Typową sytuacją jest chęć wsparcia członka rodziny – np. w starcie działalności gospodarczej. Korzyścią dla użyczającego jest fakt, że nieruchomość dzięki temu zyskuje opiekuna, odpowiedzialnego za mieszkanie, działkę, lokal użytkowy. Użytkownik z kolei zyskuje bezpłatnie nieruchomość potrzebną do zamieszkania/ prowadzenia działalności itp.


Jakie są obowiązki stron takiej umowy?

Użyczający zobowiązany jest znosić i nie blokować faktu korzystania z rzeczy przez użytkownika. Nie może też zażądać zwrotu przed terminem, z przyczyn innych niż w umowie, chyba że – jak wspomnieliśmy powyżej – w wyjątkowych sytuacjach. Z kolei użytkownik ma obowiązek korzystać z danej rzeczy zgodnie z jej właściwościami i przeznaczeniem. Nie może też bez zgody użyczającego przekazać rzecz w użytkowanie osobie trzeciej.


Użytkownik ponosi koszty związane z użytkowaniem rzeczą. W przypadku nieruchomości oznacza to po prostu opłaty za media, czynsz itp. oraz inne koszty, które pokrywa, by utrzymać rzecz w stanie niepogorszonym (drobne naprawy itp.).

Ewentualna odpowiedzialność użytkownika za zniszczenia przedmiotu użytkowania wynika z niewłaściwego użytkowania rzeczy czy - w naszym przypadku – nieruchomości. Umowa użyczenia może być zawarta w dowolnej formie, także ustnej.


Użyczenie ma koniecznie bezpłatny charakter. Jeśli za możliwość korzystania z rzeczy/nieruchomości pobierane są pieniądze, w takiej sytuacji będzie to już wynajem. Przedmiotem użyczenia nie mogą być też pieniądze, bo będzie to po prostu pożyczka.

Co bardzo ważne – w przypadku nieruchomości – udzielającym użyczenia nie musi być koniecznie właściciel mieszkania, może być to także najemca, dzierżawca czy wreszcie również użytkownik. Choć umowa użyczenia ma czas trwania oznaczony lub nieoznaczony i nie można jej wypowiedzieć z każdego powodu (w umowie powinny być zawarte zapisy przewidujące możliwość zwrotu rzeczy i wygaśnięcia umowy przed terminem), to w praktyce jednak może ulec rozwiązaniu. Użyczający może zażądać zwrotu danej rzeczy przed terminem, jeśli z przyczyn nieprzewidzianych w umowie stała się ona mu potrzebna. Podstawą do zwrotu rzeczy może być też jej użytkowanie niezgodnie z przeznaczeniem, udostępnienie przez użytkownika osobie trzeciej itp.


Podatki


Ważną sprawą w przypadku użyczenia nieruchomości są kwestie podatkowe. Jeśli do użyczenia dochodzi w obrębie najbliższej rodziny, nie będzie ono objęte podatkiem dochodowym, chyba, że użytkownik wynajmie następnie taki lokal. Wtedy zapłaci już podatek od najmu.


Jeśli użyczenie nie obejmuje członków najbliższej rodziny, wtedy – jak wspomnieliśmy – użytkownik zapłaci podatek dochodowy według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku.

Czasem w nieuczciwym charakterze spotyka się umowę użyczenia właśnie na rynku najmu. Wynajmujący chcą w ten sposób skorzystać na opodatkowaniu, jednak dla najemcy taka formuła jest zupełnie nieopłacalna, bowiem z tytułu nieodpłatnego wzięcia rzeczy w użytkowanie musi on zapłacić podatek dochodowy. Przychód określa się na podstawie równowartości czynszu najmu, gdyby ta sama nieruchomość była wynajmowana.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN