Z danych Amron – Sarfin wynika, że w I kw. 2017 banki przyznały ponad 50 tys. nowych kredytów, co stanowi skok ilościowy o blisko 20 proc. - w porównaniu do ostatniego kwartału 2016, natomiast wartość nowoudzielonych kredytów była wyższa o 12,58% i wyniosła 11,010 mld zł. Eksperci zaznaczają co prawa, że tak duży wzrost to efekt odblokowania środków z MDM, ale też podkreślają, że świetny obecny popyt to „zasługa” nie tylko MDM, ale ogólnej koniunktury na mieszkania, traktowanej jako atrakcyjniejsza forma inwestowania niż np. lokaty. Obecnie w bankach znajduje się blisko 2 mln 100 tys. czynnych umów kredytów mieszkaniowych, a stan zadłużenia Polaków z tego tytułu wynosi ponad 390 mld zł.

Kredyt mieszkaniowy Kowalskiego

217 tys. zł – tyle wynosił w pierwszych trzech miesiącach 2017 roku przeciętny kredyt mieszkaniowy. Najpopularniejsze są kredyty w wysokości od 100 do 200 tys. zł. W I kw. 2017 stanowiły one blisko 37 proc. całej puli. Udział kredytów walutowych jest minimalny. Nieznacznie tylko przekracza 1,5 proc. Resztę stanowią kredyty złotówkowe.

Dane Amron – Sarfin potwierdzają, że w praktyce wymóg 20 proc. wkładu własnego jest nieodczuwalny dla przeciętnego kredytobiorcy, a większość banków umożliwia kredytowanie z niższym wkładem. W I kw. 2017 kredytów o wskaźniku LtV powyżej 80 proc. ( a więc z wkładem mniejszym niż 20 proc.) było blisko 45 proc. Co prawda nie stanowią one już większości, jak jeszcze kilka lat temu, ale zdecydowanie dominują w portfelach banków. Tak więc ciągle największa grupa klientów przynosi do banków najniższy możliwy wkład własny. Dla porównania: kredyty w wskaźniku LtV od 30 do 50 proc. ( a więc z wkładem na poziomie 50 – 70 proc. wartości nieruchomości) stanowiły zaledwie 8,5 proc. jeśli chodzi o wartość, z całej puli udzielonych kredytów.

Rynku – dokąd zmierzasz?


Eksperci podkreślają, że świetne wyniki akcji kredytowej to na pewno w dużej mierze efekt MDM i odblokowania środków z dopłat na 2017. Mimo to sam program Mieszkanie dla Młodych nie tłumaczy fenomenu obecnej koniunktury – zarówno na rynku kredytowym jak i mieszkaniowym. Nieruchomości sprzedają się świetnie, niezależnie od MDM, co więcej – sprzedają się coraz częściej za gotówkę.

W dobie niskiego oprocentowania depozytów (obecnie w związku z wysoką inflacją, jest to oprocentowanie ujemne) a zarazem rekordowo niskich stóp procentowych, inwestorzy po prostu stawiają na rynek nieruchomości, zamiast na depozyty. decydują się po prostu na inne formy inwestowania – i wybierają rynek nieruchomości. Na optymizm na rynku wpływa też ogólna poprawa kondycji finansowej obywateli, spadek bezrobocia do rekordowo niskich poziomów i wzrost zaufania konsumenckiego.

Równocześnie jednak dane potwierdzają, że mimo świetnej sprzedaży, kolejnych rekordów w tym zakresie, które notuje branża deweloperska, ceny nie rosną, albo rosną bardzo powoli. W I kw. 2017 spośród badanych rynków istotny wzrost zanotowano tylko w Warszawie – o 139 zł, do poziomu 7659 zł. Generalnie od kilku lat trwa stabilizacja cenowa.

Dlaczego? Przede wszystkim wynika to z polityki deweloperów, oraz rekomendacji S dla banków, która uniemożliwia kredytowania bańki cenowej. Firmy deweloperskie starają się natomiast zrównoważyć bardzo wysoki popyt, odpowiednio wysoką podażą. W efekcie klienci szybko znajdują odpowiadającą im ofertę i ceny nie rosną (inaczej niż 10 lat temu).

Co dalej z rynkiem nieruchomości? Obserwatorzy spodziewają się co prawda osłabienia popytu, za sprawą takich czynników jak spodziewany wzrost stóp procentowych i koniec MDM, jednocześnie jednak zaznaczają, że nie ma podstaw by prorokować głębsze uderzenie w popyt.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN