Komercjalizacja nieruchomości

Rok 2009 może przynieść dalszy wzrost stóp kapitalizacji, a w konsekwencji być rokiem możliwości i szans dla inwestorów kapitałowych uniezależnionych od finansowania dłużnego. Najbardziej poszukiwane przez inwestorów w 2009 roku będą dobrze zlokalizowane nieruchomości oraz zagrożone aktywa, niemniej jednak  wysokiej jakości produkty przy atrakcyjnych cenach będą należały do rzadkości we wszystkich sektorach.

Wysoka aktywność deweloperów, duży popyt, niski poziom pustostanów oraz niewielki wzrost stawek czynszu to główne cechy charakteryzujące wszystkie sektory rynku nieruchomości w 2008 roku. Popyt ze strony najemców oraz brak perspektyw dalszego wzrostu stawek czynszu w ciągu najbliższych 12-18 miesięcy będzie główną obawą zarówno deweloperów jak i właścicieli w 2009 roku.    

Największą ponad 75% grupą podmiotów dokonujących zakupów nieruchomości na polskim rynku w 2008 roku stanowiły fundusze inwestycyjne, istotnie negatywny wpływ na wolumen transakcji miało zawieszenie działalności 12 niemieckich funduszy inwestycyjnych w ostatnim kwartale 2008 roku.

Analiza struktury transakcji wykazuje  niesłabnące zainteresowanie inwestorów sektorem biurowym, który w 2008 roku przyciągnął ponad 970 mln €. W  segmencie handlowym natomiast  w całym 2008 roku ulokowano około 470 mln €, przy czym nie zanotowano tak znaczących transakcji portfelowych, jakie miały miejsce w 2006 i 2007 roku. Na koniec IV kw. 2008 roku skumulowana wartość  transakcji w sektorze handlowym przekroczyła 7,8 mld €.  Ze względu na zdominowanie rynku przez kilka podmiotów, a w konsekwencji  ograniczoną liczbę i wielkość  wolumenu pojedynczych transakcji, sektor magazynowy stanowi najmniejszą część rynku inwestycyjnego w Polsce. W 2008 roku ulokowano ponad 150 mln €, a skumulowana wartość transakcji przekroczyła 900 mln €   

Warszawa pozostaje najbardziej dojrzałym rynkiem biurowym w Polsce z zasobami nowoczesnej powierzchni na wynajem szacowanymi na około 2,43 mln m². Wśród rynków regionalnych (Kraków, Poznań, Wrocław, Trójmiasto i Katowice) pozycję lidera po raz pierwszy zajął Wrocław, Którego zasoby powierzchni biurowej na wynajem przekroczyły poziom 257.000 m², dzięki realizowaniu w 2008 roku rekordowej wielkości nowej podaży (ponad 105.000²). Kraków, z zasobami szacowanymi na około 234.000 m², uplasował się na miejscu drugim. Trzecią pozycję zajęło Trójmiasto (184.000 m² powierzchni biurowej na wynajem). Najmniejszym rynkiem pozostają Katowice, gdzie istnieje ponad 111.000 m² biur.            

W konsekwencji zawirowań  na rynkach finansowych, które miały miejsce w 2008 roku, rozpoczęcie realizacji nowych projektów będących na etapie planowania może zostać odłożona w czasie ze względu na ograniczony dostęp do finansowania dłużnego i większą ostrożność deweloperów w podejmowaniu nowych przedsięwzięć. Należy spodziewać się rozpoczęcia tylko nielicznych projektów w 2009 roku, co może ograniczyć podaż, zwłaszcza w II połowie 2010 i 2011 roku.

Przewiduje się, że w związku z panującą sytuacją na rynkach finansowych popyt na nowoczesną powierzchnię biurową w Polsce w 2009 r. może ulec osłabieniu. Już pod koniec 2008 roku odnotowano pierwsze sygnały o wstrzymaniu decyzji o nowym najmie, głównie wśród międzynarodowych najemców oraz coraz więcej ofert podnajmu części powierzchni biurowej na okres 1 – 3 lat.   

W porównaniu z końcem 2007 roku, miesięczne średnie ważone wywoławcze stawki za powierzchnię z podstawowym wykończeniem, zlokalizowaną w Centralnym Obszarze Biznesu, wzrosły o ponad 2 €/m², a w poszczególnych budynkach oscylowały pomiędzy 24 a 32 €/m². Podobny wzrost średniej stawki odnotowano w budynkach oferujących wolną powierzchnię do wynajęcia poza centrum, gdzie czynsze w poszczególnych obiektach wahały się od 13 do 20 €/ m² .     

Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Warszawie oraz siedmiu głównych miastach regionalnych (Trójmiasto, Kraków, Wrocław, Poznań, Szczecin, Katowice, Łódź) na koniec 2008 roku przekroczyły poziom 4,5 mln m². W porównaniu z 2007 rokiem odnotowano wzrost o ponad 147.000 m² (około 3,3%). W skład nowej podaży weszło dwanaście projektów zlokalizowanych poza Warszawą. 
          
Najwyższy poziom miesięcznych  wywoławczych czynszów za wynajem powierzchni w centrach handlowych za tzw. prime units, czyli powierzchnie od 100 do 150 m² osiągalny jest w Warszawie, gdzie stawki wahają się od 65 do 90 €/m². Za stolicą uplasował się Kraków z nieco niższymi stawkami 60-70 €/m². Trójmiasto, Poznań oraz Wrocław to regiony, w których miesięczne stawki czynszów za te powierzchnie wahają się od około 40 €/m² do 55 €/m², natomiast najniższe wartości czynszów odnotowano w Katowicach, Szczecinie i Łodzi, gdzie najemcy są skłonni zapłacić od około 40 €/m² do 50 €/m² powierzchni handlowej.

Całkowite zasoby powierzchni magazynowych pod koniec 2008 roku szacowane były na około 4,67 mln m². Około 45% tej wartości stanowiła podaż zlokalizowana w Warszawie. Pomimo systematycznego spadku udziału rynku warszawskiego w ogólnych zasobach magazynowych nadal cieszy się on dużym zainteresowaniem ze strony deweloperów.

Trwa dynamiczny rozwój sektora magazynowego na rynkach regionalnych, gdzie podaż wzrosła w 2008 roku o ponad 30% w porównaniu z rokiem 2007. Największy przyrost nowej podaży zanotowano w Polsce Centralnej oraz na Górnym i Dolnym Śląsku. Ponadto firmy Panattoni i ProLogis rozpoczęły budowę nowych parków logistycznych na dotychczas słabo rozwiniętym rynku szczecińskim.

Tekst ten był podstawą prezentacji na Kongresie WGN, maj 2009.