System naczyń połączonych

Według oficjalnego komunikatu Międzynarodowego Funduszu Monetarnego (MNF) z 14 listopada ubiegłego roku organizacja ta zaangażowana jest wraz z rządem Węgier w intensywne prace nad przygotowaniem pakietu pomocy technicznej i finansowej dla gospodarki tego kraju. Rząd Węgier oficjalnie przyznaje, iż oczekiwana pomoc z MNF to ich ostatnia deska ratunku. Następnego dnia BUX, węgierski index giełdowy, spadł o  7,7% a relacja forinta do euro 5,4 : 1 – osiągając historycznie najniższe notowania/najniższy poziom.
„To wyłącznie efekt międzynarodowego kryzysu finansowego” – powiedzą ci mniej zorientowani w sytuacji gospodarczej Węgier i regionu. Pozostali, ci świadomi różnic w poziomie rozwoju i strukturze poszczególnych gospodarek Środkowej i Wschodniej Europy (CEE - Central Eastern Europe) wskażą na fakt, że gospodarka węgierska jest od lat fundamentalnie najsłabszą w Europie. Wiele lat zaniedbań w polityce monetarnej i fiskalnej jest przyczyną jednego z najwyższych deficytów budżetowych spośród państw naszego kontynentu: w chwili obecnie to 5,5% produktu narodowego brutto (co jednak jest lepszym wynikiem w porównaniu z latami poprzednimi). Nie dziwi zatem trącący na wartości w stosunku do euro węgierski forint, oraz silnie osłabiony rynek kapitałowy, co w sytuacji powszechnego głodu pieniądza dodatkowo wzmaga słabe czynniki gospodarcze.
Widać zatem, że i bez światowego kryzysu rynku finansowego, Węgry przechodziłyby bardzo trudny etap: przy ok. 6%-owym deficycie budżetowym, deficyt handlowy (trade deficyt) jest na poziomie 5%, a zadłużenie międzynarodowe  sięga 122% PKB. Rząd tego kraju stoi przed ogromnym wyzwaniem zdobycia kapitału na zaspokojenie deficytu, zwłaszcza, że już jest poważnie zadłużony: szacuje się, że ok. 65% PKB, to właśnie rządowe/krajowe/narodowe zadłużenie zewnętrzne. Wydatki rządowe  to prawie połowa PKB, co oznacza, że zadłużenie wewnętrzne sięgać zaczyna sufitu – chyba, że rząd zadecyduje o podniesieniu podatków, co z kolej pchnęłoby gospodarkę w głęboką otchłań recesji.
Poza tym, zaangażowanie MFW w doraźne problemy gospodarki węgierskiej wskazuje dodatkowo na – niestety – brak rozwiązań systemowych dla regionu CEE, en bloc – mimo, iż jako grupa sąsiadujących państw uważany był przez ostatnie lata za lokomotywę rozwoju Starego Kontynentu. Warto zauważyć, że MFW ma środki na pomoc (w praktyce, oczywiście, są to pożyczki). Niemniej, fundusze te mogą być w najbliższym czasie uszczuplane, ponieważ już Islandia, Serbia i Ukraina rozpoczęły rozmowy o podobne dofinansowanie. Od samej potrzeby dofinansowania i przychylnego stanowiska MFW droga do otrzymania funduszy jest jeszcze długa, ponieważ zasady MFW ściśle wymagają od kraju ograniczenia deficytu budżetowego. A to w przypadku Węgier oznacza aż 11% ograniczenie wydatków publicznych, przy czym polityczny rozkład sił wcale nie gwarantuje wystarczającego wsparcia parlamentu dla takich leczniczych, lecz wysoce niepopularnych społecznie decyzji. Dodatkowo wszyscy politycy doskonale pamiętają niepokoje społeczne z  2006 roku. 

Dzielnice Budapesztu. Źródło: Wikipedia


Regionalne implikacje kryzysu finansowego - komentarz

Żaden z krajów w regionie CEE nie ma rozwiniętego rynku finansowych instrumentów pochodnych związanych z inwestycyjnym rynkiem nieruchomości, takich jak wtórny rynek kredytów hipotecznych. O ironio - ten ‘niedorozwój’ osłabił w CEE efekt fali uderzeniowej po wybuchu kryzysu subprime na  rynku amerykańskim. Jednakże tym samym pozbawił przez lata możliwości dodatkowego zysku na uwolnionych funduszach. Czy w odwrotnej sytuacji bilans wyszedłby dodatni? Tego się już nie dowiemy. Nie inaczej na Węgrzech: mimo strukturalnych problemów węgierskie banki nie stoją przed zagrożeniem podobnym dramatowi banków islandzkich; nie oferowały finansowania typu *carry trade; głównej lokomotywy  rozwoju banków na Islandii, niemniej Węgry były destynacją inwestowania tych funduszy. Znów – podobnie jak inne kraje regionu.
Austriackie banki (w szczególności Raiffeisen) są głęboko zaangażowane w CEE, na Bałkanach oraz Rosji. Dynamiczny rozwój produktów i całego rynku hipotecznego w rozwijających się krajach osiągnął swoje apogeum w latach 2002-2003 kiedy to region CEE prześcignął nawet blok państw wschodniej Azji jako ‘gorącej’  destynacji inwestycyjnej międzynarodowego kapitału. Ze względu na położenie geograficzne oraz sięgające kilku wieków doświadczenie banki austriackie działały – podobnie jak banki islandzkie dla japońskiego jena dla rynku brytyjskiego – jako kanał  dla franka szwajcarskiego dla CEE.
Według Stephen’a Roach z banku Morgan Stanley, pokusa carry trade – przy odpowiednim otoczeniu makroekonomicznym – jest tak silna, że stwarza sztuczne zapotrzebowanie na aktywa. W tej sytuacji  normalny wzrost cen aktywów może zostać wywindowany do nieobliczalnych proporcji bańki spekulacyjnej. Na marginesie; dzisiaj już wiemy, że 3K2008 był ostatnim okresem konsolidacji na indeksach i ostatnim momentem bezpiecznej realizacji zysków z carry.
W latach 2003-2008 węgierski rynek nieruchomości dostał solidny/ogromny zastrzyk inwestycji denominowanych we frankach szwajcarskich (główny walutowy nośnik carry dla CEE), w większości aranżowanych przez banki austriackie, mające duże doświadczenie w operowaniu tą walutą. Od 2006 roku prawie 80% wszystkich pożyczek hipotecznych na Węgrzech zostało udzielonych właśnie we frankach szwajcarskich. Natomiast na koniec 2007 aż ok. 40% wszystkich pożyczek - hipotecznych i konsumpcyjnych - to produkty poza forintem i euro - czyli przede wszystkim we frankach szwajcarskich.
Obecnie trzy najsilniejsze banki zagraniczne operujące na Węgrzech – austriackie Raiffeisen Bank i Volksbank, oraz niemiecki Bayerische Landesbank – zaprzestały kredytowania we frankach szwajcarskich i dolarach amerykańskich. To z kolei oznacza dramat dużej grupy indywidualnych pożyczkobiorców, którzy znaleźli się w imadle różnic kursowych pomiędzy kredytem zaciągniętym pomiędzy 2003 i połową 2008 roku we frankach szwajcarskich, a ok. 8%-ową denominacją tej waluty i dodatkowo prawie 13% roczną inflacją. Nominalna wartość pożyczki rośnie, a możliwości spłaty kredytobiorcy spadają.
Czy zatem węgierska gospodarka stoi przed potencjalną finansową katastrofą? Niestety, makroekonomiści przewidują, iż należy się liczyć z sytuacją, iż otrzymana już pomoc wraz z tą  wyczekiwaną z MFW w średnim terminie może tylko dodatkowo nakręcić spiralę kryzysu, wpływając na dalszy spadek wartości forinta.

Hotel Corynthian


Spojrzenie na nieruchomości mieszkaniowe

Rzecz jasna, Węgry przechodzą kryzys na developerskim rynku mieszkaniowym podobny w swojej strukturze problemom innych krajów CEE.  Jednak przy podobnej wielkości stolicy do Warszawy – przypominając że Węgry (jak i Rumunia, Bułgaria) nie mają podobnych do Polski sporej grupy miast drugiej  i trzeciej  wielkości (2nd and 3rd tier cities) - cena m2 kształtuje się na relatywnie niewygórowanym poziomie. 
Dla amatora z płynnością finansową  ciekawie wygląda zwłaszcza oferta i ceny mieszkań z wtórnego rynku w dzielnicach V (centrum), IX, XIII, VI. Zaznaczam, że nie mówię o cenie niskiej, okazyjnej dla przeciętnego Węgra, tylko dla potencjalnego inwestora, zwłaszcza takiego, który np. podróżuje relatywnie często do Budapesztu. Często wynajmując podczas podróży służbowych mieszkania na kilkudniowy pobyt, mogę potwierdzić, że stosunek jakości do ceny – i możliwości doboru doskonałej lokalizacji! – są w Budapeszcie wyjątkowo korzystne.
Przykładowo, 3 pokoje w XIII dzielnicy, 76m2 (pow. użytkowej) z 2008 roku, z widokiem na Dunaj, wraz z tarasem i garażem oraz wyposażoną kuchnią, cenione jest wywoławczo za 1600Euro/m2. Z kolei 3 pokoje, przedwojenne budownictwo, w VI dzielnicy, 85m2 na dwóch poziomach wycenione jest na 1850Euro/m2. Owszem – mieszkanie jest do remontu, niemniej ma 3,5m wysokości, z 2-ma łazienkami, jest w pięknej zabytkowej kamienicy, z bardzo dobrą lokalizacją, z podwórzem z atrium.
Warto dodać – w kontekście rynku nieruchomości mieszkaniowych – że Węgry to jedyne państwo spośród nowych unijnych członków, którego stolica nie wykazuje deficytu mieszkaniowego w stosunku do średniej liczonej wśród Unijnych starszaków housing gap, przeciwnie – podaż  kształtuje się  powyżej  średniej dla tych krajów. Przykładowo, deficyt warszawski szacuje się na ok. 60 tys. jednostek, Bukaresztu na 130 tys., Sofii 80tys., Pragi na 2 tys. Jednocześnie należy mocno podkreślić, że mówimy tu o szacunku potrzeby mieszkaniowej, a nie o skali realnego popytu.

 

Rzut oka na infrastrukturę i nieruchomości komercyjne

Słowa popularnej piosenki mówią ‘the show must go on’ – parafrazując ‘the development must go on’. I bardzo dobrze - jeżeli uciekać, to do przodu.
W lipcu 2008 Europejski Bank Rozbudowy i Rozwoju (EBRD) udzielił grantu/dofinansowania o wysokości 75 milionów Euro dla międzynarodowego konsorcjum Mecsek Autopalya Koncesszios ZRt (MAK) z przeznaczeniem na budowę sieć autostrad przez prywatnego/komercyjnego operatora. Pod szyldem MAK doświadczenie i siły zgromadziły Strabag AG, Bouygues Travaux Publics SA, Colas SA, John Laing Infrastructure Limited oraz Intertoll Europe i mają za zadanie zaprojektować, wybudować, zapewnić finansowanie (!), uruchomić i obsługiwać 48 km autostrady M6 pomiędzy Szekszard i Boly oraz 30 km między Boly i Pecs. Podpisując koncesję na 30lat, MAK stał się już trzecim prywatnym operatorem dróg na Węgrzech. MAK zadeklarował jedynie 28 miesięcy na wykonanie obu części przedsięwzięcia wycenionego na ok. 966 mln Euro. Te dwa – uważane za strategiczne – odcinki mają na celu połączenie Budapesztu z chorwacką granicą, tym samym w znacznym stopniu przyczynić się do usprawnienia ruchu kołowego pomiędzy Centralną Europą a Bałkanami.
Czy to dobry znak? Jeśli zrealizowany zgodnie z założeniami – z pewnością tak.
Według jednej z wiodących światowych sieci doradztwa na rynku nieruchomości, rynek węgierski ma przed sobą rozwojową przyszłość. Według nich kategorie premium oraz discount na rynku nieruchomości handlowych prezentują obecnie najbardziej stabilną pozycję na rynku. Właściciele np. projektów Solaris i Neo Center twierdzą, że są zadowoleni z tempa podpisywania kontraktów pre-lease. Prace konstrukcyjne maja się rozpocząć się w ciągu 3-4 tygodni od osiągnięcia założonego poziomu podpisanych umów, w przypadku Solaris to ok. 50%.
Według Renaty Kałużnej** ujawniają się  niestety także przykłady, które nie będą miały szybkiego happy end-u – inwestycje, które zostały przeszacowane, nieruchomości kupione po wygórowanej cenie, z przeszacowanym potencjałem najmu oraz popytu. Są to inwestycje ulokowane głównie w centrum Budapesztu, realizacji których z pewnością nie zamkną ich pierwotni pomysłodawcy. Z reguły są to inwestycje wizjonerskie, które będą na siebie doskonale zarabiały, ale po minimum 6-8 latach od momentu ich zakończenia .Czy ich pierwotnych inwestorów będzie stać na tak długi okres oczekiwania? I kiedy zostaną ukończone - zobaczymy.
Gospodarka Węgier jest zbyt mała i zbyt mocno powiązana z rynkiem zewnętrznym, aby rokować jej rozkwit przy obecnej sytuacji na świecie. Z pewnością tak jak wszyscy wokół  muszą się przygotować  na zastój na rynku; nie tylko finansowym i nieruchomościowym, ale także w innych sektorach – mówi Kałużna.
Odmiennego zdania od międzynarodowego doradcy jest także zaprzyjaźniony niemiecki developer – prowadzący obecnie kilka wielorodzinnych inwestycji mieszkaniowych w Monachium oraz inwestycje biurowe i logistyczne w okolicach Budapesztu. Twierdzi on, że klimat do inwestowania oraz wyjścia z inwestycji jest teraz zbliżony do zagęszczającego się podczas zbyt długiego gotowania budyniu: jest apetyt, zapach i smak są wciąż zgodne z opakowaniem, lecz konsystencja staje się trudna do przełknięcia. Tworzona funkcja może być nadal potrzebna rynkowi – niemniej coraz mniej odbiorców stać na jej zakup/wynajem. Na pełną odpowiedź jak długo taka sytuacja potrwa, przyjdzie poczekać ok. 24 miesięcy.


Atrium – węgierskie dobro narodowe

Przy ogólnie bardzo trudnej i złożonej sytuacji gospodarczej jest jednak na Węgrzech coś – w znakomitej większości w Budapeszcie i większych miastach - co nie podlega dewaluacji, inflacji, kryzysowi, and finansowej zadyszce. Mam na myśli styl architektury domów w starszych dzielnicach miasta. I co ciekawe – nie tylko budynków starych.
Mowa o atrium. To wynalezione już przez Etrusków rozwiązanie architektoniczne, współcześnie określa „dziedziniec domów w zabudowie dywanowej (domy atrialne), a także zadaszony szklanym przekryciem dziedziniec w budynkach biurowych i usługowych”.
Liczne węgierskie atrium urzekają niepowtarzalną estetyką i własnym narodowym i historycznym  charakterem nawet w nowoczesnych biurowcach i hotelach. Widać pochwały godną konsekwencję - której na próżno szukać np. w stolicy sąsiadów, w Bukareszcie. A przecież stary Bukareszt też ma elementy własnej, niepowtarzalnej architektury, która nie jest przenoszona w żadnej formie w nowoczesnym budownictwie tak, aby nadać im lokalny, własny charakter przy nowoczesnych rozwiązaniach i jakości. Pozwoliłoby to na odtworzenie fragmentów miasta zgodnie z jego historycznym charakterem, estetyką, funkcją, a przede wszystkim planem. Podobnie jak to się dzieje w Budapeszcie.
W Warszawie możemy podziwiać odrestaurowany w podobnej stylistyce, wspaniały Dom Dochodowy, przy Pl. Trzech Krzyży oraz Hotel Polonia w samym centrum miasta.
Zapraszam na krótkie odwiedziny po kilku takich obiektach w Budapeszcie.

 

Budynek "Fasion Street" Fotografie: Renata Kałużna i Joanna Iwanowska, 2008

 Biuro King Sturge

 

* Carry trade: wykorzystanie różnicy
w poziomie stóp procentowych; pożyczamy pieniądze w walucie tego kraju, w którym stopa procentowa jest niska a lokujemy
w walucie tego kraju, w którym stopa procentowa jest najwyższa. źródło: Deutsche Bank PBC S.A.
**Renata Kałużna, Dyrektor Zarządzający SC Consulting, prowadząca projekty facility management oraz projekty szkoleniowe w branży nieruchomości w Polsce, Rumunii, Czechach i na Węgrzech.