Niezależnie od projektowanych zmian prawnych, na przekształcenia w branży nieruchomości zwłaszcza w sektorze budownictwa mieszkań na rynku pierwotnym, znacząco wpływają również nowe prądy cywilizacyjne, w wyniku których istotnie zwiększa się rola oraz udział czynnika społecznego i obywatelskiego w projektach deweloperskich. Jednak, pomimo swoistej „łatwości legislacyjnej” panującej w Polsce od wyborów z 2015 r., nowych przepisów wciąż nie ma. Być może dowodzi to, że sfera inwestycji nieruchomościowych nie poddaje się zmianom tak łatwo, jak wymiar sprawiedliwości, polityka społeczna czy nawet kształt historii Polski. Tymczasem ma ona kapitalne znaczenie nie tylko dla dużej części gospodarki, lecz również dla licznej grupy uczestników wielkiej „Gry w miasto” – mieszkańców miast, ich twórców oraz budowniczych.
Książka „Gra w miasto”
Książka „Gra w miasto” autorstwa Czesława Bieleckiego obszernie opisuje kształtowanie przestrzeni miejskiej w jej aspekcie urbanistycznym i architektonicznym. Kształt miasta powstaje w wyniku interakcji ludzi, którzy „w nie grają”. Niniejszy artykuł poszerza problematykę kształtowania przestrzeni miasta o wątek relacji społecznych między “graczami”. Nie aspiruje do oceny warunków politycznych w kraju ani napięć na tym tle. Nie bierze też pod uwagę projektowanych zmian prawnych, a jedynie aktualnie obowiązujące przepisy, procedury i obyczaje. W oparciu o te dane podejmuje dyskusję na temat praktyk w zakresie współdziałania uczestników i beneficjentów procesu deweloperskiego, jak również możliwości usprawnienia takiej współpracy. Wydaje się, że dotychczasowe przepisy i praktyki są dalece niewystarczające, a przede wszystkim nieefektywne.
Tymczasem aktywna współpraca jest nie tylko absolutnie niezbędna, ale również korzystna dla wszystkich uczestników takiego procesu inwestycyjnego, nie mówiąc o jego beneficjentach. Oczywiście wizja ulepszeń, które zapewniłyby harmonię i powszechne zadowolenie wyżej wymienionych, byłaby utopią. Tym niemniej, warto i należy tak formułować założenia dotyczące współpracy, aby zwiększały one szansę na osiągnięcie porozumienia. Należy również podejmować trud dążenia do poprawy efektywności tej współpracy.
Aktorzy i interesariusze Gry w Miasto. Trzeba zacząć od czytelnego rozróżnienia i zdefiniowania ról w procesie deweloperskim. Jest to istotne dla właściwego ukształtowania sceny i rozpisania odpowiedzialności, tak aby scenarzysty nie mylić z producentem, kompozytora z charakteryzatorem, a reżysera z dostawcą sztucznej mgły. Proces deweloperski nie może rządzić się zasadą jednowładztwa. Wymaga on dużej decyzyjności i umiejętności przyjmowania odważnych rozwiązań, lecz nie powinien być prowadzony apodyktycznie i autorytarnie. Z tych samych względów nie może być również procesem demokratycznym. Powinny w nim dominować względy merytoryczne i zasady logiki. Tryb podejmowania decyzji w tym procesie można określić najtrafniej mianem „kapitalizmu partycypacyjnego”.
Proces inwestycji w nieruchomości
Proces deweloperski ma z jednej strony swoich uczestników, z drugiej – beneficjentów. Te dwie grupy niekoniecznie się pokrywają, tj. nie wszyscy uczestnicy są beneficjentami i vice versa. Uczestnicy biorą czynny udział w planowaniu projektu, natomiast beneficjenci czerpią korzyści z jego realizacji. Zróżnicowanie tych ról pociąga za sobą daleko idące konsekwencje w ocenie efektu końcowego przedsięwzięcia deweloperskiego.
Uczestników procesu deweloperskiego charakteryzuje przede wszystkim rola, jaką mają w nim do odegrania, oraz korzyści, które jako ewentualni beneficjenci czerpią z realizacji projektu.
Inwestowanie w nieruchomości - strony w procesie deweloperskim
Najprostszy możliwy podział pozwala na wyodrębnienie wśród nich trzech grup. Są to:
A. Strona administracyjna, czyli organy regulujące politykę przestrzenną, uzgadniające i wydające decyzje administracyjne, planistyczne, budowlane i podatkowo-finansowe.
B. Strona deweloperska, czyli grupa podmiotów inwestujących oraz współpracujących z inwestorem na określonych zasadach przy przygotowaniu i realizacji projektu. Współpracownicy inwestora to architekci, projektanci i doradcy rozmaitych branż i specjalizacji. Niezwykle istotne, choć utrudniające uporządkowanie sceny, jest przy tym rozróżnienie na inwestorów początkowych, tj. przedsiębiorców-deweloperów, oraz inwestorów docelowych, długoterminowych, czyli właścicieli.
C. Strona społeczna, czyli mniej lub bardziej zorganizowane grupy osób i organizacji funkcjonujących w otoczeniu inwestycji, będące jej przyszłymi użytkownikami lub też stroną, na którą zrealizowane budynki lub ich zespoły będą wpływały jako obiekty użytkowe czy element przestrzenny otoczenia.
Niniejszy artykuł będzie odnosić się do powyższych definicji. Bardziej szczegółowe określanie zadań i przyporządkowanie odpowiedzialności poszczególnym uczestnikom można odłożyć na inną okazję. W największym tylko uproszczeniu warto zasygnalizować, jakie są właściwości poszczególnych stron, oraz jakie korzyści starają się one osiągnąć.
A. Strona administracyjna określa ramy oraz reguły kształtowania i korzystania z przestrzeni, a także tworzy bazę podatkową dla jej rozwoju i eksploatacji. W idealnym świecie powinna być odpowiedzialna także za proces partycypacji, tj. stworzenie i działanie platformy współpracy, na której projekty deweloperskie są uzgadniane pomiędzy stronami.
B. Strona deweloperska jako przedsiębiorca podejmuje, kształtuje i realizuje inwestycję w celu osiągnięcia, w krótkim lub długim horyzoncie czasu, zysku lub innych korzyści. Korzyści inne niż zysk mogą obejmować, np. walory użytkowe czy estetyczne, budowanie reputacji i pozycji rynkowej inwestora czy też realizację jego aspiracji twórczych i estetycznych.
C. Strona społeczna zwykle stawia sobie za cel wywieranie wpływu na planowaną inwestycję z zamiarem dostosowania jej do potrzeb osób lub podmiotów związanych z konkretną organizacją, czy też szerszego i niedającego się precyzyjnie określić zbioru podmiotów funkcjonujących w otoczeniu projektu, będących jego mniej lub bardziej świadomymi i zdeklarowanymi użytkownikami. Co do zasady, celem strony społecznej nie jest osiągnięcie bezpośrednich korzyści ekonomicznych z realizacji projektu. Jednocześnie nie wyklucza to możliwości osiągania przychodów (lub zwrotu kosztów) z tytułu podjęcia trudu partycypacji w uzgadnianiu inwestycji.Konflikt wartości czy nieporozumienie?
W proces realizacji projektu deweloperskiego wpisane są napięcie i konflikt. Mogą one generować zbędne koszty i ofiary oraz pogarszać jego efekt końcowy. Mogą jednak również prowadzić do poprawy efektów tego procesu. Wydaje się, że zobiektywizowana i intersubiektywna metoda pomiaru korzyści, kosztów i ofiar w sensie absolutnym nie istnieje. Nawet w obrębie wymienionych grup, jednostka miary i metoda szacowania tych parametrów nie zawsze są oczywiste. Tymczasem brak stosownej metodologii to być może jedna z głównych przyczyn, dla których konflikt i napięcie są tak duże, a ponadto trudne do zniwelowania.
Celem pomiaru jest umożliwienie oraz optymalizacja wymiany informacji pomiędzy współdziałającymi podmiotami. Metody efektywnej wymiany informacji pomiędzy najbardziej nawet drapieżnym deweloperem a projektantem, chcącym zrealizować swoje zadanie projektowe w zakresie funkcjonalnym, przestrzennym i estetycznym zgodnie z posiadaną wiedzą zawodową i aspiracjami twórczymi, są dość powszechne i sprawdzają się w praktyce. Jednak stworzenie analogicznego medium dla przeprowadzenia konstruktywnych, skutecznych uzgodnień pomiędzy inwestorem działającym na zasadach rachunku ekonomicznego a stowarzyszeniem miłośników rzadkiego gatunku zwierząt, czy też pewnego typu zabytków o wartości niejednoznacznej z historycznego lub estetycznego punktu widzenia, jest zadaniem zdecydowanie trudniejszym. O ile w ogóle możliwym do wykonania.
Finansowanie działań deweloperskich na rynku mieszkaniowym i komercyjnym
Dla inwestora oraz współpracujących z nim podmiotów podstawową jednostką pomiaru jest pieniądz, przyjmowany jako zysk netto, wewnętrzna stopa zwrotu, zwrot na zaangażowanym kapitale, deweloperska stopa zwrotu itd. Dla strony administracyjnej pomiar będzie, z pozoru, jeszcze prostszy – binarny. Miarą sukcesu projektu będzie tutaj stopień realizacji przepisów prawa, podlegający certyfikacji na zasadzie zero-jedynkowej: nie zrealizowano vs. zrealizowano. W tej perspektywie oceny nawet najgenialniej przeprowadzone przedsięwzięcie może być tylko po prostu dobre.
Takim właśnie binarnym językiem strona administracyjna będzie (a w każdym razie teoretycznie powinna) posługiwać się w komunikacji z otoczeniem i z uczestnikami przedsięwzięcia, a swoboda i uznaniowość oceny ograniczone są do minimum. Oczywiście należy mieć na względzie, że w procedurze uzgadniania projektu uczestniczyć mogą różne jednostki administracyjne, o różnych calach i zadaniach. Jednak formułę ich interakcji regulują zazwyczaj odpowiednie przepisy, których suma również powinna podlegać ocenie binarnej. Powinna. Czy nie brzmi to idealnie?
Najtrudniej zaproponować i ustandaryzować metodę oceny sukcesu projektu deweloperskiego z perspektywy strony społecznej. Poszczególne organizacje i osoby wchodzące w ich skład mają odmienne, niekiedy nawet przeciwstawne lub wzajemnie wykluczające się cele. Z tego względu efektywność komunikowania się, a czasem nawet samo nawiązanie komunikacji z podmiotami reprezentującymi stronę społeczną, będzie nie lada wyzwaniem.
Na podstawie powyższych wywodów można byłoby sformułować wniosek, że prowadzenie dialogu i uzgodnień przedsięwzięć deweloperskich w takim trójstronnym układzie jest zwyczajnie niemożliwe. Czy jednak wynikałoby to z braku możliwości wskazania wspólnych celów, czy też raczej z braku umiejętności komunikacyjnych? Na te pytania łatwiej byłoby udzielić odpowiedzi w świecie idealnym, w którym każda ze stron miałaby dobrą wolę i była skłonna przedstawiać swój punkt widzenia w sposób uczciwy, rzetelny i transparentny.
Jednak w praktyce poszczególne podmioty mogą swoje rzeczywiste intencje ukrywać lub przedstawiać w sposób nie w pełni przejrzysty. Poszukiwanie odpowiedzi na powyższe pytanie jest niezbędne, aby pomimo początkowego zróżnicowania w sferze wartości i celów pomiędzy uczestnikami procesu deweloperskiego oraz ewentualnych trudności w komunikacji możliwe było przeprowadzenie uzgodnień, lub choćby konsultacji, które pozwolą na wypracowanie wspólnego celu.
Taki wspólny cel niezmiernie trudno zdefiniować lub określić w czytelny, zobiektywizowany sposób. Na potrzeby niniejszego artykułu, może nieco górnolotnie, określony zostanie jako wspólne dobro przestrzenne. Efekt realizacji takiego wspólnego dobra w odniesieniu do budynku lub zespołu budynków będących wynikiem przedsięwzięcia deweloperskiego można byłoby zapewne opisać następująco:
• jest nim przedsięwzięcie zrealizowane z poszanowaniem prawa oraz interesów sąsiadów i otoczenia funkcjonalno-przestrzennego w wymiarze humanistycznym, materialnym i przyrodniczym, w taki sposób, by tak zdefiniowane otoczenie – po oddaniu obiektu do użytku, okresie jego rozruchu i asymilacji pierwotnej w średnim okresie – zyskało na swych walorach funkcjonalnych, estetycznych i biznesowych poprzez wzrost wartości nieruchomości i jej otoczenia oraz podniesienie jakości życia użytkowników obiektu oraz jego otoczenia. Ponadto – w długim i bardzo długim okresie asymilacji docelowej – obiekt powinien zachować zdolność do utrzymywania się w wymiarze ekonomicznym i operacyjnym oraz dodatniego oddziaływania na otoczenie.
Klucze w całokształcie inwestycji
Klucze do świata wartości przestrzennych
Tak sformułowana definicja wspólnego dobra przestrzennego zawiera kilka słów-kluczy. Precyzyjne ustalenie znaczenia tych terminów z uwzględnieniem specyficznego kontekstu danego przedsięwzięcia powinno stanowić początek uzgodnień w jego sprawie. Podstawowe pojęcia, które należy określić to:
A. otoczenie i sąsiedztwo,
B. okres asymilacji pierwotnej i docelowej,
C. pożądane cechy (walory) funkcjonalne, estetyczne i biznesowe,
D. jakość życia.
Powyższe terminy, doprecyzowane w kontekście specyfiki danego projektu, będą oczywiście odnosić się do niepowtarzalnych uwarunkowań tego przedsięwzięcia. W tym miejscu warto jednak zarysować ich ogólny obszar.
A. Otoczenie i sąsiedztwo. Techniczną, dość precyzyjną i nie pozbawioną podstaw definicję sąsiedztwa podaje prawodawstwo określające sposób wytyczenia obszaru oddziaływania dla decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Może to stanowić punkt wyjścia do uzgodnienia, czym jest sąsiedztwo inwestycji (ustawowa trzykrotność długości frontu działki). Taka definicja bywa trafna. Należy pamiętać, że poszerzanie zakładanego obszaru oddziaływania inwestycji, a co za tym idzie - skali konsultacji, zwiększa złożoność dyskusji i liczbę stron, a tym samym obniża szanse przeprowadzenia skutecznych konsultacji. Ponadto termin „sąsiedztwo” nie jest tożsamy z „otoczeniem”, które jest określeniem mniej ostrym i bardziej podatnym na interpretację sytuacyjną.
B. Okres asymilacji. Pomimo przyspieszenia, któremu ulega cały cywilizowany świat, cykl życia nieruchomości nie podlega aż tak znaczącym zmianom, choć zużycie technologiczne budynku zachodzi coraz szybciej. Zastosowane tutaj rozróżnienie pomiędzy asymilacją pierwotną i docelową ma uwypuklić różnicę między zamierzoną przez dewelopera funkcjonalnością budynku jako samodzielnego bytu, a jego oddziaływaniem na otoczenie i rolą w kreowaniu przestrzeni urbanistycznej. W tym kontekście asymilacja pierwotna następować będzie po nawiązaniu przez budynek kontaktu z otoczeniem, tj. pełnym zasiedleniu obiektu po oddaniu go do użytkowania, wytworzeniu trwałych ciągów komunikacyjnych i świadomości otoczenia w zakresie funkcji pełnionych przez budynek i jego użytkowników oraz dróg dostępu (włączając w to ich ewentualne modyfikacje dostosowawcze w zakresie rozwiązań komunikacyjnych, funkcjonalnych itd.). Asymilacja pierwotna dotyczyć będzie przede wszystkim osiągnięcia pełnej funkcjonalności przez sam budynek, natomiast tylko w podstawowym, minimalnym zakresie – przekształceń w jego sąsiedztwie i otoczeniu. Tymczasem, asymilacja docelowa oznaczać będzie takie interakcje budynku z jego otoczeniem, które doprowadzą do wytworzenia trwałych, długookresowych związków i ukształtowania przestrzeni, zwanej potocznie tkanką miejską lub przestrzenią urbanistyczną, z wszystkimi aspektami jej funkcjonalności, powiązaniami komunikacyjnymi, technicznymi, biznesowymi, społecznymi, itd.
Asymilacja aktywna oznaczać będzie znaczący wpływ budynku na przekształcenia zachodzące w otoczeniu i tempo tych przemian. Asymilacja bierna będzie raczej stanem trwania, w którym budynki nie asymilują otoczenia, ale asymilują się w otoczeniu, dostosowując się do istniejącego lub zmieniając je dopiero za sprawą innych działań i przedsięwzięć inwestycyjnych o odpowiedniej charakterystyce i skali oddziaływania. Bardzo istotną, ale zbyt wielowątkową dla rozmiaru tego artykułu, jest przy tym kwestia powiązania takiej aktywności i bierności z funkcją i przeznaczeniem budynku (W tym sensie, sposób i siła oddziaływania będą zróżnicowane, gdy weźmiemy pod uwagę pojedynczy budynek mieszkalny, park biurowy, muzeum o znaczeniu co najmniej krajowym czy wielofunkcyjne centrum handlowe). W perspektywie deweloperskiej czas asymilacji pierwotnej jest zwykle zbieżny z makroekonomiczną definicją średniego okresu, tj. 2 – 5 lat. Asymilacja docelowa przebiega z kolei w makroekonomicznym długim okresie 10 – 20 lat.
C. Walory funkcjonalne, estetyczne i biznesowe. Kwestie oceny estetyki architektonicznej zmieniają się jak moda i pory roku, a zagadnienie prymatu estetyki lub funkcjonalności to dyskusja starsza niż piramidy egipskie. W wymiarze oceny biznesowej jest to zagadnienie istotne o tyle, że obiekty, których estetyka nadmiernie przeważa nad funkcjonalnością, tracą z czasem zdolność do samoutrzymania. Wówczas sens ich istnienia mogą uzasadniać tylko cechy szczególne, np. wartość artystyczna kwalifikująca do rangi zabytku. Zaryzykować można przy tym hipotezę, że kwestia „zabytkowości” jest również poniekąd pojęciem biznesowym, tyle że podlegającym weryfikacji w bardzo długim okresie, np. poprzez zdolność do wytworzenia genius loci, zdolność do emanowania pięknem przyciągającym zwiedzających i zachęcającym do refleksji. Obiekty pozbawione takich cech, jak też odpowiedniego kontekstu, otoczenia i dostępności, a ponadto jeszcze odpowiedniej funkcjonalności, popadać będą w zapomnienie i ruinę, gdy ich pierwotny sponsor i fundator zaprzestanie ich utrzymywania. W wymiarze praktycznym kwestie wypracowania określonego status quo pożądanych cech funkcjonalnych, biznesowych i estetycznych podlegają ustaleniom Studium Uwarunkowań właściwej gminy, a w bardziej szczegółowym zapisie – Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Sformułowanie takich wytycznych to zadanie wielowątkowe i wymagające wysokiego poziomu rozległej wiedzy i umiejętności.
Po pierwsze, określenie właściwego bilansu tych cech, z uwzględnieniem potrzeb i parametrów biznesowych, niezbędnych funkcji oraz szerzej rozumianej polityki gospodarczej, społecznej, mieszkaniowej, edukacyjnej, kulturalnej, ekologicznej, oraz estetyki i polityki przestrzennej powinno podlegać jurysdykcji iście eksperckiej, posługującej się szkiełkiem i okiem, tj. twardymi danymi statystycznymi, metodami obliczeniowymi i szeroko rozumianą wiedzą urbanistyczną. Potrzebne do tego kompetencje nie ugruntowały się dotychczas w Polsce i nie zostały objęte zakresem specjalizacji żadnego zawodu gwarantującego odpowiednie kwalifikacje oraz cieszącego się odpowiednią reputacją. Studia architektoniczne powinny dawać podstawy wiedzy o kształtowaniu przestrzeni w szerokim znaczeniu tego słowa. Praktykujący architekci, rozwiązując zadania projektowe w skali urbanistycznej, mają świadomość wielości zagadnień, które należy uwzględniać w planowaniu przestrzennym. Wiedza ta powinna być uwzględniana w projektowaniu urbanistycznym prowadzącym do określania warunków zabudowy dla nowych inwestycji. Jednak w praktyce deweloperskiej zauważyć można, że urbanistyka to specjalizacja poniekąd ignorowana, a czasem drastycznie niedoceniana. Niedoceniana zarówno jeśli chodzi o obowiązujące stawki wynagrodzeń, jak też estymę zawodową, wymagania wobec urbanistów oraz oczekiwany od nich poziom odpowiedzialności za przestrzeń miasta. Wśród praktykujących urbanistów nieliczną grupę stanowią osoby cieszące się szacunkiem i zaufaniem, a ponadto posiadające zespół specjalistów, mogący sprawnie wypełnić powierzone im zadania. Z drugiej strony to właśnie na etapie projektowania przestrzeni miejskiej powinna być realizowana zasada partycypacji oraz przewidywane konsultacje społeczne. Działania te należałoby wtedy prowadzić na tyle wyczerpująco, aby ich ponawianie nie było konieczne na etapie dalszych prac projektowych w trakcie uzyskiwania pozwolenia na budowę. Ponownie trzeba zaznaczyć: tak byłoby w świecie idealnym. Jednak planowanie projektów deweloperskich musi uwzględniać rzeczywiste warunki inwestowania. W związku z tym konieczne są odpowiednie modyfikacje w zakresie nastawienia i oczekiwań zarówno inwestora, jak i strony społecznej. Na wnioski z tego płynące zaczekajmy do końcowej części tekstu.
D. Jakość życia. Pomiar tego parametru dla celów oceny projektu deweloperskiego wydawać się może szczególnie trudny ze względu na jego wyjątkowo subiektywny charakter. Nawet jeśli jakość życia podlega pomiarowi i porównaniom, zarówno w Danii czy Islandii, jak i Australii czy Nowej Zelandii, trudno te wskaźniki traktować jako analogiczne, niezależnie od tego, jak wiele czynników składa się na kompozycję pomiarową. Globalny zasięg takiego pomiaru mógłby budzić wątpliwości. Jednak na skalę lokalną, czyli w odniesieniu do konkretnej społeczności żyjącej w określonych warunkach, odpowiednie sformułowanie potencjalnego i pożądanego wpływu przedsięwzięć deweloperskich na rzeczywistość przestrzenną tej społeczności, a w konsekwencji jakość życia jej poszczególnych podgrup, powinno być nie tylko łatwiejsze, ale też bardziej celowe, precyzyjne i skuteczne.
Przygotowanie projektów deweloperskich w sektorze budowy mieszkań i nieruchomości komercyjnych
W jaki sposób powyższe rozważania przekładają się na kwestię partycypacji społecznej w procesie przygotowania projektów deweloperskich? Włączenie strony społecznej do uzgodnień, a być może nawet analiz, na etapie przygotowania projektów jest nie tylko znakiem, lecz także pewnego rodzaju wymogiem naszych czasów. Może być również istotnym elementem twórczym, przyczyniając się do podniesienia takich walorów budynku jak jego funkcjonalność, integracja z otoczeniem, efektywność rozwiązań komunikacyjnych czy odporność na psychologiczne zużycie. Niekiedy również pomaga zmodyfikować kwestie komercyjne, takie jak tempo i jakość sprzedaży, aby dostosować je do popytu. Zdobycze współczesnej techniki ułatwiają aktywizację czynnika społecznego, jego organizację, a także zbieranie i przetwarzanie informacji zebranych od organizacji społecznych i innych grup aktywistów. Nie na tym jednak polega największe wyzwanie.
Skuteczna partycypacja: odwaga, wysiłek, czas
Przeprowadzenie konstruktywnej i skutecznej partycypacji społecznej na etapie przygotowania przedsięwzięcia deweloperskiego jest zadaniem wymagającym odwagi, wysiłku i czasu. Wymienione warunki są kluczowe dla prowadzenia konsultacji i wdrażania partycypacji społecznej. Odwaga umożliwia budowanie otwartości i gotowości do dialogu u wszystkich zaangażowanych stron, co wymaga odejścia od paradygmatu konfliktu wartości. Akcentowanie rozbieżności reprezentowanych wartości bardzo utrudnia dialog i porozumienie lub wręcz je uniemożliwia. Spotkanie strony inwestorskiej ze stroną społeczną interpretowane jako zderzenie świata pieniądza i świata wartości humanistycznych skłania obie te strony do trzymania się pierwotnych poglądów i przekonania o swoich racjach. Nie przybliża to porozumienia. Istotne jest określenie punktów wspólnych w obszarze reprezentowanych wartości. Ich wyznaczenie wymaga odwagi i uznania sensu takiego działania. Wydaje się, że zaproponowana wyżej definicja wspólnego dobra przestrzennego może być wskazówką lub punktem wyjścia dla dialogu między uczestnikami procesu planowania inwestycji. W oparciu o taką definicję immanentne w procesie deweloperskim zróżnicowanie wiodących wartości reprezentowanych przez poszczególne strony dialogu byłoby raczej zderzeniem nieprzystających do siebie systemów miar i wag.
Po ugruntowaniu podejścia ukierunkowanego na określenie wspólnych celów przedsięwzięcia deweloperskiego w procesie jego planowania możliwe i celowe jest podjęcie wysiłku mającego na celu stworzenie metody oceny analizowanych rozwiązań. Jak już wcześniej wspomniano sposób pomiaru ma umożliwiać porównywalność i przeliczalność rozważanych opcji w odniesieniu do przyjętych wspólnie kluczowych kryteriów oceny. Zaproponowane powyżej kryteria kluczowe również mogą stanowić punkt wyjścia opracowywania uzgodnień przyjmowanych za wiążące.
Na koniec należy zauważyć, że powyższe działania rozgrywają się w czasie, a ten zwykle jest bezlitosny. Niezależnie od podjętego wysiłku, odwagi i otwartości uczestników procesu deweloperskiego, konsultacje społeczne są bardzo czasochłonne. Komercyjny inwestor realizuje „proces produkcyjny nieruchomości”. Uzgodnienia i konsultacje uniemożliwiają precyzyjne zaplanowanie pracy i ustalenie harmonogramów. Ponadto efekty tych interakcji i skala niezbędnych ustępstw są trudne do przewidzenia. Powoduje to niechęć do podejmowania takich działań. Istnieją jednak racjonalne remedia. Mogą to być m.in. zapewnienie maksymalnej możliwej efektywności samej procedury, podjęcie konsultacji i partycypacji na odpowiednim etapie rozwoju i procesu planowania przestrzennego, a ponadto „sprofesjonalizowanie” uczestników postępowania planistycznego. Na etapie przygotowania Studium i MPZP, właściwe i adekwatne jest nie tylko zaktywizowanie wszystkich stron postępowania. Efektywność procedury wymaga, aby były w nią zaangażowane wszystkie trzy strony lub też – w ich zastępstwie – osoby o odpowiednich kompetencjach i reprezentujące określone interesy. W praktyce procedury planistycznej często brakuje strony inwestorskiej. Jej interesy nie są należycie reprezentowane przez właścicieli terenów, czy to ze względu na ich odmienną perspektywę, czy też kompetencje. W pewnym stopniu lukę tę mogłyby wypełniać specjalistyczne firmy doradcze, które jednak w praktyce niestety nie są uwzględniane w procesie planistycznym. Na tym etapie deweloperskim, właściwym zamawiającym Studium czy MPZP mogą być zarówno właściciele, jak i organy sporządzające, tj. gminy. To drugie rozwiązanie wydaje się szczególnie pożądane, a ponadto, z punktu widzenia gmin – rentowne.
Podobny postulat można byłoby sformułować wobec strony społecznej. Jej samoorganizacja i profesjonalizacja jest procesem szczególnie trudnym i wrażliwym; każdy zorganizowany podmiot opiniotwórczy balansować będzie zawsze pomiędzy wysiłkiem ukierunkowanym na przetrwanie a zachowaniem niezależności. Jednak na szczęście ten proces już się rozpoczął. W ostatnich latach pojawiły się organizacje i stowarzyszenia wywodzące się najczęściej z ruchów miejskich i innych grup aktywistów, które realizują tego typu zadania. Najważniejsza i wymagająca szczególnego podkreślenia jest ich funkcja doradcza i mediacyjna. Ponadto organizacje te rejestrują i archiwizują postulaty sformułowane przez szeroko rozumianą publiczność, gromadząc swego rodzaju wiedzę historyczną dotyczącą potrzeb i oczekiwań społeczności, na gruncie której działają. Nawet daleko idący krytycyzm organizacji i stowarzyszeń wobec oczywistych merkantylnych zapędów ze strony inwestorskiej może mieć w procesie deweloperskim pozytywny wymiar. Konieczne jest jednak trzymanie się znanych wszystkim uczestnikom zasad, takich jak na przykład te zaproponowane w niniejszym artykule. Gotowość do dialogu mającego na celu wypracowanie wspólnych wartości jest kluczowym warunkiem powodzenia społecznych konsultacji projektów deweloperskich. Wydaje się, że uczestnik procesu partycypacji społecznej, który zna i uwzględnia wspomniane tu uwarunkowania, stanowi szczególnie wartościowy element układanki przestrzennej zwanej Grą w Miasto.
Mikołaj Martynuska
Biura WGN
CENTRALA WGN
