netto wynajmu powierzchni biurowych, klasa A, wrzesień 2006

 


Wykres 2. Ceny ofertowe netto wynajmu powierzchni biurowych, klasa B, wrzesień 2006

RYNEK GRUNTÓW INWESTYCYJNYCH

Wobec boomu na rynku mieszkaniowym i rezydencjalno-apartamentowym, a także wobec powrotu koniunktury w sektorze obiektów biurowych obserwuje się wzmożony popyt na grunty inwestycyjne, zwłaszcza w dużych miastach Polski. Podaż wolnych terenów objętych planami zagospodarowania przestrzennego w centrach miast i w innych dobrych lokalizacjach dla tego typu budownictwa jest umiarkowana, co wpłynęło na znaczną podwyżkę cen sprzedaży. Od początku 2006 roku ceny wzrosły 2- , 3-, a nawet 4-krotnie dla szczególnie atrakcyjnych lokalizacji.

Znamienny jest napływ zagranicznych inwestorów, którzy dysponując wysokim kapitałem wykupują większość działek inwestycyjnych w najlepszych lokalizacjach, przebijając ceny deweloperów krajowych. Np. w sierpniu 2006r. we Wrocławiu w licytacji gruntu, wystawionego do sprzedaży przez urząd miejski, cena osiągnęła poziom 4.435 zł /m2 i została zaoferowana przez firmę wchodzącą w skład dużego międzynarodowego funduszu inwestycyjnego, który wygrał poprzednio cztery inne przetargi na działki w centrum miasta.

Deweloperzy rynku mieszkaniowego poszukują przede wszystkim terenów w granicach miast, uzbrojonych, wyposażonych w drogi i najchętniej z zatwierdzonym planem miejscowym lub aktualnymi warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu. Podaż takich terenów jest umiarkowana, toteż ich ceny, pomimo lokalizacji w osiedlach obrzeżnych, z dala od centrów, w ostatnim półroczu również uległy kilkudziesięcioprocentowej podwyżce i dla lokalizacji w obrębie dużych miast mieszczą się w przedziale cenowym 150 – 500 zł/ m2. Są to wysokie ceny, jak na działki deweloperskie, które, z racji dużych powierzchni, wyceniane były w ubiegłych latach niżej, niż pod zabudowę jednorodzinną indywidualną.

Obecnie Wrocław dogonił Kraków pod względem wysokości cen działek deweloperskich - oba miasta są na drugiej pozycji po Warszawie. Na trzecie miejsce przesunęło się Trójmiasto, zwłaszcza Sopot i Gdynia.

Grunty inwestycyjne o niższych cenach oferują gminy sąsiadujące z dużymi aglomeracjami. Najaktywniejsze inwestują w uzbrojenie terenów i opracowanie planów miejscowych, a następnie przyciągają inwestorów ofertą gotowych działek budowlanych po konkurencyjnych cenach, z przedziału 30 – 110 zł/ m2.

Tak znaczna zwyżka cen gruntów inwestycyjnych przyczynia się bezpośrednio do wzrostu cen w budownictwie mieszkaniowym. Ten wzrost mogłaby zahamować większa podaż terenów budowlanych objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Słuszne więc są działania polskiego środowiska budowlanego, zmierzające do przekonania rządu o konieczności zmiany ustawy Prawo Budowlane w zakresie uproszczenia procedur uzyskiwania pozwoleń na budowę oraz zmobilizowania władz samorządowych do przyspieszenia sporządzania planów miejscowych zagospodarowania przestrzennego.

Od IV kwartału 2005 roku utrzymuje się również stały popyt na tereny przemysłowe pod budowę hal magazynowych. Poszukiwane są zwłaszcza działki o powierzchni od 5 000 m2 wzwyż, z dobrym dojazdem dla TIR-ów, zlokalizowane w pobliżu głównych tras komunikacyjnych, najchętniej w bliskim sąsiedztwie zjazdów z autostrad i dróg ekspresowych. Ceny ofertowe gruntów pod hale magazynowe w dobrych lokalizacjach, w odległości do 25 km od granic dużych miast, w sąsiedztwie głównych szlaków komunikacyjnych, osiągają średni poziom  250 zł/ m2 netto.

Leszek Michniak
WGN Real Estate