Włodzimierz Konarski, „Property Journal”:Jaka jest obecna sytuacja na rynkach nieruchomości w Polsce i w innych krajach? Czy jest to spowolnienie rynku, czy rzeczywiście kryzys?
John Budz, Realty Executives:Kryzys istnieje, nie da się temu zaprzeczyć, trzeba się tylko zastanowić, jakie są jego rozmiary? W mojej opinii, te rozmiary, zwłaszcza jeżeli chodzi o rynek nieruchomości, są nadmiernie rozdmuchane przez amerykańskie media - prasę, telewizję. Wielu ekspertów branży nieruchomości jest zdania, że obecny zastój, przynajmniej w pięćdziesięciu procentach, ma swoje źródło w psychicznym nastawieniu ludzi, którzy przyjęli postawę wyczekującą w obawie przed podjęciem błędnej decyzji lub w oczekiwaniu na większe spadki cen. W prasie amerykańskiej pozytywne wskaźniki i informacje publikowane są gdzieś na dalszych stronach, małą czcionką, natomiast wiadomości o niewielkich nawet spadkach sprzedaży albo gorszych wskaźnikach ekonomicznych ukazują się w artykułach umieszczanych na pierwszych stronach gazet, pod sensacyjnymi tytułami.
Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych, a zwłaszcza domów, zaczęła się zmieniać pod koniec 2007 roku – ceny ustabilizowały się wobec spadku popytu i wzrostu podaży, jako konsekwencji trudnej sytuacji w bankowości, a ściślej w sektorze kredytowania hipotecznego.
Andrzej Abrahamowicz, Immobilien International:W Niemczech kryzys dotknął tylko niektóre segmenty gospodarki. Rynek nieruchomości jest od lat stabilny, ceny utrzymują się na jednakowym poziomie. Nasuwa się takie spostrzeżenie: nie byłoby kryzysu bez tych, którzy chcieliby na tym zarobić.
Szymon Pawelczyk, Shark Property:Na bułgarskim rynku nieruchomości można wyróżnić dwa rodzaje inwestorów: rynek lokalny mieszkaniowy, gdzie inwestują miejscowi, i rynek tzw. second house, „drugich domów”, na którym inwestorzy z zagranicy kupują wakacyjne mieszkania i domy w miejscowościach turystycznych, w górach i nad morzem. W tym drugim segmencie obserwuje się wymianę inwestorów – do tej pory inwestowali głównie klienci z krajów anglosaskich, teraz rozwój rynku napędzają przede wszystkim klienci z Rosji. Tak więc, w Bułgarii kryzys na rynkach zachodnich przejawia się poprzez wymianę inwestorów, ale także przez podejmowanie bardziej przemyślanych decyzji inwestycyjnych. Nie ma natomiast zastoju w budownictwie, jest popyt zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.
Leszek Michniak, WGN Real Estate: Polski rynek nieruchomości możemy podzielić na dwa segmenty: mieszkaniowy i komercyjny. W tym pierwszym obserwujemy znaczną przewagę podaży nad popytem – w kwietniu w biurach WGN na jedną ofertę kupna przypadało 11 ofert sprzedaży mieszkań. W tej sytuacji obniżyły się ceny ofertowe – od początku 2008 roku do drugiego kwartału 2009, czyli przez szesnaście miesięcy ceny spadły o 31%. To jest dużo. Trzeba dodać, że w poprzednich latach wrocławski rynek mieszkaniowy podrożał o 81%, czyli najbardziej ze wszystkich dużych miast w Polsce. Natomiast na rynku komercyjnym klienci są bardziej zdecydowani. Największy popyt obserwujemy na lokale biurowe i handlowe z najemcami. Tu z kolei stosunek podaży do popytu wynosi 1:8, czyli odwrotnie niż na rynku mieszkaniowym.
Włodzimierz Konarski:Jakie atrakcyjne możliwości zainwestowania można znaleźć na poszczególnych rynkach?
John Budz:Proponuję dom za jednego dolara! I to nie są żarty. W Stanach Zjednoczonych niektóre miasta o dużej koncentracji przemysłu zostały dotknięte kryzysem ekonomicznym. Typowym przykładem może być miasto Detroit w stanie Michigan, gdzie bardzo rozwinięty był przemysł samochodowy. W związku z kłopotami Chryslera, Forda i General Motors wielu ludzi straciło tam pracę, a tym samym możliwość spłacania kredytów hipotecznych. W mieście są całe dzielnice pustych domów przejętych przez banki, które nie wiedzą co z nimi robić. Żeby uchronić je przed niszczeniem, proponują kupno za przysłowiowego dolara, bo za taką można uznać cenę 5-10 tysięcy dolarów, za jaką są wystawione do sprzedaży.
Andrzej Abrahamowicz:W Berlinie, jak to w stolicy, ceny są wysokie. Praktycznie nie znajdziemy tam domu w cenie poniżej 100 000 €. Natomiast inaczej jest na rynku mieszkaniowym - można znaleźć mieszkanie o powierzchni 50 m2, do natychmiastowego wprowadzenia się, z wstawionym blokiem kuchennym, odnowione, w bloku – za cenę 25-35 000 € w zależności od dzielnicy.
Leszek Michniak:W Polsce w wyniku nadpodaży mieszkań wystawionych do sprzedaży na rynku wtórnym, kupujący są w korzystnej sytuacji i mogą negocjować ceny. Obecnie można wynegocjować obniżki średnio o 10-12%, podczas, gdy w latach 2006-2007 było to maksymalnie 2%. Ale zdarzają się też obniżki do 20%. Najtańsze mieszkanie, jakie mamy w ofercie, kosztuje 165 000 złotych; jest to mieszkanie we Wrocławiu, o powierzchni 20 m2 w bloku, do wprowadzenia się. Ograniczenie popytu, jak wszyscy wiemy, wynika z ograniczenia dostępności kredytów hipotecznych przez banki, które wykazują nadmierną ostrożność. Co prawda niektóre banki reklamują jeszcze kredyty na 100% wartości nieruchomości, ale tak naprawdę trudno je otrzymać. Z naszych obserwacji wynika, że obecnie transakcje są przede wszystkim gotówkowe – klienci finansują zakupy z własnych środków, w mniejszej części wspomagając się kredytem.
Szymon Pawelczyk:W Bułgarii możemy kupić mieszkanie na wybrzeżu Morza Czarnego w celu rekreacji, przyjemności i ewentualnie wynajmu, czyli późniejszego zarabiania na nim – już za cenę 650 €/m2. Może to być nowe mieszkanie dopiero w budowie, do odbioru we wrześniu bieżącego roku. Niestety bułgarski rynek bankowy nie jest jeszcze tak dojrzały, stabilny i bezpieczny jak reszta rynków europejskich, więc system kredytowania nie jest rozwinięty i trudno liczyć, żeby teraz, gdy na świecie jest głoszony kryzys finansowy coś się zmieniło. Jeżeli chcielibyśmy skorzystać tam z kredytu, to najwyżej na połowę inwestycji, a kandydat jest bardzo dokładnie sprawdzany. Nie ma znaczenia, czy jest to kandydat z zagranicy, czy mieszkaniec Bułgarii.
[W dalszej części debaty, dotyczącej rynków nieruchomości komercyjnych, uczestnicy orzekli, że ten segment oparł się negatywnemu wpływowi kryzysu finansowego. Rynek powierzchni handlowych i biurowych rozwija się w dalszym ciągu. Jedynie w Stanach Zjednoczonych w 2008 roku można było zaobserwować nieznaczne spowolnienie, przejawiające się między innymi stabilnością stawek czynszów wynajmu. Dobre perspektywy ma Bułgaria, przechodząca transformację gospodarczą. Centra handlowe, hiper- i supermarkety międzynarodowych sieci handlowych dopiero powstają w dużych miastach i są chętnie akceptowane przez klientów. Na tym polu istnieją więc duże możliwości szybkiego zwrotu z inwestycji - przyp. redakcja].
Włodzimierz Konarski :Co lepiej - kupić czy wynająć mieszkanie?
Andrzej Abrahamowicz:Zarówno kupno mieszkania pod wynajem, jak i na własny użytek jest korzystne. Jest teraz dobry czas na tego typu inwestycje, bo mieszkania w Niemczech są w miarę tanie. W samym Berlinie jest 200 tysięcy pustostanów. Mieszkania te są własnością spółdzielni, które zainwestowały w ich remonty kapitalne i muszą łożyć na bieżące utrzymanie, pomimo, że stoją puste. Spółdzielnie ponoszą straty z tego tytułu, więc chętnie chcą się ich pozbyć, co rokuje niskie ceny kupna. Dochodzi nawet do sytuacji, że całe wielomieszkaniowe bloki wraz z terenem są kupowane, burzone, a w ich miejsce nowy inwestor buduje tzw. wille miejskie o wyższym standardzie, na które jest większy popyt.
W związku z ostatnimi zawirowaniami na rynku finansowym ludzie zaczynają traktować inwestycje w nieruchomości jako pewniejszą lokatę niż w rynek kapitałowy, albo jako fundusz emerytalny na starość. Mając już odłożony jakiś kapitał, uzupełniają go kredytem z banku, a kredyty są obecnie w Niemczech bardzo tanie, i kupują mieszkania pod wynajem.
John Budz:W Stanach Zjednoczonych mamy również czas zakupów. Gdybyśmy potrafili poinformować i przekonać społeczeństwo, że ten czas nadszedł, kryzys prawdopodobnie minąłby jutro, a ściślej – w ciągu kilku miesięcy. Niestety część społeczeństwa czeka łudząc się, że ceny będą jeszcze niższe. Gdyby amerykańskie media nie goniły za sensacją, a skupiły się na podawaniu rzetelnych informacji, żeby można było świadomie budować plany inwestycyjne, kryzys skończyłby się szybko.
Szymon Pawelczyk:W Bułgarii brakuje mieszkań, jest dużo młodych ludzi i młodych rodzin, które nie posiadają własnych mieszkań ani domów. Jest też przyrost demograficzny, który zapewni zapotrzebowanie na mieszkania w przyszłości. Dlatego jest tam chłonny, otwarty rynek, dający korzystne perspektywy zwrotu kapitału. Bułgaria wygląda tak, jak Polska dziesięć lat temu. Bułgarzy obserwują rynek i zastanawiają się, czy też mogą spodziewać się takich skoków cen mieszkań. Na dzisiaj te ceny kształtują się, dla wysokiego standardu, na poziomie: od 500 €/m2 w Płowdiw i około 1000 €/m2 w Sofii. Są to wysokie ceny dla Bułgarów, którzy na razie są jeszcze biednym społeczeństwem, więc będą raczej wynajmować mieszkania niż kupować. Odpowiadając na pytanie: kupować za gotówkę – pod wynajem.
Leszek Michniak:Zawsze byłem zwolennikiem inwestowania przez społeczeństwo w nieruchomości. Jest to własny kapitał, w przyszłości prywatny fundusz emerytalny. Zdania są podzielone, czy inwestować w rynek pierwotny, czy wtórny? Ja polecałbym raczej segment bardziej sprawdzony, tzn. wtórny, który jest o 15-18% tańszy. Poza tym jestem też zwolennikiem budowania przez deweloperów mieszkań wykończonych pod klucz, bo szkoda czasu na roboty budowlane we własnym zakresie.
W tej chwili oferta rynku mieszkaniowego jest bardzo dobra, w Polsce też mamy czas zakupów – ceny ofertowe spadły, a ponadto sprzedający są bardziej otwarci na negocjacje, o czym mówiłem wcześniej. Przewaga podaży może jeszcze utrzymać się do września, a po okresie urlopowym, jak co roku, rośnie popyt – co może usztywnić nieco ceny.
Włodzimierz Konarski:Spróbujmy odpowiedzieć na trudne pytanie: co będzie dalej?
Andrzej Abrahamowicz:Moim zdaniem rynek niemiecki był rynkiem stabilnym i takim też pozostanie. Ale wiadomo, że każdy rynek podlega okresowym wahaniom, fazom wzrostu i spadku. Rynek nieruchomości istniał i będzie istniał. Niezależnie od tego, w jakiej jesteśmy fazie, uważam inwestycje w nieruchomości za najpewniejszą lokatę.
John Budz:Uważam, że sytuacja w Stanach Zjednoczonych zaczyna się stabilizować. Oczywiście dużo zależy od rynku finansowego. I tu jest gwarancja rządu amerykańskiego, że największy rynek finansowy nie może upaść, nawet jeśli dojdzie do wysokiej inflacji w przyszłości. Rząd prezydenta Obamy wpompował około 180 bilionów dolarów w system finansowy; największe dwa banki – Bank of America i City Group otrzymały ogromne wsparcie. Jeżeli banki wyczyszczą swoje księgi i zaczną pożyczać na rozsądnych warunkach, wówczas zacznie się ruch na rynku nieruchomości. Druga sprawa – ogólna sytuacja ekonomiczna w Stanach jest jeszcze niepewna; są na przykład problemy w takich dziedzinach gospodarki jak rynek samochodowy; z kolei od dwóch miesięcy stabilna jest giełda, czyli możemy mieć nadzieję, że osiągnęliśmy dołek i zaczynamy z niego wychodzić. A jakie perspektywy? Wydaje mi się, że już nie będzie takiej sytuacji w przyszłości, przynajmniej za mojej kariery w tym zawodzie, żeby zarabiać 30-40 % spekulując na rynku nieruchomości. Przyrosty cen będą w granicach 3-5% maksymalnie i będzie to rynek normalny, do jakiego byliśmy przyzwyczajeni.
Szymon Pawelczyk:Mam obawy, czy prognozując przyszłość rynku nieruchomości w Bułgarii nie wróżę z fusów. Nie wiadomo co będzie w Bułgarii, jak się zachowa bułgarska gospodarka. Na razie jest pozytywna tendencja rozwoju w ramach Unii Europejskiej. Na pewno spadną ceny nieruchomości przeszacowanych, natomiast będą rosły ceny w miastach, pod znakiem zapytania jest Wybrzeże, gdzie ceny się już chyba ustabilizowały. Będą się też rozwijać kurorty dzięki rozwojowi infrastruktury.
Leszek Michniak:Polak zmienia średnio 3,5 razy w życiu nieruchomość, czyli obrót musi być na rynku. Mam nadzieję, że polska gospodarka wyjdzie obronną ręką w Unii Europejskiej i PKB będzie dodatnie. Zgadzam się z moimi przedmówcami, że niestabilną sytuację mamy już za sobą i rynek będzie się rozwijał. Martwię się trochę o rynek pierwotny, bo deweloperzy mogą mieć kłopoty kredytowe, chyba, że znajdą mocne zabezpieczenia. Gdyby rynek pierwotny przestał się rozwijać tak dynamicznie, jak w ostatnich trzech latach, to ceny mieszkań mogą znowu pójść w górę. Mam nadzieję, że do tego nie dojdzie, a deweloperzy mają silne zaplecze. Przewiduję, że ta ostra huśtawka cen, duże wzrosty a potem spadki, już się nie powtórzy. Jeżeli nastąpią korekty cen mieszkań, to raczej w granicach kilku procent w skali roku.
Włodzimierz Konarski:Kończąc naszą debatę, mogę powiedzieć, że jednak powiało optymizmem. W Stanach Zjednoczonych kryzysem objęty był wąski segment rynku nieruchomości – rynek domów, i prawdopodobnie osiągnął już największą depresję, z której będzie pomału wychodził. W Polsce mamy do czynienia z normalizacją rynku mieszkaniowego, po poprzednich skokach spekulacyjnych. Rynek niemiecki, jako dojrzały, jest i pozostanie stabilny. Natomiast dla inwestorów z wolnym kapitałem ciekawe perspektywy stwarza rynek nieruchomości w Bułgarii, która jest w początkowej fazie rozwoju, jako nowy członek Unii Europejskiej.
Debatę zorganizowała redakcja
„Property Journal” we Wrocławiu.
Biura WGN
CENTRALA WGN
fot. WGN
Fot. WGN
fot. WGN
Katalog Ofert Inwestycyjnych Grupy WGN
Rynek nieruchomości luksusowych w Polsce jest rynkiem dynamicznie rozwijającym się, co spowodowane jest stałym wzrostem zamożności Polaków oraz coraz większym udziałem zagranicznych inwestorów w obrocie na tym rynku. Potencjalny rynek tego typu w Polsce szacowany jest na około 650 tysięcy obiektów. Samych tylko zamków, pałaców, dworków, wpisanych do rejestru zabytków jest około 10 tysięcy. Najwięcej w Wielkopolsce, na Dolnym Śląsku i Pomorzu.
