Najlepiej byłoby kupić dom za gotówkę. Ale jeżeli nie dysponujemy wolną kwotą stu pięćdziesięciu tysięcy funtów, rozwiązaniem jest kredyt hipoteczny - mortgage.

Różne banki mają różne sposoby określania zdolności kredytowej. Czasem jest to wielokrotność rocznych dochodów, czasem zdolność do miesięcznych spłat, a czasem coś jeszcze innego. Można wybrać się do doradcy kredytowego (mortgage advisor), który jest zatrudniony w każdej dobrej agencji obrotu nieruchomościami w Wielkiej Brytanii, za jego usługi nie jest pobierana opłata od klienta.

Wstępna oferta pożyczki - ważna z reguły przez pół roku i zawierająca m.in. informacje o wysokości rat oraz czasie przez jaki będziemy je spłacać – pozwoli zorientować się na co stać kupującego i rozpocząć konkretne poszukiwania. Zakup nieruchomości wiąże się ze znacznymi wydatkami. Jednym z największych jest wniesienie depozytu, wynoszącego zazwyczaj 5% - 15% wartości nieruchomości. Osoby zatrudnione mają szansę na uzyskanie kredytu w wyższej kwocie, jeśli wniosą depozyt w wysokości 5% wartości nieruchomości, a ich dochody roczne stanowią przynajmniej piątą część wartość ceny nieruchomości. Osoby samo zatrudnione - prowadzące własną działalność gospodarczą - powinny być przygotowane na konieczność wniesienia co najmniej 5% depozytu oraz udowodnienie osiągania wystarczających przychodów lub 10% depozytu i uzyskania tzw. ”self certification mortgage” tzn. takiego kredytu, gdzie kredytodawca nie weryfikuje dochodów kredytobiorcy. Pamiętać jednak należy, że deklarowanie dochodów wyższych niż osiąganych w rzeczywistości stanowi przestępstwo. 

Rodzaje kredytów:
  • variable rate mortgage (kredyt o zmiennym oprocentowaniu) – oprocentowanie kredytu jest sztywno połączone ze stopami procentowymi banku narodowego (Bank
  • of England);
  • standard rate mortgage (kredyt o standardowym oprocentowaniu) - oprocentowanie kredytu jest zazwyczaj trochę wyższe niż narodowe stopy procentowe;
  • fixed rate mortgage (kredyt o ustalonym oprocentowaniu) – niezależnie od narodowego oprocentowania miesięczne spłaty pozostają stałe;
  • capped rate deal (kredyt o ograniczonym oprocentowaniu) – oprocentowanie takie może się wahać, jednak zagwarantowane jest, że nie wzrośnie powyżej pewnego z góry określonego poziomu;
  • cashback (zwrot gotówki) – dodatkowa oferta polegająca na wypłacie dodatkowej gotówki na zakup mebli czy drobną modernizację;
  • flexible mortgage (kredyt elastyczny) – pozwala na spłacanie miesięcznych rat w dowolnej wysokości, opuszczenie raty za jeden miesiąc, lub nawet wyjęcie gotówki z kredytu.
  • offset mortgage (kredyt offsetowy) – wszelkie oszczędności mogą zostać użyte do zmniejszenia odsetek od kredytu.

Proces kupna nieruchomości
Niestety, depozyt i miesięczne raty to nie jedyne koszty związane z zakupem nieruchomości. Zaliczyć do nich można także: prowizję prawnika (solicitor), opłatę za wycenę nieruchomości, opłatę za zaaranżowanie kredytu, opłatę za wycenę rzeczoznawcy. Należy również pamiętać o tzw. Stamp Duty, czyli podatku płaconym na rzecz państwa. Jego wysokość jest uzależniona od wartości nieruchomości i przedstawia się następująco:

Wartość nieruchomości Stamp Duty:
-  do £125 000                            0%
-  £125 000 - £250 000             1%
-  £250 000 - £500 000             3%
-  powyżej £500 000                  4%

Łączna kwota opłat za solicitor, opłata za tzw. searching tj. sprawdzenie planów modernizacji terenów przylegających do nieruchomości (zanieczyszczenia, plany budowy dróg, zagrożenie powodziowe), opłatę za wycenę nieruchomości (wliczając w to kompletne sprawdzenie budynku pod kontem stanu konstrukcji) wynosi ok. 1200-1500 funtów.

Jedną rzecz trzeba postawić jasno - agenci są zatrudnieni przez sprzedającego. Pozytywną stroną jest fakt, że kupujący nie płaci żadnej prowizji do agnacji.

Jeżeli dostaniemy poręczenie kredytu i znajdziemy nieruchomość, możemy przejść do złożenia oferty. Dzwonimy do agencji i proponujemy kwotę, jaką jesteśmy skłonni zapłacić, czyli tzw. asking price. Zwykle jest ona o 2 do 5 proc. niższa od ceny wywoławczej.

Dodatkowym atutem przy negocjacji cen może być brak uzależnienia od tzw. łańcucha. Zdarzają się i sytuacje, w których można zaproponować cenę niższą nawet o 10 proc. Tak jest, gdy np. nieruchomość długo czeka na kupca. Jeżeli sprzedający nie zaakceptuje ceny, kupujący musi ją podwyższyć i czekać na kolejną odpowiedź. Jeżeli sprzedający zgodzi się na warunki kupującego, możemy przejść do sfinalizowania kredytu. Ja, przy zakupie mojej nieruchomości, wynegocjowałem obniżkę 10 tysięcy funtów z ceny wyjściowej. Na stronie http://www.upmystreet.com/ możemy znaleźć  informacje statystyczne dotyczące wybranej okolicy, oraz dotychczasowe ceny.

Jeśli cena zostanie zaakceptowana - czas na sfinalizowanie pożyczki oraz znalezienie prawnika. Jedna uwaga tutaj - przyjęcie oferty nie jest wiążące wobec prawa angielskiego do czasu podpisania kontraktu. Innymi słowy - zarówno kupujący, jak i druga strona może się wycofać. Albo renegocjować umowę.

Co prowadzi do sytuacji zwanych gazumping i gazundering. Po zaakceptowaniu oferty, agent zapyta o prawnika. I na pewno poleci takiego, z którym dobrze się mu współpracuje. Z prawnikiem kupujący nie musi się w ogóle spotkać. Potrzebne formularze wysyła się pocztą, a potwierdzenie przed wymianą kontraktów można złożyć telefonicznie. Prawnicy zajmujący się transferem własności nazywają się conveyancing solicitors. Większość z nich działa poprzez Internet i można śledzić postępy na ich portalach. Ponieważ strona sprzedająca ma również swojego prawnika, kupującemu i sprzedającemu nie wolno się kontaktować bezpośrednio ze sobą, co powoduje, że czasem jeden papierek krąży tygodniami pomiędzy stronami.

Gdy oferta zostanie zaakceptowana i kupujący wybierze prawnika – kupujący będzie musiał udać się do kredytodawcy i finalizować pożyczkę.

Dokumenty potrzebne do uzyskania kredytu:
- paszport(y)
- payslip(y)
- wyciągi z kont bankowych
- certyfikat małżeństwa (ewentualnie)
- dane prawnika
- rozliczenie podatkowe (w przypadku samo zatrudnienia)

Agent z biura nieruchomości proponuje ubezpieczenie na życie (dobrowolne), ubezpieczenie dochodów (również dobrowolne) oraz ubezpieczenie domu (obowiązkowe).

W tym samym czasie bank organizuje przegląd techniczny survey - technik budowlany ogląda posiadłość i ocenia, czy można udzielić pożyczki pod jej zastaw. Kupujący dostanie kopię jego raportu. Jak już mówiliśmy - pożyczkodawca przeprowadza swój przegląd, który jest minimalnym przeglądem - czy budynek stoi, nie jest popękany, nie obsuwa się i tym podobne. Natomiast kupujący może chcieć zrobić dokładny przegląd - structural survey.

To jest krok opcjonalny i nie każdy się na niego decyduje. Myślę, że w przypadku mieszkań nie ma on większego sensu. Natomiast w przypadku domów - może być przydatny. Taki przegląd jest robiony dla kupującego i powinien dać bardzo dobry opis stanu domu. Jeśli raport wykazuje jakieś problemy – kupujący ma podstawy do renegocjowania ceny, szczególnie, gdy poprosi o wycenę prac, które usuną usterkę.

Takie badanie nie jest tanie. Potrafi kosztować do tysiąca funtów, ale moim zdaniem - jeśli tylko dom ma więcej niż pięćdziesiąt lat - na 100% warto go zrobić.

Gdy już kupujący ma kredyt i prawnicy sprawdzili dokumenty możemy przejść do zawarcia umowy kupna-sprzedaży czyli tzw. exchange of contracts, w której m.in. ustala się datę przelewu pieniędzy na konto sprzedającego. Jak już było wspomniane, do czasu wymiany kontraktów - wszystko się może zdarzyć. Wymiana kontraktów jest wiążącą umową i wycofanie się po niej kończy się wysokimi kosztami - na przykład przepadkiem zaliczki. Przed wymianą kontraktów należy ustalić także dzień przeprowadzki. Praktyka wskazuje, że pomiędzy wymianą, a przeprowadzką jest tylko parę dni.

Tak naprawdę wymiana kontraktów jest robiona telefonicznie, ale prawnik musi mieć Twoją zgodę. W dniu przeprowadzki dochodzi najpierw do wielkiego transferu pieniędzy pomiędzy kontami, a potem telefonów od prawników, że wszystko jest OK i można przekazać klucze. Klucze są do odebrania u agenta, który pośredniczył w sprzedaży.

Prowizja od sprzedaży nieruchomości jest wypłacana przez prawnika (solicitor) na rzecz biura nieruchomości w dniu wymiany kontraktów. Solicitor odpowiada ponadto za zapłatę wszystkich zobowiązań ciążących na nieruchomości. Po zaspokojeniu wierzycieli solicitor wypłaca pozostałą kwotę sprzedającemu. Prowizja od sprzedaży nieruchomości jest pobierana tylko od sprzedającego, wynosi przeważnie od 2 do 5 procent ceny sprzedaży. Przeważają umowy sprzedaży typu „na wyłączność”.

Shared ownership
Istnieje również możliwość zakupu nieruchomości przy użyciu tzw. shared ownership schemes. Polega to na zakupie nieruchomości wspólnie z Housing Association – wykupujemy procentowy udział we własności nieruchomości, a pozostała część,  za którą opłacamy miesięczny czynsz, pozostaje własnością Housing Association.

Shared ownership, zwane też Part Buy - Part Rent, to kupno części udziału we własności domu / mieszkania. Pozostała część należy do Housing Association lub innej organizacji prowadzącej taki system.

Klient kupuje np: 25% udziału, a za resztę płaci czynsz jak za wynajem, w przypadku mieszkania należy jeszcze doliczyć koszty eksploatacji (maintenance fees), które płaci się dodatkowo. Resztę udziałów można wykupić później, jeśli tylko klienta na to stać. Czynsz na wynajem i opłaty dodatkowe są rewaloryzowane co roku.

Nieruchomość może być nowa od dewelopera lub może to być tzw. re-sale, czyli nieruchomość z rynku wtórnego kupiona wcześniej jako shared ownership.

1. Jedną z głównych wad są wysokie ceny nieruchomości oferowanych w ramach shared ownership. Wynika to między innymi z tego, że Housing Association kupuje nieruchomości po określonej cenie od dewelopera i nie pozostawia miejsca na żadne negocjacje ceny. W obecnej sytuacji deweloperzy są znacznie bardziej elastyczni i można wynegocjować dużo niższą cenę, czego niestety nie można zrobić w przypadku shared ownership.
2. Nowe mieszkania kupione przez Housing Association są często w niższym standardzie, niż inne mieszkania na osiedlu lub w budynku, a cena wcale tego nie odzwierciedla.
3. Jeśli cały budynek został wybudowany na cele shared ownership, to jego lokalizacja może być znacznie gorsza, niż innego budynku dostępnego dla wszystkich. Na przykład, budynek może być przy samach torach kolejowych (np. Time House przy Clapham Junction w Londynie) lub przy dużej ulicy przelotowej.
4. Miesięczny koszt mieszkania w shared ownership może być wyższy niż koszty wynajęcia podobnego mieszkania w tym samym rejonie lub niż raty kredytu przy kupnie całej nieruchomości, ale tańszej, bo bez zawyżonej ceny. Opłacalność zakupu shared ownership zawsze trzeba dokładnie sprawdzić. Im większy udział kupimy i będziemy płacić za niego ratę kredytu, tym wyższe koszty miesięczne. Najtaniej wychodzi kupno jak najmniejszej części i wynajem reszty.
5. Liczba banków udzielających kredytów na shared ownership jest dość ograniczona, co oznacza mniej konkurencyjne warunki kredytowania.
6. Sprzedaż nieruchomości shared ownership może być problemem. Może okazać się, że pierwotna cena była o wiele zawyżona i nie ma chętnych na zakup.

Informacje na temat Wielkiej Brytanii
  • Średnia cena gruntów rolnych wynosi £ 5060 za akr.
  • Dane za marzec pokazują roczne zmiany cen mieszkań: spadek o 16,2%.
  • Te poziomy cen można było zaobserwować w sierpniu 2004.
  • W odniesieniu do liczby transakcji sprzedaży nieruchomości; średnio 35 480 miesięcznie od października 2008 do stycznia 2009.  W tym samym okresie rok temu średnia wynosiła 85 610.
  • Londyn - roczna zmiana cen mieszkań: spadek o 15,4 % w marcu 2009.
  • Liczba zatwierdzonych kredytów na zakup domu w marcu: 39 230  - była wyższa niż w lutym 37 716, oraz wyższa niż poprzednich sześciu miesiącach, gdzie średnia wynosi 32 473.
  • W Wielkiej Brytanii ceny nieruchomości w kwietniu 2009 nadal spadały, co sugeruje, że wzrost cen z ostatniego miesiąca, był tylko nietypowym odchyleniem w obserwowanym trendzie - uważa Nationwide, brytyjska firma udzielająca kredytów  hipotecznych. Przedstawiciel Nationwide twierdzi, że średnia cena domu w Zjednoczonym Królestwie, zmniejszyła się o 0,4% pomiędzy marcem, a kwietniem i osiągnęła 151,861 funtów, co częściowo odwróciło skutki 0,9% wzrostu cen z poprzedniego miesiąca. Od kwietnia 2008 roku, ceny domów spadły o 15%.
  • Gry Earley, główna ekonomistka Natiowide, powiedziała, że biorąc pod uwagę obecne warunki ekonomiczne, spadek cen jest zgodny z oczekiwaniami. W większości przypadków, kupujący będą ostrożni tak długo, jak długo będą spodziewać się dalszego spadku cen - powiedziała Earley
  • Podstawy ekonomiczne będą nadal determinować perspektywy rynku mieszkaniowego.
  • W tym roku brytyjska gospodarka ma skurczyć się o 3,5%, jest to największy spadek od 1945 roku - twierdzi Kanclerz Alistair Darling. Międzynarodowy Fundusz Walutowy prognozuje jeszcze gorszy wynik, wieszcząc spadek o 4,1%.
  • Bezrobocie również wzrosło i osiągnęło 2 miliony niezatrudnionych. Oczekuje się, że może wzrosnąć nawet do 3 milionów do końca roku 2009.
  • Dane Polskiego Ministerstwa Spraw Wewnętrznych potwierdziły natomiast obiegową opinię, że w mieszkania w Polsce najchętniej inwestują - po obywatelach Niemiec - Brytyjczycy, Irlandczycy i Hiszpanie.
Opracowane na podstawie danych dostępnych w Internecie oraz władnego doświadczenia w zakupie domu w Zjednoczonym Królestwie.

Dawid Kozłowski

Źródło: Property Jornal Polska Giełda Nieruchomości 06-07/09