Włodzimierz Konarski, „Property Journal”:Jaka jest obecna sytuacja na rynkach nieruchomości w Polsce i w innych krajach? Czy jest to spowolnienie rynku, czy rzeczywiście kryzys?
John Budz, Realty Executives:Kryzys istnieje, nie da się temu zaprzeczyć, trzeba się tylko zastanowić, jakie są jego rozmiary? W mojej opinii, te rozmiary, zwłaszcza jeżeli chodzi o rynek nieruchomości, są nadmiernie rozdmuchane przez amerykańskie media - prasę, telewizję. Wielu ekspertów branży nieruchomości jest zdania, że obecny zastój, przynajmniej w pięćdziesięciu procentach, ma swoje źródło w psychicznym nastawieniu ludzi, którzy przyjęli postawę wyczekującą w obawie przed podjęciem błędnej decyzji lub w oczekiwaniu na większe spadki cen. W prasie amerykańskiej pozytywne wskaźniki i informacje publikowane są gdzieś na dalszych stronach, małą czcionką, natomiast wiadomości o niewielkich nawet spadkach sprzedaży albo gorszych wskaźnikach ekonomicznych ukazują się w artykułach umieszczanych na pierwszych stronach gazet, pod sensacyjnymi tytułami.
Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych, a zwłaszcza domów, zaczęła się zmieniać pod koniec 2007 roku – ceny ustabilizowały się wobec spadku popytu i wzrostu podaży, jako konsekwencji trudnej sytuacji w bankowości, a ściślej w sektorze kredytowania hipotecznego.
Andrzej Abrahamowicz, Immobilien International:W Niemczech kryzys dotknął tylko niektóre segmenty gospodarki. Rynek nieruchomości jest od lat stabilny, ceny utrzymują się na jednakowym poziomie. Nasuwa się takie spostrzeżenie: nie byłoby kryzysu bez tych, którzy chcieliby na tym zarobić.
Szymon Pawelczyk, Shark Property:Na bułgarskim rynku nieruchomości można wyróżnić dwa rodzaje inwestorów: rynek lokalny mieszkaniowy, gdzie inwestują miejscowi, i rynek tzw. second house, „drugich domów”, na którym inwestorzy z zagranicy kupują wakacyjne mieszkania i domy w miejscowościach turystycznych, w górach i nad morzem. W tym drugim segmencie obserwuje się wymianę inwestorów – do tej pory inwestowali głównie klienci z krajów anglosaskich, teraz rozwój rynku napędzają przede wszystkim klienci z Rosji. Tak więc, w Bułgarii kryzys na rynkach zachodnich przejawia się poprzez wymianę inwestorów, ale także przez podejmowanie bardziej przemyślanych decyzji inwestycyjnych. Nie ma natomiast zastoju w budownictwie, jest popyt zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.
Leszek Michniak, WGN Real Estate: Polski rynek nieruchomości możemy podzielić na dwa segmenty: mieszkaniowy i komercyjny. W tym pierwszym obserwujemy znaczną przewagę podaży nad popytem – w kwietniu w biurach WGN na jedną ofertę kupna przypadało 11 ofert sprzedaży mieszkań. W tej sytuacji obniżyły się ceny ofertowe – od początku 2008 roku do drugiego kwartału 2009, czyli przez szesnaście miesięcy ceny spadły o 31%. To jest dużo. Trzeba dodać, że w poprzednich latach wrocławski rynek mieszkaniowy podrożał o 81%, czyli najbardziej ze wszystkich dużych miast w Polsce. Natomiast na rynku komercyjnym klienci są bardziej zdecydowani. Największy popyt obserwujemy na lokale biurowe i handlowe z najemcami. Tu z kolei stosunek podaży do popytu wynosi 1:8, czyli odwrotnie niż na rynku mieszkaniowym.
Włodzimierz Konarski:Jakie atrakcyjne możliwości zainwestowania można znaleźć na poszczególnych rynkach?
John Budz:Proponuję dom za jednego dolara! I to nie są żarty. W Stanach Zjednoczonych niektóre miasta o dużej koncentracji przemysłu zostały dotknięte kryzysem ekonomicznym. Typowym przykładem może być miasto Detroit w stanie Michigan, gdzie bardzo rozwinięty był przemysł samochodowy. W związku z kłopotami Chryslera, Forda i General Motors wielu ludzi straciło tam pracę, a tym samym możliwość spłacania kredytów hipotecznych. W mieście są całe dzielnice pustych domów przejętych przez banki, które nie wiedzą co z nimi robić. Żeby uchronić je przed niszczeniem, proponują kupno za przysłowiowego dolara, bo za taką można uznać cenę 5-10 tysięcy dolarów, za jaką są wystawione do sprzedaży.
Andrzej Abrahamowicz:W Berlinie, jak to w stolicy, ceny są wysokie. Praktycznie nie znajdziemy tam domu w cenie poniżej 100 000 €. Natomiast inaczej jest na rynku mieszkaniowym - można znaleźć mieszkanie o powierzchni 50 m2, do natychmiastowego wprowadzenia się, z wstawionym blokiem kuchennym, odnowione, w bloku – za cenę 25-35 000 € w zależności od dzielnicy.
Leszek Michniak:W Polsce w wyniku nadpodaży mieszkań wystawionych do sprzedaży na rynku wtórnym, kupujący są w korzystnej sytuacji i mogą negocjować ceny. Obecnie można wynegocjować obniżki średnio o 10-12%, podczas, gdy w latach 2006-2007 było to maksymalnie 2%. Ale zdarzają się też obniżki do 20%. Najtańsze mieszkanie, jakie mamy w ofercie, kosztuje 165 000 złotych; jest to mieszkanie we Wrocławiu, o powierzchni 20 m2 w bloku, do wprowadzenia się. Ograniczenie popytu, jak wszyscy wiemy, wynika z ograniczenia dostępności kredytów hipotecznych przez banki, które wykazują nadmierną ostrożność. Co prawda niektóre banki reklamują jeszcze kredyty na 100% wartości nieruchomości, ale tak naprawdę trudno je otrzymać. Z naszych obserwacji wynika, że obecnie transakcje są przede wszystkim gotówkowe – klienci finansują zakupy z własnych środków, w mniejszej części wspomagając się kredytem.
Szymon Pawelczyk:W Bułgarii możemy kupić mieszkanie na wybrzeżu Morza Czarnego w celu rekreacji, przyjemności i ewentualnie wynajmu, czyli późniejszego zarabiania na nim – już za cenę 650 €/m2. Może to być nowe mieszkanie dopiero w budowie, do odbioru we wrześniu bieżącego roku. Niestety bułgarski rynek bankowy nie jest jeszcze tak dojrzały, stabilny i bezpieczny jak reszta rynków europejskich, więc system kredytowania nie jest rozwinięty i trudno liczyć, żeby teraz, gdy na świecie jest głoszony kryzys finansowy coś się zmieniło. Jeżeli chcielibyśmy skorzystać tam z kredytu, to najwyżej na połowę inwestycji, a kandydat jest bardzo dokładnie sprawdzany. Nie ma znaczenia, czy jest to kandydat z zagranicy, czy mieszkaniec Bułgarii.
[W dalszej części debaty, dotyczącej rynków nieruchomości komercyjnych, uczestnicy orzekli, że ten segment oparł się negatywnemu wpływowi kryzysu finansowego. Rynek powierzchni handlowych i biurowych rozwija się w dalszym ciągu. Jedynie w Stanach Zjednoczonych w 2008 roku można było zaobserwować nieznaczne spowolnienie, przejawiające się między innymi stabilnością stawek czynszów wynajmu. Dobre perspektywy ma Bułgaria, przechodząca transformację gospodarczą. Centra handlowe, hiper- i supermarkety międzynarodowych sieci handlowych dopiero powstają w dużych miastach i są chętnie akceptowane przez klientów. Na tym polu istnieją więc duże możliwości szybkiego zwrotu z inwestycji - przyp. redakcja].
Włodzimierz Konarski :Co lepiej - kupić czy wynająć mieszkanie?
Andrzej Abrahamowicz:Zarówno kupno mieszkania pod wynajem, jak i na własny użytek jest korzystne. Jest teraz dobry czas na tego typu inwestycje, bo mieszkania w Niemczech są w miarę tanie. W samym Berlinie jest 200 tysięcy pustostanów. Mieszkania te są własnością spółdzielni, które zainwestowały w ich remonty kapitalne i muszą łożyć na bieżące utrzymanie, pomimo, że stoją puste. Spółdzielnie ponoszą straty z tego tytułu, więc chętnie chcą się ich pozbyć, co rokuje niskie ceny kupna. Dochodzi nawet do sytuacji, że całe wielomieszkaniowe bloki wraz z terenem są kupowane, burzone, a w ich miejsce nowy inwestor buduje tzw. wille miejskie o wyższym standardzie, na które jest większy popyt.
W związku z ostatnimi zawirowaniami na rynku finansowym ludzie zaczynają traktować inwestycje w nieruchomości jako pewniejszą lokatę niż w rynek kapitałowy, albo jako fundusz emerytalny na starość. Mając już odłożony jakiś kapitał, uzupełniają go kredytem z banku, a kredyty są obecnie w Niemczech bardzo tanie, i kupują mieszkania pod wynajem.
John Budz:W Stanach Zjednoczonych mamy również czas zakupów. Gdybyśmy potrafili poinformować i przekonać społeczeństwo, że ten czas nadszedł, kryzys prawdopodobnie minąłby jutro, a ściślej – w ciągu kilku miesięcy. Niestety część społeczeństwa czeka łudząc się, że ceny będą jeszcze niższe. Gdyby amerykańskie media nie goniły za sensacją, a skupiły się na podawaniu rzetelnych informacji, żeby można było świadomie budować plany inwestycyjne, kryzys skończyłby się szybko.
Szymon Pawelczyk:W Bułgarii brakuje mieszkań, jest dużo młodych ludzi i młodych rodzin, które nie posiadają własnych mieszkań ani domów. Jest też przyrost demograficzny, który zapewni zapotrzebowanie na mieszkania w przyszłości. Dlatego jest tam chłonny, otwarty rynek, dający korzystne perspektywy zwrotu kapitału. Bułgaria wygląda tak, jak Polska dziesięć lat temu. Bułgarzy obserwują rynek i zastanawiają się, czy też mogą spodziewać się takich skoków cen mieszkań. Na dzisiaj te ceny kształtują się, dla wysokiego standardu, na poziomie: od 500 €/m2 w Płowdiw i około 1000 €/m2 w Sofii. Są to wysokie ceny dla Bułgarów, którzy na razie są jeszcze biednym społeczeństwem, więc będą raczej wynajmować mieszkania niż kupować. Odpowiadając na pytanie: kupować za gotówkę – pod wynajem.
Leszek Michniak:Zawsze byłem zwolennikiem inwestowania przez społeczeństwo w nieruchomości. Jest to własny kapitał, w przyszłości prywatny fundusz emerytalny. Zdania są podzielone, czy inwestować w rynek pierwotny, czy wtórny? Ja polecałbym raczej segment bardziej sprawdzony, tzn. wtórny, który jest o 15-18% tańszy. Poza tym jestem też zwolennikiem budowania przez deweloperów mieszkań wykończonych pod klucz, bo szkoda czasu na roboty budowlane we własnym zakresie.
W tej chwili oferta rynku mieszkaniowego jest bardzo dobra, w Polsce też mamy czas zakupów – ceny ofertowe spadły, a ponadto sprzedający są bardziej otwarci na negocjacje, o czym mówiłem wcześniej. Przewaga podaży może jeszcze utrzymać się do września, a po okresie urlopowym, jak co roku, rośnie popyt – co może usztywnić nieco ceny.
Włodzimierz Konarski:Spróbujmy odpowiedzieć na trudne pytanie: co będzie dalej?
Andrzej Abrahamowicz:Moim zdaniem rynek niemiecki był rynkiem stabilnym i takim też pozostanie. Ale wiadomo, że każdy rynek podlega okresowym wahaniom, fazom wzrostu i spadku. Rynek nieruchomości istniał i będzie istniał. Niezależnie od tego, w jakiej jesteśmy fazie, uważam inwestycje w nieruchomości za najpewniejszą lokatę.
John Budz:Uważam, że sytuacja w Stanach Zjednoczonych zaczyna się stabilizować. Oczywiście dużo zależy od rynku finansowego. I tu jest gwarancja rządu amerykańskiego, że największy rynek finansowy nie może upaść, nawet jeśli dojdzie do wysokiej inflacji w przyszłości. Rząd prezydenta Obamy wpompował około 180 bilionów dolarów w system finansowy; największe dwa banki – Bank of America i City Group otrzymały ogromne wsparcie. Jeżeli banki wyczyszczą swoje księgi i zaczną pożyczać na rozsądnych warunkach, wówczas zacznie się ruch na rynku nieruchomości. Druga sprawa – ogólna sytuacja ekonomiczna w Stanach jest jeszcze niepewna; są na przykład problemy w takich dziedzinach gospodarki jak rynek samochodowy; z kolei od dwóch miesięcy stabilna jest giełda, czyli możemy mieć nadzieję, że osiągnęliśmy dołek i zaczynamy z niego wychodzić. A jakie perspektywy? Wydaje mi się, że już nie będzie takiej sytuacji w przyszłości, przynajmniej za mojej kariery w tym zawodzie, żeby zarabiać 30-40 % spekulując na rynku nieruchomości. Przyrosty cen będą w granicach 3-5% maksymalnie i będzie to rynek normalny, do jakiego byliśmy przyzwyczajeni.
Szymon Pawelczyk:Mam obawy, czy prognozując przyszłość rynku nieruchomości w Bułgarii nie wróżę z fusów. Nie wiadomo co będzie w Bułgarii, jak się zachowa bułgarska gospodarka. Na razie jest pozytywna tendencja rozwoju w ramach Unii Europejskiej. Na pewno spadną ceny nieruchomości przeszacowanych, natomiast będą rosły ceny w miastach, pod znakiem zapytania jest Wybrzeże, gdzie ceny się już chyba ustabilizowały. Będą się też rozwijać kurorty dzięki rozwojowi infrastruktury.
Leszek Michniak:Polak zmienia średnio 3,5 razy w życiu nieruchomość, czyli obrót musi być na rynku. Mam nadzieję, że polska gospodarka wyjdzie obronną ręką w Unii Europejskiej i PKB będzie dodatnie. Zgadzam się z moimi przedmówcami, że niestabilną sytuację mamy już za sobą i rynek będzie się rozwijał. Martwię się trochę o rynek pierwotny, bo deweloperzy mogą mieć kłopoty kredytowe, chyba, że znajdą mocne zabezpieczenia. Gdyby rynek pierwotny przestał się rozwijać tak dynamicznie, jak w ostatnich trzech latach, to ceny mieszkań mogą znowu pójść w górę. Mam nadzieję, że do tego nie dojdzie, a deweloperzy mają silne zaplecze. Przewiduję, że ta ostra huśtawka cen, duże wzrosty a potem spadki, już się nie powtórzy. Jeżeli nastąpią korekty cen mieszkań, to raczej w granicach kilku procent w skali roku.
Włodzimierz Konarski:Kończąc naszą debatę, mogę powiedzieć, że jednak powiało optymizmem. W Stanach Zjednoczonych kryzysem objęty był wąski segment rynku nieruchomości – rynek domów, i prawdopodobnie osiągnął już największą depresję, z której będzie pomału wychodził. W Polsce mamy do czynienia z normalizacją rynku mieszkaniowego, po poprzednich skokach spekulacyjnych. Rynek niemiecki, jako dojrzały, jest i pozostanie stabilny. Natomiast dla inwestorów z wolnym kapitałem ciekawe perspektywy stwarza rynek nieruchomości w Bułgarii, która jest w początkowej fazie rozwoju, jako nowy członek Unii Europejskiej.
Debatę zorganizowała redakcja
„Property Journal” we Wrocławiu.
Biura WGN
CENTRALA WGN
