Segment nieruchomości zabytkowych sukcesywnie w naszym kraju zyskuje na znaczeniu. Świadczy o tym liczba inwestycji w restaurowanie takich obiektów i dostosowywanie ich do nowych – komercyjnych celów.Właściciel takiej nieruchomości – jeśli jest w rejestrze zabytków – musi się liczyć z szeregiem obowiązków. Wszelkie zmiany, przebudowy itp. musi konsultować z konserwatorem. Czasem wymogi konserwatorskie są bardzo wyśrubowane i dotyczą np. użycia odpowiednich materiałów – charakterystycznych dla epoki – co podnosi koszty. Oczywiście bez zgody i wiedzy konserwatora pod żadnym pozorem nie możemy takiego obiektu wyburzyć, czy przebudować.W przypadku transakcji – prawo pierwokupu posiada samorząd. Oznacza to, że zanim kupno dojdzie do skutku, może się na nie zdecydować gmina i wtedy pierwotna transakcja będzie nieważna.Kupujący powinien przede wszystkim zapoznać się z zapisami w księdze wieczystej. Wiedza na temat ewentualnego prawa pierwokupu nieruchomości, jest w jego żywotnym interesie. Jeśli ma je gmina, a np. nie zostanie ona powiadomiona o planowanej transakcji – ta będzie nieważna.Prawo pierwokupu jest prawem niezbywalnym – odnosi się tylko do transakcji sprzedaży – nie obejmuje innych rodzajów transakcji na rynku nieruchomości związanych z przeniesieniem własności, takich jak darowizna, wniesienie do spółki, czy spadek.Oprócz nieruchomości zabytkowych gminom przysługuje także prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży: (1) niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego; (2) prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę; (3) nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.Należy zaznaczyć, że prawo pierwokupu może mieć też miejsce, tylko w sytuacji formalnego jego ujawnienia w księdze wieczystej. Obowiązek ten spoczywa na gminie. To ona powinna jeśli chce, złożyć odpowiedni wniosek, tak by pierwokup został zaznaczony w dziale III księgi wieczystej.Jak przebiega procedura sprzedaży nieruchomości objętej prawem pierwokupu?Wszystko powinno się zacząć od uzyskania odpisu z księgi wieczystej, celem sprawdzenia, czy jest ono ujawnione. Następnie – jeśli jest – transakcja sprzedaży odbywa się oczywiście w formie notarialnej i ma charakter warunkowy.Oznacza to, że dojdzie ona ostatecznie do skutku dopiero wtedy, gdy z możliwości kupna nie skorzysta gmina. O warunkowej transakcji i prawie pierwokupu ma obowiązek poinformować samorządowców notariusz, który umowę przygotowywał.Gmina od momentu powiadomienia ma miesiąc na podjęcie decyzji. Przez ten czas powinna złożyć oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu. W takiej sytuacji zobowiązuje się do zapłacenia zbywcy ceny ustalonej w pierwotnej – warunkowej – transakcji sprzedaży. Oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu, równoznaczne jest z umową nabycia nieruchomości i gmina powinna złożyć je w formie aktu notarialnego. Jeśli tak się stanie, pierwotna transakcja oczywiście nie dojdzie do skutku.Gdy samorząd zrezygnuje z kupna, wtedy sprzedający może wrócić do transakcji z wcześniejszym kontrahentem.Marcin Moneta – blog komercja24