Biura WGN
CENTRALA WGN
Polski rynek lokali biurowych do wynajęcia ciągle jest w fazie bardzo dynamicznego rozwoju i ani myśli zwalniać. Co jednak ważne: bezprecedensowa hossa, z jaką mamy do czynienia od kilku lat, nie ogranicza się jedynie do największego rynku, czyli Warszawy. Rozwijają się także rynki miast regionalnych. W Krakowie i Wrocławiu podaż nowoczesnych powierzchni biurowych przekroczyła już milion mkw.
Spis treści:
Analiza rynku
Warszawa
Wrocław
Kraków
Trójmiasto
Poznań
Katowice
Łódź
Czym obecnie wyróżnia się rynek lokali biurowych do wynajęcia?
Świetna kondycja gospodarki, dobre dane makroekonomicznych, bardzo wysokie lokaty w światowych rankingach – to wszystko musi się przekładać na wysoką podaż nowych inwestycji w lokale biurowe do wynajęcia, i tak istotnie się dzieje. Całkowite zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w Polsce wynoszą już blisko 11 mln metrów kwadratowych. Na rynkach takich, jak Wrocław i Kraków przekroczyły milion. Coraz bliżej miliona metrów kw. jest rynek trójmiejski, a w Poznaniu i Katowicach „pękło” ponad pół miliona mkw.
Jak napisano w ostatnim raporcie NBP za I kw. 2019: „Wysokiej podaży towarzyszy wysoki popyt. Sprzyjała temu korzystna sytuacja gospodarcza, w tym tworzenie nowych miejsc pracy, również przez firmy międzynarodowe. Nowe trendy związane z wykorzystaniem powierzchni biurowej (np. biura coworkingowe) także mogą przyczynić się do utrzymywania się wysokiego popytu na te powierzchnie. Według informacji rynkowych, na koniec I kw. 2019 r. zasoby powierzchni biurowej na dziewięciu największych rynkach biurowych20 przekroczyła 10,7 mln mkw., a w budowie było ok. 2 mln mkw. Stopa pustostanów na dziewięciu największych rynkach biurowych nieznacznie wzrosła do poziomu 9,2%21 wobec 8,5% na koniec 2018 r. „
Sprawdziliśmy, jak wygląda sytuacja na rynku lokali biurowych stołecznym i rynkach regionalnych. Przytaczamy dane NBP oraz firm monitorujących rynek biurowy, takich jak: JLL, Cushman And Wakefield, Knight Frank, Colliers International. W zakresie cen najmu na rynku wtórnym posiłkujemy się danymi WGN.
Warszawa
Warszawa to bezapelacyjny lider polskiego rynku wynajmu lokali biurowych, ale ostatnio stołeczny rynek nieco zwolnił. Z zasobami na poziomie blisko 5,5 mln mkw. wyprzedza wszystkie wiodące rynki regionalne razem wzięte (te dostarczyły w sumie ponad 5 mln mkw. nowoczesnych powierzchni biurowych). Z raportów firm monitorujący biurowy rynek pierwotny wynika, że w I kw. 2019 roku zasoby biurowe stolicy powiększyły się o około 20 tys. mkw. Największą inwestycją był kolejny biurowiec kompleksu Spark w Warszawie, o powierzchni blisko 16 tys. mkw. Poziom pustostanów w stolicy wynosi nieco ponad 9 proc. Do połowy roku nowa podaż wyniosła około 80 tys. mkw. i była o ponad 100 proc. niższa niż rok wcześniej. Deweloperzy najchętniej budują na Mokotowie i Woli. Z danych rynkowych wynika, że duża podaż lokali biurowych aktualnie jest w budowie i jeśli uda się utrzymać harmonogram to w tym roku stołeczny rynek zwiększy się o ponad 160 tys. mkw. nowych biur, a w roku 2020 przybędzie ich aż około 400 tys. mkw. Do największych inwestycji obecnie realizowanych zaliczymy Varso Place (114 000 m kw.) , The Warsaw Hub (76 000 m kw.) oraz Mennica Legacy Tower (66 000 m kw.).
Za wynajem nowoczesnych lokali w centrum Warszawy płaci się obecnie 20 – 25 euro/mkw. W najlepszych lokalizacjach, 15 – 20 euro w okolicach centrum, około 15 euro w strefie pozacentralnej.
Z danych WGN wynika, że czynsze na biurowym rynku wtórnym za starsze obiekty biurowe, w lokalizacjach poza centrum, płaci się przeciętnie około 70 – 80 zł/mkw.
fot. pixabay.com
Wrocław
Wrocław właśnie w tym roku pokonał symboliczną granicę miliona metrów kwadratowych nowoczesnych lokali biurowych. W mieście trwa bezprecedensowa hossa na rynku biurowym. Duża podaż przekłada się na nowe i świeżo zrealizowane inwestycje na terenie całego miasta. Można tu wymienić choćby nowy kompleks biurowy firmy Skanska w rejonie placu Nowy Targ, a także jeden z największych obecnie realizowanych projektów biurowych w Polsce, czyli Wrocław Business Garden przy ul. Legnickiej z łączną powierzchnią najmu wynosząca ponad 70 tys. mkw. Aktualnie w budowie na wrocławskim rynku pozostaje ponad 200 tys. mkw. nowych powierzchni biurowych. Wskaźnik pustostanów wynosi ponad 8,5 proc. Jeśli chodzi o popyt, tu również są dobre wieści. W całej 1 poł. 2019 transakcje zawarte w stolicy Dolnego Śląska stanowiły 15 proc. całego popytu w miastach regionalnych. W I kw. roku zawarto umowy na blisko 32 tys. mkw. - o ponad 30% niż rok wcześniej.
Z danych WGN wynika, że na biurowym rynku wtórnym we Wrocławiu przeciętne ceny za dobrze zlokalizowane lokale biurowe wynoszą około 60 – 70 zł/mkw.
Kraków
Kraków to drugi w Polsce, bardzo szybko rozwijający się rynek biurowy. Zasób nowoczesnych lokali biurowych w stolicy Małopolski wynosi ponad 1,2 mln. mkw. Dostęp do wykwalifikowanych kadr przekłada się na zainteresowanie Krakowem m.in. ze strony sektorów BPO i IT, a to z kolei ma swoje odbicie w nowej podaży. Kraków ma już ponad 1 mln mkw. nowych biur. Mimo rozpędzonych inwestycji, nie widać nadpodaży na krakowskim rynku. Z danych firm monitorujących rynek, wynika że obecnie w Krakowie buduje się ponad 270 tys. mkw. nowych biur. W pierwszej połowie roku największą z oddanych inwestycji był kompleks V.Offices, z powierzchnią wynoszącą ponad 21 tys. mkw.
Jeśli chodzi o popyt na krakowskim rynku – tu również dane są dobre. W analizowanym okresie to właśnie w stolicy Małopolski doszło do kilku największych transakcji, a mianowicie: odnowienia umowy na 11 200 mkw. przez Akamai w Vinci Office, oraz umowy przednajmu w Tischnera Office przez Sabre. Chodzi o ponad 16 tys. mkw.
Trójmiasto
Trójmiasto „goni” pierwszą trójkę rynków lokali biurowych w Polsce. Aktualnie całkowity zasób nowoczesnych biur w tej lokalizacji wynosi około 800 tys. mkw. Szacuje się, że za niewiele ponad rok Trójmiasto przekroczy milion mkw. nowych biur. Tylko w tym roku przybędzie ich około 90 tys. W I poł. 2019 jednym z największych oddanych obiektów w miastach regionalnych był budynek Heweliusza 18. o powierzchni 10 tys. mkw. Jeśli chodzi o popyt – na Trójmiasto przypadało około 12 proc. udziału w transakcjach najmu zawartych na rynkach regionalnych w I połowie roku.
Poznań
Poznań „goni” ścisłą czołówkę miast regionalnych. W I połowie 2019 roku całkowita podaż nowoczesnych biur w stolicy Wielkopolski przekroczyła pół miliona mkw. Przyczyniła się do tego realizacja jednego z największych projektów biurowych, ukończonych w analizowanym okresie, a więc Business Garden Poznań. Duża podaż nowych biur przełożyła się jednak na wzrost wskaźnika pustostanów, który wynosi aktualnie około 15 procent.
Z danych WGN wynika, że średnie stawki najmu lokali biurowych w dobrych, centralnych lokalizacjach w Poznaniu wynoszą aktualnie około 50 – 70 zł/mkw.
Katowice
Stolica Śląska, podobnie jak Poznań, przekroczyła w I połowie roku 500 tys. mkw. nowoczesnych biur. Katowice nie są w czołówce miast regionalnych, jednak z racji specyfiki Śląska jest to jeden z największych rynków, jeśli rozpatrywać go w kategorii aglomeracji, a więc z uwzględnieniem przyległych i blisko sąsiadujących dużych miast, takich jak: Bytom, Chorzów, Dąbrowa a Górnicz a , Gliwice, Katowice, Ruda Śląska , Sosnowiec, Tychy oraz Zabrze. W takim przypadku należałoby do podaży katowickiej doliczyć co najmniej drugie tyle, co przesunęłoby śląski rynek biurowy do ścisłej czołówki. W I poł. roku utrzymywał się w Katowicach stabilny popyt. Poziom pustostanów wynosił niecałe 9 proc.
Z danych WGN wynika, że na rynku wtórnym za kilkuletnie lokale biurowe w centralnych lokalizacjach płaci się około 50 – 60 zł/mkw. miesięcznie.
Łódź
Łódź to jeden z mniejszych regionalnych rynków biurowych, który jednak w ostatnich kilku latach przechodzi bardzo szybki rozwój. Aktualnie całkowite zasoby nowoczesnych biur w tym mieście wynoszą około 471 tys. mkw. A więc zapewne w najbliższym czasie, podobnie jak Poznań, Łódź przekroczy pół miliona nowoczesnych powierzchni biurowych. Jednym z największych obiektów zrealizowanych w Łodzi w analizowanym okresie jest biurowiec Brama Miasta I, który dostarczył 25,5 tys. mkw. powierzchni.
Łódź to dość tani rynek regionalny, na tle stawek z wiodących miast – takich jak Kraków czy Wrocław. Przeciętne czynsze za nowe powierzchnie wynoszą tu około 11 – 13 euro.
Wg WGN na łódzkim rynku wtórnym za dobrze zlokalizowane lokale biurowe klasy B i starsze klasy A płaci się około 40 – 50 zł/mkw. miesięcznie.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
fot. pixabay.com
Podsumowanie sytuacji lokali biurowych do wynajęcia w polskich miastach
Jarosław Wójtowicz, starszy analityk WGN:
Rynek lokali biurowych obfituje w ostatnich dwóch-trzech latach w spektakularne transakcje. Należy przy tym pamiętać, że realizacja przedsięwzięć przez deweloperów powierzchni biurowych nie sprowadza się wyłącznie do wynajmu. Inwestorzy podejmują się komercjalizacji, mając na względzie wysoką wartość gotowego produktu, jakim jest nowy, w pełni skomercjalizowany obiekt biurowy lub nieruchomości mixed use, do których zalicza się m.in. galerie handlowe z rozbudowaną częścią biurową. Coraz więcej sprzedaży gotowych biurowców odnotowuje zwłaszcza Wrocław. Tacy giganci na rynku, jak Skanska, Echo Investment, LC Corp czy ostatnio Cavatina i Archicom, skutecznie doprowadzają do zbycia nieruchomości komercyjnych posiadanych w swoim portfelu. Wartość sprzedaży osiąga na ogół poziom między 20 a 60 mln euro. Są to oczywiście wartości nieporównywalnie niższe od kwoty najbardziej spektakularnej transakcji sprzedaży w Polsce i jednej z bardziej spektakularnych i komentowanych ostatnio w Europie – nieco ponad miesiąc temu media obiegła informacja o sprzedaży biurowca Warsaw Spire przy pl. Europejskim za cenę 386 mln euro.
