Ustalenie stanu prawnego nieruchomości

Co jest najważniejsze dla kupującego przy podejmowaniu decyzji o zakupie nieruchomości? Wszyscy w pierwszej kolejności wymienią cenę. Jest jednak więcej elementów często równie istotnych jaka sama cena nieruchomości. Dlaczego? Ponieważ wpływają one na ustalenie - w procesie sporządzenia kompleksowego operatu szacunkowego – realnej wartości nieruchomości. Tym samym na jej cenę ofertową, a następnie  transakcyjną.

Określenie stanu prawnego nieruchomości to jeden z najważniejszych etapów poprzedzających zakup interesującej inwestora nieruchomości. Stan prawny nieruchomości jest ogółem praw zarówno o charakterze rzeczowym jak i obligacyjnym przysługujących w stosunku do danej nieruchomości. Poprawne jego ujawnienie ma nie tylko znaczenie z punktu widzenia obrotu gospodarczego, ale leży przede wszystkim w interesie właściciela nieruchomości. Brak uregulowanego stanu prawnego jest jej poważną wadą prawną.

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości to nic innego jak niezgodność zapisów w księdze wieczystej ze stanem faktycznym. Podstawą do ustalenia stanu prawnego nieruchomości jest treść księgi wieczystej lub zbiorów dokumentów. Księga wieczysta jest urzędowym rejestrem mającym na celu ustalenie praw rzeczowych na nieruchomości, a więc prawa własności i innych praw związanych z nieruchomością.

Księgę wieczystą nieruchomości zakłada się i prowadzi w oparciu o przepisy ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 1982 Nr 19 poz. 147) z późniejszymi zmianami. Dla każdej nieruchomości prowadzi się oddzielną księgę wieczystą. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione. Natomiast stan prawny nieruchomości, dla której nie ma założonej księgi wieczystej, ani zbioru dokumentów, może być wykazany na podstawie: prawomocnych orzeczeń sądowych (np.: zasiedzenia), ostatecznych decyzji administracyjnych (np.: wywłaszczenia), czynności prawnych dokonywanych w formie aktów notarialnych, spisanych umów i ugód w postępowaniu sądowym i administracyjnym, innych dokumentów posiadających moc dowodową dla ustalenia prawa własności lub władania. Stwierdzenie stanu prawnego dokonuje się z uwzględnieniem dokumentów uzupełnionych przez zainteresowaną stronę.

Ustalenie stanu prawnego należy rozpocząć od zapoznania się z księgą wieczystą lub zbiorem dokumentów prowadzonym przez właściwy dla położenia nieruchomości Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego. W praktyce można uzyskać odpis z księgi wieczystej od ręki albo zapoznać się z jej treścią w każdym sądzie pod warunkiem, że jest prowadzona w systemie informatycznym. Księgi wieczyste są jawne i dostępne dla każdego. Jednakże najważniejszą zasadą – cechą - ksiąg wieczystych jest zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że w przypadku niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

W księdze wieczystej sprawdzenia wymagają wszystkie dane wpisane do księgi m.in. oznaczenie nieruchomości, powierzchnia działki, osoba właściciela lub użytkownika wieczystego. Szczególną uwagę należy zwrócić na wpisy w dziale III i IV księgi wieczystej, gdzie mogą być ujawnione prawa i roszczenia innych osób, ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości, a przede wszystkim hipoteki. W przypadku, gdy w którymkolwiek z działów księgi wieczystej pojawiłyby się jakieś wzmianki o wnioskach, należy poznać ich treść. Ustala się to osobiście lub telefonicznie w Sądzie Rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości. Najczęściej są to wnioski o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego np. służebności mieszkania lub wniosek o ustanowienie hipoteki. W przypadku dokonywania transakcji bardzo ważne jest, aby dysponować aktualną wiedzą dotyczącą treści księgi wieczystej, najlepiej na dzień zawarcia umowy. Ponadto obowiązek taki spoczywa na notariuszu.

Aby uzyskać pełny obraz stanu prawnego nieruchomości wynikającego z treści księgi wieczystej zalecane jest zapoznanie się z aktami księgi wieczystej, gdzie znajdują się wszystkie dokumenty, na podstawie których m. in. dokonano wpisu kolejnych właścicieli lub hipotek. W aktach tych możemy także odnaleźć informacje dotyczące postępowań obejmujących nieruchomość. Niestety nie każdy jest uprawniony do przeglądania akt. Zgodnie z Ustawą o księgach wieczystych i hipotece z dn. 6 lipca 1982 r. uprawnionymi są osoby mające interes prawny (np. właściciel, użytkownik wieczysty) lub notariusz.
Kolejnym istotnym elementem w procesie badania stanu prawnego jest uzyskanie wypisu z rejestru gruntów i budynków dla interesujących nas działek, który można uzyskać w gminie lub starostwie czy też mieście na prawach powiatu. Wypis zawiera numer księgi wieczystej nieruchomości, obszar, granice, numer ewidencyjny oraz położenie gruntów, rodzaj użytków, klasę gruntu oraz właściciela tej działki. Dane z wypisu należy porównać z treścią księgi wieczystej, a w razie niezgodności należy podjąć dalsze działania w celu ustalenia przyczyn i ewentualnie uaktualnienia danych w ewidencji gruntu albo zmiany wpisu w księdze wieczystej. Przy tym należy pamiętać, że to wypis z rejestru gruntów i budynków jest podstawą oznaczania nieruchomości w księdze wieczystej w dziale I-O. Wynika z tego, że w przypadku zaistnienia rozbieżności w oznaczeniu nieruchomości (obszar, położenie) pomiędzy treścią księgi wieczystej a treścią wypisu, decydują dane zawarte w wypisie.

Z kolei zapoznanie się z aktami prawnymi dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego pozwoli nam uzyskać informacje o przyszłym przeznaczeniu nieruchomości wraz z nieruchomościami sąsiednimi. Informacje dotyczące zagospodarowania przestrzennego uzyskamy w urzędzie gminy lub urzędzie miasta. Każdy ma wgląd do planu i może z niego otrzymywać wypisy i wyrysy. Z planu dowiemy się m. in. o warunkach zabudowy, jakie są dopuszczalne na nieruchomości, lub o planowanych uciążliwych inwestycjach w okolicy, np.  z zakładach przemysłowych. Jeżeli jednak nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy sprawdzić, czy dla nabywanej działki wydana została ważna decyzja o warunkach zabudowy. Decyzja ta, popularnie nazywana wz-tką, zawiera wszystkie informacje dotyczące dopuszczalnej zabudowy oraz przeznaczenie działki.
Kolejnymi istotnymi elementami pozwalającymi skrupulatnie zbadać stan prawny nieruchomości są następujące decyzje: decyzja - pozwolenie na budowę oraz decyzja o pozwoleniu na użytkowanie. Na ich podstawie określimy czy budynek lub lokal został wybudowany zgodnie z prawem i czy można go użytkować.

Warto także udać się do Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków i sprawdzić czy nieruchomość nie jest objęta rejestrem zabytków. Ochrona konserwatorska wprowadza szereg ograniczeń w wykonywaniu prawa własności, w szczególności dotyczących remontów lub przebudowy. Każde takie działanie wymaga odpowiedniej decyzji Konserwatora.

W przypadku nabywania nie prawa własności a prawa użytkowania wieczystego należy się dodatkowo zapoznać z warunkami umowy o ustanowieniu tego prawa, w której określone są obowiązki użytkownika wieczystego.

Ponadto jednym z ważniejszych etapów badania stanu prawnego nieruchomości jest sprawdzenie we właściwym urzędzie miasta lub starostwie, czy w stosunku do konkretnej nieruchomości są prowadzone postępowania o zwrot na rzecz byłych właścicieli.

Jednakże najważniejszą czynnością przy nabywaniu nieruchomości, którą musimy wykonać, to sprawdzenie tytułu prawnego przysługującego obecnemu właścicielowi. Najczęściej będzie to umowa przeniesienia własności sporządzona w formie aktu notarialnego lub postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. Warto sprawdzić czy taki tytuł jest ujawniony w księdze wieczystej, jako podstawa wpisu właściciela.

Poza ustaleniem stanu prawnego nieruchomości wynikającego z treści dokumentów powinniśmy każdy z wyżej wymienionych  dokumentów zbadać pod kątem formalnym. Przede wszystkim sprawdzić, czy dokumenty nam dostarczone są autentyczne (najczęściej jednak spotkamy się z kopiami), czy zostały wydane przez organ do tego uprawniony, czy są one prawomocne etc. Bardzo ważne jest także sprawdzenie czy są one kompletne tzn. czy zawierają wszystkie wymienione w nim załączniki, czy zawierają wszystkie strony.

Badanie stanu prawnego jest dość trudnym i czasochłonnym zadaniem. Spowodowane jest to przede wszystkim trudnościami w uzyskaniu pełnej dokumentacji. Jeżeli jednak zależy nam na dobrej inwestycji w nieruchomość i uniknięciu wad prawnych, jakim oczywiście jest nieuregulowany stan prawny, powinniśmy dołożyć wszelkich starań przy jego badaniu. W wyjątkowych przypadkach możemy skorzystać z usług działu prawnego doświadczonej w tym zakresie agencji nieruchomości lub  specjalizującej się w tym  kancelarii prawnej.

W wielu sytuacjach będziemy jednak zdani na wiarę w uczciwość właściciela sprzedającego nam nieruchomość. Sami wtedy musimy odpowiedzieć na proste zdawałoby się pytanie: czy stać nas na takie ryzyko?