Biura WGN
CENTRALA WGN
Lokale usługowe na sprzedaż sprawdzają się dobrze pod kątem inwestycyjnym, pod warunkiem, że stanowią tak zwany gotowiec inwestycyjny – część inwestorów poszukuje lokali już wynajętych, najlepiej przez stabilnego i długoletniego najemcę, i jest gotowa zapłacić za wynajęty lokal cenę znacznie wyższą niż w przypadku lokalu, który stoi pusty. Liczba takich lokali użytkowych na polskim rynku sprzedaży jest jednak bardzo mała.
Spis treści:
Rynek lokali użytkowych
Zalety i wady lokali
Zainwestuj w magazyny
W jaki lokal najlepiej zainwestować?
Rynek lokali komercyjnych
Lokale usługowe, handlowe i biurowe – przegląd lokali na sprzedaż
Rynek lokali na sprzedaż: usługowych, handlowych, jak i biurowych uległ w 2020 roku rozwarstwieniu. Przyczyniły się do tego m.in. renegocjacje i rozwiązywanie umów najmu lokali użytkowych, które były i są na porządku dziennym. Nie wszystkim przedsiębiorcom opłaca się utrzymywać wynajmowane powierzchnie, a część najemców już nie stać na dalsze wynajmowanie. Z powodu niepewnej sytuacji gospodarczej i społecznej, bezpieczniejszą inwestycją wydaje się kupno lokali mieszkalnych.
Mimo ograniczeń związanych z epidemią i negatywnych skutków lockdownu dla części branż, ceny lokali mieszkalnych w dalszym ciągu utrzymują się na dotychczasowym wysokim poziomie i wciąż drożeją. Według statystyk, duża część społeczeństwa mieszka w przeludnionych mieszkaniach. Z szacunkowych wyliczeń wynika, że w Polsce brakuje około 1,5-2 mln mieszkań. Być może, za kilka lub za kilkanaście lat sytuacja zacznie się zmieniać, między innymi z powodu ujemnych wskaźników demograficznych, jednak póki co na rynku brakuje lokali mieszkalnych.
Plusy i minusy lokali użytkowych
Nowy lokal użytkowy ma jedną przewagę nad używanym – o wiele łatwiej daje się przystosować do dowolnego rodzaju działalności gospodarczej. Najemca i tak musi ponieść koszta adaptacji na własne potrzeby. Używane lokale na sprzedaż, szczególnie te znajdujące się w XX-wiecznym budownictwie wielorodzinnym, często nie spełniają oczekiwań przyszłych najemców, prezentują się gorzej niż lokale w nowych budynkach i w wielu wypadkach nie spełniają norm i wymogów związanych z prowadzeniem gastronomii albo prywatnej poradni zdrowia. Niewątpliwym plusem tych ostatnich lokali są na pewno atrakcyjniejsze lokalizacje, w zdecydowanej większości centra miast.
Magazyny na sprzedaż jako alternatywa inwestycji
Najciekawszym rodzajem inwestycji dla małych inwestorów może się okazać segment magazynów, zwłaszcza działalność polegająca na oddawaniu w najem małych powierzchni magazynowych w postaci boksów lub niewielkich modułów. Mamy problem z gromadzeniem rzeczy – często na to po prostu brakuje miejsca w małych mieszkaniach. W dużych miastach ceny mieszkań o powierzchni mniejszej niż 40 metrów kwadratowych osiągają rekordowy poziom i większości młodych ludzi nie stać na kupno i utrzymanie większego mieszkania. W perspektywie niedalekiej przyszłości może się okazać, że powierzchni do przechowania rzeczy w mieszkaniach będzie za mało, więc można przewidywać wzrost zainteresowania tym segmentem rynku.
Lokale na sprzedaż w dużych miastach
W aktualnej sytuacji społecznej i gospodarczej bezpieczniejsza wydaje się inwestycja w lokal na sprzedaż znajdujący się w dużym mieście, zwłaszcza w lokale, które łatwo przystosować do potrzeb handlu artykułami pierwszej potrzeby. W mniejszych miejscowościach często działa o wiele mniej sieci sklepów spożywczych niż w dużym mieście.
Małe lokale (zarówno użytkowe, jak i mieszkalne) w dobrych lokalizacjach mają olbrzymią przewagę nad lokalami większymi, ale położonymi mniej atrakcyjnie, gdyż wtedy jest mniejsze grono odbiorców. Dotyczy to zwłaszcza dużych miast.
O wiele korzystniejsza jest inwestycja w kupno mieszkania pod wynajem w dużych miastach, w szczególności w najważniejszych ośrodkach akademickich. W dużym mieście łatwiej o dobrego najemcę, nawet mimo dużej konkurencji na lokalnych rynkach w miastach liczących więcej niż 500 tysięcy mieszkańców. Poza tym mieszkania w dobrych lokalizacjach mają szansę przynieść właścicielowi znacząco wyższy dochód niż mieszkania w mniejszych miastach. Właściciel mieszkania znajdującego się w dużym mieście nie ryzykuje przestojami i przerwami w wynajmowaniu, oczywiście, pod warunkiem, że dostosuje cenę do bieżących warunków i możliwości rynkowych.
Lokale komercyjne na sprzedaż – problem czy szansa?
Trudniej jest w przypadku lokali użytkowych na sprzedaż. Owszem, powierzchnie handlowe mogą doskonale się sprawdzić pod kątem inwestycyjnym, jednak, przynajmniej aktualnie, przede wszystkim pod warunkiem, że są oferowane na sprzedaż jako tak zwany gotowiec, czyli lokal już wynajęty. Takie lokale są chętnie poszukiwane przez część inwestorów z pokaźniejszymi portfelami nieruchomości. Najatrakcyjniejsze są lokale wynajmowane przez stabilnego i długoletniego najemcę, najlepiej przez dynamicznie rozwijające się sieci sklepów spożywczych. Wartość takich lokali jest dużo większa niż lokali, które pozostają puste. Liczba takich lokali użytkowych na rynku sprzedaży jest jednak nikła, bo rzadko który inwestor łatwo pozbywa się najlepiej wynajętych nieruchomości.
Przy czym warto podkreślić, że bezpieczniejsza wydaje się inwestycja w lokal na sprzedaż znajdujący się w dużym mieście, zwłaszcza w taki, który łatwo przystosować do potrzeb handlu artykułami pierwszej potrzeby. W mniejszych ośrodkach nie działa aktywnie tyle sieci sklepów czy dyskontów spożywczych co w dużych miastach. Lokale użytkowe kupowane z myślą o najmie powinny znajdować się w możliwie najatrakcyjniejszej lokalizacji.
Lokale użytkowe od dewelopera
Deweloperski lokal użytkowy ma jedną przewagę nad używanym – o wiele łatwiej daje się przystosować do dowolnego rodzaju działalności gospodarczej. Najemca i tak musi ponieść koszta adaptacji lokalu na własne potrzeby. Używane lokale, a zwłaszcza te położone w XIX- i XX-wiecznym budownictwie wielorodzinnym, zazwyczaj nie spełniają oczekiwań przyszłych najemców, prezentują się gorzej niż lokale w nowych budynkach i nie zawsze spełniają normy i wymogi związane z prowadzeniem restauracji albo prywatnej poradni zdrowia.
Jarosław Wójtowicz
Główny Analityk WGN
