Taki stan rzeczy znajduje potwierdzenie w raportach i danych dotyczących średnich cenowych. Poniżej wykres z ostatniego raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich.

Wykres 1 Wskaźnik zmian wartości nieruchomości przyjmowanych jako zabezpieczenie hipoteczne w latach 2007 – 2016


Jak widzimy, w najgorszej sytuacji są osoby, które kupiły „własne M” w 2008 r. Wg Amron – Sarfin ich mieszkania ciągle są przeciętnie o około 14 proc. mniej warte.
Niewiele wskazuje, by obecnie nieruchomości miały szybko drożeć. Co prawda mieszkania zyskują na wartości, ale powoli. Z badania Eurostatu wynika, że Polska jest obecnie na ósmym miejscu od końca wśród krajów unijnych pod względem wzrostu cen mieszkań w porównaniu z poziomem z 2010 r. Od tego okresu średnio w Unii mieszkania podrożały o nieco ponad 5 proc. U nas wciąż są o 4,5% niższe.

Właściciele nieruchomości kupionych 9 – 10 lat temu mogą więc mieć ograniczone pole manewru. Jeśli nie chcą nadal finansować mieszkania kupionego na kredyt, którego obecna sprzedaż nie pozwalałaby na uregulowanie całości zobowiązania, pozostaje im wynajem. I tak często się dzieje. Na szczęście niskie stopy procentowe pozwalają obecnie spłacać kredyt przychodami z najmu. Dobra koniunktura na rynku najmu pozwala też stosunkowo szybko znaleźć najemców.

Wg danych NBP skala przeceny jest jeszcze większa, niż wynika to z raportu Amron – Sarfin. W Warszawie szczyt górki cenowej przypadał na II kw. 2008 roku, kiedy nowe mieszkania średnio (ceny transakcyjne) kosztowały 8600 zł/mkw. Z kolei szczyt spadków cen na stołecznym rynku przypadał na IV kw. 2012, gdy przeciętne stawki w stolicy wynosiły zaledwie niecałe 6500 zł. Oznacza to, że w ciągu 4 lat mieszkania w Warszawie potaniały średnio o 24 proc. Od tamtego momentu co prawda nieruchomości drożeją, ale znacznie wolniej niż wcześniej taniały. Obecnie średnie ceny wynoszą 7562 zł/mkw. Ciągle są o 12 proc. niższe niż 10 lat temu.

Na warszawskim rynku wtórnym mieszkania najwyższą wartość uzyskały w III kw. 2007. Wtedy kosztowały przeciętnie 9137 zł/mkw. Minimum cenowe przypadało natomiast na I kw. 2013. W tamtym okresie stołeczny rynek wtórny kosztował przeciętnie 6687 zł/mkw. A więc w ciągu 6 lat ceny mieszkań używanych w stolicy „zjechały” o blisko 27 proc. Dziś są co prawda nieco wyższe (7300 zł/mkw.), ale nadal o 20 proc. niższe o wartości w szczycie górki cenowej.

Bańka cenowa

Od kilku lat – mimo bardzo dobrej koniunktury – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym trwa stabilizacja cenowa. Stawki zmieniają się bardzo niewiele. Roczne wzrosty cen często nie przekraczają 100 zł na metrze kwadratowym. Dzieje się tak głównie dlatego, że wysoki popyt jest zrównoważony wysoką podażą. Deweloperzy budują dużo, dzięki temu klient może szybko znaleźć satysfakcjonującą go ofertę.

To sytuacja odmienna od tej sprzed 10 lat. Wtedy – po wejściu do Unii Europejskiej ukształtował się bardzo wysoki popyt na mieszkania, przy znacznie niższej podaży.

Klienci często kupowali nieruchomości na wstępnym etapie inwestycji – tzw. dziury w ziemi. Mieszkania – zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym – zaczęły szybko drożeć. W krótkim czasie urosła bańka cenowa. Kupujący przekonani (nie bez udziału pośredników mieszkaniowych i kredytowych), że wzrostowa tendencja utrzyma się, jeszcze przyspieszali decyzję o zakupie, w efekcie czego spirala się nakręcała. To właśnie z tamtego okresu pochodzi problem kredytów frankowych, wówczas sprzedawanych masowo, jako korzystne a przede wszystkim bezpieczne. Warto jednak zaznaczyć, że obecne niższe ceny mieszkań to dziś problem często także osób, które kupowały z kredytów złotowych – zwłaszcza zawartych na niekorzystnych warunkach. W tamtym okresie banki oferowały kredytowanie nawet 110 proc. wartości nieruchomości na 50 lat. Oznacza to, że tacy klienci ciągle spłacają głównie odsetki a nie kapitał.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN