Dnia 23 października 2012r. Trybunał Konstytucyjny rozpoznał skargę konstytucyjną dotyczącą zasad ubiegania się o rekompensatę z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej. Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 8 lipca 2005r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2005r. Nr 169, poz. 1418 z późn. zm.) w zakresie, w jakim uzależnia prawo do rekompensaty od zamieszkiwania 1 września 1939 r. na byłym terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, jest niezgodny z art. 64 ust. 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji.
Osoba skarżąca jako podstawę swojej skargi wskazywała, że przepisy ww. ustawy nie zawierają definicji „zamieszkiwania” ani też nie wyjaśniają, co należy pod tym pojęciem rozumieć. Dalej skarżąca argumentowała, że przepisy ustawy nie wskazują, czy jest to zamieszkanie w rozumieniu przepisu art. 25 kodeksu cywilnego, czy też konieczne jest wykazanie zameldowania na gruncie prawa administracyjnego.
 
Trybunał Konstytucyjny uznał, że art. 2 pkt 2 ustawy o rekompensacie jest sprzeczny z konstytucyjną zasadą głoszącą, że własność podlega ochronie prawnej równej dla wszystkich. Wskazał on, że prawo do rekompensaty za mienie zabużańskie jest publicznoprawnym prawem majątkowym o charakterze socjalno-odszkodowawczym,podlegającym ochronie. Ponadto TK stwierdził, że zaskarżona przesłanka zamieszkiwania przez właścicieli nieruchomości zabużańskich na byłym terytorium państwa polskiego 1 września 1939 r. stanowi ograniczenie tego prawa, podlegające badaniu przez pryzmat zasady proporcjonalności wyrażonej w art. 31 ust. 1 Konstytucji RP. Zdaniem Trybunału zaskarżona przesłanka zamieszkiwania nieruchomości w 1939r. jest nadmiernie restrykcyjna. Skonstatował on, że osoby opuszczające terytoria zabużańskie na skutek wojny rozpoczętej w 1939 r. nie mogły racjonalnie przewidywać, że ewentualne rekompensaty za utracone nieruchomości będą uzależnione od zamieszkiwania na byłym terytorium państwa polskiego w ściśle określonym, bardzo krótkim czasie w odległej przeszłości (tylko jeden dzień - 1 września 1939 r.), oraz że w Polsce międzywojennej zakres ochrony własności nieruchomości nie był w żaden sposób uzależniony od miejsca zamieszkania, a ówcześnie obowiązujące przepisy dopuszczały posiadanie kilku miejsc zamieszkania. Dodatkowo, przy uchwalaniu zaskarżonej regulacji nie dokonano analizy alternatywnych rozwiązań i wyboru tego, które jest najbardziej sprawiedliwe i najpełniej realizuje cel ustawy, a równocześnie wprowadza jedynie konieczne ograniczenia i zróżnicowania. (...)
Zgodnie z ustawą, prawo do rekompensaty przysługuje właścicielowi nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej, jeżeli był on w dniu 1 września 1939 r. obywatelem polskim, zamieszkiwał w tym dniu na byłym terytorium Rzeczypospolitej Polskiej oraz opuścił je z przyczyn, o których była mowa wyżej, oraz jeżeli posiada on obywatelstwo polskie. Jak już zostało wielokrotnie nadmienione, prawo do rekompensaty przysługuje właścicielowi. W przypadku śmierci właściciela nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej, prawo do rekompensaty przysługuje wszystkim spadkobiercom albo niektórym z nich, wskazanym przez pozostałych spadkobierców, pod warunkiem, że posiadają polskie obywatelstwo. Wskazanie osoby uprawnionej do rekompensaty następuje przez złożenie oświadczenia z podpisem poświadczonym notarialnie lub przed organem administracji publicznej, albo przez złożenie oświadczenia w polskiej placówce konsularnej. Zgodnie z ustawą z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz. U. z 2009r. Nr 93, poz. 768 z późn. zm.) zwalnia się od podatku nabycie w drodze spadku prawa do rekompensaty za nieruchomości zabużańskie. (...)
 
Organem właściwym w sprawie potwierdzenia prawa do rekompensaty w drodze decyzji jest wojewoda. Wszczęcie procedury następowało na wniosek osoby uprawnionej (właściciela nieruchomości pozostawionej bądź jego spadkobiercy), złożony do dnia 31 grudnia 2008r. Nie oznacza to, że instytucja rekompensaty za pozostawione mienie zabużańskie jest nieaktualna. Wręcz przeciwnie, przed osobami, które uzyskały decyzję potwierdzającą prawo do rekompensaty otwierają się szerokie możliwości nabycia innych nieruchomości.
 
Decyzja potwierdzająca prawo do rekompensaty zawiera m.in. formę realizacji tego prawa. Forma ta może przybrać postać zaliczenia wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczpospolitej Polskiej na poczet ceny sprzedaży nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa albo ceny sprzedaży prawa użytkowania wieczystego przysługującego Skarbowi Państwa, albo opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa i ceny sprzedaży położonych na nich budynków oraz innych urządzeń lub lokali, albo opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa.
 
Poza tym rekompensata może przybrać formę świadczenia pieniężnego wypłaconego ze środków Funduszu Rekompensacyjnego, który jest państwowym funduszem celowym. Zaliczenie wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczpospolitej Polskiej dokonuje się w wysokości równej 20% wartości tych nieruchomości. Wysokość świadczenia pieniężnego stanowi 20% wartości pozostawionych nieruchomości. Wypłaty świadczenia pieniężnego dokonuje Bank Gospodarstwa Krajowego.
 
Dla określenia wysokości rekompensaty niezbędne jest oszacowanie wartości nieruchomości zabużańskiej. Zasady określania wartości nieruchomości zabużańskich różnią się od tych przyjętych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z ustawą o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomościami poza obecnymi granicami Rzeczpospolitej Polskiej przy rozpatrywaniu wniosku wojewoda wzywa osobę uprawnioną do przedłożenia operatu szacunkowego określającego wartość rynkową nieruchomości zabużańskiej.
 
Wartość rynkową nieruchomości pozostawionej poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej określa się na podstawie nieruchomości podobnych, położonych na obszarze porównywalnych rynków lokalnych funkcjonujących obecnie w Rzeczypospolitej Polskiej. Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się przeciętne ceny transakcyjne uzyskane za nieruchomości podobne, zbywane w miejscowości o zbliżonej liczbie mieszkańców, porównywalnym stopniu urbanizacji i charakterze administracyjnym do miejscowości, w której znajduje się nieruchomość pozostawiona, położonej na obszarze województwa lub miasta wydzielonego, z uwzględnieniem współczynników określających różnice w poziomie rozwoju gospodarczego tych województw lub miast w okresie przed 1939r. (...)
 
Jak już zostało nadmienione, uzyskanie decyzji potwierdzającej prawo do rekompensaty stwarza możliwość uzyskania przez osobą uprawnioną innej nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa. Organy, jednostki organizacyjne i agencje, którym na podstawie odrębnych przepisów zostało powierzone wykonywanie uprawnień właścicielskich Skarbu Państwa, określając warunki zbycia nieruchomości, nie mogą wyłączyć zapłaty ceny sprzedaży nieruchomości w sposób określony w ustawie rekompensacyjnej. Osoba ubiegająca się o realizację prawa do rekompensaty jest obowiązana do przedłożenia dokumentów urzędowych świadczących o wartości nabytego prawa własności nieruchomości albo wartości nabytego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i wartości położonych na niej budynków, a także innych urządzeń albo lokali, nabytego w ramach realizacji prawa do rekompensaty przez tę osobę lub przez jej poprzedników prawnych.
 
Ponadto zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 września 2004r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzenia przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz. U. z 2004r. Nr 207, poz. 2108 z późn. zm.), wydanym na podstawie art. 42 ustawy o gospodarce nieruchomościami, osoby, którym przysługuje prawo do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej w wyniku wypędzenia z byłego terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub jego opuszczenia w związku z wojną rozpoczętą w 1939 r., zwalnia się z obowiązku wniesienia wadium w terminie wyznaczonym w ogłoszeniu o przetargu, jeżeli zgłoszą uczestnictwo w przetargu, przedstawią oryginał zaświadczenia lub decyzji potwierdzającej prawo do zaliczenia wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami państwa polskiego, oraz złożą pisemne zobowiązanie do uiszczenia kwoty równej wysokości wadium ustalonego w razie uchylenia się od zawarcia umowy.
 
Ustawodawca, poza zwolnieniem spadkobiorcy z podatku od przyjęcia spadku, w skład którego wchodzi nieruchomość zabużańska, wprowadził inne zwolnienia w obrocie takimi nieruchomościami. I tak zgodnie z ustawą z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, z późn. zm.) wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu realizacji prawa do rekompensaty na podstawie ustawy o rekompensacie oraz przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, nabytych w związku z realizacją prawa do rekompensaty do wysokości odpowiadającej procentowemu udziałowi wartości tej rekompensaty w cenie nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego z dnia nabycia nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego. Ponadto zgodnie z ustawą z dnia 9 września 2000r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2005 r. Nr 41, poz. 399 i Nr 143, poz. 1199 z późn. zm.) zwalnia się od tegoż podatku sprzedaż nieruchomości dokonaną w ramach realizacji prawa do rekompensaty w rozumieniu ustawy o rekompensacji do wysokości kwoty odpowiadającej wartości zrealizowanego prawa do rekompensaty. 
 
Robert Naborczyk
Prawnik
 
Źródło: Property Journal 12-1/2013