Aleksander Scheller
Prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
 

Rynek nieruchomości RP w roku 2007 nie był łatwy. Miało miejsce wiele gwałtownych zmian i wydarzeń. Spektakularny wzrost cen mieszkań i gruntów był bezprecedensowy. Boom budowlany spowodował, że poważnie wzrosły ceny materiałów budowlanych i usług. W firmach budowlanych wystąpił poważny deficyt siły roboczej.  Zaistniały także dobre warunki dla prawidłowej, opartej na zdrowej ekonomii, gospodarki nieruchomościami.  Korzystnemu przeszacowaniu uległ majątek narodowy.  Kilka spektakularnych przykładów z ubiegłego roku. W Warszawie sprzedawano apartamenty Orco Property przy ul. Złotej - 23 000 zł/m2. We Wrocławiu można było nabyć apartamenty Golden-House przy ul. Purkyniego - 17 000 zł/m2 . W Łodzi – lofty w dawnej fabryce Scheiblera - 9 500 zł/m2. Poznań – luksusowe mieszkania przy ul. Szyperskiej - 16 000 zł/m2 .
Przeszkodą w rozwoju polskiego rynku nieruchomości w roku 2007 był brak przejrzystej informacji płynącej z rynku nieruchomości. Odczuwalny jest brak rządowego periodyku publikującego ceny i analizującego w sposób systemowy zjawiska zachodzące na rynku. Kolejnym negatywnym czynnikiem były i są wysokie podatki. 19 % podatku dochodowego od różnicy między ceną zakupu, a ceną sprzedaży nieruchomości jest czynnikiem hamującym przepływ kapitału przez dynamicznie rozwijający się rynek nieruchomości.
W I półroczu 2007 popyt na rynku mieszkaniowym w Polsce znacznie przekraczał podaż. Ceny gruntów budowlanych w dużych miastach Polski były dwukrotnie wyższe w stosunku do r. 2006. W drugim półroczu wzrost cen zdecydowanie wyhamował, ale nie odnotowano ich spadku.
Czy możemy liczyć na spadek cen nowych mieszkań ? Niestety nie.  W dalszym ciągu rośnie poziom optymizmu społecznego i tendencje do zaciągania kredytów. Popyt będzie miał tendencję wzrostu przez najbliższe dwa lata. Możemy jedynie liczyć na krótkie okresy stabilizacji cen związanej z okresowym wzrostem liczby ofert. Taki właśnie okres rozpoczął się we wrześniu 2007r i nie będzie dłuższy niż pół roku. Ceny mieszkań w Europie są ściśle powiązane z rynkiem pracy. Tam gdzie rozwija się rynek pracy, tam ceny mieszkań rosną. To powiązanie w XXI wieku będzie się umacniać. Wg  raportu PriceWaterhouseCoopers (marzec 2007) w dużych miastach Polski będzie występowało permanentne zapotrzebowanie na pracowników średnio i wysokokwalifikowanych, a więc…. będzie drogo. Nie możemy liczyć na spadek cen mieszkań w najbliższych latach. Trwała tendencja spadku cen na polskim rynku nieruchomości pojawi się najwcześniej w 2009r. Jednakże spadek cen rozpocznie się z pułapu wyższego  o 50 % od cen  obecnych.
Z drugiej strony nie należy się bać wysokich cen  i zmian na rynku nieruchomości. O popycie decyduje rozwój gospodarczy i wzrost przeciętnego wynagrodzenia. Cena mieszkania jest czynnikiem drugorzędnym, liczy się siła nabywcza.
Tyle o ogólnej sytuacji na polskim rynku nieruchomości. W środowisku zawodowym  Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości w roku 2007 działo się również sporo i w szybkim tempie. Prowadziliśmy przede wszystkim statutowe działania edukacyjne i szkoleniowe dla środowisk zawodowych pośredników i zarządców w aspekcie zachodzących zmian rynkowych i zmian w prawodawstwie.Podtrzymujemy i rozwijamy kontakty z organizacjami europejskimi, których jesteśmy członkami (CEPI, CEREAN). PFRN od lat rozwija przyjacielskie stosunki z amerykańską narodową organizacją rynku nieruchomości National Association of Realtors. Dzięki tym kontaktom uzyskujemy wiele doświadczeń i przekładamy je na polski rynek. 
Najważniejszym wydarzeniem roku 2007 w PFRN było wszczęcie programu budowy ogólnokrajowego profesjonalnego portalu nieruchomości, wokół którego chcemy skupić polskie środowisko pośredników w obrocie nieruchomościami. Program posiada wsparcie Ministerstwa Infrastruktury. Uzyskaliśmy na ten cel środki z funduszy UE. Zakładamy, że portal i związane z nim know how ruszy na przełomie lat 2008/2009.
Portal  wprowadzi zupełnie nową, rewolucyjną jakość w obsłudze rynku nieruchomości, jak również będzie generował informacje rynkowe i wspierał biznesowo pośredników i zarządców nieruchomości. Nie powiodły się działania PFRN przy zmianach w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Nasz zdecydowany protest w sprawie likwidacji egzaminów kwalifikacyjnych dla pośredników i zarządców nieruchomości nie został uwzględniony przez posłów Sejmu RP.
Mimo sprzeciwu wszystkich środowisk zawodowych rynku nieruchomości, które dobrze wiedzą czym takie zmiany grożą,  wchodzą one w życie 01.01.2008r. Od tego dnia licencje zawodowe będą wydawane osobom, które ukończą studia podyplomowe i odbędą praktyki zawodowe bez konieczności zdawania egzaminów kwalifikacyjnych. Posłowie głosujący za  tą zmianą w ustawie o gospodarce nieruchomościami kierowali się przesłanką ułatwienia dostępu do zawodów nieruchomościowych. Jednak zniesienie egzaminów kwalifikacyjnych przyniesie zdecydowanie więcej szkody niż korzyści. Trudno wyobrazić sobie, aby na ulice wyjechali posiadacze praw jazdy uzyskanych na podstawie kursu teoretycznego i kilku godzin jazdy pod nadzorem instruktora bez zdawania egzaminu. Co by się wówczas działo, łatwo sobie wyobrazić.
Obsługa rynku nieruchomości wymaga wysokich i zweryfikowanych kwalifikacji, o czym dobrze wiedzą fachowcy działający na tym rynku, a których (nie po raz pierwszy i zapewne nie ostatni) nie posłuchali posłowie Sejmu RP.
Od rządzących w roku 2008 i w latach następnych oczekujemy żeby nie przeszkadzali w rozwijaniu działalności gospodarczej naszych członków. Oczekujemy również tego, czego oczekuje cały polski biznes, czyli działań prorynkowych i stymulujących tempo rozwoju naszej gospodarki.

Eksperci PFRN są do Państwa dyspozycji !


Co przyniósł 2007 rok?







Kazimierz Kirejczyk
Prezezes Zarządu, REAS Sp. z z.o.


Po wyjątkowo szybkich wzrostach cen na rynkach pierwotnych największych polskich aglomeracji, jakie miały miejsce w 2006 roku, w większości dużych miast w Polsce sytuacja w roku 2007 uspokoiła się. Dobre tempo sprzedaży utrzymywało się do maja, ale od czerwca zaczęło wyraźnie spadać. Zaskoczeniem dla wielu deweloperów był jednak nie tyle spadek sprzedaży w okresie wakacyjnym, co brak wyraźnego przyspieszenia tempa sprzedaży jesienią. Rynek zaczął zachowywać się tak, jakby podaż zrównoważyła, a nawet przewyższyła popyt.
Trudno uzasadnić tę sytuację samymi faktami. Wprawdzie w porównaniu z rokiem poprzednim wzrosły nieco stopy procentowe, ale w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy bardzo szybko rosły także płace. Tymczasem ceny z końca roku 2007 w większości miast są niewiele wyższe od tych z I kwartału. Na ograniczenie popytu wpłynęło z pewnością zahamowanie zakupów o charakterze spekulacyjnym, a sytuację po stronie podaży dodatkowo skomplikowało pojawienie się na rynku odsprzedawanych, świeżo ukończonych lub bliskich ukończenia mieszkań, kupionych w celach spekulacyjnych.
Jednak chyba najważniejsze stały się nastroje potencjalnych nabywców. Zgodnie z podręcznikami ekonomii, popyt okazał się wyjątkowo wrażliwy na czynniki psychologiczne. Zapowiedzi globalnego kryzysu na rynkach nieruchomości, obawy o wzrost inflacji i spadek tempa rozwoju gospodarczego w kraju, a zapewne także zapowiedzi mediów o tym, że ceny muszą spaść, sprawiły, że „rynek wstrzymał oddech”: nabywcy przyjęli postawę wyczekującą. Jeszcze wyraźniej zjawisko to widać na rynku wtórnym. Od połowy roku indeksy średnich cen ofertowych pozostają na tym samym poziomie, natomiast agencje obrotu nieruchomościami sygnalizują wyraźny zastój, przy czym zwiększa się różnica pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi. Czas urządzania przez sprzedających licytacji pomiędzy chętnymi na zakup mieszkania zdecydowanie minął.    
Obiecująco wyglądają statystyki budowlane dla obecnego roku. Zdecydowanie wzrośnie liczba oddanych mieszkań, która w skali roku powinna przekroczyć 130 tysięcy. Będzie to zatem najlepszy pod tym względem rok od początku okresu transformacji, przy czym najwięcej mieszkań oddadzą indywidualni inwestorzy i prywatne firmy deweloperskie. Jeszcze bardziej imponująca będzie liczba mieszkań i domów na które zostały lub zostaną wydane w tym roku pozwolenia. Powinna ona przekroczyć 220 tysięcy, co pozwala prognozować dalszy wzrost podaży, rozumianej jako liczba rozpoczynanych i wprowadzanych na rynek mieszkań. Najprawdopodobniej rozpoczęte zostaną budowy łącznie  około 160-170 tysięcy nowych mieszkań i domów, co oznacza kolejny rekord. To pozwala z kolei prognozować pozytywny dla polityków i nabywców mieszkań trend wzrostowy liczby mieszkań oddawanych do użytku w latach 2008-2009.  
Jednak wobec problemów ze sprzedażą część inwestorów zdecydowała się wstrzymać rozpoczynanie nowych budów. Marże deweloperów w aktualnie rozpoczynanych inwestycjach spadły w porównaniu z latami poprzednimi i osiągają obecnie poziom rzędu 15-20% brutto. W przypadku pojedynczych inwestycj i, rozrzutnie projektowanych i realizowanych na wyjątkowo drogich działkach, pojawia się niespotykane od kilku lat zjawisko – ryzyko spadku marży poniżej 10%. Niewątpliwy wpływ na spadek rentowności ma – oprócz stagnacji cen – wzrost kosztów wykonawstwa. Obecnie zakontraktowanie wykonania kilkunastokondygnacyjnego budynku mieszkalnego z kilkukondygnacyjnym garażem podziemnym za cenę netto poniżej 4500 zł/m² PUM jest praktycznie niemożliwe. A wobec planów powiększenia liczby budowanych mieszkań i problemów z siłą roboczą szanse na obniżkę cen wykonawstwa są znikome. 
W sytuacji zahamowania sprzedaży reakcje deweloperów są różne. Jedni spokojnie czekają, utrzymując dotychczasowe ceny, inni decydują się na lepiej lub słabiej zakamuflowane obniżki cen.  Paleta działań jest szeroka: opłacenie za nabywcę podatku VAT (obniżka o 7%), włączanie do ceny mieszkania miejsca postojowego w garażu podziemnym, czy oferowanie w cenie pełnego wykończenia lokalu, z którego nabywca może zrezygnować ( kilkanaście procent ceny). 
Oczywiście, na poszczególnych rynkach lokalnych sytuacja nieco się różni. W Warszawie stabilizacja cen stała się widoczna od II kwartału. Wyraźne jest niedopasowanie popytu do podaży: problemy ze sprzedażą mają deweloperzy realizujący duże i relatywnie drogie mieszkania w dzielnicach sub-centralnych, podczas gdy podaż tańszych mieszkań w lokalizacjach peryferyjnych z dobrym dojazdem do skupisk miejsc pracy wydaje się wciąż za mała. W dwóch przyszłych latach można się spodziewać stabilnego popytu w segmencie mieszkań popularnych. Skutkiem może być rozbudowa podwarszawskich miejscowości, m.in. Lesznowoli, Ożarowa i Raszyna, gdzie pojawią się tańsze oferty. Zwiększenie udziału segmentu mieszkań popularnych w rynku spowoduje prawdopodobnie spadek indeksów cen średnich.
Nieco inaczej wyglądała sytuacja w Poznaniu. W drugim kwartale 2007 przeciętna cena nowego mieszkania w ofercie poznańskiej przekroczyła nawet nieco poziom odnotowywany w Warszawie! W trzecim kwartale wskaźnik przeciętnej ceny ofertowej lekko zmalał, nadal jest jednak o blisko 80% wyższy niż w 2006 roku, i wyniósł ponad 8,2 tys. zł/m2. Głównym powodem wzrostu indeksu cen ofertowych w Poznaniu jest zwiększenie udziału w rynku segmentu apartamentów, przy relatywnie wciąż niedużej skali rynku.
Jednocześnie obserwujemy wyraźne ożywienie na rynkach mieszkaniowych miast o wielkości od 100 do 500 tysięcy mieszkańców, m.in. Olsztyna, Białegostoku, Bydgoszczy czy Lublina, w którym w 2007 ceny mieszkań wzrosły o kolejne 20-30%. Do tej samej grupy zaliczyć można Katowice, mimo specyficznych cech tego miasta, jako stolicy aglomeracji i województwa. W tych miejscowościach najwyższe wzrosty cen nastąpiły właśnie w 2007 roku. O ile nie nastąpi poważne zahamowanie wzrostu gospodarczego, wzrost bezrobocia, skokowy wzrost inflacji i inne niekorzystne zjawiska w gospodarce, to głębokie i powszechne spadki cen wydają się w najbliższych latach mało prawdopodobne. Bardziej prawdopodobny wydaje się scenariusz, jaki miał miejsce w okresie poakcesyjnym w Hiszpanii, gdzie po pięcioletnim okresie wzrostu cen po akcesji, w trakcie którego ceny się podwoiły, nastąpiła niewielka, kilkuprocentowa korekta po czym kilkuletni okres stagnacji. W przypadku polskiego rynku można liczyć, że efekt EURO 2012 oraz prawdopodobnego w tym samym okresie wejścia do strefy euro, może spowodować ponowne ożywienie popytu od roku 2010.  


Nowe trendy na rynku nieruchomości w 2007roku

 

 


Jacek Kolibski
Prezydent Europejskiego Instytutu Nieruchomości

 
Wydaje się, że mamy już za sobą gwałtowny i dynamiczny wzrost cen na rynku nieruchomości we wszystkich obszarach. To o czym nieśmiało mówili eksperci i doradcy inwestycyjni w połowie roku w III i IV kwartale stało się  już doświadczeniem wielu inwestorów. Po raz pierwszy od kilku lat na rynku nieruchomości mieszkaniowych w dużych miastach  ceny  sprzedaży wyhamowały, a nawet developerzy zanotowali ich  kilkuprocentowy spadek.
Ostrożne prognozy pokazują, że ceny projektów inwestycyjnych wykazują stabilizację. Fundusze inwestycyjne z większą rozwagą analizują zgłaszane im projekty, a miasta które do tej pory były lokomotywą rynku (Warszawa, Kraków, Wrocław)  nadal  prezentują bardzo wysokie ceny gotowych mieszkań, ale pośrednicy i developerzy szukają nowych zachęt dla swoich klientów. Schłodzenie rynku stało się faktem. W takiej sytuacji inwestorzy rozglądają się za innymi obszarami na rynku nieruchomości, które w dalszym ciągu budzą nadzieję na wzrost wartości. Pojawiły się interesujące projekty w zakresie inwestycji związanych z rozwojem infrastruktury technicznej i gospodarczej Polski, oraz daje się zauważyć magia EURO 2012. Inwestycje w infrastrukturę techniczną są głównym źródłem zainteresowania dużych firm inżynierskich i budowlanych, a najwięcej pracy już dziś mają wielobranżowe biura projektowe. Lokomotywa powoli nabiera rozpędu. Hotele SPA, centra konferencyjne, wielofunkcyjne galerie handlowe to w ciągu 2007 roku projekty najchętniej kupowane na rynku nieruchomości przez wszechobecne fundusze.
To one kreują koniunkturę na rynku nieruchomości w Polsce. Już nie budujemy 3 milionów mieszkań, ale rynek próbuje zrealizować i sprzedać to, co zakontraktował. Wciąż jeszcze ekscytująco brzmią rozmowy na temat sprzedaży setek tysięcy PUM’u przez land developerów. Więcej w tym jest chciejstwa niż rzetelnych analiz ekonomicznych i zrealizowanych transakcji.
Dziś segment mieszkaniowy nie jest już tak atrakcyjny, jak można  było sądzić w I i II kwartale roku. Niemniej wolumen na rynku nieruchomości  wciąż pozostaje  atrakcyjny. Inwestorzy z nadzieją spoglądają na miasta, które nie zdążyły wywindować swoich cen mieszkań do kwot, których przeciętny Kowalski lub fundusz inwestycyjny nie jest w stanie zapłacić. Jeszcze w czerwcu eksperci poddawali analizie ceny w Krakowie i we Wrocławiu po 8 – 10 – 12 tysięcy złotych za 1m2 mieszkania w stanie developerskim w zależności od stopnia ekskluzywności lokalizacji, a zdarzały się  ceny 16 – 18 tysięcy/m2. Rynek  prawdziwych apartamentów  będzie  się rozwijał  nadal, ale nie każde mieszkanie do indywidualnego wykończenia będzie można nazwać apartamentem i sprzedawać jako produkt ekskluzywny na rynku. Konkurencja, pieniądze, nowe instrumenty finansowe skierowane na rynek nieruchomości mieszkaniowych ustabilizują go, ale i wymuszą na developerach i wszystkich uczestnikach procesu inwestycyjnego racjonalizację działań i ograniczenie zysku. Rynek nieruchomości to tylko jeden z rynków gospodarki w Polsce a jego rentowność nie może w dłuższym okresie czasu odbiegać znacznie od rentowności całej gospodarki. Doradcy inwestycyjni podpowiadają, że od IV kwartału 2007 roku trwa dobra koniunktura w obszarze nieruchomości komercyjnych na powierzchnie biurowe. Coraz lepsze firmy, zarówno polski jak i międzynarodowe potrzebują już nie tylko w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu,  ale i w innych większych miastach Polski powierzchni biurowych w klasie A, B. Swoje 5 minut ma szanse przeżyć kilka miast, które do tej pory były uważane jako bezpośrednie zaplecze wiodących aglomeracji. Inwestorzy przychylnie patrzą na projekty ze Śląska i to nie tylko z Katowic lecz i z większych miast śląskich takich jak Gliwice, Tychy, Zabrze, Chorzów. Atrakcyjnym miejscem do inwestowania jest Łódź, Poznań, Toruń, Rzeszów, Lublin, Olsztyn. To mocna II liga terenów inwestycyjnych z uzasadnionymi aspiracjami do awansu. Tu ceny projektów są umiarkowane i w systematyczny  sposób rosną. Dobra koniunktura gospodarcza, duży ponad 6% wzrost gospodarczy, stanowi dobrą prognozę dla rozwoju rynku nieruchomości w tych miastach.
Pierwsze oceny wpływu przyznania Polsce i Ukrainie prawa organizacji EURO 2012 prognozowały dynamiczny, i de facto spowodowały, gwałtowny wzrost cen materiałów budowlanych i koniunktury w miastach,  którym przyznano prawo organizacji meczów piłkarskich. Ale proces inwestycyjny to proces długotrwały. Otwarte granice już latem ustabilizowały ceny niezależnie od tych spekulacyjnych trendów, jakie pojawiły się na rynku usług i cen materiałów budowlanych. Oczywiście, taka impreza jest czynnikiem kreującym wzrost wartości nieruchomości w tych miastach i w miastach, które mogą na obsłudze ruchu turystycznego skorzystać. Inwestorzy hoteli analizują wszystkie dostępne lokalizacje, ale równocześnie poddają wnikliwej ocenie istniejące projekty, z jednej strony przyrost miejsc noclegowych z drugiej wielkość obłożenia łóżek hotelowych.
Wielkim wciąż niedocenionym partnerem na rynku nieruchomości w Polsce są miasta i gminy. To one z jednej strony dysponują ogromnym zasobem, który po części prywatyzowany stabilizuje rynek nieruchomości. Pojawia się nowa kategoria właścicieli, która nie do końca uświadamia sobie wszystkie koszty związane z posiadaniem własności, ale już wie że pozyskała zdolność kredytową w oparciu o hipotekę uzyskanych nieruchomości. I choć banki ostrożniej już rozpatrują wnioski o kolejne kredyty hipoteczne, to ciągle jeszcze jest to chętniej widziane zabezpieczenie dla długo i średnio okresowych kredytów hipotecznych. Budownictwo komunalne i socjalne stanie się w następnym w 2008 roku i w latach następnych atrakcyjnym rynkiem dla tysięcy średnich i małych firm w całej Polsce. A trzeba mieć nadzieję, że mądra i solidarna polityka gospodarcza będzie jednym z istotnych elementów rozwoju tego rynku. Modernizacja zasobów komunalnych i mieszkań spółdzielczych przekazanych członkom zgodnie z nowelą ustawy o spółdzielczości mieszkaniowej to kolejny obszar na którym swoją koniunkturę gospodarcza odnajdą firmy wykonawcze w 2008 roku.
Od kilku lat przy każdej okazji słyszymy o koniecznych usprawnieniach w zakresie planowania przestrzennego i wszystkich etapów przygotowania i prowadzenia procesu inwestycyjnego. Jak do tej pory nikomu się to nie udało. Obecne władze i ten rząd zapowiadają takie usprawnienia. Jest swoistym paradoksem, iż w Polsce dłużej trwa procedura uzyskania decyzji o warunkach zabudowy czy zmiany planu miejscowego, aniżeli cały proces technicznej realizacji inwestycji. Tak być nie musi -  mówią wszyscy -  ale tak jest od lat. Są wyjątki, ale to głównie obszar specjalnych stref ekonomicznych lub miast wyjątkowo sprzyjających inwestorom. Trzeba mieć nadzieją, że rok 2008 w tym zakresie będzie przełomem.

 

Rynek nieruchomości w 2007 roku

 

 


Jan Juda
Universal Nieruchomości

 
Rynek nieruchomości w 2007 roku przypominał, zwłaszcza w pierwszym półroczu, warszawską giełdę. Z uwagą śledziliśmy notowania cen mieszkań, które drożały w iście sprinterskim tempie. Gazety podawały nowe, rekordowe stawki za mkw. Rodziły się rekordy w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu,
Poznaniu. Na tle tych miast ceny śląskie nie szokują. W Katowicach cena mkw. na rynku wtórnym zaczyna się od 3 tys. zł, a na rynku pierwotnym od 4,5 tys. zł netto, są to ceny wysoko konkurencyjne w stosunku do dużych metropolii wojewódzkich.
Zdrożały też znacząco działki budowlane. W Katowicach za standardowe 1000 mkw. trzeba zapłacić ok. 300 zł/mkw. Działki developerskie kosztują zresztą podobnie. Największy problem Śląska to brak terenów budowlanych, a także występujące na znacznych obszarach szkody górnicze.
Nieznacznie zdrożały domy, zwłaszcza te starsze. Młodzi wybierają częściej oferty developerskie, proponujące nowe rozwiązania architektoniczne, wysokiej jakości materiały budowlane, a często także całodobową ochronę.
Tradycyjnie duże zainteresowanie klientów kierują się na beskidzkie kurorty. Wisła, Ustroń, Brenna, Szczyrk, kuszą wciąż poszerzającą się ofertą wczasową. Działki w Wiśle, Ustroniu od 100 zł/mkw., w Brennej od 50 zł/mkw., w Istebnej od 30 zł/mkw. - popyt wielokrotnie przekracza podaż. Za pensjonat 30-osobowy w Szczyrku trzeba zapłacić ok. 2 mln zł, za 9-pokojowy w Wiśle – 800 tys. zł, za komfortowy hotel dla 80 osób w Ustroniu – 5,5 mln zł.
Pierwsze pieniądze zarobione za granicą pojawiły się głównie na rynku mieszkań i działek. Mamy nadzieję, że wkrótce strumień płynących z Zachodu euro zasili polski rynek nieruchomości i stanie się ważnym czynnikiem stymulującym jego dalszy wzrost.


2007 - rok nadziei i zawodów

 

 


Leszek Michniak
Prezes WGN Real Estate


Miniony, 2007 rok okazał się być rokiem zarówno nadziei, jak i zawodów. To pierwsze uczucie towarzyszyło tym, którzy rok wcześniej nie zrealizowali swoich planów zakupu nieruchomości. Wyhamowanie już w II kwartale 2007 szaleńczego wzrostu cen na rynku mieszkaniowym, a potem nawet korekty w dół w dużych aglomeracjach, pozwoliły na korzystne inwestycje, zarówno dla zaspokojenia własnych potrzeb, jak i w celach komercyjnych.
Jednocześnie stabilizacja cenowa sprawiła zawód wszystkim, którzy nabyli nieruchomości mieszkaniowe i inwestycyjne w 2006 roku w celach spekulacyjnych, z nadzieją wysokiego zysku przy ponownej sprzedaży w 2007.
Wzrost podaży nowych mieszkań na rynku pierwotnym, pojawienie się we wtórnym obrocie mieszkań zakupionych wcześniej, a także bardzo wysokie ceny ofertowe przy wzrastającej ostrożności banków
w udzielaniu kredytów hipotecznych, a przede wszystkim znaczne zaspokojenie w 2006 i I półroczu 2007 potrzeb mieszkaniowych ze strony kupujących posiadających zdolność kredytową, można uznać za przyczyny spadku popytu, a w konsekwencji zahamowania wzrostu cen w miastach takich jak Warszawa, Kraków i Wrocław.  
Większość inwestorów liczyła jeszcze, że po trzech kwartałach umiarkowanego popytu, nastąpi jesienne ożywienie rynku i powróci tendencja wzrostowa. Tymczasem w IV kwartale 2007 w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu doszło do paradoksalnego odwrócenia sytuacji sprzed roku. Analizy WGN wykazały, że w grudniu 2006 odnotowywano średnio 12 ofert kupna mieszkania na 1 ofertę sprzedaży z rynku wtórnego (a na rynku pierwotnym nawet 13,5), natomiast w grudniu 2007 na 12,5 ofert sprzedaży z obu rynków przypadała 1 oferta kupna!
Tak więc, żeby sprzedać trzeba było wykazać się elastycznością i obniżyć ceny ofertowe. W ciągu ostatnich dwóch miesięcy 2007 roku postąpiło tak około 32% sprzedających, korygując ceny od kilku do kilkunastu procent. W mojej opinii stabilizacja cenowa na rynku mieszkań i domów w największych miastach Polski, z drobnymi wahaniami plus/minus 5 – 8 %, utrzyma się jeszcze w 2008, a nawet przez kolejne trzy kwartały 2009 roku. 
Dotyczy to również Poznania i Trójmiasta, gdzie najwyższe, średnio 40 procentowe zwyżki cen mieszkań przypadły na 2007 rok. Natomiast w 2008 roku nadal obiecujące dla sprzedających mogą być rynki Katowic i Łodzi, z prognozą 20 procentowych przyrostów cenowych.  
Na rynku domów w 2007 roku w większości aglomeracji miejskich odnotowano ostrożny wzrost cen, wynoszący średnio 5 – 12%. Jedynie w przypadku wyjątkowo prestiżowych lokalizacji wzrost ten wyniósł nawet 40%. Ten segment rynku uważany jest nadal za najbardziej stabilny cenowo, a nawet niedoszacowany; wg analityków WGN jest w chwili obecnej najbardziej atrakcyjny do inwestowania, gdyż spodziewać się można średnio od kilkunastu do 20 procentowych zwyżek cen w przynajmniej trzech kolejnych latach. 
Jednak największy zawód spotkał inwestujących w działki budowlane i tereny inwestycyjne, gdyż po półtorarocznym wzroście cen, dochodzącym do 170 – 200%, w IV kwartale 2007 nastąpił zdecydowany, średnio 36 procentowy spadek cen w wyniku nadpodaży, utrzymującej się w proporcji 15 : 1 (oferty sprzedaży do ofert kupna). Poprzednia tendencja wzrostowa wynikała ze sztucznego popytu spekulacyjnego i kupowania na zapas, o czym świadczyć może przypadek odnotowany w WGN - średnio pięciokrotnej sprzedaży w ciągu ostatnich dwóch lat niektórych, atrakcyjnych działek budowlanych. 
Obecna sytuacja na rynku nieruchomości, tzn. wydłużenie czasu sprzedaży oferty, sprzyja profesjonalnym agencjom pośrednictwa, które dają większą gwarancję przyspieszenia sprzedaży, dzięki posiadaniu wielu wypracowanych, nowoczesnych metod dotarcia do potencjalnych kupujących.