Chaos informacyjny

Klienci bombardowani promocjami sprzedażowymi i sprzecznymi informacjami co do trendów cenowych w najbliższych miesiącach coraz częściej wstrzymują się od podejmowania ostatecznej decyzji zakupu. Ci, którzy spodziewali się wielkich wyprzedaży przeliczyli się, inni odkładają decyzję o zakupie ze względu na zmianę oceny statusu finansowego ich gospodarstw domowych przez pożyczkodawców, a nierzadko także przez nich samych. Na negatywne skutki kryzysu finansowego w USA i krajach zachodnich oraz niepewność co do rozmiarów jego oddziaływania na gospodarkę polską sektor bankowy zareagował natychmiast zaostrzając kryteria udzielania kredytów. Prognoz ekonomiczno-finansowych dla rynku jest coraz więcej, a trudność w wyznaczeniu jednolitego trendu i dynamiczne zmiany w krótkich okresach uniemożliwiają właściwą ocenę sytuacji, zmuszając deweloperów i firmy budowlane do mnożenia kolejnych planów budżetowych i scenariuszy działania w oparciu o szybko zmieniające się założenia.
Niestety nikt z nas nie ma pilota sterującego, by choć na chwilę zatrzymać i właściwie – spokojnie – ocenić bieg wydarzeń, a  każdy tydzień przynosi nowe czynniki, które należy wziąć pod uwagę. Nie mamy też kryształowej kuli, by wiedzieć, jakie zmiany czekają nas w najbliższej przyszłości. W takich chwilach warto sięgnąć do fundamentalnych zasad ekonomii i rynku, leżących u podstaw każdej transakcji kupna-sprzedaży.

Z punktu widzenia
dewelopera

Produktem,  jaki deweloper mieszkaniowy oferuje na rynku, jest jednostka mieszkalna. Samo określenie tej jednostki  jako wielorodzinnej lub jednorodzinnej, i dalej – w zabudowie szeregowej, bliźniaczej czy wolnostojącej, powoduje prosty podział rynku ze względu na typ budowy.
Wraz z dojrzewaniem rynku mieszkaniowego w Polsce deweloperzy zaczęli coraz świadomiej pozycjonować swój produkt w ramach szybko wyodrębniających się segmentów rynku: popularnego, średniego i wysokiego. Patrząc dziś na rynek warszawski, na którym powstaje ponad 25% krajowych zasobów budownictwa mieszkaniowego przeznaczonego na sprzedaż lub wynajem, można stwierdzić, że w środkowej części rynku wyodrębniły się tak naprawdę 2 segmenty: mieszkań o średnim i o podwyższonym standardzie. Należy przy tym pamiętać, iż przy często zbliżonym standardzie wykończenia w ramach tych segmentów istotną rolę dla pozycjonowania inwestycji odgrywa lokalizacja i cena. Dla prostego przykładu; inwestycje o bardzo podobnych parametrach technicznych w Wawrze za 7 000 zł/m2 oraz na Woli za 9 000 zł/m2 powinno się zaliczyć do dwóch różnych segmentów.
Właściwe pozycjonowanie produktu może odegrać kluczową rolę dla deweloperów w obliczu tak silnych zmian koniunktury. Każdy klient chciałby nabyć lokal o możliwie najlepszym standardzie i w dobrej lokalizacji, ale przy decyzji o zakupie wybór ogranicza się do jednostek osiągalnych w ramach danej sytuacji finansowej klienta. Warto zwrócić uwagę, że dla niego najbardziej istotna będzie dziś nie cena za 1 metr kwadratowy powierzchni, tylko całkowita wartość mieszkania. Przyglądając się ponownie rynkowi warszawskiemu można przyjąć, że na dzisiejszym rynku kredytów hipotecznych rodzina mająca stały dochód na poziomie 2 średnich płac (ok. 8 tys. zł) może uzyskać kredyt w wysokości około 350 000zł. W związku z tym, aby nabyć wciąż najpopularniejsze wśród klientów 2-pokojowe mieszkanie o powierzchni ok. 45-55 metrów klienci będą zmuszeni wybierać spośród ofert segmentu popularnego i tych o średnim standardzie.

Na przestrzeni ostatnich lat dało się również zauważyć, iż osoby podejmujące decyzję o zakupie mieszkania oczekują określonego „stylu życia”. Przykładają wagę do takich czynników jak: bezpośrednia bliskość parku i obiektów usługowych, niska zabudowa, czy też możliwość wykupienia drugiego miejsca parkingowego. Dla utrzymania pewnego standardu życia gotowi są na zakup mieszkania na obrzeżach Warszawy lub w dobrze skomunikowanych z centrum stolicy miejscowościach podwarszawskich. Można zatem przypuszczać, że to właśnie segment rynku mieszkań o średnim standardzie będzie tym, który przyciągnie największą ilość klientów.
Trafne rozpoznanie potrzeb klienta nie jest dziś jednak wystarczającym kluczem do sukcesu. Deweloper musi także zadbać o dobre relacje z pozostałymi uczestnikami rynku: wykonawcami oraz instytucjami współfinansującymi inwestycje. Ze względu na echo kryzysu finansowego w krajach zachodnich współpraca z tymi ostatnimi staje się dziś największym wyzwaniem. Jest to o tyle ważne, że w większości przypadków kredytami bankowymi posiłkują się obie strony transakcji kupna-sprzedaży lokalu mieszkalnego. Już teraz deweloperzy muszą stawić czoła zaostrzonym warunkom przedsprzedaży na poziomie 20-30% podczas gdy ich klienci niejednokrotnie nie mogą uzyskać kredytu ze względu na brak lub słabe zaawansowanie robót budowlanych. Ogromna rola sektora bankowego w transakcjach zawieranych na rynku nieruchomości sprawia, że deweloperzy będą musieli dokładać wszelkich starań, aby ich inwestycja była zauważona i była rozpatrywana indywidualnie, a nie wyłącznie w oparciu o ogólnie przyjęty poziom ryzyka. Na ich barki spadnie także w większej niż dotąd mierze wsparcie klientów w pozyskiwaniu kredytów na kupno lokalu, np. w ramach preferencyjnych ofert kredytowych w bankach współfinansujących budowę inwestycji. Co z tą ceną?

Ceny mieszkań nadal pozostają jednym z głównych tematów debaty publicznej dotyczącej rynku nieruchomości. Jedni powołują się na potrzebę szybkich obniżek cen, inni prognozują powolne spadki, jeszcze inni stabilizację i stopniowy wzrost w bliższej lub dalszej przyszłości. Zapewne nigdy nie uda się dojść do spójnej konkluzji, jeśli rozważania o cenach pozostaną na tak wysokim poziomie ogólności. Budowa inwestycji mieszkaniowej jest procesem długotrwałym, realizowanym w oparciu o podpisywane w początkowej fazie przedsięwzięcia umowy z wykonawcami i bankami. Bardzo wysokie marże, jakie deweloper mógł uzyskać w okresie dynamicznego wzrostu cen mieszkań w latach 2006 i 2007, są już na pewno przeszłością. W takiej sytuacji szybkich i znaczących obniżek cen można spodziewać się tylko w górnych segmentach rynku, w których marże są zazwyczaj najwyższe oraz w przypadku ostatnich mieszkań
w inwestycjach już zakończonych (najczęściej o dużej powierzchni lub mało atrakcyjnym rozkładzie). Warto zauważyć, że próby przyciągnięcia klientów ofertami darmowych parkingów, upustami czy promocjami cenowymi, nie odniosły praktycznie żadnych widocznych efektów.  W sytuacji znacznego wzrostu kosztu kredytu (odsetki naliczane w oparciu o wciąż wysoką, zmienną stopę WIBOR i trzykrotnie dziś wyższe marże banków), takie bonusy przestają być atrakcyjne. Powszechna obniżka cen byłaby możliwa tylko w przypadku obniżenia kosztów budowy inwestycji, a to nie jest procesem ani łatwym, ani szybkim – zwłaszcza dla inwestycji w toku. O ile ceny materiałów budowlanych podlegają ciągłym fluktuacjom, o tyle koszty robocizny wciąż pozostają wysokie. Jak wynika z grudniowego raportu GUS, koszty zatrudnienia niezmiennie pozostają jedną z głównych barier działalność firm budowlanych. Nawet jeśli na skutek zmniejszonego popytu i zwiększonej konkurencji obniżą one swoje koszty i marże, pozytywne skutki tej sytuacji pozostaną wciąż ograniczone przez wysokie ceny gruntów oraz wzrastające koszty finansowania inwestycji (z tytułu wyższych marż banków oraz niskich oczekiwań co do przedsprzedaży).
Deweloperów czeka obecnie wiele trudnych momentów. Część z nich już wdraża plany restrukturyzacji, inni mogą być zmuszeni do zakończenia działalności. Jednak – podając za Ministerstwem Infrastruktury – szacuje się, że w Polsce wciąż brakuje około 1,5 miliona mieszkań. Można zatem śmiało stwierdzić, że choć rynek nieruchomości mieszkaniowych przeżywa obecnie trudne chwile, jest on wciąż daleki od nasycenia. To właśnie te fundamentalne argumenty pozwalają sformułować konkluzję, że pomimo chaosu informacyjnego i utrudnionych relacji, stabilizacja rynku i jego dalszy, zrównoważony rozwój są tylko kwestią czasu.

Agnieszka Turowska - Analityk MT Development Group na zaproszenie EIN

Property Journal 02-03/09