Mieszkania używane we Wrocławiu staniały w ciągu 12 miesięcy średnio o 6,8%, wynika z danych WGN. Obecne ceny są najniższe od 5 lat. O skali obniżek świadczyć może średnia cena sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego – w III kwartale 2011 r. było to 5900 zł/ mkw., a we wrześniu 2012 jest już 5500 zł/ mkw.
 
Ceny
Najtańsze mieszkania 2- i 3-pokojowe, czyli najchętniej kupowane, można znaleźć już za około 4360 zł za metr kwadratowy, w blokach z wielkiej płyty – wymagają jednak modernizacji. Jeśli są w lepszym standardzie, po remoncie ich realna cena transakcyjna rośnie do około 4600 – 4900 zł za mkw., a jeśli do tego mają atrakcyjną lokalizację w centrum miasta, w zmodernizowanym i niewysokim bloku kosztują obecnie około 5100 – 5400 zł za mkw. Za mieszkania 2- i 3-pokojowe, wybudowane po 1990 roku, w dobrym standardzie trzeba zapłacić od około 5400 zł/ mkw., ale są też oferty tańsze.
Najniższe średnie ceny jednostkowe za metr kwadratowy mają mieszkania w kamienicach z początku XX wieku. Ceny rozpoczynają się już od 3779 zł/ mkw., ale większość oferty kosztuje powyżej 4300 zł/ mkw.
 
Jeżeli cena ofertowa była urealniona w ostatnim czasie, na co zdecydowało się około 63% klientów WGN, to była ona sztywna i rzadko dochodziło do kolejnych obniżek przy transakcji – jednak i takie sytuacje się zdarzały. W pozostałych przypadkach, ceny transakcyjne są niższe od ofertowych średnio o 4,6%.
 
Popyt i podaż
W pierwszym półroczu 2012 obserwowaliśmy znaczny spadek popytu i mniejszą liczbę przeprowadzanych transakcji – przyczyna: obostrzenia w kredytowaniu zakupu przez banki. Jednocześnie napływały nowe oferty sprzedaży mieszkań, co w rezultacie utrwaliło znaczącą nadpodaż mieszkań. Obecnie, we wrześniu 2012 wg danych WGN, na jednego kupującego przypada 38 ofert sprzedaży mieszkań, podczas gdy w marcu br. było ich 27, a w maju 36.

Od końca sierpnia br. obserwujemy wzrost liczby kupujących, a także finalizowanych transakcji. Ma to z pewnością związek z końcem sezonu urlopowym oraz realnymi spadkami cen ofertowych mieszkań. Jednak w IV kwartale każdego roku tradycyjnie wzrasta popyt, co może przyhamować dalsze spadki cen. 
 
Czas sprzedaży
Od początku bieżącego roku znacznie wydłużył się średni czas sprzedaży mieszkań. Jednak to, jak długo mieszkanie znajduje się w ofercie zdecydowanie zależy od jego ceny ofertowej. Jeżeli jest wyważona, odpowiednia do standardu i lokalizacji, to mieszkanie znajduje nabywcę w krótkim czasie, nawet 4-5 tygodni. Mieszkania o zawyżonych cenach nie budzą w ogóle zainteresowania kupujących.
 
Podsumowanie
  • Przedmiotem transakcji są przede wszystkim mieszkania w przynajmniej średnim standardzie, wybudowane w ostatnich dwudziestu latach oraz wcześniej, ale dobrze utrzymane i zmodernizowane, 2-pokojowe w cenie do 230 tys. zł oraz 3-pokojowe w cenie do 330 tys. zł.
 
  • Ważnym obecnie kryterium decydującym o wyborze mieszkania jest niska cena w kontekście jego powierzchni i liczby pokoi; lokalizacja zeszła na plan drugi.
 
  • Utrzymuje się stała grupa klientów preferujących mieszkania w kamienicach, ale o dobrym standardzie, tzn. po modernizacji, i w bezpiecznych rejonach miasta. Mieszkania takie, zwłaszcza z początku wieku i z okresu modernizmu (lata 20-te i 30-te XX wieku) mają swój niepowtarzalny klimat, duże i wysokie przestrzenie, nierzadko ciekawy detal architektoniczny, co stwarza możliwości urządzenia wygodnego, indywidualnego wnętrza. 
 
  • Zdecydowanie wzrosła liczba klientów na mieszkania o podwyższonym standardzie oraz luksusowe apartamenty, i to zarówno na kupno, jak i najem. W tym przypadku kupujący płacą znaczną cenę, ale oczekują prestiżu lokalizacji, komfortu i bezpieczeństwa zamieszkiwania.
 
  • Obostrzenia na rynku kredytów sprawiły, że rozwija się trend zamiany mieszkań – na mniejsze lub większe, albo na domy – małe lub w trakcie budowy do niewielkiego wykończenia. Przy takiej transakcji łatwiej o kredyt, bo jest niski – tylko na dopłatę różnicy, a bank ma wysokie zabezpieczenie w postaci wartości zamienianej nieruchomości. Niższe są też koszty notarialne – podatek od czynności cywilno-prawnych, w wysokości 2%, notariusz oblicza tylko od jednej, droższej nieruchomości, a strony najczęściej dzielą się tym kosztem po połowie.
 
  • Tak jak jeszcze w I połowie 2012 roku z kredytu (nawet do 100% ceny) na zakup mieszkania korzystało 98,2 % klientów WGN, tak obecnie trend ten odwrócił się zdecydowanie – wzrósł do około 80% odsetek kupujących za gotówkę oraz posiłkujących się niską kwotą kredytu, tzn. do około 30% ceny mieszkania.
 
Prognoza
Jeżeli nie polepszy się sytuacja na rynku kredytów hipotecznych, to do końca roku można spodziewać się kolejnych, niewielkich spadków cen ofertowych mieszkań rzędu 1,5 – 2%, przede wszystkim w osiedlach mniej atrakcyjnych, z zabudową przedwojennymi kamienicami o niskim standardzie oraz w osiedlach z wielkiej płyty, zwłaszcza w budynkach nie poddanych modernizacji. Mieszkania w dobrym standardzie i w tzw. dobrych lokalizacjach, jeżeli będą tanieć, to w mniejszym stopniu – w granicach 1% ceny ofertowej. Warto jednak dodać, że kolejne spadki cen mogą być przyhamowane popytem rosnącym corocznie w IV kwartale.
 
Małgorzata Battek