Spis treści:
1. Analiza rynku mieszkań na sprzedaż i wynajem w Krakowie
2. Dzielnice Krakowa a ceny mieszkań
3. Wiodący rynek mieszkaniowy, czyli Krakowskie Stare Miasto
4. Drogie dzielnice przyległe do centrum Krakowa, tanie - oddalone
5. Ceny mieszkań w Krakowie a typ budownictwa
6. Krakowski rynek luksusu
7. Analiza rynku mieszkań na wynajem w Krakowie
8. Przeciętne stawki czynszów mieszkań na wynajem
9. Podsumowanie rynku mieszkań na sprzedaż i wynajem w Krakowie

Mieszkania na sprzedaż i wynajem w Krakowie - analiza rynku

Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że obecnie średnie ceny transakcyjne mieszkań nowych w stolicy Małopolski wynoszą niecałe 6400 zł za metr kwadratowy. Wśród największych rynków, poza Warszawą gdzie za 1 mkw. nowego mieszkania płaci się ponad 7500 zł, stawki na tym samym poziomie co krakowskie spotykamy jeszcze w Gdańsku. Nieco taniej jest natomiast w Poznaniu – 6260 zł/mkw I we Wrocławiu – 6100 zł/mkw.

Ceny nowych mieszkań w Krakowie, podobnie jak w innych wiodących ośrodkach są stabilne Od kilku lat obserwujemy na polskim rynku stabilizację cenową, która ma miejsce mimo świetnych danych dotyczących sprzedaży nowych lokali. Sytuacja ta wynika przede wszystkim z faktu, że deweloperzy dostarczają odpowiednio dużą liczbę nowych mieszkań, która stabilizuje popyt. Dzieje się tak w odróżnieniu od lat 2006 – 2008, które również cechowały się świetnym popytem, jednak skutkującym bardzo dynamicznymi wzrostami cen. Wynikało to z faktu, że oferta deweloperska była znacznie mniejsza w stosunku do zapotrzebowania. Zdarzało się niejednokrotnie, że klienci kupowali tzw. dziury w ziemi, a więc mieszkania nawet nie na początkowym etapie realizacji. Skutkiem zaistniałej sytuacji było nadmuchanie bańki cenowej. Klienci w obawie, że mieszkania będą nadal szybko drożeć, przyspieszali decyzje zakupowe, co przekładało się rzeczywiście na dalszy wzrost cen. Około roku 2009, gdy w polski rynek nieruchomości uderzył ogólnoświatowy kryzys, bańka cenowa pękła. Mieszkania znacznie staniały i wielu właścicieli pozostało z nieruchomościami wartymi mniej niż wynosiła cena zakupu. Taki stan rzeczy zresztą często utrzymuje się do tej pory, bowiem – choć nastąpiło lekkie odbicie – ceny mieszkań nie wróciły do poziomu z 2006 – 2008 roku, a obecnie trwa stabilizacja cenowa.

Widać to na przykładzie krakowskim. Stawki na poziomie około 6350 zł prawie się nie zmieniają od III kw. 2015 roku.

Jeśli chodzi o rynek wtórny – średnie ceny mieszkań używanych w Krakowie wynoszą obecnie 6000 zł/mkw. To wyraźnie więcej niż na innych konkurencyjnych rynkach. We Wrocławiu za metr kwadratowy używanego mieszkania płaci się przeciętnie niecałe 5400 zł, w Poznaniu jest to niecałe 5100 zł, a w Gdańsku - 5800. Droższym rynkiem wtórnym od krakowskiego wśród miast wojewódzkich jest tylko Warszawa, gdzie metr kwadratowy mieszkania używanego kosztuje w transakcji 7300 zł.

- Z pewnością wpływ na dosyć wysokie średnie ceny na rynku wtórnym w Krakowie ma fakt, że bardzo wysoką wartość prezentują atrakcyjnie zlokalizowane nieruchomości w centrum miasta. Mowa o apartamentach w kamienicach itp. Na rynku wtórnym za świetnie zlokalizowane mieszkania tego typu trzeba płacić nawet powyżej 20 tys. zł/mkw. - na przykład na Kazimierzu. Kraków cechuje się dosyć dużym zasobem takich nieruchomości, a jako miasto turystyczne oferta tego typu ma duży potencjał inwestycyjny, pod wynajem. Z tego powodu wywindowane ceny, które przekładają się na dosyć wysoką średnią cenową – komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

Krakowski rynek mieszkaniowy w niewielkim stopniu jest poddany działaniu programu Mieszkanie dla Młodych. MDM znajduje się na ostatniej prostej i pieniądze z programu prawdopodobnie definitywnie skończą się na początku przyszłego roku, jednak przez kilka lat odgrywał istotną rolę rynkową. W Krakowie jednak, ze względu na dosyć niskie limity cenowe mieszkań kwalifikowanych do dopłat, w stosunku do stawek średnich, oferta w MDM pozostaje ograniczona.

Wg ostatniego raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich (za I kw. 2017) na rynku pierwotnym tylko 19 proc. nowych mieszkań spełnia wymogi programu. Na rynku wtórnym właściwie prawie nie da się znaleźć mieszkania, które kwalifikowałoby się do dopłat. Wg przywołanego raportu zaledwie 5 proc. mieszkań spełnia wymogi cenowe MDM. Chodzi o nieruchomości o najniższym standardzie, a więc przeznaczone do generalnego remontu, ewentualnie mieszkania na dalekich peryferiach.

Obecny limit cenowy dla mieszkań używanych w Krakowie wynosi zaledwie 4300 zł za metr kwadratowy. Na rynku pierwotnym kształtuje się on natomiast na poziomie 5260 zł.

Dzielnice Krakowa a ceny mieszkań na sprzedaż i wynajem

Stolica Małopolski dzieli się 18 dzielnic oznaczonych cyframi rzymskimi. Centralne dzielnice miasta to oczywiście Stare Miasto, Grzegrzółki, Prądnik Czerwony, Czyżyny, Krowodrza. Są to zarazem najdroższe lokalizacje mieszkaniowe w tym mieście.

Wśród dzielnic Krakowa znajdują się jeszcze: Prądnik Biały, Bronowice, Zwierzyniec, Borek Fałęcki, Łagiewniki, Swoszowice, Pogórze Duchackie, Bieżanów – Prokocim, Podgórze, Mistrzejowice, Bieńczyce, Wzgórze Krzesławickie, Nowa Huta.

- Rozkład cenowy krakowskiego rynku nieruchomości ze względu na lokalizację nie różni się zasadniczo od tego, jaki obserwujemy w innych miastach. Najdroższe oczywiście pozostaje ścisłe centrum i dzielnice przylegające do centrum, ewentualnie te rejony miasta, które są dobrze skomunikowane i pozwalają w kilkanaście minut dostać się do różnych jego części. Najtańsze są peryferie, zwłaszcza te, które – słusznie czy niesłusznie – nie cieszą się najlepszą opinią. Wymienimy tu m.in. Nową Hutę, na której ciąży ciągle wizerunek komunistycznego ośrodka przemysłowego, mimo że ten rejon miasta szybko się przeobraża. Wysokie wyceny uzyskują tzw. miejskie enklawy, czyli rejony dobrze skomunikowane z resztą, ale oferujące zarazem dużo zieleni, ciszę i spokój od miejskiego gwaru. Z pewnością zaliczymy tutaj obszary bliskie krakowskim Błoniom. Jeśli chodzi o ścisły top cenowy – jest on powiązany z lokalizacjami centralnymi. Wskażemy tu m.in. na Stare Miasto i Kazimierz – wymienia Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

Wspominania Nowa Huta to największa obszarowo dzielnica Krakowa. Zajmuje 6540 ha. Jeśli natomiast chodzi o liczbę mieszkańców, największa populacja mieszka w dzielnicy VIII, czyli Dębnikach. Żyje tu blisko 60 tysięcy ludzi.

Wiodący rynek mieszkaniowy, czyli Krakowskie Stare Miasto

Wiedzie niekwestionowany prym, jeśli chodzi o ceny mieszkań. Na rynku wtórnym przeciętne stawki w tej lokalizacji mogą przekraczać 10 tys. zł za metr, co sprawia, że krakowskie Stare Miasto jest zbliżone cenowo do warszawskiego Śródmieścia – najdroższej lokalizacji mieszkaniowej wśród dużych miast Polski.

- Poziom cen przeciętny dla starówki krakowskiej jest oczywiście jak najbardziej zrozumiały. Stawki winduje rozbudowany rynek turystyczny. Świetnie położone mieszkania mają wielki potencjał inwestycyjny. Idealnie nadają się pod apartamenty na wynajem. To samo zresztą dotyczy całych budynków. Na starym mieście właściwie nic nowego się nie buduje. Obszar jest chroniony. Także mieszkań z rynku wtórnego jest mało. To siłą rzeczy winduje ceny. Deweloperzy, którzy ostro rywalizują o lokalizacje w centrum, coraz częściej są gotowi realizować projekty polegające na rewitalizacjach kamienic i dostosowaniu ich do nowych funkcji – nie tylko mieszkaniowych. Świetnie położone, zabytkowe budynki nadają się np. na siedziby firm, biura, hotele itp. - wylicza Leszek Michniak.

Ile zapłacimy za mieszkanie w zabytkowej części Krakowa? Przykładowa oferta z urokliwego Kazimierza to wykończony w wysokim standardzie lokal mieszczący się w zabytkowej kamienicy na Kazimierzu. 54 – metrowe mieszkanie z widokiem na panoramę Krakowa i Wawel zostało wycenione na 1,16 mln zł, co daje stawkę rzędu ponad 21 tysięcy złotych za metr kw.

Co prawda przeciętne ceny na krakowskiej starówce nie są aż tak wysokie, ale klienci powinni się liczyć ze stawkami niejednokrotnie przekraczającymi 10 tys. zł za metr kwadratowy, choć średnia cenowa wynosi około 8000 zł/mkw.
Za 100 – metrowy apartament na strzeżonym osiedlu na Śródmieściu Krakowa trzeba zapłacić 870 tys. zł. Tu stawka za metr kwadratowy wynosi 8700 zł.

30 – metrowa kawalerka w zabytkowej kamienicy, przy ul. Starowiślanej, a więc na obrzeżach Kazimierza, zaledwie kilkaset metrów do ścisłego Starego Miasta została wyceniona na 314 tys. zł, co daje cenę metra przekraczającą 10 tys.
Inna oferta ze ścisłego centrum to mieszkanie o powierzchni 84 mkw. w kamienicy w rejonie ulicy Karmelickiej, wycenione na 610 tys. zł, czyli ze stawką – nieco obniżoną jak na tę lokalizację – wynoszącą 7250 zł/mkw.

Drogie dzielnice przyległe do centrum Krakowa, tanie - oddalone

- Do topowych lokalizacji krakowskich należą dzielnice miasta sąsiadujące ze ścisłym centrum Wymienimy tu z pewnością cieszącą się dużym zainteresowaniem Krowodrzę, także Prądnik Biały, Zwierzyniec, Dębniki, Bronowice – wymienia Leszek Michniak.

Przeciętne ceny mieszkań w takich lokalizacjach kształtują się na poziomie około 6500 - 7000 zł/mkw.

Zupełnie inna rzeczywistość cenowa dotyczy oddalonych lokalizacji – a więc wspomnianej już wcześniej Nowej Huty czy Bieńczyc, gdzie niejednokrotnie ceny spadają poniżej 5000 zł/mkw.

- W tych rejonach miasta klienci rynku wtórnego powinni szukać mieszkań spełniających wymogi MDM. Także na rynku pierwotnym osoby ze słabą zdolnością kredytową są skazane na lokalizacje peryferyjne – wskazuje Leszek Michniak.

Nieco droższe peryferie to Bieżanów – Prokocim, Pogórze Duchackie czy też Swoszowice – tu częściej spotkamy ceny przekraczające 5000 zł. Średnie stawki kształtują się na poziomie 5000 – 5200 zł/mkw.

Ceny mieszkań w Krakowie a typ budownictwa

Poza lokalizacją wpływ na wycenę nieruchomości ma również typ i wiek budynku. Kraków nie odbiega tutaj od reszty kraju. Stosunkowo najdroższe pozostaje nowe budownictwo, o ile nie jest to najtańszy segment popularny. Nowe budynki właściwie już standardowo są wyposażane w windy, coraz częściej nawet w najtańszym budownictwie pojawiają się też parkingi podziemne. Jeśli obiekt nie ma windy, cena metra kwadratowego będzie obniżona.

Jeśli chodzi o rynek wtórny – na pewno drogie są nieruchomości w zabytkowych kamienicach, ale tylko pod warunkiem, że budynek przedstawia względnie dobry stan techniczny i wyróżnia go dobra kamienica. Jeśli natomiast kamienica jest w złym stanie a dodatkowo nieatrakcyjnie położona, ceny takich mieszkań będą bardzo niskie.

Nieco obniżone ceny zazwyczaj dotyczą również wielkiej płyty z czasów PRL. Stawki są niższe w stosunku do średniej średnio o około 7,5 proc., ale nie zawsze jest to regułą. Wiele blokowisk się zmodernizowało. Poza tym spora część z nich wyróżnia się względnie dobrą lokalizacją i jest nieźle skomunikowana. Takie mieszkania, nawet mimo niedostatków w postaci np. braku wind w budynkach czteropiętrowych, i tak będą trzymały względnie przyzwoite ceny.

• Przykładowo na krakowskim Kurdwanowie za mieszkania w blokach z lat 80' ubiegłego wieku czy starszych zazwyczaj płaci się obecnie około 4800 – 5200 zł/mkw. Mieszkania z lat 90' są już nieco droższe –w granicach 5500 zł, natomiast nowe budownictwo często przekracza cenowo 6000 zł/mkw. - tłumaczy Leszek Michniak.

Krakowski rynek luksusu, czyli mieszkania na sprzedaż dla najbogtaszych

Stolica Małopolski cechuje się dobrze rozwiniętym segmentem Premium. Realizuje się tu wiele projektów apartamentowych, a także unikalnych nieruchomości w segmencie luksusowym, wyróżniających się niepowtarzalnym charakterem, wyjątkową architekturą i oczywiście bardzo wysokimi cenami.

Oczywiście luksus świetnie czuje się w prestiżowym otoczeniu – dlatego do topowych lokalizacji na pewno należą Stare Miasto, Krowodrza i Kazimierz.

Wśród reprezentacyjnych inwestycji w tym segmencie na krakowskim rynku pierwotnym na pewno można wymienić m.in. projekt Angel Wawel, gdzie 700 – metrowy apartament królewski wyceniono na 20 mln zł. Inwestycja, która obejmowała odnowienie zespołu budynków klasztornych, ufundowanych w XVI wieku siostrom koletkom, to pięciopiętrowy budynek, mieszczący 223 apartamenty.

Z całej palety realizacji warto wskazać również m.in. na Pałac Dunajewskiego z cenami od 13,5 tys. zł/ mkw. oraz Browar Lubicz ze stawkami sięgającymi 12,5 tys. zł od metra kwadratowego.
Na rynku wtórnym apartamentów dominują w Krakowie nieruchomości w zabytkowych i historycznych murach. Z danych ofertowych WGN wynika, że prestiżowy apartament w kamienicy na Kazimierzu może kosztować powyżej 20 tys. zł za metr. Standardowe ceny natomiast na Starym Mieście i w sąsiedztwie kształtują się na poziomie około 9 – 12 tysięcy zł/mkw.

Analiza rynku mieszkań na wynajem w Krakowie

Opisując krakowski rynek mieszkaniowy nie można nie wspomnieć o zakupach pod wynajem. Wysoka opłacalność wynajmu to jeden z czynników, który w istotny sposób przekłada się obecnie na dobrą koniunkturę w mieszkaniówce. Takie zresztą wnioski wypływają z danych banku centralnego.

Rekordowo niskie stopy procentowe, z którymi ciągle mamy do czynienia w Polsce, sprzyjają zakupom inwestycyjnym. Z danych NBP wynika, że ciągle potencjalne dochody z najmu pozwalają regulować raty kredytów. W największych miastach obecnie rentowność najmu szacuje się na około 5 proc. To znacznie lepszy wynik, niż w przypadku lokat czy obligacji. Wszystko to sprawia, że spora część inwestorów decyduje się przesunąć swoje środki z banków właśnie na rynek nieruchomości. Sprzyjają temu również stabilne i dosyć niskie ceny mieszkań.

Kraków jako rynek najmu przedstawia się wyjątkowo atrakcyjnie. Będąc miastem o niekwestionowanej pozycji w polskiej turystyce – przyciąga co roku miliony zwiedzających. To daje inwestorom szansę działania w najmie krótkookresowym – skierowanym do turystów. Jednocześnie Kraków to uznany, największy po Warszawie, ośrodek akademicki w naszym kraju, gdzie kształcą się tysiące żaków, a to oni są głównymi klientami wynajmujących. Poza tym popyt na mieszkania zapewnia rosnąca liczba pracowników, w tym z rozwijających się dynamicznie sektorów BPO, czy IT. Obecnie dodatkowo koniunkturę zwiększają przybysze ze wschodu – głównie Ukraińcy. Całość oznacza, że panuje „dobra pogoda” dla rynku najmu, a Kraków w tym zakresie wypada wyjątkowo korzystnie.

Ile wynoszą przeciętne stawki czynszów mieszkań na wynajem na krakowskim rynku?

- Przeciętne stawki za metr kwadratowy w skali całego miasta wynoszą około 30 – 35 zł. Wynajem 50 metrowego, dwupokojowego mieszkania oznacza średni koszt wynoszący 1500 – 1750 zł. Oczywiście stawki czynszów mocno się różnią od lokalizacji. Im bliżej centrum, tym drożej. W rejonach przylegających do starego miasta to samo mieszkanie będzie już kosztować 2000 – 2200 zł, a jeśli oferta ma wysoki standard czynsze mogą być wyższe nawet o 100 proc. - tłumaczy Leszek Michniak.

Na Śródmieściu, zwłaszcza w nowym budownictwie, ceny za metr kwadratowy mogą przekraczać nawet 60 zł. Koszt wynajęcia przykładowej 40 – metrowej kawalerki, na nowym osiedlu z 2014 roku wyniesie około 2500 zł. Drogie są też Czyżyny, gdzie ceny najmu mogą sięgać nawet powyżej 50 zł/mkw. miesięcznie.

Podwyższone stawki w centralnych dzielnicach dotyczą też pokojów. Wynajem pojedynczego pokoju w rejonie starego miasta to wydatek około 1200 – 1400 zł.
Ceny najmu spadają wraz z oddalaniem się od centrum. W bardziej peryferyjnych lokalizacjach krakowskich – np. Nowej Hucie stawki za metr kwadratowy mogą być nawet nieznacznie niższe niż 30 zł/mkw.

Kraków a mieszkania na sprzedaż i wynajem - ogólne podsumowanie rynku

Kraków to z pewnością jeden z najciekawszych rynków mieszkaniowych w naszym kraju. Cechuje go bardzo duże bogactwo oferty – zarówno jeśli chodzi o mieszkania nowe, jak i używane. Miasto oferuje szereg lokalizacji – od naprawdę prestiżowych w ścisłym centrum, po znacznie tańsze, co nie znaczy, że nieciekawe, lokalizacje peryferyjne. Miasto cały czas się rozbudowuje. Wygląd, infrastruktura a tym samym postrzeganie dzielnic się zmienia. Kraków to też jeden z najbardziej rozwiniętych rynków nieruchomości zabytkowych w naszym kraju. Piękna starówka daje inwestorom szansę „ustrzelenia” bardzo atrakcyjnych nieruchomości, z dużym potencjałem – nie tylko mieszkaniowym, ale i w segmencie komercyjnym. Świetnie zlokalizowane nieruchomości w centrum są znacznie bardziej odporne na wahania koniunktury, przez co jest to raczej bezpieczna lokata kapitału, która dzięki specyfice krakowskiego rynku, może generować atrakcyjne zyski.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN