Pierwszy kwartał 2015 roku przyniósł kolejny rekord pod względem liczby mieszkań sprzedanych kwartalnie w sześciu największych miastach w Polsce. Liczba sprzedanych mieszkań wzrosła w porównaniu z kwartałem poprzednim o 2,2%. Jednocześnie liczba lokali wprowadzonych do sprzedaży była tylko nieco niższa od sprzedanych, dzięki czemu oferta utrzymała się na podobnym poziomie, jak w końcu grudnia. Wymagania dotyczące zwiększonego wkładu własnego przy zaciąganiu kredytów nie okazały się przeszkodą przy zakupach mieszkań. Jest to po części zasługa programu Mieszkanie dla Młodych, który silnie wspiera rynki w największych miastach, ale także sygnał, że mieszkania kupują osoby nie mające problemu z wkładem własnym. Takim wynikom sprzedażowym sprzyjały z pewnością stabilne ceny, niskie stopy procentowe, a także umiarkowany optymizm po stronie nabywców i dobra oferta ze strony deweloperów.

 

 

Podaż
W I kwartale 2015 roku liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży utrzymała się na wysokim poziomie, choć nieco niższym, niż w dwóch kwartałach 2014 roku o rekordowych liczbach nowo wprowadzanych lokali. Zgodnie z wynikami monitoringu REAS w sześciu aglomeracjach o największej skali obrotów na rynku pierwotnym (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) w okresie styczeń-marzec do sprzedaży wprowadzono niecałe 11,3 tys. mieszkań, o 7% więcej niż w poprzednim kwartale i o 19% więcej niż w analogicznym kwartale ubiegłego roku. Łącznie w ostatnich czterech kwartałach wprowadzono do sprzedaży na tych rynkach ponad 49,3 tys. lokali. Więcej lokali pojawiło się w sprzedaży w kolejnych czterech kwartałach tylko w rekordowym pod tym względem 2007 roku.  
Jednocześnie do sprzedaży wróciło 700 mieszkań, które zostały wcześnie wycofane przez deweloperów z oferty. W konsekwencji oferta w ciągu kwartału wzrosła i wyniosła na koniec marca nieco ponad 47,7 tys. mieszkań. Stało się tak, pomimo tego, że liczba mieszkań, których sprzedaż rozpoczęto, była w minionym kwartale nieco niższa od liczby lokali sprzedanych.

 


W większości analizowanych miast zmiany liczby lokali w ofercie były niewielkie. Jedynym miastem, gdzie oferta znacząco wzrosła, był Kraków , w którym liczba mieszkań czekających na nabywców na koniec marca zwiększyła  się w porównaniu z końcem roku o 11%, czyli o prawie 1000 lokali, przekraczając poziom 10 tysięcy mieszkań.
Porównanie danych REAS ze statystykami GUS dla całej Polski wskazuje na to, że wzrost liczby rozpoczynanych mieszkań ma miejsce nie tylko w największych miastach. Według wstępnych danych GUS, deweloperzy w okresie pierwszych trzech miesięcy 2015 r. rozpoczęli w całej Polsce budowę o 7,8 % mieszkań więcej niż przed rokiem, czyli prawie 16,4 tys. mieszkań. W tym samym okresie uzyskali pozwolenia na budowę ponad 20,2 tys. mieszkań, czyli o 13,3% więcej niż przed rokiem.

 


Wśród lokali znajdujących się w sprzedaży na koniec I kwartału 2015 roku mieszkania oddane w 2014 r. (ok. 4,4 tys.) stanowiły ok. 9,1% oferty, zaś mieszkania oddane do użytku przed 2014 rokiem około 9,2%. Liczba lokali w tych pulach maleje powoli z kwartału na kwartał. Jedną trzecią oferty, czyli prawie 16 tys. lokali stanowiły mieszkania, których oddanie do użytku deweloperzy zaplanowali w bieżącym roku. Największą część oferty – prawie 43% - stanowiło 20,5 tys. lokali, których budowa zakończy się w roku 2016. Takich mieszkań wyraźnie przybyło w ofercie w ciągu kwartału. Powoli zaczyna rosnąć oferta z lokalami o terminie oddania po 2016 roku, ale z pewnością będzie się ona jeszcze wyraźnie zwiększać w kolejnych kwartałach. W sumie można nadal mówić o zrównoważonej ofercie i dobrym poziomie sprzedaży – lokale w budynkach, których budowę zakończono, stanowiły łącznie ok. 22,6% oferty. Łączna liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań we wszystkich sześciu miastach zmniejszyła się w I kwartale 2015 roku w porównaniu z poprzednim o ponad 500, czyli o 4,5%. Na koniec roku takich mieszkań było w sześciu analizowanych miastach łącznie około 10,8 tysiąca.
Największy spadek liczby gotowych niesprzedanych mieszkań miał miejsce w Warszawie. Na koniec marca wyniosła ona nieco ponad 3,1 tys., o ponad 400 mniej niż kwartał wcześniej, a ich udział w całej ofercie zmalał do 17,5%. Liczba mieszkań gotowych zmalała także znacząco we Wrocławiu (o 6%) i Trójmieście, natomiast wzrosła o 3% w Krakowie. W pozostałych miastach pozostała na nieomal tym samym poziomie.  

 

 

Popyt i ceny
W I kwartale 2015 roku liczba transakcji liczona łącznie dla sześciu rynków kolejny raz w okresie kilku ostatnich kwartałów osiągnęła rekordowy poziom i wyniosła blisko 11,5 tys. mieszkań. Dzięki temu w ostatnich czterech kwartałach, czyli od kwietnia 2014 roku sprzedano na analizowanych rynkach prawie 43,5 tys. lokali, o 20% więcej, niż w rekordowych dotychczas latach 2007 i 2013, w których sprzedano po około 36 tys. mieszkań. Nie wygląda zatem na to, aby wyższe wymogi dotyczące wkładu własnego przy zaciąganiu kredytów wpłynęły hamująco na popyt.   

 


Okres teoretycznej wyprzedaży oferty, czyli czas potrzebny do wyprzedania wszystkich mieszkań w ofercie przy utrzymaniu obecnego tempa sprzedaży, praktycznie się nie zmienił we wszystkich miastach za wyjątkiem Łodzi. Najkrócej wyprzedałyby się mieszkania w Trójmieście, bo w ciągu 3,6 kwartału – tak jak trzy miesiące wcześniej, co wskazuje na lekką nadwyżkę popytu nad podażą. Trzeba w tym momencie przypomnieć, że wyjątkowo dobra sprzedaż w Gdańsku jest silnie wspierana przez program MdM, dzięki bardzo korzystnemu limitowi ceny. W Warszawie, Krakowie i Poznaniu obecna oferta sprzedawałaby się nieco dłużej niż rok, we Wrocławiu – w pięć kwartałów, podobnie jak w Łodzi, w której w minionym kwartale odnotowaliśmy wyjątkowo wysoką – jak na ten rynek - liczbę sprzedanych mieszkań. We wszystkich analizowanych miastach można mówić o dość bezpiecznym poziomie podaży, pod warunkiem utrzymania dotychczasowego tempa sprzedaży.
Spojrzenie na indeks zmiany cen dla wszystkich miast, uwzględniający różnice w liczbie lokali na poszczególnych rynkach, potwierdza obserwowaną od 11 kwartałów stabilizację cen mieszkań znajdujących się w ofercie. W ostatnich kilku kwartałach rośnie indeks cen ofertowych lokali wprowadzanych do sprzedaży, ale nie dzieje się to przypadkiem. W większości miast rosły w tym samym czasie limity cen w ramach programu MdM co pozwoliło na stopniowe podnoszenie cen najtańszych mieszkań. W minionym roku sprzedawały się również bardzo dobrze mieszkania o podwyższonym standardzie i deweloperzy zaczęli powoli uzupełniać także tę część oferty.
Zmiany przeciętnej ceny lokali dostępnych w ofercie na koniec kwartału w analizowanych miastach były w porównaniu z grudniem zróżnicowane, ale generalnie miały niewielką skalę. Nieduże wzrosty cen miały miejsce w Warszawie (ok. 2,3%) i Krakowie (1,1%). W Łodzi i Trójmieście ceny pozostały praktycznie na tym samym poziomie, zaś w Poznaniu i Wrocławiu można mówić o niedużym spadku. Jednak spojrzenie na okres ostatnich dziewięciu kwartałów pokazuje, że poza Poznaniem, średnie ceny pozostają właściwie na tym samym poziomie.

W przypadku cen lokali wprowadzonych do sprzedaży wahania są zwykle silniejsze i rzadko mają podobną charakterystykę we wszystkich miastach. Dlatego warto porównać dane z ostatniego kwartału ze średnią dla poprzednich ośmiu kwartałów. W Warszawie wzrosły one o 8,8% w porównaniu do dwuletniej średniej, w Trójmieście o 4,4%, o 2,9% we Wrocławiu i 2,4% w Łodzi. Natomiast w Krakowie zmalały o 4,1%, zaś w Poznaniu, gdzie w poprzednim kwartale miał miejsce nietypowo duży wzrost, spadły w minionym kwartale o 7,9%, wracając do przeciętnego poziomu  z 2013 roku.
Nie maleje liczba wniosków o dopłaty składanych w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. W Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu liczba wniosków  złożonych w I kwartale 2015 roku wyraźnie wzrosła w porównaniu z poprzednim kwartałem i była najwyższa w tych miastach od początku działania programu. W Krakowie wzrost był niewielki, ale także oznaczało to rekordowo dużą liczbę w skali kwartału. Liczby złożonych wniosków wzrosły także nieznacznie w Gdańsku i Łodzi, ale nie dorównały  wynikom z początku 2014 roku. W obu tych miastach limity cenowe były jednak w początkowym okresie działania programu wyższe.   

Komentarz REAS
Trwa dobra passa na rynku deweloperskim. Pierwszy kwartał nie przyniósł spadku sprzedaży, a nowa podaż zaledwie wyrównuje ubytek mieszkań, które zostały sprzedane. W porównaniu z liczbą sprzedanych lokali rośnie także liczba kredytów udzielonych w programie MdM. Przy stabilnych cenach i rosnących limitach cenowych w ramach programu powiększa się także liczba mieszkań, które można kupić korzystając z dopłaty. A przed nami jeszcze nowelizacja programu, która zwiększy zarówno pulę lokali, na jakich zakup można uzyskać dopłatę, jak i grono osób, które będą uprawnione do udziału w programie. Być może zmiany te rzeczywiście pomogą większym rodzinom na zakup nowego mieszkania.
Spojrzenie na zmiany wskaźników kosztów odtworzeniowych w ostatnich sześciu kwartałach skłania jednak do następującej refleksji: jak w kraju z pełzającą deflacją i stabilnymi od co najmniej dwóch lat kosztami wykonawstwa możliwe są kilkunastoprocentowe skoki wskaźnika kosztów odtworzeniowych w okresie kilkunastu miesięcy? Jakim sposobem w miastach o podobnych cenach terenów inwestycyjnych i kosztach budowy wskaźniki mogą się tak bardzo różnić? Dlaczego, gdy w jednych miastach wskaźniki te rosły, to w innych w tym samym czasie spadały? I dlaczego od kilkunastu lat osoby odpowiedzialne za politykę mieszkaniową nie są w stanie wymyślić lepszego, czyli bardziej obiektywnego wskaźnika?
Dobre sygnały z gospodarki w połączeniu z zapowiadanym dłuższym okresem niskich stóp procentowych zachęcają do zakupu i zaciągania kredytów. Na zakup mieszkań będą w coraz większym stopniu decydować się osoby lub rodziny już posiadające własne mieszkanie. Dla tych nabywców deweloperzy muszą przygotować odpowiednio atrakcyjną ofertę. Jeśli tak się stanie, wówczas przeciętne ceny oferty mogą nieco wzrosnąć, ale sprzedaż utrzyma się na wysokim poziomie.
Nadal nie wiemy natomiast, jakie zmiany i kiedy obejmą  ustawę o ochronie praw nabywców.  Likwidacja otwartych rachunków powierniczych może dość istotnie wpłynąć na zachowanie deweloperów w okresie vacatio legis.

Część deweloperów może przed wejściem nowych przepisów w życie rozpocząć nowe inwestycje na dotychczas obowiązujących zasadach. Może to dotyczyć zwłaszcza firm, które będą się obawiać problemów z uzyskaniem zamkniętych rachunków powierniczych. Oferta wówczas znów nieracjonalnie szybko wzrośnie, a jeśli w tym samym okresie zacznie słabnąć popyt, pojawi się presja na obniżki cen.

 

Kazimierz Kirejczyk, Prezes REAS

www.reas.pl