Temat ten spotkał się ze sporym zainteresowaniem mediów i potencjalnych beneficjentów takiego produktu. W tej sytuacji przybliżenie tej problematyki powinno mieć znaczenie dla zrozumienia potencjalnych skutków dla budżetu domowego beneficjentów.
Należy zwrócić uwagę, iż założenia do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym pozwalają na ograniczenie nadużywania sformułowania odwrócona hipoteka i wykorzystywania tego produktu bez uzasadnienia prawnego, co ma miejsce obecnie. Istnieją bowiem dwa rodzaje oferty: kredytowa i sprzedażowa. Kredytowa dotyczy odwróconego kredytu hipotecznego, a sprzedażowa polega na tym, że beneficjent sprzedaje mieszkanie i instytucja, która je kupuje, zapewnia mu dożywotnią ratę pieniężną oraz daje prawo do zamieszkiwania w sprzedanym lokalu do końca życia. To ostatnie rozwiązanie podobne jest do obecnie oferowanych na rynku produktów, funkcjonujących w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego. Ale ze względu na brak wcześniejszych praktyk biznesowych na rynku, pewne elementy takiej umowy są dowolnie kształtowane.
Wejście w wiek seniora powoduje, iż zrozumienie mechanizmów funkcjonowania odwróconego kredytu hipotecznego może być ograniczone i dlatego czytanie całości zapisów umowy kredytowej nie jest powszechne, nie mówiąc o jej pełnym zrozumieniu i posiadaniu świadomości o potencjalnych rodzajach ryzyka, co tym samym powoduje potrzebę wykreowania usług doradczych. Usług, które będą bezpłatne, świadczone przez profesjonalistów na rzecz beneficjentów odwróconego kredytu hipotecznego, usług oferowanych przez gminy, związki zawodowe, związki emerytów i rencistów, czy np. związki profesji (np. lekarzy dla lekarzy). Doradca powinien mieć możliwość zbadania sytuacji zdrowotnej, majątkowej i przeanalizowanie wszystkich aspektów (rodzajów ryzyka). Seniorzy wiedzą co jest dobre dla nich, ale istnieje ryzyko niesamodzielności i brak możliwości zadbania i zapewnienia sobie opieki w okresie seniorskim.
Ocena ryzyka przez bank będzie odnosić się do indywidualnych przypadków i jest inna, niż w przypadku normalnego kredytu. Bank będzie brał pod uwagę długość życia, możliwość przeniesienia zobowiązania na współmałżonka, możliwość przedłużania się (kwestionowanie prawa do przeniesienia własności na bank) procedur spadkowych, brak możliwości wykorzystania innych aktywów beneficjenta do zabezpieczenia spłaty wierzytelności, potencjalny spadek wartości nieruchomości, możliwość wystąpienia ryzyka siły wyższej, ryzyko nieprzewidywalności tego, co może stać się za 20 lat. Żeby dostać kredyt, zgodnie z ustawą Prawo bankowe trzeba zbadać zdolność kredytową kredytobiorcy. Natomiast w przypadku odwróconej hipoteki, ustawa zwalnia bank z tego obowiązku. W tym przypadku zdolność kredytowa jest oparta na zabezpieczeniu nieruchomości. Oczywiście nie każda nieruchomość będzie spełniała warunki przyznania takiego kredytu.
Należy zwrócić uwagę, iż może istnieć rozbieżność podejścia banku i beneficjenta, co do wymogów utrzymania nieruchomości w niepogorszonym stanie, czy rozbieżność w ocenie relacji poziomu kosztów do wysokości rat (nieadekwatność kosztów do poziomu niskich rat). Założenia do ustawy wskazują na potrzebę odpowiedniego informowanie o tym beneficjenta.
Taki produkt może wzbudzać nadmierne oczekiwania ze strony seniorów – jest szansą na podniesienie jakości ich życia, ale nie jest gwarancją stworzenia warunków do godnego życia. Tym samym odwrócony kredyt hipoteczny nie może być elementem świadczenia emerytalnego, może być tylko jego uzupełnieniem.
Istnieje potrzeba wprowadzenia systemowego rozwiązania problemu skutecznej i ograniczonej kosztowo eksmisji, także w przypadku beneficjentów odwróconego kredytu hipotecznego, którzy nie wypełniają obowiązków wpisanych do tej ustawy. Brak takiego rozwiązania wpływa na poziom oczekiwanego ryzyka, co bezpośrednio przekłada się na koszty odwróconego kredytu hipotecznego.
Założenia do ustawy nie określają, która ze stron ponosi koszty wyceny nieruchomości przed zawarciem umowy, ani w jaki sposób koszty te powinny zostać pokryte. Instytucja kredytująca będzie zobligowana do podania w umowie informacji na temat zasad i częstotliwości monitorowania stanu nieruchomości oraz na temat sposobu rozliczania ewentualnych kosztów z tego tytułu.
Banki są zobowiązane, przepisami prawa, do monitorowania wartości zabezpieczenia przez cały okres kredytowania, co wymagać będzie od banku aktualizacji operatów szacunkowych. Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego wymaga, aby aktualizacja miała miejsce przynajmniej raz w roku, w zależności od zmian cen na rynku nieruchomości. Tym samym, w zależności od długości okresu kredytowania, koszty aktualizacji wyceny zabezpieczenia muszą być brane pod uwagę przy określaniu poziomu wskaźnika wartości kredytu do zabezpieczenia (LTV). Będą one konfrontowane z oczekiwaniami beneficjenta co do wartości odwróconego kredytu hipotecznego.
Pomimo, iż założenia do ustawy tego nie określają, to można przyjąć iż banki przyjmą następującą zasadę: wypłata środków z tytułu umowy zostaje wstrzymana z (i) chwilą śmierci kredytobiorcy lub (ii) w przypadku osiągnięcia przyjętego wskaźnika zadłużenia do wartości zabezpieczenia - okres wypłaty środków zostaje ustalony w umowie, o ile kredytobiorca wybierze formę wypłaty w postaci świadczeń okresowych.
Do określania zasad wypłaty środków, należy zwrócić uwagę na dodatkowe ryzyko. W miarę starzenia się seniora może pojawić się zwiększająca się z każdym rokiem potrzeba uzyskiwania środków na cele opłaty za leczenia i opiekę, właśnie w momencie, gdy przyjęty (przez bank lub Komisję Nadzoru Finansowego) akceptowalny poziom LTV zostanie osiągnięty, a tym samym ustaje możliwość wypłaty tych środków. Należy liczyć się z negatywnymi opiniami co do samego produktu, który musi uwzględniać ustalone zasady wypłaty, a nie sytuację beneficjenta. Wizerunek banku może być narażony na szwank.
Zgodnie z założeniami do ustawy bank będzie zobowiązany do dostarczenia kredytobiorcy, na jednolitym arkuszu informacyjnym, informacji niezbędnych do podjęcia decyzji o zawarciu umowy, tak aby ułatwić beneficjentom proces porównywania ofert. Zdaniem banków istnieje potrzeba wspierania procesu porównywania ofert i podejmowania decyzji o skorzystaniu z oferty banku przez udział uprawnionych i specjalnie przygotowanych do takiej funkcji doradców.
W terminie do 30 dni od dnia nabycia prawa do nieruchomości instytucja kredytująca, w uzgodnieniu z kredytobiorcą, spadkobiercami kredytobiorcy lub kuratorem, zleca rzeczoznawcy majątkowemu określenie aktualnej wartości rynkowej nieruchomości. Instytucja kredytująca ma prawo do weryfikacji wartości nieruchomości oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego, w szczególności poprzez dokonanie oceny założeń i parametrów przyjętych dla potrzeb operatu szacunkowego, na podstawie dostępnych baz danych o rynku nieruchomości.
Podstawę do rozliczenia wierzytelności z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego stanowi uzgodniona pomiędzy stronami wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym lub wartość nieruchomości zweryfikowana przez instytucję kredytującą, jeżeli weryfikacja została przeprowadzona. Ustalenie podstawy do rozliczenia umowy powinno być przez strony potwierdzone pisemnie. Jeżeli podstawa do rozliczenia przewyższa wartość wierzytelności instytucji kredytującej, instytucja kredytująca zwraca kredytobiorcy lub spadkobiercom kredytobiorcy kwotę pieniężną stanowiącą różnicę pomiędzy podstawą do rozliczenia a wartością wierzytelności.
Założenia do ustawy przewidują, iż instytucja kredytująca przekazuje kwotę rozliczenia nie później niż w terminie 30 dni od dnia ustalenia postawy do rozliczenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego. Interpretując ten zapis należy rozumieć, iż bez względu na to, czy nieruchomość została sprzedana przez bank po nabyciu prawa do nieruchomości, jest on zobowiązany do wypłaty kwoty rozliczeniowej w ciągu 30 dni. Takie ostre kryterium czasowe (nie koniecznie odpowiadające czasookresowi sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym przez jakiekolwiek właściciela) może, z jednej strony, powodować obniżenie poziomu LtV przez instytucję kredytującą z uwagi na ryzyko nie sprzedania nieruchomości w tym czasie w uzgodnionej podstawie rozliczenia, a z drugiej strony będzie wpływało na wysokość samej podstawy rozliczenia, która będzie musiała być dostosowana do aktualnych warunków rynkowych – dostosowanie ceny sprzedaży do potencjalnego popytu na nieruchomości, co może ograniczać potencjalne dochody spadkobierców.
Jednocześnie kredytobiorca będzie miał prawo, bez podania przyczyny, odstąpić od umowy w terminie 30 dni od dnia zawarcia umowy. Sektor bankowy proponuje wprowadzenie okresu 14 dni na zastanowienie się i ewentualne odstąpienie od umowy, tak jak jest to zastosowane w ustawie o kredycie konsumenckim. Za wcześniejszą spłatę odwróconego kredytu hipotecznego kredytodawca nie może zastrzec prowizji. Zdaniem sektora bankowego ograniczenie banku w zastosowaniu opłaty (uzasadnionej ekonomicznie) z tytułu wcześniejszej spłaty będzie skutkowało zwiększeniem kosztów kredytu z uwagi na obowiązek banku określenia ryzyka związanego z wcześniejszą spłatą.
Założenia umożliwiają instytucji kredytującej wystąpienie do sądu spadku z wnioskiem o powołanie kuratora spadku, jeżeli: spadek nie został objęty przez spadkobierców, lub spadek został objęty przez niektórych spadkobierców, ponieważ niektórzy spadkobiercy nie są znani, albo spadek został objęty przez spadkobierców, lecz istnieje między nimi spór, kto jest spadkobiercą .
Skuteczność i terminowość działania kuratora musi być wzieta pod uwagę przez bank w ocenie ryzyka kredytowego, związanego ze spłatą kredytu w określonym w ustawie terminie. W przypadku braku mozliwośći dojścia do porozumienia w terminach podanych w ustawie, dla zmniejszenia ryzyka banku, kurator powinien być upoważniony do reprezentowania spadkobierców w procesie ustalania podstawy rozliczania wierzytelności i zarządzania utworzonym z nadwyżki podstawy rozliczenia nad zobowiązaniem kredytowym depozytem sądowym. Na tej samej zasadzie jak spadkobiercy, bank powinien mieć możliwość przeprowadzenia postępowania w ustalonych w Założeniach terminie.
Bolesław Meluch
Europejski Instytut Nieruchomości
źródło: Property Journal 4-5/2012