Według WGN wynika, że najszybciej klientów znajdą mieszkania na rynku wtórnym, w średnim przedziale cenowym i takim samym standardzie, czyli po prostu nieruchomości z segmentu popularnego, o niewygórowanej cenie. Ponadto lokale z tego segmentu są tańsze od rynku pierwotnego, gdzie koszt wykończenia to dodatkowo 20 – 21 procent. Okazje mogą znaleźć nabywców nawet w ciągu 4 do 7 dni, o ile oferent wystawi dobrą cenę, a samo mieszkanie jest bez zarzutu. Gorzej, gdy ceny zdecydowanie przekraczają średnie rynkowe, mieszkanie jest w złym stanie technicznym, bądź chodzi o duży metraż – tu czas od wystawienia na sprzedaż do finalizacji transakcji może wynieść nawet ponad 4 mce. Najwolniej sprzedają się domy jednorodzinne. Nawet do 8 miesięcy musi upłynąć zanim znajdą kupca.
Przeciętny kupujący zazwyczaj poszukuje
mieszkanie średnie powierzchniowo, czyli 2 bądź 3 - pokojowe o metrażu od 40 do 60 m kw. Oczywiście znaczenie ma też lokalizacja i stan budynku. Klienci preferują w miarę nowe budownictwo (po 2000 roku) oraz lokalizację pozwalającą na dobry dojazd do centrum miasta. Mieszkania stosunkowo nowe, jeśli ceny są wygórowane, mogą być zamienione przez klienta na wielką płytę. Lokale w blokach ciągle stanowią dużą część całego rynku wtórnego, a ponieważ zazwyczaj wyceniane są przeciętnie o około 7 – 10 proc. niżej od stawek rynkowych, dosyć łatwo mogą znaleźć nabywców.
W sierpniu 2013 r. (według WGN) w segmencie mieszkaniowym 1 kupujący przypadał na 16 sprzedających, a apartamentowym 1 na 39. W segmencie domów 1 kupujący przypadał aż na 64 nieruchomości do sprzedaży.
Pośrednicy potwierdzają, że klienci kierują się przy wyborze mieszkania bardziej niż samym metrażem liczbą pokoi w lokalu. Klient częściej wybierze np. lokal 60 metrowy z 3 pokojami, niż ten sam, gdzie pokoi będzie tylko 2. Druga opcja uważana jest za niepraktyczną.
Klienci najczęściej wybierają
mieszkania dwupokojowe na 40 – 45 metrach kwadratowych (najlepiej z osobną, jasną kuchnią i pełnym rozkładem) uważając to za kompromis między ceną a funkcjonalnością. Te preferencje znajdują coraz częściej swoje odbicie w ofertach deweloperów, którzy budują więcej mieszkań w metrażach średnich. Do łask wróciły właśnie małe mieszkania dwupokojowe, z kolei coraz mniej jest inwestycji mieszkaniowych w metrażach powyżej 70 m kw., które sprzedają się najwolniej.
Drugą alternatywą będą 3 pokoje na 55 m kw. (popularna jest tu wielka płyta).
Jednak klienci wybierając tego typu lokale i poszukując w miarę niskich cen, często nieświadomie popadają w pułapkę, bowiem stawki za tego typu
mieszkania z reguły są najwyższe. Przykładowo: w Warszawie, za mieszkanie 2 – pokojowe, do 50 m kw. na rynku wtórnym trzeba zapłacić przeciętnie o 400 zł na metrze więcej niż wynosi średnia cenowa dla stolicy. A we Wrocławiu za mieszkania 2 - pokojowe, do 50 m kw. średnio wśród ofert WGN trzeba zapłacić na rynku wtórnym 6700 zł od metra kwadratowego, tymczasem średnie stawki za lokale trzypokojowe (do 60 m kw.) są mniejsze nawet o 1400 zł, czyli ponad 20 proc. a średnie ceny dla całego segmentu rynku wtórnego są niższe o 700 zł, czyli około 10 proc. Nieraz więc okazuje się, że w cenie małych dwóch pokoi można kupić nieruchomość zdecydowanie większą – trzypokojową.
Rzadko zdarza się obecnie, by cena transakcyjna była wyższa od ofertowej. Trend jest inny – coraz bardziej, szczególnie w przypadku rynku pierwotnego, ceny ofertowe są zbliżone do transakcyjnych. Deweloperzy nie chcą po prostu wystawiać wygórowanych stawek, by nie odstraszać kupujących i wolą je od razu urealnić.
Przeciętny czas sprzedaży (według WGN)
mieszkania na rynku wtórnym (które cieszą się największą popularnością), jest okres około 3 – 6 tygodni. Dotyczy to zwłaszcza miast takich jak Wrocław czy Poznań, gdzie lokale z rynku wtórnego są zdecydowanie tańsze od tych z pierwszej ręki. Dodatkowo należy pamiętać, że w przypadku mieszkań z rynku pierwotnego trzeba jeszcze dołożyć ok. 700- 800 zł do metra kwadratowego aby wykończyć pod klucz.
Inna sytuacja jest na rynku domów. Tutaj, głównie ze względu na ograniczenia kredytowe, dużą kwotę potrzebną do zakupu oraz często oddalone lokalizacje, klientów jest mało, co przekłada się na długi czas sprzedaży nieruchomości. Przeciętnie potrzeba na to 5 miesięcy a skrajnie ponad 8 i to pod warunkiem, że cena ofertowa jest atrakcyjna.
Podobnie jak w przypadku mieszkań – poszukiwane są rozwiązania będące kompromisem ceny i funkcjonalności, czyli budynki średnie powierzchniowo. W przypadku domów największe wzięcie mają nieruchomości do 130 m kw. najlepiej w lokalizacjach pozwalających na dobry dojazd do centrum.
W aktualnej sytuacji na rynku nie można mówić o zastoju, zwłaszcza jeśli chodzi o mieszkania z drugiej ręki. Tu popyt cały czas jest duży, a okres jesienny tradycyjnie oznacza zwiększoną liczbę transakcji. Z szacunków wynika, że we wrześniu i październiku czas potrzebny do sprzedania
mieszkania jest krótszy nawet o 30 proc. Oczywiście jesień to tradycyjnie też okres „zbiorów” na rynku najmu, gdzie –zwłaszcza we wrześniu – transakcje w dużych miastach akademickich bardzo często zawierane są w ciągu jednego, dwóch dni.
Marcin Moneta / Analityk WGN
Biura WGN
CENTRALA WGN
