Z perspektywy deweloperów optymizmem mogą napawać niezłe wyniki sprzedaży w minionych dwóch latach. Z perspektywy klientów – coraz większy wybór mieszkań i malejące ceny. Z punktu widzenia bankowców – dość stabilny popyt na kredyty pomimo zaostrzanych stopniowo kryteriów ich udzielania. Wszystkim otuchy powinny dodać dobre wyniki polskiej gospodarki. 
Jednak jest także szereg powodów do obaw. Zdaniem wszystkich analityków tempo wzrostu polskiej gospodarki musi w 2012 roku zwolnić. Rząd musi zwiększyć dochody budżetu, a to oznacza w warunkach wolniejszego wzrostu mniej pieniędzy w kieszeniach obywateli, także tych, którzy chcieliby kupić nowe mieszkanie. Wszystko wskazuje na to, że banki udzielą w tym roku mniej kredytów niż w roku ubiegłym, a przeciętny kredyt zapewne się zmniejszy. Nie wiadomo, jaki wpływ na rynek będzie miało wejście w życie ustawy o ochronie praw nabywców.
W 2011 roku wzrosła liczba nowych mieszkań sprzedanych łącznie na sześciu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce (w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi), ale jeszcze szybciej zwiększała się liczba mieszkań wprowadzanych do sprzedaży. Zgodnie z wynikami monitoringu REAS w 2011 roku w sześciu aglomeracjach na rynek wprowadzono do sprzedaży 37,5 tysiąca mieszkań, o ponad 21% więcej niż w roku 2010. W ciągu całego roku sprzedano natomiast ok. 29,7 tysiąca lokali, o ponad 7% więcej niż w roku 2010. Więcej mieszkań sprzedano w sześciu aglomeracjach tylko w wyjątkowo dobrym pod tym względem roku 2007, kiedy popyt był silnie stymulowany kredytami denominowanymi we frankach. Trzeba także przypomnieć, że znacząca część sprzedanych wówczas mieszkań została kupiona w celach inwestycyjnych i wróciła na rynek w 2009 roku po wycofaniu się nabywców z umów przedwstępnych. W 2011 roku popyt inwestycyjny miał znikomą skalę, a nabywcy w ogromnej większości dokonywali przemyślanych zakupów w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. To porównanie pokazuje najlepiej, że pod względem liczby transakcji sprzedaż osiągnięta w minionym roku powinna być postrzegana jako sukces branży. Jednakże, pomimo dość dobrej i regularnej sprzedaży, wielkość oferty liczona łącznie dla sześciu aglomeracji wzrosła w okresie 12 miesięcy o ponad 25% i wyniosła na koniec roku ponad 48 tysięcy mieszkań. W ofercie nadal dominują mieszkania w trakcie realizacji, które stanowią ponad 77% mieszkań oferowanych przez deweloperów. Jednak w porównaniu z poprzednim kwartałem liczba mieszkań gotowych niesprzedanych wzrosła o blisko 11%, a w skali 12 miesięcy – o ponad 11%. We wszystkich sześciu aglomeracjach łącznie takich mieszkań było prawie 10,5 tysiąca.
Zwiększenie liczby transakcji w porównaniu z rokiem poprzednim zostało osiągnięte przede wszystkim dzięki lepszemu dostosowaniu podaży do oczekiwań nabywców oraz obniżeniu cen i wprowadzeniu działań promocyjnych. W większości miast średnie ceny nowo wprowadzonych do sprzedaży i pozostających w ofercie lokali zmalały, a spadek wyrażony w procentach dla sześciu miast łącznie wyniósł ok. 5,7%. Wobec inflacji bliskiej 5% oznacza to znaczny spadek cen realnych. Jednocześnie trzeba zauważyć, że klimat na rynku zmieniał się w ciągu roku. O ile w pierwszej połowie niezła sprzedaż zachęcała niektórych deweloperów do niewielkich podwyżek cen i wprowadzenia droższych inwestycji, o tyle w drugiej połowie rynek stał się o wiele bardziej konkurencyjny, a obniżkom cen towarzyszyło wprowadzanie dodatkowych promocji, takich jak np. miejsce w garażu czy wykończenie kuchni w cenie mieszkania.
W konsekwencji, mimo znaczącego wzrostu liczby transakcji, wartość zawartych w ciągu roku umów wzrosła stosunkowo niewiele. Dla sześciu rynków łącznie wzrost wyniósł ok. 3,6%, przy czym w przypadku Warszawy i Wrocławia wzrost był bliski 3-4%, w Trójmieście i Krakowie na poziomie 9%, zaś w Poznaniu i Łodzi miał miejsce zauważalny spadek wartości rynku. 
Nie ulega jednak wątpliwości, że sprzedaż przypadająca na przeciętny projekt inwestycyjny zmniejsza się z kwartału na kwartał już od dłuższego czasu. Przekłada się to na coraz większe zróżnicowanie sytuacji w poszczególnych firmach deweloperskich: w jednych sprzedaż utrzymuje się na dotychczasowym poziomie, zaś w innych znacznie spada, powodując zagrożenie dla płynności finansowej. Rynek staje się coraz bardziej konkurencyjny, można spodziewać się nie tylko dalszej rywalizacji w zakresie cen, ale także większej elastyczności w zakresie warunków płatności dla nabywców.
Na kształtowanie się relacji popytu i podaży w 2012 roku będzie miało wpływ wyjątkowo dużo trudno przewidywalnych czynników:
Uchwalenie tzw. ustawy deweloperskiej może - w okresie przed wejściem ustawy w życie - wywołać ograniczanie zakupów mieszkań, a następnie realizowanie wstrzymanych wcześniej zakupów w kolejnym półroczu. Z drugiej strony możemy obserwować zwiększenie liczby inwestycji wprowadzanych do sprzedaży w okresie do 28 kwietnia, co może być wzmacniane przez obawy o niekorzystne zmiany w polityce kredytowej ze strony banków.
Dostępność kredytów hipotecznych dla nabywców i skala kredytowania, wynikająca z jednej strony z malejącej zdolności kredytowej części gospodarstw domowych, z drugiej z możliwych zmian w polityce niektórych banków, mających na celu ograniczanie udziału kredytów mieszkaniowych w portfelu i wreszcie – zmniejszonej gotowości do zadłużania się ze strony potencjalnych kredytobiorców wobec niepewnej sytuacji na rynku pracy.  
Spowolnienie wzrostu gospodarczego, zahamowanie wzrostu płac, wzrost efektywnego opodatkowania, mogą przełożyć się na pogorszenie nastrojów społecznych. Wśród czynników psychologicznych trudna do przewidzenia jest reakcja potencjalnych nabywców na opinie prognozujące dalszy spadek cen związany z dużą podażą, lub przeciwnie, na opinie zapowiadające wzrost cen w związku z wdrażaniem mechanizmów wymaganych przez ustawę deweloperską.
Podsumowując, po raz kolejny rynek mieszkaniowy w Polsce znajduje się w sytuacji, w której uczestnicy rynku mają na jego przyszłość dużo mniejszy wpływ, niż czynniki zupełnie od nich niezależne i trudno przewidywalne. Jednak dla rynku, który dobrze poradził sobie z zaskakującym kryzysem w 2009 roku, rok 2012 z pewnością nie będzie oznaczał końca świata.
Kazimierz Kirejczyk, REAS
Źródło: Property Journal 2-3/2012