Wzrost trudności z uzyskaniem wysokich kredytów inwestycyjnych, zmniejszył obroty już rok wcześniej. Konsekwencją była rosnąca nadpodaż ofert sprzedaży, co przełożyło się na spadki cen. Nadpodaż wystąpiła najwyraźniej w przypadku terenów pod inwestycje – tu, wg danych WGN, na jedną ofertę kupna przypadały 23 oferty sprzedaży. W tym też segmencie miały miejsce największe obniżki cen ofertowych, dochodzące nawet do 65% i dodatkowo cen transakcyjnych. Najmniejsza dysproporcja w popycie i podaży, bo 1:9, wystąpiła natomiast dla lokali handlowo-usługowych; tutaj obniżki cen były najniższe, zwłaszcza dla dobrych lokalizacji, ponieważ są to inwestycje poszukiwane, o relatywnie wysokim poziomie kapitalizacji.

W mojej opinii, 2010 będzie również dobrym rokiem dla inwestorów, możemy spodziewać się kolejnych spadków cen i spektakularnych transakcji. Jednak w dalszym ciągu dużo zależy od polityki kredytowej banków.

Na rynku mieszkaniowym, zarówno pierwotnym jak i wtórnym, pierwsze półrocze 2009 to kontynuacja poprzednio rocznego trendu – spadek popytu, nadpodaż mieszkań i korekta wysokich cen. Dopiero trzeci kwartał przyniósł widoczne zmiany – wraz ze stopniowym łagodzeniem przez banki kryteriów kredytowania wzrósł popyt. Analiza WGN wykazała, że podczas, gdy jeszcze na przestrzeni stycznia 2009 proporcja zarejestrowanych ofert kupna mieszkań do ofert sprzedaży wyniosła 1:12, to w listopadzie – 7 rejestracjom kupna odpowiadało 9 rejestracji sprzedaży, tzn. proporcja ta wyniosła już tylko 1 : 1,3. A to z kolei przyhamowało nieco obniżki cen. Jeszcze na początku roku można było wynegocjować u sprzedającego 15-, a nawet 20-procentowy rabat, to w ostatnim kwartale rabaty mieściły się w przedziale 3 – 8 %.

Podobnie jak w poprzednich latach, największym popytem cieszyły się mieszkania w standardzie popularnym, 2– i 3 – pokojowe, nowe lub starsze, dobrze utrzymane. Wobec dużego wyboru mieszkań w dobrym standardzie, małe było zainteresowanie mieszkaniami w blokach z wielkiej płyty, zwłaszcza na wysokich kondygnacjach, pomimo, że były tańsze nawet o 20 – 28%.

Wg danych WGN, struktura finansowania zakupu mieszkań przez klientów, w październiku i listopadzie 2009 r. wyglądała następująco:
• 48% klientów kupowało za gotówkę, wspomagając się kredytem uzupełniającym do 20% ceny;
• 43% klientów wykorzystało głównie kredyt bankowy w wysokości około 70% ceny, resztę pokrywając wkładem własnym,
• 7% klientów kupowało tylko za gotówkę,
• 2% klientów kupowało tylko za kredyt.

Inwestowanie w nieruchomości stało się już zdecydowaną alternatywą dla inwestycji w rynek kapitałowy. Wg naszych danych, w III kwartale 2009 r. 34% zakupionych mieszkań, przede wszystkim z rynku wtórnego, trafiło ponownie do obrotu, głównie jako mieszkania do wynajmu.

Nieco łagodniejsza polityka kredytowa banków oraz malejąca pula gotowych lokali w ofercie deweloperów nasuwają prognozę przyhamowania spadku cen. Co prawda, nadpodaż utrzymuje się nadal, jednak wg danych z rynku pierwotnego w 2010 roku przybędzie znacznie mniej nowych mieszkań. Deweloperzy wolą ograniczać nową podaż niż obniżać ceny mieszkań, co jest naturalną konsekwencją wolnego rynku.


Leszek Michniak
WGN Nieruchomościi
Źródło: Property Journal - Polska Giełda Nieruchomości nr 12-01/10