Perełki nie tylko dla inwestorów - WGN

Poczta Polska zmienia logo

Jak dowiadujemy się z Gazety Wyborczej, Poczta Polska zmienia logo. Trąbka zamiast na niebieskim tle ma być na czerwonym.

Zmiany wiążą się z ogromnymi kosztami, ponieważ należy przemalować 4,5 tys. aut, 50 tys. skrzynek oraz zaopatrzyć pracowników w nowe ubrania, które będą kosztowały ok 35 mln zł.

Zmiana symbolu przyniesie również zmiany placówek Poczty Polskiej.

Według źródła informacji: PAP

Nowy hotel ComfortExpress

Jest szansa, że baza hotelowa Wrocławia powiększy się o nowy obiekt. Spółka ComfortExpress podpisała list intencyjny z wrocławskim deweloperem TEMAR.

Deweloper zaproponował możliwość zbudowania na własnym terenie o powierzchni 4 ha nowoczesnego hotelu o standardzie trzygwiazdkowym, działającym w systemie ComfortExpress. Hotel ma posiadać ok. 400 pokoi dla gości, sale konferencyjne na 1200 osób, zaplecze sportowe i rekreacyjne. Wartość całego przedsięwzięcia szacowana jest na ok 100 mln złotych. Decyzja o przeprowadzeniu inwestycji jest uzależniona jedynie od uzyskania pomocy Urzędu Miasta i porozumienia się w sprawach: budowy drogi dojazdowej i doprowadzenia mediów.

ComfortExpress i ComfortRestaurant to marki, które działając w ramach umowy franczyzowej, tworzą jednolitą sieć obiektów noclegowych i gastronomicznych dla wszystkich - biznesu, rodziny, podróżujących, wypoczywających.

Coś dla amatorów softloftów

Na warszawskim Mokotowie powstanie Woronicza Qbik, pierwszy kompleks mieszkaniowy stworzony w koncepcji soft loftów, czyli mieszkań o charakterze tradycyjnych loftów, ale budowanych od podstaw.

Realizuje go firma Ghelamco Residential, a projekt jest dziełem pracowni Investment Environments (INVI). Kompleks, składający się z 4 połączonych budynków, będzie liczył w różnych fragmentach – jedenaście, dziesięć, osiem lub sześć pięter. Powstanie 350 loftów, w tym 183 dwupoziomowych oraz 167 jednopoziomowych, o bardzo zróżnicowanym metrażu – od 32 m²do 206 m². Pod budynkiem zaprojektowano dwupoziomowy garaż. Wewnątrz kompleksu zaaranżowane zostanie zielone patio, a na parterze budynku znajdą się punkty usługowe i handlowe. Kompleks Woronicza Qbik będzie oddany do użytku w 2012 roku. Ceny mieszkań w inwestycji zaczynają się już od 8 500 zł za m².

Powodzianie zwolnieni z opłat

Najemcy gminnych lokali i mieszkań, zalanych podczas powodzi we Wrocławiu, zostaną zwolnieni z płacenia czynszu przez dwa lata.

Natomiast ci, którzy mieli zalane tylko piwnice lub doznali innych szkód powodziowych mogą liczyć na niepłacenie czynszu przez trzy miesiące. Informację taką podał prezydent Wrocławia, Rafał Dutkiewicz.

Powodzianie mogą również liczyć na bezpłatną pomoc prawną ze strony radców prawnych – zdecydowała Krajowa Rada Radców Prawnych. Dotyczy to okręgowych izb radcowskich z Białegostoku, Bydgoszczy, Gdańska, Koszalina, Kielc, Katowic, Krakowa, Lublina, Łodzi, Olsztyna, Opola, Poznania, Szczecina, Torunia, Wałbrzycha, Warszawy, Wrocławia, Rzeszowa i Zielonej Góry. Kontakty telefoniczne i adresy izb można znaleźć na stronie http://www.kirp.pl.

Z kolei „Rzeczpospolita” podała, że towarzystwa ubezpieczeniowe mogą wypłacać odszkodowania w trybie przyspieszonym, jeżeli straty są stosunkowo nieduże i zamykają się w kwocie kilku tysięcy złotych. W przypadku większych szkód mogą być wypłacane zaliczki do 5000 zł.

Słońce na zdjęciach, zimny wiatr od morza

Doroczne wiosenne spotkanie międzynarodowej branży nieruchomości. O tym, że słońce, że optymizm, że Polska lejtmotywem tegorocznej edycji, że nagroda specjalna dla łódzkiej inwestycji, że bardzo udane koncepcyjnie stoiska polskich miast goszczących Euro 2012, że zauważalna obecność uczestników z Polski – podkreślano już wielokrotnie w mediach podczas samego MIPIM i w podsumowaniach po jego zakończeniu.

W odróżnieniu od lat poprzednich, MIPIM staje się spotkaniem nie tylko tych firm, ludzi, którzy bezpośrednio tworzą substancję nieruchomości wokół nas – lecz także rośnie grupa uczestników reprezentujących szeroki zakres obsługujący tę branżę, także poszczególnych jej pracowników, głównie średniego i wysokiego szczebla. To widoczna zmiana w strukturze uczestników.

Z ciekawostek, parafrazując Wojciecha Młynarskiego, na tegorocznym MIPIM „na jednego uczestnika jeden prawnik przypadał, jeden prawnik na jednego uczestnika”. Na jednym z koktajli u skandynawskiego dewelopera prawnicy stanowili bodajże ponad połowę uczestników. Zaczyna być także dostrzegalna obecność osób z branży doradztwa personalnego. Czy to dobrze? Nie wiem, zauważyłam jednak, że w ich obecności niektóre tematy są przerywane, a rozmowy milkną...

Natomiast, mniej niż w latach poprzednich przyjechało przedstawicieli prasy, a ci, którzy uczestniczyli, byli bardziej pasywni niż ostatnimi laty.

Podczas rozmów ze znajomymi przedsiębiorcami z krajów Centralnej, Południowej i Wschodniej Europy z ciekawością słuchałam o ich problemach – poważnych problemach – ale także o niestandardowych, nowatorskich koncepcjach na biznes w czasie sprzedażowej flauty. I tak, jedna z największych firm w obrocie nieruchomościami na Łotwie z powodzeniem przygotowuje teraz wysoce specjalistyczne mapy na potrzeby Unii Europejskiej, NATO i innych międzynarodowych instytucji.

Firma More z Rumunii, będąca bodaj jedynym widocznym wystawcą z tego kraju, jest bardzo PR-owo aktywna i pro aktywna biznesowo w interwałach pomiędzy spotkaniami, konferencjami branżowymi: blog www.realinromania-blog.com z wpisami właściciela firmy o rynku nieruchomości (często kontrowersyjnymi, owszem), dwiema książkami opublikowanymi i rozsyłanymi do potencjalnych partnerów biznesowych. Polecam ciekawy wpis „2 lekcja z MIPIM”, w którym autor subiektywnie odpowiada na pytanie: dlaczego Polska jest i będzie liderem w regionie CEE.

Z przyjemnością obserwuję także zmianę w stylu komunikacji przedstawicieli rosyjskich i ukraińskich. Przede wszystkim – znajomość języków obcych, oczywiście angielski, ale już w co drugim przypadku także francuski. Zakres i poziom rozmowy są dalece szersze i mniej „sprzedażowe” niż w poprzednich latach; z chęcią słuchają o doświadczeniach innych i realistycznie komentują na swoich lokalnych przykładach. Pozwolę sobie także na uwagę, że odzież pięknych hostess na rosyjskich stoiskach jest już znacznie bardziej wyważona, być może ku rozczarowaniu niektórych.

Skandynawowie natomiast – tradycyjnie – trzymają się głównie własnego grona: biznesowo i towarzysko. Niemniej, gdy podczas mojego spotkania na stoisku miasta Kopenhaga moja znajoma Dunka powiedziała kilku osobom, że jestem z Polski, z ciekawości „zbiegło” się co najmniej 10 osób z konkretnymi zapytaniami. Czyli mamy swoje 5 minut – oby dłużej!

Sami o sobie często mówimy, że jesteśmy mistrzami niewykorzystanych szans. Tak w sporym stopniu było i tym razem – moim zdaniem. Mimo, iż wielki banner nad wejściem do Palais de Festival oznajmiał, iż Polska jest gościem honorowym tegorocznej edycji, to hostessy z Rosji i z Francji stojące od razu przy schodach na poziomy ekspozycyjne, rozdawały pracowicie przez trzy dni broszury o tych krajach i zapraszały na ich stoiska.

Na bardzo ciekawej panelowej dyskusji „Atrakcyjność inwestycyjna polskich miast”, prowadzonej sprawnie przez Redaktora Naczelnego „The Real Estate Voice”, niewielką niestety grupę zagranicznych słuchaczy zaskoczył fakt, iż była ona prowadzona… po polsku. Nie wiem też, z jakiego powodu reprezentantka miasta Krakowa powtarzała 6 razy, że „Kraków, to prastara siedziba królów polskich”, co zresztą zostało jako jedyne z tej wypowiedzi zapamiętane i powtarzane później jako anegdota przez towarzyszącego mi na tej sesji niemieckiego finansistę.

Szkoda, że nie zaplanowano wizyt „narodowych” na nasze stoiska, chociażby spośród wybranych wystawców. Głównie na polskich stoiskach spotykali się Polacy, lub ci obcokrajowcy, którzy już w Polsce pracują. Niemniej, niczego nie można zarzucić samej ekspozycji – w porównaniu z ubiegłymi latami wywalczono wyborną lokalizację, a stoiska były ciekawe i nowoczesne. Wszyscy gospodarze stoisk „miast stadionów Euro 2012” byli bardzo fachowi w udzielaniu informacji, a wiceprezydent Warszawy, Janusz Kochaniak, jest z pewnością jednym z tych urzędników, którzy ze wszech miar kompetentnie i z klasą reprezentują nasz kraj.

Prezes PAIZ, Sławomir Majman, podobnie wysoce kompetentny i wielojęzyczny, także był bardzo widoczny, lecz bardziej pośród reprezentacji regionalnych, zlokalizowanych w innym miejscu niż „miasta stadiony Euro 2012”. Ciekawi mnie, dlaczego te dwie reprezentacje polskie były tak bardzo rozdzielne, że aż… konkurowały ze sobą. Nawet oficjalny bankiet na stoisku Warszawy – głównego z reprezentacji „miasta stadiony Euro 2012” – nakładał się czasowo na imprezę „regionów”, która zresztą była bardzo udana i żywa: gotował na miejscu Karol Okrasa (wątróbki z glazurowanymi gruszkami włączam do domowego menu), grał na żywo folkowo-jazzowy ensemble, Prezes PAIZ dwoił się i troił przedstawiając sobie gości, przyczyniając się do nawiązania nowych relacji, zaproszeni byli sąsiadujący Chorwaci, Serbowie, Czesi, Słowacy.

Bankiet „miast” na stoisku Warszawy - był znacznie bardziej formalny, a obecni na nim byli w 90% Polacy. Szkoda – bo tak też było podczas czterech dni imprezy. Podobnie także było na śniadaniu poświęconym Polsce, zorganizowanym przez Europaproperty w eleganckim hotelu Martinez.

Czy to aby nie znaczy, że zachwycanie się dodatnim wynikiem PKB za 2009, powtarzanie o powracającym optymizmie w całym sektorze, o atrakcyjności i bezkonkurencyjności inwestycyjnej naszego kraju nie jest aby na wyrost? Zwłaszcza w sektorze nieruchomości mieszkaniowych. Promocja, marketing, duma, owszem – ale jednak toutes proportions gardées. W sektorze komercyjnym brakuje produktu, który odpowiada jakością inwestorom – a te, które są przedmiotem transakcji, to przede wszystkim obiekty biurowe oraz obiekty handlowe, których powodzenie zależne jest od koniunktury w całej gospodarce. Przykładowo, spadek cen najmu powierzchni biurowych – nawet do 16,5 Eur/m² efektywnie, w centrum Warszawy – a do tego dochodzi duży, pozornie niewidoczny rynek podnajmu – także nie rokuje dużego przyspieszenia wolumenu takich transakcji. Ewentualnie będą refinansowania, które jednak zostaną w prosty sposób przełożone na barki klientów: instytucjonalnych w sektorze komercyjnym, indywidualnych w sektorze mieszkaniowym.

Wracając do niedawnego spotkania branży w Cannes, uważam, że mniejsza nawet niż rok temu liczba uczestników, mniejszy obszar samych targów nie są sygnałem niepokojącym, a jedynie dopasowaniem do stanu gospodarki światowej i ekonomii lokalnych rynków. Moim zdaniem powrót do fajerwerków w postaci kilkusetmetrowych powierzchni wystawienniczych – celowały w tym miasta rosyjskie oraz projekty blisko i dalekowschodnie – już nie powróci. Jako memento – kłuł w oczy niedokończony, a właściwie ledwo rozpoczęty namiot i podest mające mieścić narodową ekspozycję hiszpańską. Spieszę uzupełnić, że było jednak na terenie targów kilka sporych ekspozycji hiszpańskich: firm, a także miast czy regionów.

To, co nie zmieniło się przez lata, mimo prawie dwóch lat zapaści na rynkach nieruchomości i finansów, to stały i wysoki poziom ceny uczestnictwa w tej imprezie. Czy zatem słońce i ambience Cannes wystarczą do przyciągania odchudzonej reprezentacji branży, gdy w tym samym składzie, lecz po 5-io krotnie niższej cenie, będą mogli spotkać się na Real Vienna, lub na Expo Real, lub na kilku dorocznych edycjach rozdania branżowych nagród?

Kończąc tą oczywistą prowokacją, dodam, że już za dwa miesiące wykupię bilet lotniczy na MIPIM 2011.

Joanna Iwanowska, wiceprezes Europejskiego Instytutu Nieruchomości

źródło: Property Journal nr 4-5/2010

Renta planistyczna

Renta planistyczna, inaczej opłata planistyczna, jest to jednorazowa opłata pobierana przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, spowodowanym uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, jeżeli właściciel bądź użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość.

Opłata ta jest ustalona w miejscowym planie i określona w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, jej wysokość zaś nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Jest to górna granica możliwości partycypacji w zyskach przez gminę w przypadku zbycia nieruchomości po wzroście jej wartości związanym z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Z kolei ustawodawca, w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. (Dz.U. z 2003.80.717) nie wskazuje dolnej granicy opłaty planistycznej. Jednak NSA w wyroku z dnia 6 września 2002 r. przyjął, że obowiązek zapłaty jednorazowej opłaty (renty planistycznej) pobieranej w razie zbycia nieruchomości, której wartość w związku z uchwaleniem nowego lub zmienionego planu wzrosła, wyklucza możliwość ustalenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zerowej stawki procentowej, służącej naliczaniu tej opłaty.

Natomiast możliwa jest sytuacja, gdy rada gminy w uchwale m.p.z.p. nie odniesie się w ogóle do stawek procentowej renty planistycznej. Wówczas organ wykonawczy gminy nie ma podstawy prawnej do pobrania takiej opłaty. W takim wypadku należy zastanowić się nad nieważnością uchwały o m.p.z.p.

Organ wykonawczy gminy może wystąpić z roszczeniem w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę w drodze decyzji.

Rentę planistyczną regulują przepisy art. 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W związku z pewnymi wątpliwościami związanymi z interpretacją przepisów dotyczących renty planistycznej, w ostatnim czasie sądy wydały kilka orzeczeń i uchwał jej dotyczących.

Pierwsza wątpliwość pojawia się przy interpretacji definicji legalnej renty planistycznej. Art. 36 ust. 4 u.p.z.p. stanowi: Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie(...). Wątpliwość w tej definicji budzi pojęcie „zbycie nieruchomości”.

W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie znajdziemy definicji tego pojęcia. Dlatego też, trudno jest określić obowiązek ponoszenia opłat planistycznych w pewnych sytuacjach. Taką definicję znajdziemy w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w której poprzez zbycie nieruchomości należy rozumieć dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste. Definicji tej nie należy jednak stosować do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W poprzednio obowiązującej ustawie, z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, pojawiły się wątpliwości, czy przez zbycie należy również rozumieć darowiznę nieruchomości, tym samym czy zbywca podlega obowiązkowi uiszczenia odpowiedniej opłaty. W uchwale składu pięciu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 października 2000 r., stwierdzono, że opłaty nie pobiera się w przypadku darowizny nieruchomości na rzecz osób bliskich. Takie twierdzenie również występuje na gruncie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, mimo, że wciąż ustawa nie zawiera definicji pojęcia zbycie.

Biorąc powyższe wątpliwości pod uwagę, sprawą zajął się Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie. W uchwale z dnia 10 grudnia 2009 r. (sygn. akt II OPS 3/09) stwierdził, że pobieranie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p, nie obejmuje sytuacji, gdy nieruchomość została darowana osobie bliskiej. Właściwie jest to powtórzenie uchwały NSA z dnia 30 października 2000 r., jednak na gruncie nowszej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2003 r. wyraźnie wskazuje na kierunek interpretacji tego przepisu.

W uzasadnieniu uchwały czytamy, że pod pojęciem „zbycie” nieruchomości dla celów wymierzenia opłaty planistycznej należy rozumieć zbycie ekwiwalentne. Przemawia za tym twierdzeniem powiązanie opłaty ze wzrostem wartości nieruchomości. W związku z tym, zbycie nieruchomości pod tytułem darmowym należy wyłączyć spod obowiązku ponoszenia opłaty planistycznej. Inaczej rzecz będzie się kształtowała wówczas, gdy zbycie nieruchomości przybierze formę zamiany. Wówczas opłatę planistyczną ponosi dokonujący zamiany nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu. Gdyby przyjąć inaczej, to nastąpiłoby oderwanie przedmiotowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości, z którą opłata ta jest związana. Opłatę ponosiłby nie ten podmiot, który zyskał na uchwaleniu lub zmianie planu, ale ten, który z tego tytułu nie miał żadnego przysporzenia.

Taki kierunek interpretacji nasuwa treść przepisu art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w którym ustawodawca stanowi, że wysokość opłaty planistycznej ustala się na dzień „sprzedaży” nieruchomości, a nie jej „zbycia”. Należy mieć na uwadze, że Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale zajął się tylko kwestią objęcia obowiązkiem opłaty planistycznej zbywcę, który zbył nieruchomość na rzecz osoby bliskiej.

Dopełnieniem tematu należy wskazać, że z obowiązku ponoszenia opłaty zwolniona jest również pewna grupa podmiotów wskazanych w art. 36 ust. 4a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nie pobiera się opłaty w przypadku nieodpłatnego przeniesienia przez rolnika własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 20.12.1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników albo przepisów w sprawie szczegółowych warunków i trybu przyznawania pomocy finansowej przyznawania pomocy finansowej w ramach działania „Renty strukturalne”, objętego Programem Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 wydanych na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 1ustawy z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich.

Kolejne wątpliwości budzi interpretacja przepisów dotyczących decyzji o warunkach zabudowy zamieszczonych w art. 63 u.p.z.p. w kontekście opłaty planistycznej, poprzez bezpośrednie odesłanie w ust. 3 tego artykułu do przepisów art. 36 oraz art. 37. Art. 63 ust 3 zdanie pierwsze ustawy stanowi: jeżeli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje skutki, o których mowa w art. 36, przepisy art. 36 i art. 37 stosuje się odpowiednio. Tą wątpliwością zajął się WSA w Białymstoku wyrokiem z dnia 14 stycznia 2010 r. (II SA/Bk 603/09). Orzekł on, że „odpowiednie” stosowanie przepisu art. 36 ust. 4 u.p.z.p., do którego nawiązuje art. 63 ust. 3 u.p.z.p., będzie polegało na odstąpieniu od zastosowania przepisu art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6 i 7 u.p.z.p., bowiem „odpowiednie stosowanie przepisu” może polegać na stosowaniu danego przepisu bezpośrednio, stosowaniu z modyfikacjami w stosunku do regulacji która ma być odpowiednio stosowana oraz na odstąpieniu od zastosowania przepisu mającego być odpowiednio stosowanym. Tym samym decyzja o warunkach zabudowy zawierająca takie ustalenie w tej części jest decyzją wydaną bez podstawy prawnej.

Jak wyraźnie wskazuje Sąd w uzasadnieniu, aby mógł powstać obowiązek pobrania na rzecz gminy opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. muszą wystąpić jednocześnie trzy przesłanki: objęcie przedmiotowej nieruchomości planem przestrzennym; wzrost wartości nieruchomości po przyjęciu miejscowego planu; oraz musi być podana wysokość stawki procentowej tej opłaty. Dlatego, przy braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ani rada gminy w odrębnej uchwale, ani organ wykonawczy gminy w decyzji o warunkach zabudowy, bądź w odrębnej decyzji, która będzie odnosiła się do decyzji o warunkach zabudowy, nie mogą nałożyć obowiązku uiszczenia opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości, ponieważ organy te nie będą posiadały odpowiedniej podstawy prawnej.

Wysokość opłaty wyrażonej w procentach w stosunku do wzrostu wartości nieruchomości musi być określona w miejscowym planie obejmującym przedmiotową nieruchomość. Mimo obowiązku odpowiedniego stosowania przepisów dotyczących decyzji o warunkach zabudowy do art. 36 i art. 37 u.p.z.p. należy wziąć pod uwagę regulację przepisu art. 15 ust 2 pkt 12, gdzie jako jeden z obowiązkowych elementów planu miejscowego wskazuje się stawkę procentową, na podstawie której ustala się opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 tej ustawy (wykluczone jest ustalenie przez radę gminy zerowej stawki procentowej – wyrok NSA z dnia 6 września 2002 r.).

Następną wątpliwość rozwiał Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 09.02.2010 r. Orzekł on, że art. 37 ust. 1 u.p.z.p. w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi się do kryterium faktycznego jej wykorzystania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 01.01.1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 konstytucji, gdyż stawia właścicieli nieruchomości objętych jego dyspozycją w gorszej sytuacji niż tych właścicieli, których nieruchomości leżą na terenie objętym ciągłością obowiązywania miejscowego planu.

Przywołany art. 87 ust. 3 u.p.z.p. stanowi, że obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 01.01.1995 r. zachowują moc do uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do dnia 31.12.2010 r. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym weszła w życie 11.07.2003 roku.

W związku z powyższym, od dnia wejścia w życie wyroku Trybunału Konstytucyjnego, tj. od 15.02.2010 r., gminy nie mogą już pobierać opłaty planistycznej od właścicieli nieruchomości, które zostały objęte nowym planem miejscowym, jeżeli w nieobowiązującym już miejscowym planie, wygasłym na podstawie art. 87. ust 3 u.p.z.p., przedmiotowa nieruchomość miała podobne przeznaczenie. Problem polega na tym, że gminy traktowały takie nieruchomości jak te, dla których nigdy nie obowiązywał żaden miejscowy plan. Poza tym właściciele nieruchomości, którzy na tej podstawie ponieśli już opłatę planistyczną, mogą wystąpić o ich zwrot, składając skargi o wznowienie postępowania na podstawie art. 145a kodeksu postępowania administracyjnego. Za nieprawidłowe pobieranie opłat gminy muszą zwrócić właścicielom niemałe kwoty.

Ponadto, w tym samym wyroku odniesiono się do wyceny nieruchomości i sposobu jej sporządzania przez rzeczoznawców, którzy dotychczas szacując wartość na podstawie art. 37. ust 1 u.p.z.p. porównywali jej wartość po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ze stanem wcześniejszym, sprzed obowiązywania miejscowego planu, tj. faktycznego jej wykorzystania. Jeżeli nieruchomość była objęta kolejnymi miejscowymi planami, ale między nimi była przerwa, rzeczoznawca jest zobowiązany do zbadania sposobu przeznaczenia nieruchomości we wcześniejszym planie. Daje to wyraz sprawiedliwości społecznej, ponieważ taka nieruchomość winna być traktowana w podobny sposób jak nieruchomość, co do której zmienia się obowiązujący miejscowy plan, a nie zmienia się jej przeznaczenia.

Instytucja renty planistycznej wykorzystywana jest przez gminy celem zwiększenia swojego budżetu, poprzez uczestniczenie w zyskach ze sprzedaży nieruchomości przez właściciela nieruchomości objętej miejscowym planem (jeżeli zbycie nastąpi w okresie 5 lat od uchwalenia tego planu). Ma to mobilizować gminy do uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Dodać należy, że na gruncie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi, prezydentowi miasta wypis z tego aktu. Tym samym organ wykonawczy może ustalić w drodze decyzji odpowiednią opłatę.

Robert Naborczyk

źródło: Property Journal nr 4-5/2010

Lek na Odrę?

Na Odrze znikają opuszczone i dewastowane porty i przystanie zbudowane w poprzednich dziesięcioleciach, czy nawet jeszcze w minionym stuleciu. Najgorsze, że często są one niszczone bezmyślnie.

Na Odrze znikają opuszczone i dewastowane porty i przystanie zbudowane w poprzednich dziesięcioleciach, czy nawet jeszcze w minionym stuleciu. Najgorsze w tym, że często są one niszczone bezmyślnie - przykłady Koźla i wrocławskich Popowic są bardzo wymowne. Podobny los spotkał pomniejsze porty i przystanie wzdłuż biegu rzeki, o stoczniach i innej infrastrukturze związanej z uprawianiem żeglugi nie wspominając. Zarastają niepogłębiane zatoczki i inne miejsca, gdzie można byłoby zacumować podróżując jakimkolwiek obiektem pływającym. Nawet brzegi kanałów śluzowych - obłożone w pobliżu komór trylinką - zarosły i przedstawiają widok opłakany. Długie, kilkukilometrowe kanały nawigacyjne, takie jak wrocławski - od Bartoszowic do Mostów Warszawskich, zwanowicki - od śluzy niemal do Brzegu, brzeski poniżej, a oławski powyżej śluzy, janowicki - od śluzy do ujścia do Odry w rejonie jeziora Bajkał umożliwiały niegdyś postój statków, czemu służyły gęsto rozmieszczone polery oraz betonowe schodki ułatwiające komunikację z lądem na skarpach. Wszystko to nadal istnieje, ale pokryte dżunglą dzikich drzew i krzewów oraz zmierzwioną trawą. Nikt tego nie kosi, nie dba o porządek. Wszędzie walają się śmieci, plastikowe butelki i torby, gruz i inne odpady. Jedynie w rejonie Wrocławia (choć nie wszędzie) wygląda to "po japońsku" czyli jako-tako... Zamieranie przewozów towarowych na Odrze nie jest żadnym usprawiedliwieniem dla gospodarzy tych terenów - powinno się nakładać wysokie kary za zaśmiecanie środowiska i dewastowanie - drobnej, ale potrzebnej infrastruktury.

Początki wrocławskiej białej floty sięgają 1870 roku. Wpierw statki pływały pod prąd, pokonując odcinek Odry Górnej, na wschód od mostu Piaskowego. Ruszały w rejsy z przystani w pobliżu placu Polskiego oraz przy ujściu Oławy.

Początkowo statki poruszały się tylko w obrębie miasta. Dla wycieczkowiczów zbudowano przystanie na prawym brzegu Odry na wysokości dzisiejszego ZOO, w rejonie ul. Wittiga i w Bartoszowicach, gdzie powstała duża przystań. Działało przy niej cieszące się dużym wzięciem etablissment z dużą restauracją reklamującą się "dobrą i tanią kuchnią domową". Obsługiwano także lewy brzeg Odry, a przystanie zlokalizowano w Świątnikach, Siedlcu, Bierdzanach oraz Nowym Domu. Organizowano też dłuższe rejsy do Jeziora Panieńskiego koło Kotowic i do Oławy

Przed II wojną światową działało w stolicy Dolnego Śląska dziesięć firm żeglugowych z prawdziwą flotą rzeczną. Dziś sa tylko trzy i mają po jednym statku. Statki pasażerskie woziły swoich pasażerów do kompleksów rozrywkowych na obrzeżach Wrocławia. Większość najbardziej romantycznie położonych wrocławskich etablissements zlokalizowano w rejonie Rakowca, Opatowic, Szczytnik, Biskupina, Bierdzan, także na Osobowicach. A zapożyczone z francuskiego "etablissements" określało z grubsza biorąc, ogródki restauracyjne, prowadzące działalność rozrywkową.

Potem była wojna, a po niej ...

Wiele czasu problemowi Odry w latach 1945 – 1946 poświęciły: Komisja Komunikacyjna oraz Komisja Żeglugi i Handlu Zagranicznego, działające przy KRN. Już na pierwszym posiedzeniu Komisji Komunikacyjnej, 6 sierpnia 1945 roku mówiono o drogach wodnych. W stosunku do Odry wyrażono opinię, iż jest to dobra technicznie i bardzo nowoczesna droga wodna, wcale nie zniszczona (z wyjątkiem mostów, które były zawalone). Wymagała jedynie oczyszczenia i zwiększenia taboru, gdyż “istniejący jest niedostateczny”. Miało być inaczej, jednak żaden z zabytkowych bocznokołowców nie dotrwał do naszych czasów. Jedyny zachowany po wojnie parowiec z tej epoki, po kapitalnym remoncie, jako "Kościuszko", eksploatowany był przez "Żeglugę na Odrze" do połowy lat pięćdziesiątych. Potem trafił do hutniczego pieca. Po Odrze we Wrocławiu pływają, zbudowane w latach 60. w stoczni Gdańsk-Stogi, wysłużone statki o napędzie motorowym: "Driada", "Goplana", "Nereida".

Jesteśmy piątym krajem w Unii Europejskiej pod względem długości dróg wodnych. Miasta położone wzdłuż rzek są w całej Europie ośrodkami historycznego rozwoju, w którym rzeka odgrywała szczególną rolę. Między wielkimi, naddunajskimi miastami-stolicami można podróżować statkami wycieczkowymi, oferującymi komfort dobrego hotelu i podobne ceny, a chętnych nie brakuje. Można zakładać, że wielu zagranicznych i rodzimych turystów-wodniaków jest zainteresowanych odbyciem rejsu po Odrze swoim „house botem”, czyli mieszkalną barką z napędem, motorówką czy nawet kajakiem.

Właściciele tych mniejszych jednostek chętnie poznaliby nowe tereny, zwiedzili nieznane im miasta i podjęli inne, nowe wyzwania, a także skorzystali z możliwości „slipowania”, naprawy czy nawet stałego hangarowania swych łodzi w odpowiednio urządzonych przystaniach, stanicach wodnych czyli - jak się już u nas z europejska je nazywa - w marinach.

Marina to po prostu zaciszny kąt dla wodniaków - podróżujących, wypoczywających bądź uprawiających sporty wodne. Oprócz oferowania miejsca postoju powinna być wyposażona w WC i natrysk, możliwość zatankowania paliwa, wody pitnej, opróżnienia zbiorników śmieci i nieczystości, naładowania akumulatorów i podłączenia się do prądu na okres postoju, wykonania drobnych napraw, zakup lub wymianę wyposażenia wodniackiego oraz zjedzenie posiłku. Dobrze, gdy marina zapewnia także możliwość rozbicia namiotu lub oferuje miejsca noclegowe w zabudowaniach na brzegu.

Większe i zaprojektowane z rozmachem mariny oferują miejsce na przechowanie łodzi poza sezonem, fachową ekipę w przypadku większych napraw i remontów jednostek pływających, hotelik z dobrym komfortem oraz możliwość odbycia zorganizowanych wypraw po okolicy, zarówno wodą, jak i lądem. W obrębie takiej mariny przewidziana jest często przystań białej floty, tarasy widokowe, wypożyczalnia rowerów itp.

Wykorzystując fundusze przewidziane na rozwój infrastruktury samorządy niektórych nadodrzańskich miast mogłyby się pokusić o działania mające na celu przyciągnięcie do siebie także turystów poruszających się wodą. Trzeba jedynie przełamać panujące stereotypy inwestycyjne. Pamiętajmy: najpierw trzeba mieć ofertę, a potem spodziewać się skorzystania z niej. Mają już swoje mariny: Nowa Sól, Bytom Odrzański, Głogów... Marinę koło gmachu Uniwersytetu wybudował Wrocław; odważne i chyba najładniejsze na Odrze plany stworzenia mariny ma Brzeg .

Ale trzeba zacząć najpierw od drobnych rzeczy – takich jak uporządkowanie, zarośniętych dżunglą chwastów i zasypanych stertami śmieci, brzegów kanałów w miastach - zwłaszcza tam, gdzie są urządzenia cumownicze z minionych "czasów świetności". Potem może nastąpić umacnianie brzegów, wbicie dalb i zamocowanie do nich pomostów lub urządzenie przystani na pływakach. Infrastruktura na brzegu może powstawać etapami - w przypadku atrakcyjnych miejsc nie trzeba będzie długo czekać na gotowych inwestować gastronomików, hotelarzy, usługowców (mechaników, szkutników, właścicieli łodzi do wynajęcia) czy producentów sprzętu pływającego.

W obliczu zanikającego transportu towarowego Odra może i powinna pozostać tym samym czynnikiem kulturotwórczym, jakim przez wieki była - uzyskamy to także poprzez rozwój międzynarodowej czy międzyregionalnej turystyki i rekreacji około wodnej. To, że w naszym kraju nie buduje się floty rzecznej dla naszych przewoźników, nie rozwija przewozów turystycznych statkami-hotelowcami nie oznacza, że nie zechcą takie jednostki przypłynąć do nas. Przykład "Saxonii" - szwajcarskiego wycieczkowca przypływającego kilkakrotnie do Wrocławia świadczy o tym, ze nie jest to nierealna wizja lecz fakt. Gdyby nie to, że śluzy Odry skanalizowanej częściowo utraciły konstrukcyjne parametry szerokości we wrotach - statek ten mógłby dotrzeć dalej w górę rzeki, do Oławy, Brzegu, Opola, Koźla czy nawet Gliwic. Nie wyklucza to jednak, że jednostka nieco węższa niż "Saxonia" (ma 9,5 m) nie mogłaby popłynąć tędy - początek rejsu mając w Belgii, Holandii, Niemczech itp.

Aby taki statek przyjąć i sprowokować, by jego pasażerowie zostawili u nas troszkę pieniędzy - musimy zaoferować im - oprócz atrakcji w samym mieście - wygodne miejsce do zacumowania statku, zaopatrzenia go w wodę pitną, paliwo, prąd, możliwość oddania zanieczyszczeń ze zbiorników, dokupienia zapasów prowiantu, obsługę informacyjną i w razie potrzeby techniczną.

Aby nie koncentrować się jedynie na wybrzydzaniu, trzeba zauważyć, że niektóre nadodrzańskie samorządy postanowiły same kupić statek pasażerski i organizować wypoczynek na wodzie mieszkańcom swojego regionu, co w połączeniu z budową marin i przystani pozwala patrzeć z lekkim optymizmem na rzeczną przyszłość. Drobne kroki w kierunku "powrotu nad rzekę" mogą okazać się kamieniami milowymi w procesie przywracania jej funkcji trasy komunikacyjnej i przewozowej. Pociągnęłoby to za sobą dobra koniunkturę dla inwestorów zarówno lądowych jak i wodnych. Być może uratowałoby to Odrę, ciągle jeszcze istniejącą w niezłym stanie jako rzeka żeglowna, od kompletnej dekapitalizacji i dewastacji.

Projekt dotyczy rozbudowy trzech nadodrzańskich portów w Nowej Soli, Bytomiu Odrzańskim i Cigacicach oraz zakupu dwóch stateczków pasażerskich. Pozytywną decyzję podjął komitet monitorujący Europejskiej Współpracy Terytorialnej. Lubuska propozycja otrzyma 20 milionów złotych dofinansowania, całość kosztów szacowana jest na około 30 mln zł.

Mowa o projekcie z polsko-niemieckiego programu Europejskiej Współpracy Transgranicznej (EWT), zaprezentowanego przed rokiem we Franfurcie. Oprócz rozbudowy portów jest w nim mowa o dwóch statkach, które mają nosić nazwy "Laguna" i "Nimfa". Każdy będzie miał długość 24 m., szerokość 5,6 m., trzyosobową załogę i będzie mógł osiągać prędkość do 20 km na godz. Będą w stanie zabrać po 120 pasażerów i tyleż rowerów. Na pokładzie będzie także salon na 60 pasażerów, kuchnia, barek i toalety.

Będzie wodowanie i rejsy po lubuskim odcinku Odry.

Także w ubiegłym roku we Wrocławiu dopuszczono do ruchu żeglugowego kolejny fragment Odry między mostem Piaskowym a śluzą Mieszczańską. Po 60 latach zakazu statki wróciły do centrum stolicy Dolnego Śląska. Można opłynąć Ostrów Tumski, podziwiać najpiękniejsze i najcenniejsze zabytki architektoniczne Wrocławia. Otwarto tez marinę w centrum miasta vis a vis Uniwersytetu.

Reasumując. Odra jest jeszcze rzeką żeglowną. Mogą poruszać się po niej zestawy pchane o długości większej niż sto metrów, ale nie pływają. Pływają niewielkie statki pasażerskie, jachty turystyczne, kajaki i smocze, wiosłowe łodzie. Może to właśnie dzięki sportowi wodnemu i turystyce, żegluga na tej pięknej rzece przetrwa?

Nad Odrę wreszcie wraca życie, ale... Może warto zacząć od porządkowania tych miejsc, które już kiedyś przystaniami były... To łatwiejsze i tańsze od budowania nowych.

Włodzimierz Konarski

źródło: Property Journal 4-5/2010

KRAINA DOMÓW PRZYSŁUPOWYCH, środkowoeuropejski klejnot tradycyjnego budownictwa ludowego

Kraina Domów Przysłupowych to region leżący w samym sercu Europy, na styku trzech państw: Niemiec, Czech i Polski. Kraina ta jest też chwalebnym przykładem współpracy ponadgranicznej samorządów: Löbau-Żytawa, Budziszyna oraz Szwajcarii Saksońskiej ze strony niemieckiej, Liberec i Usti nad Łabą ze strony czeskiej, oraz polskich powiatów Lubań i Zgorzelec, które w 2003 roku podjęły trud uratowania dla potomnych wspólnego dla tych stron dziedzictwa kulturowego, jakim są „domy przysłupowo-zrębowe”, zwane przez niektórych również „domami łużyckimi”. Jednym z najistotniejszych wyróżników terenów przygranicznych – Górnych Łużyc oraz Pogórza Izerskiego jest, niespotykana już obecnie w Europie w takiej skali i w takim nasączeniu, architektura reprezentowana przez klejnot tradycyjnego budownictwa ludowego – „dom przysłupowy”.

Zabudowa przysłupowa, powstała w wyniku zderzenia dwóch odmiennych i zantagonizowanych ze sobą kultur – ekspandującej na wschód fali osadnictwa zachodniego, zwłaszcza germańskiego i okrzepłej tu od pradziejów kultury słowiańskiej. Do czasów nam współczesnych przetrwały stosunkowo nieliczne przykłady tego ponadczasowego, praktycznego i bardzo estetycznego stylu budownictwa ludowego, nierzadko przechodzącego w całe zespoły urbanistyczne. Tak jest np. we wschodnio-saksońskich miejscowościach Ebersbach, Hirschfelde, Markersdorf , a do niedawna również w polskiej Bogatyni i w jej okolicach. Na całym obszarze – pomiędzy Szwajcarią Saksońską (Sachsische Schweiz) a Karkonoszami (Liberec – Czechy i Dolny Śląsk – Polska) pozostało ok. 19 tysięcy unikatowych budynków, które mają wielką szansę na wpisanie ich na listę Światowego Dziedzictwa Kulturowego UNESCO. Najstarszym zachowanym na Dolnym Śląsku przykładem drewnianej architektury ludowej jest wybudowany w 1602 roku tzw. „Dom Gwarków” w Jeżowie Sudeckim. Domy przysłupowo-zrębowe są dla tego transgranicznego regionu tym, czym dla okolic Zakopanego domy w stylu podhalańskim.

Historię domów przysłupowych datuje się od przełomu XIV i XV wieku (analiza historyczna osadnictwa sugeruje jednak wiek XII), ale pełny rozkwit tego typu budownictwa nastąpił dopiero w XIX stuleciu. Z tego też czasu pochodzi większość zachowanych obiektów będących swoistą perłą architektury ludowej. Powstawały one na obszarach wiejskich i w miarę upływu czasu były przez kolejne pokolenia mistrzów sztuki ciesielskiej udoskonalane. Mieszanej funkcji obiektów odpowiada mieszana ich konstrukcja. Regułą jest jednak zawsze drewniana, zrębowa część mieszkalna tworząca tzw. „duszę” budynku oraz murowana, najczęściej kamienna sień i część gospodarcza. Dach lub piętro wsparte były na okalających część parterową „przysłupach”. Genezę rozwiązań konstrukcyjnych „domów przysłupowych”, wyjaśnia bardzo prawdopodobnie brzmiąca hipoteza, wiążąca to rozwiązanie z rozwijającym się na tych terenach rzemiosłem tkackim. Taka specyficzna konstrukcja eliminowała wywoływane pracą warsztatu wibracje, co przy jednolitej konstrukcji obiektu zagrażałoby statyce całego budynku.

Charakterystyczne dla tej prostej, niewyszukanej budowli jest też pionowe deskowanie ścian, zwłaszcza szczytowych. Każdy z domów przysłupowych to indywidualne, niepowtarzalne dzieło miejscowych rzemieślników, posiadające unikalne i jedyne w swoim rodzaju detale architektoniczne, nadające wznoszonym obiektom ich indywidualny charakter. Domy przysłupowe powstawały głównie na terenach wiejskich. Budowali je wszyscy: biedne chłopstwo, średnio zamożne mieszczaństwo, po bogatych inwestorów, którzy stali się z czasem swoistymi mecenasami sztuki ludowo-architektonicznej, pozwalając nam współczesnym smakować wyrafinowany styl, smak i urok tego praktycznego budownictwa. Nie ma już niestety w Europie zbyt wielu przykładów tak wspaniałego budownictwa i tak wartościowej architektury ludowej.

Restauracja zabytkowych obiektów rozpoczęła się na większą skalę dopiero po wprowadzeniu możliwości ich współfinansowania ze środków Unii Europejskiej. Do dzisiaj przodują w tym Niemcy. Pierwszy poważny projekt, uwzględniający współpracę ponad graniczną zainicjowały samorządy niemieckich powiatów ziemskich Löbau-Zittau, Bautzen (Budziszyn) i Sächsische Schweiz (Szwajcaria Saksońska) oraz czeskie okręgi Liberec i Ústi nad Labem. Z czasem dołączyła do projektu, reprezentowana w powiatach zgorzeleckim i lubańskim, strona polska.

„Kraina Domów Przysłupowych” to projekt zmierzający do utrwalenia architektury przysłupowej jako wyjątkowego elementu charakterystycznego dla Regionu Górnołużyckiego oraz Pogórza Izerskiego. To wyróżnik zasługujący na miano wielkiej atrakcji turystycznej tych ziem, których historia jest wspólną spuścizną zamieszkujących je przez wieki ludów. Po czasach zaniedbań i wręcz zapomnienia, region, w którym zachowane budowle przysłupowe zostały objęte opieką konserwatorską, coraz bardziej zyskuje na atrakcyjności turystycznej.

Największa koncentracja „domów przysłupowych” występuje we wschodniej części Saksonii. Metodycznie prowadzone przez naszych zachodnich sąsiadów od początku lat 90 -tych prace inwentaryzacyjno-rewitalizacyjne, pozwoliły skatalogować na tym obszarze już ok. 6,2 tys. takich obiektów. Podobne działania od lat prowadzone są również po stronie czeskiej, gdzie zlokalizowano i opisano już ponad 3600 „budynków przysłupowych”.

Najpóźniej, bo dopiero od 2004 roku, badania tej unikatowej w skali Europy substancji budownictwa ludowego prowadzi strona polska. Tylko w dwóch przebadanych dotąd powiatach - zgorzeleckim i lubańskim, objęto nimi już ok. 400 takich obiektów. Razem pod opieką polskich służb konserwatorskich znajduje się już prawie 1000 budowli. Najwięcej najlepiej zachowanych „domów przysłupowych” znajduje się w Bogatyni, Sulikowie i Lubaniu.

Domy o konstrukcji przysłupowej były na dawnych terenach Dolnego Śląska równie popularne jak u naszych zachodnich i południowych sąsiadów. Niestety, większość swoją historię zakończyła w okresie rozkwitu polskiej energetyki. W przeszłości szczególnie chętnie były wznoszone na użytek tkaczy, których zachęcano do osadnictwa na tych terenach stwarzając im dogodne warunki życia i pracy. Tak było również w przypadku Bogatyni, która jak żadne inne miasto w Polsce (do czasów uruchomienia eksploatacji - metodą odkrywkową, bogatych złóż węgla brunatnego), posiadała imponującą liczbę takich obiektów. W samym mieście i okolicy przetrwało do dzisiaj tylko kilkaset takich budowli. Te przepiękne w swojej architekturze zabytki stoją w centrum, tworzą swoiste ciągi zabudowy wzdłuż głównych ulic miasta, zlokalizowane są na jego obrzeżach, oraz w bliższej i dalszej okolicy.

Do najciekawszych zalicza się te piętrowe, których szachulcowe ściany szczytowe najwyraźniej oddają swoisty rysunek drewnianych belek (najczęściej czarnych) na tle malowanego na biało szachulca (glina z sieczką lub wiórami). Wiele bezcennych obiektów na terenie Dolnego Śląska zostało już uratowanych i w pieczołowity sposób odrestaurowanych – tak jest w przypadku chociażby Sulikowa, gdzie najpiękniejszym i dominującym elementem tutejszego Runku jest para domów przysłupowych. W jednym z nich zlokalizowany został punkt informacyjny dedykowany „budownictwu przysłupowemu” oraz reprezentacyjne biuro poselskie i siedziby kilku organizacji pozarządowych. Upór i determinacja właścicielki restauracji „Piwnica Staromiejska” w Zgorzelcu – Elżbiety Lech-Gotthardt, pozwoliły na uratowanie dwupiętrowego „domu przysłupowego” z roku 1822. Ten prawie dwustuletni dom wraz ze szpalerem malowniczych rododendronów został przeniesiony, z likwidowanej przez Kopalnię Węgla Brunatnego Turów wsi Wigancice Żytawskie, na prywatną posesję jej właścicielski. Po trzech dniach demontażu, ale dopiero po 8 latach korowodów urzędniczych pięknie odrestaurowany budynek, nazwany na cześć swoich przedwojennych właścicieli Domem Kołodzieja świeci swoim blaskiem.

Zaskakujące jest jednak to, że starania Pani Elżbiety doceniono nie u nas, ale za zachodnią granicą. W 2006 r. Dom Kołodzieja dostał nagrodę Fundacji Umgebinde Land za wzorcowo przeprowadzoną rewitalizację, a czytelnicy Sachsische Zeitung przyznali jego właścicielce prestiżowy tytuł „najpopularniejszej Polki roku”.

Generalnie jednak stan techniczny domów przysłupowych jest, zwłaszcza po stronie polskiej, zły i nadal ulega postępującej degradacji. Domy przysłupowe, wznoszone były z materiałów mniej trwałych i odpornych na czynniki klimatyczne (drewno, glina) niż cegła czy kamień. Często też nieumiejętna konserwacja przez ich użytkowników pogarszała tylko walory konstrukcyjno-użytkowe.

Dzisiaj nie ma już wątpliwości, że drewniane budownictwo ludowe to szczególna wartość w krajobrazie kulturowym Europy, tym cenniejsza, że zdecydowanie rośnie ranga turystyki i wypoczynku. Wiele regionów, w tym Dolny Śląsk, buduje z mozołem swoją markę turystyczną mogącą, przy odpowiednich nakładach i promocji, wzmocnić naszą pozycję na turystycznej mapie Europy. Wymusza to jednak potrzebę podjęcia zdecydowanych, szybkich i skutecznych działań przeciwdziałających dalszej degradacji i ubytkowi tej unikatowej substancji. Mam nadzieję, że wieloletnie zabiegi wielu osób, entuzjastów i profesjonalistów (do których niewątpliwie należą: niestrudzona w swoich zabiegach prof. Elżbieta Trocka-Leszczyńska - Wydział Architektury Politechniki Wrocławskiej, czy Jacek Jakubiec – Prezes Fundacji Kultury Ekologicznej) spotkają się wreszcie ze zrozumieniem naszych władz, które zrozumieją, że ochrona i pielęgnacja krajobrazu kulturowego Dolnego Śląska jest ich powinnością i wręcz obowiązkiem.

Wraz z pojedynczymi przykładami ponadlokalnych inicjatyw, takich jak „Trójstronna Koncepcja Działań i Rozwoju Regionalnego Krainy Domów Przysłupowych Polska – Czechy – Niemcy” przyjęta w 2007 r. przez Konwent, czy pojedynczych projektów strony polskiej pojawił się wreszcie w Polsce sprzyjający klimat społeczny, ułatwiający budowanie autentycznego pomostu między narodami Niemiec, Czech i Polski, pozbawionego wszelkich historycznych i kulturowych uprzedzeń.

Prosimy, niech Kraina Domów Przysłupowych stanie się faktem – zachowajmy jej piękno i kunszt dla potomnych!

Krzysztof Strecker-Majewski

źródło: Property Journal 4-5/2010

Nowe zasady zakupu państwowego lokalu

Z początkiem roku weszły w życie przepisy, które powinny szczególnie zainteresować osoby wynajmujące lub dzierżawiące lokal mieszkalny będący własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

W dniu 7 stycznia br. weszła w życie nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami, która rozszerza możliwość sprzedaży w trybie bezprzetargowym lokali mieszkalnych i użytkowych Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego położonych w budynkach jednolokalowych, o ile sprzedaż nastąpi na rzecz osób, które są ich najemcami lub dzierżawcami.

Zgodnie z nowelizacją, w przypadkach, w których podmiotom uprawnionym przysługuje pierwszeństwo nabycia lokalu mieszkalnego albo budynku mieszkalnego lub użytkowego, przedmiotem zbycia powinna być nieruchomość, w skład której wchodzi nie tylko lokal lub budynek, ale również grunt niezbędny do jego racjonalnego wykorzystywania.

Nowelizacja modyfikuje również przepisy umożliwiające wojewodzie, radzie gminy oraz sejmikowi województwa wyrażenie zgody na udzielanie bonifikat od ceny nieruchomości sprzedawanych przez podmioty publiczne - zarówno w sprawach indywidualnych, jak i dotyczących więcej niż jednej nieruchomości. Do przepisów w dotychczasowym brzmieniu zostało m.in. dodane postanowienie, iż w zarządzeniu wojewody albo uchwale rady lub sejmiku powinny być określone warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych.

Pierwszeństwo nabycia nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków:

przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami i która dopełniła wymagań formalnych w zakresie skorzystania z prawa nabycia;
jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5.12.1990 r. albo jego spadkobiercą i spełniła stawiane przez ustawę wymagania formalne;
jest najemcą lokalu, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Pierwszeństwo w nabywaniu lokali może również przysługiwać ich najemcom (bez względu na okres związania umową) lub dzierżawcom, z wyjątkami dotyczącymi m.in. nieruchomości przeznaczonych na potrzeby naczelnych organów administracji publicznej. W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa decyduje o tym wojewoda, zaś w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego - odpowiednia rada gminy lub powiatu albo sejmik województwa.

Wprowadzono również przepis, na mocy którego właściwy organ może udzielić bonifikaty od pierwszej opłaty i opłat rocznych na podstawie zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku. Bonifikatę można stosować również do nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste przed dniem 1.01.1998 r. Przepis stosuje się odpowiednio do udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej związanego z odrębną własnością lokalu mieszkalnego.

Ponadto zmieniono przepis art. 115 ust. 2 ustawy dotyczący wszczynania postępowania wywłaszczeniowego. Dotychczas przepis ten przewidywał jedynie możliwość wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego po upływie terminu do zawarcia stosownej umowy. Obecnie powyższy przepis stanowi, iż wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego następuje po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy o nabycie praw do nieruchomości, wyznaczonego na piśmie właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu, a także osobie, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe na tej nieruchomości. Termin liczy się od dnia zakończenia rokowań i wyznaczany jest przez starostę wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej.

Starosta ma dodatkowo obowiązek nadać rygor natychmiastowej wykonalności decyzji o niezwłocznym zajęciu nieruchomości. Takie rozwiązanie znacznie przyśpieszy rozpoczęcie inwestycji, zwłaszcza tych finansowanych ze środków unijnych. Często zdarzały się bowiem sytuacje, w których pomimo uzasadnionej potrzeby starosta nie nadawał decyzjom takiego rygoru.

Akt przewiduje również zmiany w ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości poprzez przywrócenie zasady nieodpłatnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na rzecz spółdzielni mieszkaniowych. Chodzi o spółdzielnie, które uzyskały to prawo w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa przed 5.12.1990 r. albo na podstawie dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy.

Warto podkreślić, że w sprawach wszczętych i niezakończonych prowadzonych na podstawie wcześniej obowiązujących przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami stosuje się przepisy dotychczasowe.

Maciej Szulikowski, Radca Prawny i Partner Zarządzający, Kancelaria Prawna M. Szulikowski i Partnerzy

Podstawa prawna:

Ustawa z dn. 5.11.2009 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw - Dz.U. Nr 206, poz. 1590.
Ustawa z dn. 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn. Dz.U. 2004 , Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.
Ustawa z dn. 29.07.2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości - Dz.U. Nr 175, poz. 1459 z późn. zm.
Dekret z dn. 26.10.1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy - Dz.U. Nr 50, poz. 279 z późn. zm.

źródło informacji:

Przedsiębiorca budowlany nie może zmieniać planów lokalu

Przedsiębiorca budowlany nie może jednostronnie wprowadzać istotnych zmian do nabywanego przez konsumenta lokalu i samodzielnie wprowadzać odstępstw od dokumentacji projektowej – podaje „Dziennik Gazeta Prawna".

Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów po raz kolejny przyznał rację prezesowi Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wydał wyrok oddalający w całości odwołanie jednej ze spółek od decyzji prezesa Urzędu z 15 października 2007 r., nr RLU Nr 46/2007 – czytamy. Decyzją tą organ antymonopolowy uznał za praktyki naruszające zbiorowe interesy konsumentów działanie przedsiębiorcy polegające na stosowaniu postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, i nakazał zaniechanie ich stosowania.

W przedmiotowej sprawie spółka stosowała w umowach zawieranych z konsumentami kilka niedozwolonych postanowień umownych. Wśród nich znalazł się zapis mówiący o tym, że sprzedający zastrzega sobie możliwość wprowadzenia zmian w planach załączonych do umowy z konsumentem, spowodowanych ważnymi powodami, a w szczególności z powodu zmiany położenia instalacji w budynku. W takiej sytuacji sprzedający niezwłocznie miał przekazać kupującemu kopie zaktualizowanych planów, które wejdą w miejsce dotychczasowych bez konieczności podpisywania aneksu – informuje gazeta. UOKiK zobowiązał przedsiębiorcę do dokonania zmian w umowach zawartych z konsumentami przed dniem uprawomocnienia się niniejszej decyzji, w zakresie niezbędnym do usunięcia lub odpowiedniej zmiany treści zakwestionowanych postanowień w terminie dwóch miesięcy od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji. Nałożył też na niego karę pieniężną w wysokości 20 tys. zł. Spółka zaskarżyła decyzję w całości. W motywach ustnego uzasadnienia sąd stwierdził, iż odwołanie nie zasługuje na uwzględnienie. W ocenie sądu Urząd w sposób prawidłowy zastosował obowiązujące przepisy – dodaje dziennik.

Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna"

Realizacja przedsięwzięć EURO 2012

W dniu 18 kwietnia 2007 r. Komitet Wykonawczy Unii Europejskich Związków Piłkarskich (UEFA) podjął decyzję o przyznaniu Rzeczpospolitej Polsce oraz Republice Ukrainy prawa organizacji mistrzostw UEFA Euro 2012.

Wzmocniło to potrzebę przygotowania odpowiednich podstaw prawnych, pozwalających na pozyskiwanie nieruchomości w celu realizacji inwestycji o znaczeniu państwowym i lokalnym. Pamiętając nieporadność urzędników w tej kwestii, byliśmy nastawieni sceptycznie co do możliwości zorganizowania turnieju w Polsce, poprzez realizacje inwestycji infrastrukturalnych, choćby takich jak: drogi, stadiony, hotele czy lotniska.

Z perspektywy czasu, najważniejszym krokiem polskiego ustawodawcy zmierzającym do zorganizowania turnieju, było wejście w życie ustawy już 21 września 2007 roku o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 r. (spec ustawa Euro 2012), która określa zasady przygotowania finałowego turnieju, oraz warunki realizacji przedsięwzięć Euro 2012.

Rada Ministrów przygotowała wykaz przedsięwzięć Euro 2012, który stanowi załącznik do rozporządzenia z dnia 19 października 2007 r. wydanego na podstawie art. 4 spec ustawy Euro 2012. W/w przedsięwzięcia są celami publicznymi i inwestycjami celu publicznego w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W ich skład wchodzi np.: II linia warszawskiego metra, Most Północny Warszawa, Obwodnica Śródmiejska we Wrocławiu czy rozbudowa lotnisk.

Minister Sportu i Turystyki Mirosław Drzewiecki przekonuje w sprawozdaniu Sejm i Radę Ministrów do dobrego tempa przygotowań Euro 2012, także Szef UEFA chwali Polskę za stan przygotowań do turnieju. Największym mankamentem pozostaje nadal kwestia wywłaszczeń, która jest najważniejsza w procesie realizacji przedsięwzięć Euro 2012.

Aktualny stan przygotowań
W odniesieniu do stadionów największy postęp prac przy ich budowie widać w Warszawie, tam zastały wylane już fundamenty i przygotowana infrastruktura do przyjęcia kolejnych kilkuset pracowników. W chwili obecnej pracuje ich blisko tysiąc. Prace nabierają tempa także w Gdańsku i Wrocławiu, są ustawiane kolejne żurawie do zwiększenia szybkości prac (na budowie każdego pracuje ok. 400 pracowników). Najmniej strachu w kwestii przygotowania stadionu przejawiano względem Poznania, toteż tam przebudowa stadionu rozpoczęła się dużo wcześniej niż budowa w pozostałych trzech miastach gospodarzy EURO 2012. W Poznaniu na okres zimowy planowane jest montowanie dachu.

Instytut Hotelarstwa szacuje, że około 1,2 mld zł mogą wynieść w tym roku inwestycje w nowe hotele w Polsce. To o 300 mln zł mniej niż rok wcześniej. Według danych Instytutu baza miejsc noclegowych w Polsce jest na tyle duża, że nawet jeżeli inwestycje będą mniejsze, to na EURO 2012 i tak będzie wystarczająca ilość miejsc. Z szacunków Instytutu Hotelarstwa wynika, że w połowie lipca 2009r. w Polsce funkcjonowało 1745 hoteli oferujących łącznie 152,4 tys. miejsc noclegowych. Ilość hoteli pięciogwiazdkowych wyniosła 35, czterogwiazdkowych - 136, trzygwiazdkowych - 752, dwugwiazdkowych - 608, jednogwiazdkowych - 214.

W sferze zorganizowania bezpiecznych Mistrzostw EURO 2012, przygotowywana jest nowa ustawa o bezpieczeństwie imprez masowych. W ramach przedsięwzięć Euro 2012 znajduje się przebudowa bądź budowa nowych komisariatów policji czy centrów dowodzenia. W czerwcu rozpoczęła się budowa nowej siedziby oddziału prewencji sił policji w Krakowie.

Wstydem dla miast gospodarzy Euro 2012 (poza Gdańskiem) są dworce kolejowe. O ile torowiska łączące miasta są modernizowane, o tyle dworce - nie. Głównym problemem pozostaje kwestia własności. W skali całego kraju spółka PKP S.A. niechętnie (aczkolwiek coraz śmielej) przekazuje dworce samorządom. Remonty i przebudowa głównych dworców kolejowych we wszystkich miastach gospodarzy Euro 2012 stanowią przedsięwzięcia Euro 2012 (w tym także dworzec Warszawa Zachodnia). Jak dotąd w żadnym mieście nie rozpoczęły się prace remontowe przy dworcach. Pewne jest to, że PKP S.A nie przekaże żadnego ze wskazanych dworców, finansując ich remonty m. in. ze środków UE, budżetu centralnego państwa, a także budżetów samorządów terytorialnych.

Wywłaszczenie nieruchomości
Kwestia wywłaszczeń nieruchomości dla przedsięwzięć Euro 2012 została uregulowana w Rozdziale 5 spec ustawy Euro 2012 Nabywanie nieruchomości dla realizacji przedsięwzięć Euro 2012 stanowiąc w art. 33, że w sprawach nieuregulowanych w tymże rozdziale, mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.), która uzupełnia treść dotyczącą wywłaszczania nieruchomości zawartą w spec ustawie Euro 2012, treścią rozdziału 4 Wywłaszczenia nieruchomości. Jej art. 112 ust. 1 stanowi, że przepisy rozdziału 4 stosuje się do nieruchomości (...) dla których została wydana decyzja o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Założeniem spec ustawy Euro 2012 było usprawnienie i przyśpieszenie wywłaszczania nieruchomości na cele związane z przygotowaniem turniej Euro 2012 r. I w dużej mierze rozwiązania przyjęte w 2007r. i obowiązujące do chwili obecnej wystarczały, brakuje jednak takich rozwiązań, które są zastosowane w spec ustawach drogowej, kolejowej czy lotniskowej. Obecne regulacje zobowiązują wojewodę do wydania w ciągu miesiąca od złożenia wniosku przez spółkę celową (sposób jej tworzenia i funkcjonowania określają przepisy rozdziału 2 spec ustawy o Euro 2012) lub innego właściwego podmiotu, decyzję o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięć Euro 2012, która musi zawiera w szczególności: linie rozgraniczające teren; zatwierdzenie podziału nieruchomości; warunki techniczne realizacji; warunki wynikające z potrzeb ochrony środowiska i ochrony zabytków; wymagania dotyczące ochrony osób trzecich – tempo, które wydaje się nierealne na polskie warunki.

Spółka celowa, o której mowa, to zawsze spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która jest tworzona przez Skarb Państwa, województwo śląskie oraz miasta gospodarzy Euro 2012. Spółka nabywa nieruchomości zawsze w imieniu i na rzecz podmiotu, który ją utworzył.

Jest to pochodna zasady zawartej w ustawie o gospodarce nieruchomościami, gdzie czytamy, że nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Minister Sportu i Turystyki powołał dwie spółki celowe Skarbu Państwa: PL 2012 (odpowiada za koordynację realizacji przedsięwzięć EURO 2012 w ramach współpracy z UEFA) oraz Narodowe Centrum Sportu.

Coraz częściej przyjęte zasady odsłaniały swoje słabe strony. Przede wszystkim nabycie nieruchomości dla realizacji przedsięwzięć Euro 2012 poprzez wywłaszczenie poprzedzone jest zawsze trzyetapowym procesem. Pierwsza etap to wydanie przez wojewodę decyzji o ustalenie lokalizacji przedsięwzięć Euro 2012. Stanowi ona podstawę do wszczęcia procesu budowlanego przez inwestora. Drugi etap to proces negocjacji, rokowań z właścicielem nieruchomości bądź użytkownikiem wieczystym, którego nieruchomość jest objęta decyzją z etapu wcześniejszego. Termin rokowań nie może być krótszy niż dwa miesiące od momentu otrzymania przez zainteresowanego pisemnej oferty nabycia nieruchomości przez inwestora. Etap ostatni, trzeci – tutaj następuje wydanie przez wojewodę decyzji uwłaszczeniowej i odszkodowawczej.

Zwłaszcza etap drugi, poprzedzający wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego przez wojewodę, powoduje wydłużenie czasu potrzebnego do wywłaszczenia nieruchomości. Już po wszczęciu samego postępowania wywłaszczeniowego wojewoda, na wniosek spółki celowej lub innego właściwego podmiotu, może udzielić w drodze decyzji, zezwolenia na niezwłoczne zajęcie nieruchomości przeznaczonych na realizację przedsięwzięć Euro 2012. W tym miejscu warto wskazać, że wszystkie decyzje administracyjne wydawane w związku z realizacją przedsięwzięć Euro 2012, określonych w wykazie rozporządzenia Rady Ministrów, podlegają natychmiastowemu wykonaniu.

W praktyce samo wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego wydłużone jest w czasie ze względu na różne działania podejmowane przez właścicieli – darowizny nieruchomości pomiędzy członkami rodziny (zmiana stron postępowania), nie odbieranie pism i zawiadomień itp., a czasu na realizację przedsięwzięć Euro 2012 jest coraz mniej. Głównie ze względu na przepisy o wywłaszczeniach Ministerstwo Infrastruktury przygotowało nowelizację spec ustawy Euro 2012, a Sejm 28 sierpnia 2009r. uchwalił ustawę o zmianie ustawy o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA Euro 2012. Ustawa czeka teraz na podpis prezydenta.

Założenia nowelizacji
W uzasadnieniu projektu zmiany ustawy czytamy, że zmiany mają na celu doprecyzowanie obowiązujących przepisów oraz ich częściową zmianę eliminującą bariery prawne spowalniające cykl inwestycyjny oraz wprowadzenie możliwości wyboru trybu przygotowania inwestycji zgodnie z wolą inwestora. Proponowane zmiany zostały oparte w dużym stopniu na spec ustawach drogowej i kolejowej.

Najważniejsze zmiany odnoszą się do objęcia całego procesu wywłaszczeniowego, jedną decyzją lokalizacyjną i wywłaszczeniową. Przejęcie nieruchomości nastąpi z mocy prawa w chwili, gdy decyzja lokalizacyjna (jednocześnie decyzja o wywłaszczeniu) stanie się prawomocna. Natomiast wysokość odszkodowania będzie ustalana w drodze negocjacji albo odrębnej decyzji. Zmiany powinny wpłynąć istotnie na skrócenie procesu wywłaszczeniowego. Poza tym przewidziano pewne „nagrody” dla tych właścicieli, którzy zgodzą się oddać dobrowolnie swoje nieruchomości w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 lub od dnia, kiedy stała się ona ostateczna. W przypadku właścicieli działek, będą oni mogli uzyskać odszkodowania o 5% wyższe. Właściciele lokali i nieruchomości zabudowanych będą mogli liczyć na dodatkowe 10 tys. zł. Jeżeli właściciel nie zgodzi się na propozycję, wówczas wysokość odszkodowania ustali rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym. W praktyce, przy takim scenariuszu, właściciel może dużo stracić. W stosunku do niewywłaszczonej części działki właścicielowi pozostają roszczenia wynikające z kodeksu cywilnego.

Słuszne odszkodowanie Art. 21 Konstytucji RP stanowi, że wywłaszczenie jest dopuszczalne tylko wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Ostatnie stwierdzenie budzi najwięcej wątpliwości, bo w jaki sposób określić wysokość słusznego odszkodowania.

W aktualnych przepisach dotyczących ustalania odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość jej wysokość określa opinia rzeczoznawcy majątkowego, lecz w opinii określona jest wartość rynkowa nieruchomości. Zasada ta może budzić wątpliwości z zapisem konstytucyjnym mówiącym o słusznym odszkodowaniu. Zrównywanie odszkodowania z wartością nieruchomości wydaje się niewystarczające. Pomijając sam fakt, że właściciel w warunkach wolnego rynku nie sprzedałby swojej nieruchomości za proponowaną kwotę, pozostaje kwestia kosztów związanych z nabyciem innej nieruchomości, czy, jeżeli właściciel prowadził działalność gospodarczą na nieruchomości, kosztów odtworzenia działalności na innej nieruchomości (reklama, najem, utraceni klienci itp.). Odszkodowanie, które uwzględniałoby podobne koszty, zbliżyłoby się do słusznego. Jak wskazuje wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 sierpnia 2008r.

I S.A./Wa/718/2008 słuszne odszkodowanie to odszkodowanie, które ma charakter ekwiwalentny w stosunku do wywłaszczonego mienia. To słuszne odszkodowanie w każdym czasie musi być rozumiane, zgodnie z uregulowaniami przyjętymi w polskim systemie prawnym, jako wynagrodzenie poniesionej szkody, ponieważ osoba wywłaszczona nie może ponieść straty materialnej z tego powodu, że jej nieruchomość została wywłaszczona.

Robert Naborczyk

Perspektywy zawodów nieruchomościowych w świetle projektu ustawy o działalności usługowej

Ministerstwo Gospodarki przygotowało projekt ustawy o działalności usługowej. Zdaniem resortu ustawa ta jest niezbędna dla wdrożenia dyrektywy 2006/23/WE, z dnia 12 grudnia 2006 r., dotyczącej usług na rynku wewnętrznym - (Dz.Urz. WE L.736 z 27.12.2006 r.).

Projekt ustawy, w dotychczasowym kształcie, wydaje się być regulacją przypadkową. Zamiast implementować dyrektywę usługową w ustawie o swobodzie działalności gospodarczej, przygotowano nową, fragmentaryczną i niestety chaotyczną.
Niekompletny słowniczek i brak katalogu usług, do których ustawy się nie stosuje, a zwłaszcza dziwna definicja działalności usługowej powodują, iż projekt ten powinien być przedmiotem dalszych prac i dyskusji. Rozwiązania w nim zaproponowane są innowacyjne, lecz opisano je w sposób mało konkretny. Najwięcej wątpliwości i pytań powstaje wokół elektronicznego punktu kontaktowego, jego funkcjonowania, składania wniosków opatrzonych elektronicznym podpisem, terminów załatwiania spraw.

Dyrektywa usługowa powinna być wdrożona do legislacji państw unijnych do końca bieżącego roku. Mamy zatem jeszcze niecałe pół roku, aby przyjąć ostateczną wersję ustawy, a także rozporządzenia wykonawcze, oraz zmienić obowiązujące.

Podstawowym celem dyrektywy jest stworzenie konkurencyjnego rynku usług. Osiągnięcie tego celu uzależnione jest od definitywnego usunięcia licznych barier na rynku wewnętrznym. Bariery dotyczą wielu rodzajów działalności usługowych na wszystkich ich etapach. Wynikają one z niepewności prawnej, częstych zmian przepisów, braku ich przejrzystości, zbyt dużej ilości regulacji, niejednoznacznej i niestabilnej linii orzeczniczej sądów, brakiem rzeczywistej odpowiedzialności finansowej i osobistej urzędników za wydane decyzje administracyjne i brakiem wolności gospodarczej. Usunięcie barier prawnych na drodze do ustanowienia prawdziwego rynku wewnętrznego jest sprawą priorytetową w osiąganiu celu wyznaczonego przez Radę Europejską w Lizbonie, dotyczącego poprawy zatrudnienia, spójności społecznej i osiągnięcia stałego wzrostu gospodarczego.

Usługi to przecież motor wzrostu gospodarczego stanowiący 70% PKB i zapewniający zatrudnienie w większości Państw Członkowskich.

Dyrektywa Parlamentu i Rady o usługach na Rynku Wewnętrznym ustanawia ogólne ramy prawne, które są korzystne dla szerokiej gamy usług, a jednocześnie uwzględnia specyficzne cechy każdego rodzaju działalności lub zawodu oraz ich system regulacji. Ramy te są oparte na dynamicznym i selektywnym podejściu, które polega na usunięciu w pierwszej kolejności barier, które można zlikwidować szybko, a w przypadku innych na uruchomieniu procesu oceny, konsultacji, komplementarnej harmonizacji specyficznych kwestii, umożliwiającej postępową i skoordynowaną modernizację krajowych systemów regulacyjnych w zakresie działalności usługowej, co jest niezbędne dla osiągnięcia prawdziwego wewnętrznego rynku usług do roku 2010.

Owa koordynacja krajowych systemów ustawodawczych ma gwarantować wysoki stopień integracji prawnej oraz wysoki poziom ochrony celów leżących w ogólnym interesie – w szczególności ochrony konsumentów, czego niestety po analizie dokumentów przygotowanych w resorcie gospodarki nie można dostrzec.

W przypadku niektórych usług, w szczególności tych dotyczących nieruchomości czy działalności, które mogą nieść ze sobą zagrożenia dla bezpieczeństwa zasobów majątkowych osób fizycznych, obowiązki wobec usługodawcy w dużym stopniu schodzą na drugi plan, a zasadniczego znaczenia nabierają ich obowiązki wobec obywatela, konsumenta.
Tej troski o interes ekonomiczny konsumentów, o usługi nieruchomistów, jak określa prof. Kałkowski, w zakresie zarządzania nieruchomościami, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz rzeczoznawstwa majątkowego – czyli usługi dotyczące mienia znacznej wartości - projekt ustawy horyzontalnej nie zawiera.

W trosce o konsumentów organizacje: Polska Federacja Rynku Nieruchomości, Polska Federacja Stowarzyszeń Zarządców Nieruchomości, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych oraz Polska Federacja Zarządców Nieruchomości, działając wspólnie opracowały koncepcję „punktu kontaktowego” zgodnie z preambułą dyrektywy 2006/123/WE Parlamentu i Rady z dnia 12 grudnia 2006r. dotyczącej usług na rynku wewnętrznym.

„Punkt kontaktowy” będzie kompleksowym podmiotem instytucjonalnym z punktu widzenia usługodawców tak, aby nie musieli oni zwracać się do kilku właściwych władz lub organów w celu zebrania wszelkich potrzebnych informacji i podjęcia wszystkich niezbędnych kroków związanych z ich działalnością usługową.

Opracowując koncepcję „punktów kontaktowych” cztery organizacje nieruchomistów przygotowały rozwiązanie, w którym na mocy delegacji ustawowej zawartej w projekcie ustawy o działalności usługowej – będą występować do Rady Ministrów za pośrednictwem Ministerstwa Gospodarki o przydzielenie „punktowi kontaktowemu” pewnych kompetencji decyzyjnych, np. powierzenie obowiązków związanych z rejestracją lub wydawania zezwoleń w prostych sprawach.

Prawo wspólnotowe nie reguluje znaczących obszarów z zakresu otoczenia przedsiębiorstw i rynku nieruchomości. Jest więc tak, że to od polskiego rządu nadal będzie zależało, jak przyjazne dla aktywności gospodarczej będą regulacje krajowe i czy w rezultacie otoczenie biznesu będzie zachęcało do inwestowania w Polsce, ale również, czy zostanie zachowana minimalna ochrona konsumenta na rynku nieruchomości.

Stosowanie administracyjnej regulacji zawodów nieruchomistów uzasadnione jest koniecznością generalnej ochrony usługobiorców przed szkodami, jakie mogłyby wyrządzić osoby wykonujące określone zawody, gdyby nie miały stosownych kwalifikacji i umiejętności oraz gdyby nie wykazywały się należytą starannością.
W szczególności chodzi o bezpieczeństwo zasobów finansowych oraz majątkowych osób fizycznych i podmiotów gospodarczych oraz o ochronę ich praw cywilnych. W przypadku wyżej wymienionych zawodów regulacja administracyjna ma więc charakter prewencji i jako taka powinna nadal służyć ochronie konsumenta.

Jeżeli odstąpimy od licencji czyli wymagań kwalifikacyjnych ochrona konsumentów pozostanie w sferze deklaracji.

Pośrednik, rzeczoznawca czy zarządca pracuje bezpośrednio z klientem po zawarciu umowy. Specyfiką zawodów na rynku nieruchomości jest osobista odpowiedzialność za wykonaną usługę i potwierdzający ją podpis. Klient, który korzysta z usługi pośrednika, zarządcy czy rzeczoznawcy – w razie, gdy nie zostanie ona prawidłowo wykonana – traci nie tylko pieniądze zapłacone za usługę (te jeszcze można odzyskać), ale niekiedy znacznie więcej, bo koszt usługi to najwyżej kilka procent majątku, którego dana usługa dotyczy. Jeżeli do tych zawodów będzie miał dostęp każdy, bez potwierdzonych kwalifikacji, nie zobowiązany do przestrzegania standardów zawodowych – klienci mogą ponieść ogromne straty nie tylko z powodu nieuczciwości, ale z braku wiedzy usługodawcy. Każdy taki przypadek szkodzi wizerunkowi zawodu i tym, którzy swoją wiedzę zdobywali latami. Tak już jest, że negatywne doświadczenia silniej się rozprzestrzeniają niż pozytywne.

Dyrektywa dostrzegła problem ochrony konsumenta. Występujące w niej pojęcie „nadrzędnego interesu publicznego” obejmuje między innymi ochronę konsumentów. Te właśnie nadrzędne względy mogą uzasadniać stosowanie systemu wymagań, a nawet ograniczeń. Dyrektywa stawia jednak warunek, że nie będzie dyskryminacji danego usługodawcy, a wyznaczonego celu nie można osiągnąć za pomocą mniej restrykcyjnych środków, zwłaszcza, gdy kontrola miałaby miejsce zbyt późno, by odnieść rzeczywisty skutek.

Nie uważam, aby wymagania kwalifikacyjne warunkujące uzyskanie licencji ograniczały możliwość prowadzenia działalności gospodarczej w obrocie nieruchomościami, wycenie czy zarządzaniu nieruchomościami.

Dostęp do zawodu pośrednika, podobnie jak do zawodu zarządcy nieruchomości, jest już ułatwiony, bo zniesiono egzaminy. Co więcej – rynek nieruchomości wchłania ogromne rzesze np. młodych prawników, którym znacznie łatwiej uzyskać licencje pośrednika czy zarządcy niż np. notariusza, który musi obowiązkowo uczestniczyć w transakcji, ale nie musi jej przygotowywać. W zasadzie jedynym kryterium dostępu do wspomnianych zawodów jest dziś wiedza, utrwalona odbyciem stosownej praktyki zawodowej.

Dyrektywa usługowa w Rozdziale IV dotyczącym swobody świadczenia usług i określonych odstępstw jednoznacznie stwierdza, iż jej przepisy nie mają zastosowania do zagadnień objętych Dyrektywą 2005/36/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 7 września 2005 r. w sprawie uznawania kwalifikacji zawodowych.

Dyrektywa ta wprowadza jasne reguły na rynku specjalistów, obejmując niemal wszelkie profesje, w tym rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości. Została ona implementowana Ustawą z dnia 18 marca 2008 r. o zasadach uznawania kwalifikacji zawodowych (Dz.U. nr 63 poz. 394).

W świetle licznych problemów jakie mogą być udziałem m.in. nieruchomistów, gdyby ustawa o działalności usługowej zawierała wątpliwej jakości przepisy – cztery ogólnopolskie organizacje zawodów nieruchomościowych zdecydowały się na powołanie oficjalnego zespołu lobbingowego, zgodnie z wymogami ustawy z dnia 7 lipca 2005r. o działalności lobbingowej w procesie stanowienia prawa. Zespół składa się z przedstawicieli: Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Polskiej Federacji Stowarzyszeń Zarządców Nieruchomości, Polskiej Federacji Zarządców Nieruchomości. Zespół został powołany zgodnie z ustawą jako zgłoszenie zainteresowania pracami nad projektem ustawy o działalności usługowej.

Kazimierz Jurek
Członek Rady Fundacji
Europejski Instytut
Nieruchomości

Prawo zabudowy w świetle reformy prawa użytkowania wieczystego

Europejski Instytut Nieruchomości z inicjatywy Ministerstwa Infrastruktury zorganizował w dniu 25 maja br. konferencję pt. Reforma prawa użytkowania wieczystego – prawo zabudowy. Kierunki zmian. Niedawno Instytut opublikował też wydawnictwo pokonferencyjne, zawierające wystąpienia wszystkich prelegentów w formie referatów bądź prezentacji. Zawiera też ono dłuższe lub bardziej znaczące wystąpienia dyskutantów.

Problematyka ta, wymagająca pilnych rozwiązań legislacyjnych, o których była mowa na konferencji, ujęta została w trzech blokach tematycznych:
1) prawo użytkowania wieczystego w Polsce – doświadczenia i praktyka;
2) ograniczone prawa rzeczowe w innych systemach prawnych i ich wpływ na inwestycje;
3) bezpieczeństwo finansowania i inwestowania w nieruchomości z wykorzystaniem prawa użytkowania wieczystego – koncepcja prawa zabudowy.

W podsumowaniu wiceminister Olgierd Dziekoński złożył obietnicę, że w ślad za propozycjami nastąpią szybkie zmiany w stosownych ustawach i rozporządzeniach.

Jako prelegenci zaproszeni zostali naukowcy i praktycy, prawnicy i ekonomiści, a także goście z zagranicy, prof. Rachelle Alterman z Politechniki w Izraelu oraz prof. Barrie Needham z Uniwersytetu w Holandii.

Kwestią, która wzbudziła żywe zainteresowanie uczestników i wywołała największe kontrowersje, to pytanie, czy wprowadzenie prawa zabudowy miałoby doprowadzić do likwidacji prawa użytkowania wieczystego i na ile obecna forma użytkowania wieczystego jest przydatna w gospodarce nieruchomościami?

Przekonywające argumenty za pozostawieniem prawa użytkowania wieczystego przedstawiła profesor Stanisława Kalus z Uniwersytetu Śląskiego. „Istnieje obawa - przestrzegała prof. Kalus - że wyeliminowanie użytkowania wieczystego spowoduje dużą lukę w systemie form władania nieruchomościami, w którym jedynym prawem rzeczowym będzie własność, a za nim dopiero ograniczone prawa rzeczowe i prawa zobowiązaniowe, które nie dają na tyle silnej pozycji władającemu, aby był on skłonny realizować na nieruchomości określone zamierzenia inwestycyjne.” Stanowisko to poparła profesor Ewa Kucharska-Stasiak, z Uniwersytetu Łódzkiego, zwracając uwagę, że „możliwość dysponowania przestrzenią przez Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego to nadrzędny cel użytkowania wieczystego. Jeżeli popatrzę na inny obszar- podkreślała - gdzie doszło do prywatyzacji, prywatyzacji zasobów mieszkaniowych, to jest on dowodem, jak łatwo popełnić błędy. Przyjęta ścieżka prywatyzacji była absolutnie zła, była to prywatyzacja rozproszona, nie selektywna. Dzisiaj gmina, która sprzedała z wielkimi bonifikatami mieszkania, musi na prawach rynkowych, prowadząc rewitalizację, wykupywać je. Oby tak się nie stało z gruntami”.

Pozostawienie prawa użytkowania wieczystego nie oznacza jednak, że nie należy go zreformować. Przede wszystkim, za przykładem niektórych krajów zachodnich, np. Wielkiej Brytanii, należałoby rozszerzyć to prawo również na nieruchomości prywatne, na co wskazywali niektórzy prelegenci i dyskutanci. Poza tym, uzasadniony sprzeciw inwestorów – użytkowników wieczystych – budzi sposób podnoszenia, głównie przez gminy, opłat rocznych. Prof. Bariie Needham ujął tę sprawę w sposób dobitny: „Sytuację, w której koszt użytkowania wieczystego jest wyższy niż koszt własności, należy określić jako patologiczną, ponieważ własność daje więcej praw niż użytkowanie.”

Natomiast prawo zabudowy, jako nowe prawo rzeczowe, to byłoby prawo odpłatne lub nieodpłatne, w ramach którego osobie, na rzecz której to prawo ustanowiono, przysługiwałoby uprawnienie do wzniesienia lub utrzymania zabudowy na lub pod gruntem. Koncepcję tę rozwinął szczegółowo profesor Zbigniew Radwański, przewodniczący Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego: „Prawo zabudowy konstruowane jest jako jeden z typów ograniczonych praw rzeczowych w jasno określonym, w tych ramach, reżimie prawnym. Prawo to zgodne jest z reprezentowaną już w II Rzeczypospolitej Polskiej doktryną, a także z nowoczesnym jej uregulowaniem w państwach zachodnioeuropejskich. (…)Uprawnia ono do władania cudzym gruntem jedynie w zakresie koniecznym dla prawidłowego wykorzystywania sprzężonych z nim praw własności budowli lub urządzeń tam położonych. Natomiast nie ma uzasadnienia w demokratycznym ustroju Rzeczypospolitej Polskiej tworzenie prawa, które, ze względu na szeroki jego zakres i możliwość niekończącego się przedłużania przez użytkownika, w istocie zastępuje prawo własności. Po drugie, w odróżnieniu od użytkowania wieczystego, prawo zabudowy mogłoby być ustanawianie nie tylko na gruntach publicznych, ale także prywatnych. W tym kierunku zmierzają również ustawodawstwa zachodnioeuropejskie przewidujące te instytucje w szczególności w prawie niemieckim, prawie austriackim, prawie szwajcarskim i co ciekawsze, jeżeli chodzi o prawo niemieckie, austriackie, szwajcarskie, to ustawodawca zmienił swój pierwotny punkt widzenia w tym względzie, który początkowo rzeczywiście ograniczał prawo zabudowy do gruntów tzw. publicznych, więc państwa, a w szczególności gruntów komunalnych.
Ta zmiana jest uzasadniona gospodarczo i należałoby ją uwzględnić także w konstruowaniu prawa zabudowy. Upowszechnianie prawa zabudowy pozwoli również na realizację różnych istotnych inwestycji gospodarczych na gruntach prywatnych. Prawdopodobnie jednak w praktyce instytucja zabudowy w szerokiej mierze wykorzystywana będzie przede wszystkim dla celów budownictwa komunalnego.”

Następna sprawa, która została podjęta podczas konferencji, to kwestia możliwości ustanawiania odrębnej własności obiektów budowlanych, niezwiązanych gospodarczo z gruntem, na którym zostały posadowione. Dotyczy to takich obiektów, jak mosty, estakady, tunele, parkingi podziemne, metro itp. Ten problem omówił sędzia Mirosław Gdesz. „Szczegółowe zasady ustanawiania odrębnej własności budynków powinna regulować krótka, ale odrębna ustawa - podkreślił. - W innym przypadku konieczne byłoby dodanie kilku artykułów do Kodeksu cywilnego. Z punktu widzenia legislacyjnego o wiele bardziej czytelne byłoby stworzenie odrębnego aktu. Akt ten regulowałby, po pierwsze, tryb ustanowienia odrębnej własności obiektu budowlanego. Ustanowienie odrębnej własności budynku mogłoby nastąpić w drodze umowy, jednostronnej czynności prawnej albo orzeczenia sądowego. Warunkiem koniecznym dla uzyskania samodzielności budynku byłaby decyzja potwierdzająca odrębność obiektu budowlanego.”

Konferencja pozwoliła na dogłębne przedyskutowanie propozycji nowych uregulowań prawnych i kierunków zmian uregulowań dotychczasowych. Pozostaje czekać na ich legislacyjny kształt.

Bogdan Rogatko
The European Property Institute
Europejski Instytut Nieruchomości

Wielokrotna sprzedaż gruntu a podatek VAT

Opodatkowanie podatkiem VAT czynności sprzedaży gruntu w świetle orzecznictwa sądów i organów

Uwagi wstępne
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54 poz. 535 ze zm.), dalej : u.p.t.u., opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, zaś w myśl art. 2 pkt 6 u.p.t.u. przez towary rozumie się m.in. grunty. Termin „dostawa towaru”, którym posługuje się u.p.t.u., to pojęcie specyficzne, znacznie szersze niż „dostawa” w ujęciu cywilistycznym, bo obejmuje m.in. sprzedaż, zamianę, darowiznę. Na potrzeby niniejszego opracowania uzasadnione jest jednak, dla uproszczenia, posługiwanie się pojęciem sprzedaży gruntu.

W okresie ponad 5 lat obowiązywania u.p.t.u. nie milkły spory na temat konieczności opodatkowania sprzedaży gruntów w określonej sytuacji. Zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych, jak i poglądy wyrażane w literaturze podmiotu, nie są w tej kwestii jednolite. Trudno nawet mówić np. o „aktualnej tendencji”, a spory wokół tego zagadnienia powracają niczym bumerang.

Stosownie bowiem do art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami są podmioty wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza w rozumieniu u.p.t.u., o czym mowa w art. 15 ust. 2, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.

Stosowanie powyższych przepisów napotykało na poważne problemy interpretacyjne, m.in. powstawała konieczność odpowiedzi na pytania, kogo uznać za samego podatnika podatku VAT, jak szerokie jest rozumienie pojęcia działalności gospodarczej. Jednak najwięcej kontrowersji do dziś wywołuje przypadek jednorazowej sprzedaży gruntu, kiedy to okoliczności wskazują na „zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy”.

Ustawodawca nie sprecyzował bowiem pojęcia „zamiaru”. Uzależnienie opodatkowania sprzedaży od zamiaru wykonywania czynności w sposób częstotliwy ma jednak służyć indywidualizacji oceny danego przypadku, nadto odróżnić ma sytuację sprzedaży dokonywanej sporadycznie, przypadkowo, wyjątkowo od czynności wykonywanych profesjonalnie.

Nietrudno zauważyć, że na potrzeby u.p.t.u. skonstruowano inną definicję działalności gospodarczej aniżeli w Ordynacji podatkowej (art. 3 pkt 9 ustawy z 29.08.1997 r., tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r., Nr 8, poz. 60 ze zm.), czy w ustawie o swobodzie działalności gospodarczej (zob. art. 2 ww. ustawy, tekst jednolity: Dz. U. z 2007 r., Nr 155, poz. 1095), czy jeszcze w ustawach o podatku dochodowym.

Nie ulega też wątpliwości, że prawo podatkowe, w tym również przepisy u.p.t.u., nie wprowadzają definicji pojęcia „zamiar”. Stąd wyjaśnienia tego pojęcia można doszukiwać się u językoznawców, np. w Słowniku Języka Polskiego pod red. M. Szymczaka, Warszawa 1989, przez zamiar określa się: „projekt, plan, intencję zrealizowania czegoś”. Podobnie według Słownika wyrazów bliskoznacznych pod red. S. Skorupki, pojęcie zamiaru można kojarzyć z intencją, zamysłem, zamierzeniem, celem, planem, chęcią.

Celem niniejszego opracowania nie jest dokonanie kolejnej oceny, kiedy należy opodatkować sprzedaż gruntu, lecz próba wskazania na sytuacje, przyczyny, które decydują o konieczności opodatkowania takiej czynności podatkiem od towarów i usług przede wszystkim przez osobę fizyczną formalnie nie prowadzącą działalności gospodarczej, a kiedy natomiast sprzedaż gruntu opodatkowana nie jest. Poza zakresem zainteresowania można pozostawić sprzedaż gruntów przez rolników – jakkolwiek jest to kolejne kontrowersyjne zagadnienie, to sprowadza się głównie do poszukiwania odpowiedzi na pytanie, czy działalność rolnicza to działalność gospodarcza w rozumieniu art. 15 u.p.t.u.

Wyjaśnienia wymaga, że wszelkie orzeczenia, tzn. zarówno decyzje wymiarowe organów podatkowych czy wydawane przez nie interpretacje indywidualne, a ponadto wyroki sądów administracyjnych odnosiły się do konkretnego, indywidualnego stanu faktycznego. W tym miejscu przydatna byłaby uwaga proceduralna – tylko w tzw. wymiarowym postępowaniu podatkowym przeprowadza się postępowanie dowodowe, podczas gdy interpretacja indywidualna polega na ocenie stanowiska wnioskodawcy, który to sam przedstawia wyczerpująco stan faktyczny. Z kolei sądy administracyjne sprawują kontrolę legalności aktów administracyjnych – sądy te nie są typowymi „sądami słuszności”, lecz „sądami prawa”.

Orzecznictwo dotyczące kwestii opodatkowania sprzedaży gruntów nie było jednolite. Spodziewany przełom częściowo przyniósł wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29.10.2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07). Sąd rozpatrując bowiem przedstawione zagadnienie prawne, przejął sprawę do rozpoznania przez skład siedmiu sędziów, a w zapadłym orzeczeniu uznał, że sprzedaż przez osoby fizyczne działek, nawet dokonana kilkukrotnie, nie stanowi czynności opodatkowanej podatkiem VAT, dopóki nie jest czynnością wykonaną w ramach działalności gospodarczej. Jednakże Sąd podkreślił też konieczność badania indywidualnych okoliczności konkretnej sprawy, które decydują o tym, czy określony podmiot w odniesieniu do danej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług.

Sąd wskazał jako zasadę, że ani formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności. Z drugiej jednak strony – nie można automatycznie wyciągnąć wniosku przeciwnego.

Poglądy o konieczności opodatkowania czynności sprzedaży gruntu
Za przesłanki zaistnienia konieczności opodatkowania sprzedaży gruntu uznawano np. towarzyszące sprzedaży czy ją poprzedzające czynności polegające na podziale gruntów, zmianę ich przeznaczenia (pod zabudowę), zamiar sprzedaży jednej działki, a następnie sprzedaży pozostałych działek (decyzja Dyrektora Izby Skarbowej w Opolu z 31.03.2006 r., PDII-43071/1/KK/06 wydana w związku z wniesieniem zażalenia na postanowienie w sprawie interpretacji przepisów prawa). W innym przypadku za przyczyny uznania sprzedaży gruntu jako czynności opodatkowanej uznał WSA Olsztynie (w wyroku z 09.03.2006 r., sygn. akt I SA/Ol 10/06), że grunt został podzielony na 12 działek, a zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego tereny te przeznaczone zostały pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą, a więc działanie podatnika wskazywało na zamiar sprzedaży w sposób częstotliwy, bowiem podjął on złożone czynności na rzecz zmiany przeznaczenia gruntów, podzielenia gospodarstwa na działki budowlane i przygotowania ich do sprzedaży, a potem dokonał działań ukierunkowanych na ich sprzedanie w różnym czasie różnym osobom, realizując w ten sposób działalność gospodarczą w zakresie handlu działkami budowlanymi. Zatem wielokrotna sprzedaż wydzielonych w wyniku podziału gospodarstwa rolnego działek budowlanych stanowiła, zdaniem Sądu, czynność podlegającą podatkowi od towarów i usług.

Przywoływane orzeczenia wskazują więc, że kryteriami, które mogą decydować czy współdecydować o opodatkowaniu podatkiem VAT, są działania osoby fizycznej polegające na dokonaniu nakładów mających powiększyć wartość sprzedanej rzeczy, w szczególności gdy dokonuje się podziału gruntu na więcej działek, nadto sprzedaż więcej niż jednemu podmiotowi czy sprzedaż rozłożona w czasie.

Nie budziło również wątpliwości Sądu (wyrok WSA w Gdańsku z 03.07.2008 r., sygn. akt I SA/Gd 182/08), iż działanie osoby fizycznej polegające na zakupie nieruchomości gruntowej pod budownictwo mieszkaniowe z zamiarem wybudowania na niej budynku wielomieszkaniowego pod wynajem, nawet gdy sam zamiar nie został zrealizowany, a dokonano czynności innych, tj. dokonano wielokrotnej, odpłatnej dostawy przed pierwszym zasiedleniem 10 samodzielnych lokali mieszkalnych, ma charakter działania zorganizowanego, częstotliwego oraz zarobkowego.

W innej sprawie okolicznościami przemawiającymi za uznaniem danych osób za podmioty prowadzące działalność gospodarczą były następujące fakty: podjęcie decyzji o scaleniu gruntów wraz z gruntami sąsiadów w celu uzyskania areału gruntów dającego się podzielić w taki sposób, aby uzyskana powierzchnia dała możliwość wydzielenia działek z przeznaczeniem budowlanym, podział jednolitego areału gruntu na wiele działek budowlanych z ustanowieniem drogi dojazdu, podjęcie decyzji o budowie inwestycji linii energetycznej uwzględniającej wszystkie działki w dacie przed sprzedażą działki i realizacja tego zamierzenia po sprzedaży czy też podjęcie działań zmierzających do wykonania instalacji wodociągowej. Sąd wziął pod uwagę również dużą powierzchnię nieruchomości oraz tzw. czynności przygotowawcze polegające na poniesieniu wydatków inwestycyjnych, a więc sprzedaż gruntów w takich okolicznościach, nawet gdy dotyczy majątku prywatnego, ale gdy została wykonana z zamiarem powtarzalności należy zakwalifikować jako działalność gospodarczą (wyrok WSA w Gliwicach 17.11.2008 r., sygn. akt III SA/Gl 913/08).

Wśród przykładów bardziej „rygorystycznych” poglądów można wskazać również interpretację (postanowienie) Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w Opolu z 09.01.2007 r. nr PP/443-44-1/PD/06 - organ podatkowy stwierdził, że nawet jednorazową dostawę gruntu budowlanego dokonaną z zamiarem dokonania następnej dostawy tego rodzaju należy uznać za prowadzenie działalności gospodarczej, a dokonujący jej podmiot już przy okazji pierwszej dostawy uzyskuje status podatnika VAT. Organ podatkowy, odnosząc się do stanowiska podatnika, wskazał iż bez znaczenia w zakresie podatku VAT jest to, czy podatnik sprzeda dwie działki w jednym roku podatkowym, czy też w kolejnych. Abstrahując od oceny słuszności stanowiska organu podatkowego, trzeba jednak zauważyć, że dla podatku od towarów i usług istotnie nie ma znaczenia określenie „roku podatkowego”, gdyż jest to – co do zasady „podatek comiesięczny”.

Zamiar wykonywania działalności gospodarczej może, zdaniem WSA w Warszawie (wyrok z 08.08.2008 r., sygn. akt III SA/Wa 153/08) objawić się już w momencie zakupu działki. Rozpatrywana sprawa dotyczyła zakupu udziałów w nieruchomości przy założeniu wykorzystania ich do działalności gospodarczej jak i późniejszej sprzedaży. Sąd uznał, że czynności sprzedaży udziałów w działkach, nawet dokonane jednorazowo, będą podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż już w momencie kupna działek przeznaczonych do sprzedaży podatnik działa jak handlowiec i nie ma również znaczenia, że proces zakupu tych nieruchomości może być rozciągnięty w czasie.

Zatem również najnowsze orzeczenia, czy to organów podatkowych czy sądów, bywają dla osób fizycznych niekorzystne, a nawet – kolejny raz abstrahując od oceny słuszności – daleko idące. Tak np. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 26.09.2008 r. nr ILPP1/443-637/08-3/TK z przedstawionego przez wnioskodawcę stanu faktycznego wynikało, iż dokonał on sprzedaży dwóch i darowizny jednej działki, które wydzielone zostały z zakupionej we wrześniu 2007 r. jednej większej działki oraz zamierza dokonać sprzedaży kolejnych 7 działek, organ podatkowy uznał, iż zamierzone transakcje mają związek z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Pod uwagę wzięto również zakres i skalę planowanego przedsięwzięcia (tj. chęć sprzedaży kolejnych działek) oraz podjęte przez sprzedawcę działania (zakup i podział przed sprzedażą działki gruntu o powierzchni ponad 2 ha), co w opinii organu wskazywało na zamiar dokonywania sprzedaży w sposób częstotliwy. Organ podatkowy podniósł, że o kwestii częstotliwości wykonywanej czynności nie decyduje „czasookres” jej wykonywania (tydzień, miesiąc, rok), ani ilość transakcji dokonanych, lecz fakt powtarzalności określonej czynności. Zdaniem organu podatkowego za podatnika należy uznać również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i poczyniła w tym celu określone nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła i nigdy nie zostanie rozpoczęta. Organ jako przykład podał zlecenie wykonania analizy opłacalności inwestycji, która w rezultacie nigdy faktycznie nie została zrealizowana, ale powinno to być traktowane jako działalność gospodarcza. Podobnie czynności przygotowawcze, takie jak nabycie nieruchomości, jak i poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych które stanowią część tych transakcji, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza.

Bez znaczenia dla kwestii opodatkowania podatkiem VAT bywa też uznawana okoliczność, jaki podmiot nabywa grunty. Tak np. nie został zaakceptowany pogląd podatnika, iż te działki, które sprzeda osobom fizycznym, nie będą opodatkowane, zaś działki, których sprzedaż nastąpić ma na rzecz spółki będącej podatnikiem VAT, muszą zostać sprzedane z ujętym podatkiem od towarów i usług. Organ podatkowy (interpretacja indywidualna z 23.12.2008 r. Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, IPPP1/443-1875/08-2/IG) stwierdził m.in.: „Nie do zaakceptowania w ramach obowiązujących przepisów prawa podatkowego jest taki dualizm działań jednego podmiotu (w tym przypadku osoby fizycznej), iż jedne zakupy a następnie sprzedaże takich samych towarów są wykonywane w ramach działalności gospodarczej a inne wybrane zakupy a następnie sprzedaże takich samych towarów, stanowią sprzedaż majątku osobistego. Nie można bowiem uznać, że opodatkowanie podatkiem od towarów i usług następuje w sposób wybiórczy, tzn. pewne czynności wskazane w ustawie jako podlegające opodatkowaniu realizowane przez podatnika są opodatkowane, a inne nie”. Organ uznał również, że okoliczność podziału nabytej nieruchomości gruntowej na mniejsze działki wskazuje na zamiar sprzedaży działek w sposób częstotliwy, dokonując oceny, że gdyby nieruchomość zostałaby zakupiona tylko do celów prywatnych, wówczas dzielenie gruntów byłoby niecelowe i ekonomicznie nieuzasadnione. Nie bez znaczenia był również fakt, że podatnik to osoba fizyczna prowadząca zarejestrowaną działalność gospodarczą – pośrednictwo w obrocie nieruchomościami (działalność opodatkowana VAT).

Również w najnowszym orzecznictwie organów podatkowych można zauważyć prezentowanie dość mocno ugruntowanych poglądów, że definicja podatnika nie uzależnia statusu podatnika od celu czy wyniku prowadzonej działalności gospodarczej (działalność ta nie musi mieć nawet za cel osiągnięcie zysku, uzyskanie określonego rezultatu, podatnikiem VAT może zatem w praktyce okazać się podmiot prowadzący działalność generującą straty czy też podmiot, który faktycznie nie dokona żadnej sprzedaży (por. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 19.12.2008 r., ILPB2/415-640/08-2/WM).

Artykuł ma charakter informacyjny, nie stanowi opinii prawnej lub porady prawnej lub czynności doradztwa podatkowego.

Łukasz Matusiakiewicz
prawnik

Mariusz Jacek Turzański
prawnik

Ustalenie stanu prawnego nieruchomości

Formalność czy kluczowy element ustalenia wartości i ceny nieruchomości?

Co jest najważniejsze dla kupującego przy podejmowaniu decyzji o zakupie nieruchomości? Wszyscy w pierwszej kolejności wymienią cenę. Jest jednak więcej elementów często równie istotnych jaka sama cena nieruchomości. Dlaczego? Ponieważ wpływają one na ustalenie - w procesie sporządzenia kompleksowego operatu szacunkowego – realnej wartości nieruchomości. Tym samym na jej cenę ofertową, a następnie transakcyjną.

Określenie stanu prawnego nieruchomości to jeden z najważniejszych etapów poprzedzających zakup interesującej inwestora nieruchomości. Stan prawny nieruchomości jest ogółem praw zarówno o charakterze rzeczowym jak i obligacyjnym przysługujących w stosunku do danej nieruchomości. Poprawne jego ujawnienie ma nie tylko znaczenie z punktu widzenia obrotu gospodarczego, ale leży przede wszystkim w interesie właściciela nieruchomości. Brak uregulowanego stanu prawnego jest jej poważną wadą prawną.

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości to nic innego jak niezgodność zapisów w księdze wieczystej ze stanem faktycznym. Podstawą do ustalenia stanu prawnego nieruchomości jest treść księgi wieczystej lub zbiorów dokumentów. Księga wieczysta jest urzędowym rejestrem mającym na celu ustalenie praw rzeczowych na nieruchomości, a więc prawa własności i innych praw związanych z nieruchomością. Księgę wieczystą nieruchomości zakłada się i prowadzi w oparciu o przepisy ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 1982 Nr 19 poz. 147) z późniejszymi zmianami. Dla każdej nieruchomości prowadzi się oddzielną księgę wieczystą. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione. Natomiast stan prawny nieruchomości, dla której nie ma założonej księgi wieczystej, ani zbioru dokumentów, może być wykazany na podstawie: prawomocnych orzeczeń sądowych (np.: zasiedzenia), ostatecznych decyzji administracyjnych (np.: wywłaszczenia), czynności prawnych dokonywanych w formie aktów notarialnych, spisanych umów i ugód w postępowaniu sądowym i administracyjnym, innych dokumentów posiadających moc dowodową dla ustalenia prawa własności lub władania. Stwierdzenie stanu prawnego dokonuje się z uwzględnieniem dokumentów uzupełnionych przez zainteresowaną stronę.

Ustalenie stanu prawnego należy rozpocząć od zapoznania się z księgą wieczystą lub zbiorem dokumentów prowadzonym przez właściwy dla położenia nieruchomości Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego. W praktyce można uzyskać odpis z księgi wieczystej od ręki albo zapoznać się z jej treścią w każdym sądzie pod warunkiem, że jest prowadzona w systemie informatycznym. Księgi wieczyste są jawne i dostępne dla każdego. Jednakże najważniejszą zasadą – cechą - ksiąg wieczystych jest zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że w przypadku niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

W księdze wieczystej sprawdzenia wymagają wszystkie dane wpisane do księgi m.in. oznaczenie nieruchomości, powierzchnia działki, osoba właściciela lub użytkownika wieczystego. Szczególną uwagę należy zwrócić na wpisy w dziale III i IV księgi wieczystej, gdzie mogą być ujawnione prawa i roszczenia innych osób, ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości, a przede wszystkim hipoteki. W przypadku, gdy w którymkolwiek z działów księgi wieczystej pojawiłyby się jakieś wzmianki o wnioskach, należy poznać ich treść. Ustala się to osobiście lub telefonicznie w Sądzie Rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości. Najczęściej są to wnioski o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego np. służebności mieszkania lub wniosek o ustanowienie hipoteki. W przypadku dokonywania transakcji bardzo ważne jest, aby dysponować aktualną wiedzą dotyczącą treści księgi wieczystej, najlepiej na dzień zawarcia umowy. Ponadto obowiązek taki spoczywa na notariuszu.

Aby uzyskać pełny obraz stanu prawnego nieruchomości wynikającego z treści księgi wieczystej zalecane jest zapoznanie się z aktami księgi wieczystej, gdzie znajdują się wszystkie dokumenty, na podstawie których m. in. dokonano wpisu kolejnych właścicieli lub hipotek. W aktach tych możemy także odnaleźć informacje dotyczące postępowań obejmujących nieruchomość. Niestety nie każdy jest uprawniony do przeglądania akt. Zgodnie z Ustawą o księgach wieczystych i hipotece z dn. 6 lipca 1982 r. uprawnionymi są osoby mające interes prawny (np. właściciel, użytkownik wieczysty) lub notariusz.

Kolejnym istotnym elementem w procesie badania stanu prawnego jest uzyskanie wypisu z rejestru gruntów i budynków dla interesujących nas działek, który można uzyskać w gminie lub starostwie czy też mieście na prawach powiatu. Wypis zawiera numer księgi wieczystej nieruchomości, obszar, granice, numer ewidencyjny oraz położenie gruntów, rodzaj użytków, klasę gruntu oraz właściciela tej działki. Dane z wypisu należy porównać z treścią księgi wieczystej, a w razie niezgodności należy podjąć dalsze działania w celu ustalenia przyczyn i ewentualnie uaktualnienia danych w ewidencji gruntu albo zmiany wpisu w księdze wieczystej. Przy tym należy pamiętać, że to wypis z rejestru gruntów i budynków jest podstawą oznaczania nieruchomości w księdze wieczystej w dziale I-O. Wynika z tego, że w przypadku zaistnienia rozbieżności w oznaczeniu nieruchomości (obszar, położenie) pomiędzy treścią księgi wieczystej a treścią wypisu, decydują dane zawarte w wypisie.

Z kolei zapoznanie się z aktami prawnymi dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego pozwoli nam uzyskać informacje o przyszłym przeznaczeniu nieruchomości wraz z nieruchomościami sąsiednimi. Informacje dotyczące zagospodarowania przestrzennego uzyskamy w urzędzie gminy lub urzędzie miasta. Każdy ma wgląd do planu i może z niego otrzymywać wypisy i wyrysy. Z planu dowiemy się m. in. o warunkach zabudowy, jakie są dopuszczalne na nieruchomości, lub o planowanych uciążliwych inwestycjach w okolicy, np. z zakładach przemysłowych. Jeżeli jednak nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy sprawdzić, czy dla nabywanej działki wydana została ważna decyzja o warunkach zabudowy. Decyzja ta, popularnie nazywana wz-tką, zawiera wszystkie informacje dotyczące dopuszczalnej zabudowy oraz przeznaczenie działki.

Kolejnymi istotnymi elementami pozwalającymi skrupulatnie zbadać stan prawny nieruchomości są następujące decyzje: decyzja - pozwolenie na budowę oraz decyzja o pozwoleniu na użytkowanie. Na ich podstawie określimy czy budynek lub lokal został wybudowany zgodnie z prawem i czy można go użytkować.

Warto także udać się do Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków i sprawdzić czy nieruchomość nie jest objęta rejestrem zabytków. Ochrona konserwatorska wprowadza szereg ograniczeń w wykonywaniu prawa własności, w szczególności dotyczących remontów lub przebudowy. Każde takie działanie wymaga odpowiedniej decyzji Konserwatora.

W przypadku nabywania nie prawa własności a prawa użytkowania wieczystego należy się dodatkowo zapoznać z warunkami umowy o ustanowieniu tego prawa, w której określone są obowiązki użytkownika wieczystego. Ponadto jednym z ważniejszych etapów badania stanu prawnego nieruchomości jest sprawdzenie we właściwym urzędzie miasta lub starostwie, czy w stosunku do konkretnej nieruchomości są prowadzone postępowania o zwrot na rzecz byłych właścicieli. Jednakże najważniejszą czynnością przy nabywaniu nieruchomości, którą musimy wykonać, to sprawdzenie tytułu prawnego przysługującego obecnemu właścicielowi. Najczęściej będzie to umowa przeniesienia własności sporządzona w formie aktu notarialnego lub postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. Warto sprawdzić czy taki tytuł jest ujawniony w księdze wieczystej, jako podstawa wpisu właściciela.
Poza ustaleniem stanu prawnego nieruchomości wynikającego z treści dokumentów powinniśmy każdy z wyżej wymienionych dokumentów zbadać pod kątem formalnym. Przede wszystkim sprawdzić, czy dokumenty nam dostarczone są autentyczne (najczęściej jednak spotkamy się z kopiami), czy zostały wydane przez organ do tego uprawniony, czy są one prawomocne etc. Bardzo ważne jest także sprawdzenie czy są one kompletne tzn. czy zawierają wszystkie wymienione w nim załączniki, czy zawierają wszystkie strony.Badanie stanu prawnego jest dość trudnym i czasochłonnym zadaniem. Spowodowane jest to przede wszystkim trudnościami w uzyskaniu pełnej dokumentacji.

Jeżeli jednak zależy nam na dobrej inwestycji w nieruchomość i uniknięciu wad prawnych, jakim oczywiście jest nieuregulowany stan prawny, powinniśmy dołożyć wszelkich starań przy jego badaniu. W wyjątkowych przypadkach możemy skorzystać z usług działu prawnego doświadczonej w tym zakresie agencji nieruchomości lub specjalizującej się w tym kancelarii prawnej. W wielu sytuacjach będziemy jednak zdani na wiarę w uczciwość właściciela sprzedającego nam nieruchomość. Sami wtedy musimy odpowiedzieć na proste zdawałoby się pytanie: czy stać nas na takie ryzyko?

Piotr Szczepański
Prawnik, Polanowscy Nieruchomości Sp. z o.o., na zaproszenie EIN

Źródło: Property Jornal Polska Giełda Nieruchomości 04-05/09

Zamiana na rynku nieruchomości

Zgodnie z art. 603 kodeksu cywilnego przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Jest to więc umowa wzajemna, dwustronnie zobowiązująca, do której w myśl art. 604 kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.

Zatem będąc właścicielem nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu możemy go zamienić. Zamiana między właścicielami, tak jak sprzedaż, nie wymaga niczyjej zgody, a właściciel może swobodnie dysponować swoją własnością. Zamiana, tak jak każda inna umowa, w której następuje przeniesienie własności nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wymaga formy aktu notarialnego, nawet jeżeli tylko jeden z przedmiotów zamiany jest nieruchomością lub spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Strony zatem po ustaleniu warunków finansowych zamiany, czyli ewentualnych dopłat i szczegółów dotyczących wydania rzeczy, udają się do notariusza, gdzie zawierają umowę zamiany. Z chwilą podpisania aktu notarialnego następuje wzajemne przeniesienie prawa własności. Ważne przy tego typu transakcji jest to, że koszty zamiany są mniejsze niż sprzedaży. Zatem bardziej korzystnie jest zawrzeć umowę zamiany niż dwie odrębne umowy sprzedaży, w tym także ze względów podatkowych. W przypadku różnej wartości zamienianych nieruchomości strony mogą określić stosowną dopłatę, której sposób i termin zapłaty należy umieścić w akcie notarialnym.

Umowa zamiany podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Podatek w wysokości 2 procent przy zamianach mieszkań płaci się jednak nie tak jak przy sprzedaży od wartości przedmiotu umowy, lecz od różnicy ich wartości, a przy pozostałych zamianach od przedmiotu, od którego należy się większy podatek. Zatem, dokonując zamiany zamiast sprzedaży można znacząco zmniejszyć wysokość obciążeń podatkowych związanych z przeniesieniem własności. Przy zamianie istnieją też przypadki zwolnienia stron umowy od podatku od czynności cywilnoprawnych. Na przykład, jeśli własnościowymi mieszkaniami spółdzielczymi zamieniają się osoby z pierwszej grupy podatkowej (małżonkowie, rodzice, dzieci, dziadkowie, zięć i synowa) nie płacą oni podatku od czynności cywilnoprawnych, nawet przy różnicy wartości lokali.

Oprócz umów zamian na rynku nieruchomości bardzo często występują tzw. pseudo zamiany, to znaczy sytuacje, w których faktycznie dochodzi do wymiany lokali mieszkalnych między osobami je zajmującymi, ale nie będącymi ich właścicielami. Czynności tej nie można uznać za zamianę, gdyż nie następuje między właścicielami. Z taką pseudo zamianą mamy do czynienia na przykład, gdy chcemy zamienić zajmowane mieszkanie komunalne, spółdzielcze lokatorskie czy zakładowe. Taka operacja jest jednak możliwa i można ją przeprowadzić. Na przykład zamianę lokalu komunalnego na inny lokal komunalny mogą dokonać ich główni lokatorzy, oczywiście za zgodą właściciela, czyli gminy. Sprawami tego typu zajmują się wydziały mieszkaniowe, gdzie należy złożyć kopie decyzji przydziału oraz wniosek o zamianę mieszkania. Wniosek zawiera informację o lokatorze i jego mieszkaniu, a większość urzędów posługuje się już gotowymi wzorcami wniosków. Wniosek musi być podpisany i opieczętowany przez administratora budynku, który sprawdzi czy na lokalu istnieją zaległości czynszowe.
Na wniosku muszą też widnieć podpisy wszystkich pełnoletnich osób zameldowanych w lokalu. Prośbę o zamianę trzeba uzasadnić, np. nadmiernym zagęszczeniem, sytuacją rodzinną, względami zdrowotnymi. Odmowy gmin są bardzo rzadkie, jednak czasami zdarzają się i nie ma od nich odwołania. Gmina może przed wydaniem decyzji zażądać na przykład informacji o miejscu pracy i wysokości dochodów, chcąc poznać wypłacalność nowego najemcy. Natomiast obecnie bez znaczenia jest wielkość rodziny, w związku z tym nawet jedna osoba może zostać lokatorem ponad 100-metrowego mieszkania.

Wydział mieszkaniowy gminy opiniuje wnioski i kieruje je na posiedzenie zarządu gminy, który wydaje decyzję. Gminy, gdzie takich pseudo zamian jest dość dużo, upraszczają sobie pracę ustanawiając do tych spraw pełnomocnika zarządu, którym najczęściej jest kierownik wydziału spraw lokalowych. Jeśli wyrażono zgodę, uchwała zarządu jest wywieszana na urzędowej tablicy ogłoszeń, gdzie uprawomocnia się jeszcze przez dwa tygodnie. Po uprawomocnieniu się uchwały następuje zdanie mieszkań i każda ze stron dostaje skierowanie do swej nowej administracji w celu podpisania umowy najmu.

Pewien problem pojawia się w przypadku mieszkań zadłużonych, gdyż Gminy nie przyjmują zobowiązań, że dopiero po podpisaniu umowy dług poprzedniego lokatora zostanie uregulowany. W takim wypadku nie wolno dawać pieniędzy zadłużonemu kontrahentowi w celu spłaty przez niego zadłużenia, lecz samemu wpłacić równy zadłużeniu depozyt do administracji. Jest to ważne, gdyż gdyby w ostatniej chwili do zamiany nie doszło, depozyt zostanie nam zwrócony, natomiast pieniędzy danych drugiej stronie możemy już nigdy nie odzyskać. Sama procedura zamiany mieszkań komunalnych praktycznie nic nie kosztuje.

Zamienić można też lokal hipoteczny na lokal komunalny, jednak tu sprawa jest bardziej skomplikowana. Oczywiście również w takim wypadku najemca lokalu komunalnego musi uzyskać zgodę właściciela swojego lokalu, czyli gminy. Jeśli gmina wyrazi zgodę, wydaje zaświadczenie dla notariusza do zawarcia umowy, gdyż w związku z tym, że jeden z lokali jest nieruchomością, przeniesienie jego własności wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Właściciel lokalu hipotecznego, który będąc prawnym właścicielem swojego lokalu nikogo nie musi pytać o zgodę, przedstawia notariuszowi odpis z księgi wieczystej lokalu, a lokator komunalny zaświadczenie z gminy i decyzję przydziału. Zdarza się, że notariusze sporządzają w takich przypadkach umowę sprzedaży, co nie jest prawidłowe. Wymieniona umowa nie jest bowiem sprzedażą, bo nie następuje w niej zapłata ceny, a ewentualna dopłata przy zamianie mieszkania z mniejszego na większe nie będzie ekwiwalentna wartości rynkowej, co spowoduje duże reperkusje na gruncie prawa podatkowego i postępowanie przed urzędem skarbowym. Właściwa umowa powinna być zatem zbliżona do treści umowy zamiany, a powinna zawierać przeniesienia prawa własności lokalu hipotecznego w zamian za „nabycie praw najmu lokalu takiego a takiego” lub w zamian za „wstąpienie w stosunek najmu”. Zatem, odpowiednie sformułowanie treści aktu notarialnego jest bardzo ważne dla późniejszych konsekwencji prawnych. W wyniku tak zawartej umowy notariusz kieruje wniosek do wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego, prowadzącego księgę wieczystą dla lokalu hipotecznego, o wpisanie byłego lokatora mieszkania komunalnego, jako właściciela lokalu hipotecznego, a były właściciel lokalu hipotecznego mając w ręku akt notarialny, udaje się do gminy gdzie podpisuje umowę najmu lokalu komunalnego. Na rynku występuje jeszcze wiele innych pseudo zamian, na przykład lokalu spółdzielczego lokatorskiego na inny lokal spółdzielczy lub zakładowy. Procedury tam występujące będą jednak tylko odmianą dotychczas omówionych. Należy jednak pamiętać, że zawsze zarówno warunki jakie należy spełnić, jak i sama zgoda na dokonanie takiej pseudo zamiany, zależeć będą od woli właściciela (spółdzielni, przedsiębiorstwa, gminy).

W przypadku umów zamiany, gdy występuje różnica wartości zamienianych mieszkań, strony z reguły ustalają dopłaty. Wysokość takiej dopłaty i termin jej zapłaty ustalane są w akcie notarialnym. Wszelkie dopłaty przy zamianie lokali komunalnych i lokatorskich są natomiast formalnie nielegalne, ponieważ mieszkania takie są niezbywalne. Ale i tak lokatorzy biorą pieniądze głównie za nadwyżkę metrażu. Kontrahenci umawiają się z reguły, że jeden z nich dopłaci drugiemu po sfinalizowaniu transakcji, czyli po podpisaniu umowy najmu, określoną kwotę pieniędzy nie mając gwarancji, że kwota ta zostanie zapłacona. W związku z tym, że dopłata ta jest w zasadzie nielegalna trudno też ją formalnie wyegzekwować. Prostą receptą może okazać się tutaj weksel. Osoba zobowiązana do dopłaty podpisując taki weksel staje się dłużnikiem. W momencie uregulowania należności wierzyciel zwraca weksel dłużnikowi, a w przypadku nie otrzymania należności ma dobre zabezpieczenie do sądowego odzyskania długu.

Umowa zamiany może być bardzo korzystną formą nabycia nieruchomości, zwłaszcza jeżeli porównamy ją do zawierania dwóch oddzielnych umów sprzedaży. Część osób, chcąc zaoszczędzić na opłatach, zainteresowana jest zamianą mieszkań na mniejsze, głównie dotyczy to osób starszych, ale także osób, które ze względu na stratę pracy i pogorszenie warunków finansowych nie stać na wcześniej kupione duże mieszkanie. W związku z tym, rynek zamiany w Polsce jest rynkiem dość sporym, a część firm pośredniczących w obrocie nieruchomościami specjalizuje się nawet w zamianach. W Polsce zwłaszcza w latach 90-tych istniał też duży ruch na rynku pseudo zamian, zwłaszcza w zakresie mieszkań komunalnych. Obrót był na tyle duży, że gminy chcąc pomóc swoim lokatorom, tworzyły komunalne biura zamiany mieszkań. Rynek ten jednak z biegiem lat zmalał głównie za sprawą coraz mniejszej ilości mieszkań jeszcze nie wykupionych przez dotychczasowych lokatorów. Będąc więc nawet właścicielem mieszkania, warto zainteresować się możliwością jego zamiany, na przykład na większe mieszkanie komunalne o atrakcyjnej lokalizacji, zwłaszcza jeżeli gmina umożliwia w przyszłości jego wykup.

Paweł Puch
Prawnik

Źródło: Property Jornal Polska Giełda Nieruchomości 06-07/09

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców

Bez zezwoleń

Minęło już pięć lat od momentu kiedy Polska stała się członkiem Unii Europejskiej. Od 01 maja 2009 roku, zgodnie z regulacją art. 8 ust. 2 Ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nie jest już wymagane pozwolenie na nabycie tzw. drugiego domu, przez cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej.

Do 01 maja 2009 trudności sprawiała interpretacja wyrażeń „drugi dom” oraz „stałe miejsce zamieszkania”. Jak wskazywała ustawa w art. 1 ust. 2 „drugi dom” to nieruchomość przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca (z wyłączeniem samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali). Od początku maja br. wszystkie wątpliwości znikają.

Czy zniesienie barier spowoduje zwiększenie nabywania nieruchomości przez cudzoziemców?
W 2008 roku do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji wpłynęło 849 wniosków cudzoziemców o udzielenie zezwolenia na nabycie nieruchomości. Ministerstwo wydało 580 zezwoleń na nabycie nieruchomości, w tym 514 na nabycie nieruchomości gruntowych. W tym samym roku Minister MSWiA wydał łącznie 160 decyzji odmawiających cudzoziemcom udzielenia zezwolenia na nabycie nieruchomości.
Łączna powierzchnia nieruchomości gruntowych objęta zezwoleniami wyniosła 1284,7214 ha, w tym dla osób prawnych na łączną powierzchnię 1149,05 ha, dla osób fizycznych 134,351 ha, oraz na rzecz przedstawicielstw dyplomatycznych państw obcych na łączną powierzchnię 1,3214 ha. Zezwolenia dotyczyły najczęściej nieruchomości położonych w województwach dolnośląskim i lubuskim. Wszystkie dane dotyczą zarówno pełnego prawa własności do nieruchomości, jak i prawa użytkowania wieczystego.

Ilość wniosków o udzielenie zezwoleń

source / źródło: MSWiA / Ministry of Internal Affairs and Administration

Jak wynika z analizy wykresów, po dużym zainteresowaniu nieruchomościami przez zagraniczne osoby prawne w okresie wstępowania Polski do Unii Europejskiej w 2004 r., i kilku kolejnych latach mniejszego zainteresowania, Polska cały czas jest atrakcyjnym miejscem dla inwestycji w nieruchomości. Spadek ilości wniosków wynika prawdopodobnie z dwóch przyczyn: po pierwsze, im bliżej zniesienia barier w nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, tym większa skłonność do cierpliwości, tym samym chęć ominięcia urzędników. Po drugie, od 2004 roku różnice ceny za 1 m2 nieruchomości w Polsce i w krajach Europy Zachodniej były coraz mniejsze.

W najbliższych kwartałach dowiemy się na ile ograniczenia wynikające z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, obowiązujące do 01-05-2009 r., hamowały nabywanie nieruchomości.
Należy sądzić, mając na względzie panujący kryzys na rynkach inwestycyjnych krajów Europy Zachodniej, że o ile inwestorzy (osoby prawne) nie będą zwiększać swojego zainteresowania nieruchomościami w Polsce, o tyle osoby fizyczne będą zwiększać powierzchnię posiadanych przez nich nieruchomości gruntowych.
Jak wynika ze sprawozdania Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 2008 roku, zezwoleń na nabycie nieruchomości gruntowych na rzecz cudzoziemców o największej powierzchni wydano dla województwa dolnośląskiego, poprzednio w kolejnych latach były to odpowiednio województwa: opolskie, mazowieckie, świętokrzyskie oraz wielkopolskie.

Bariery, które zostały zniesione 1 maja 2009 r. nie znoszą wszelkich ograniczeń w nabywaniu nieruchomości przez obywateli lub przedsiębiorców państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego w Polsce. Nadal będą musieli ubiegać się o wydanie zezwolenia cudzoziemcy zamierzający nabyć na własność nieruchomości o charakterze rolnym bądź leśnym do 1 maja 2016 roku (art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców). Należy jednak pamiętać, że bariery, zarówno te które już zostały zniesione, jak i te, które w przyszłości zostaną zniesione, dotyczą tylko obywateli i przedsiębiorców EOG.
Osoby fizyczne i prawne z poza EOG będą musiały w dalszym ciągu ubiegać się o zezwolenie w nabyciu nieruchomości w Polsce.
Najbliższy czas pokaże ilu cudzoziemców z EOG będzie chciało zainwestować swoje pieniądze w tzw. drugi dom w Polsce. W przeszłości, przy relatywnie niskich cenach mieszkań, cudzoziemcy nabywali kilka, czasami kilkanaście mieszkań celem inwestycji w wynajem, realizując zyski przy sprzedaży na tzw. górce. Przy tzw. drugich domach może być inaczej, po pierwsze dlatego, że w państwach EOG panuje kryzys, a po drugie, obecnie wartość nieruchomości w Polsce jest zbliżona do nieruchomości położonych w państwach EWG.

Robert Naborczyk
WGN Real Estate

Źródło: Property Jornal Polska Giełda Nieruchomości 06-07/09

Pełnomocnictwo na rynku nieruchomości

Osoba, która nie może osobiście dokonać pewnej czynności może upoważnić do tego inną osobę, która dokona danej czynności w imieniu i na rzecz swego mocodawcy.

Jeżeli więc nie możemy być obecni u notariusza przy podpisywaniu umowy, w wyniku której następuje przeniesienie własności nieruchomości, wystarczy, że udzielimy pełnomocnictwa, a do aktu notarialnego stanie za nas pełnomocnik, który np. nabędzie lub sprzeda w naszym imieniu nieruchomość. Jednak pamiętajmy, że działanie pełnomocnika wywiera takie same skutki, jak działanie samego mocodawcy, dlatego bardzo rozważnie udzielajmy pełnomocnictw, bo wszystkie czynności jakich dokona pełnomocnik posługując się pełnomocnictwem będą skutkowały dla nas takimi skutkami jak byśmy sami ich dokonali.

Pełnomocnictwo do „wszystkiego”
Na wstępie należy zaznaczyć, że udzielając pełnomocnictwa nie możemy udzielić go do dokonywania wszelkich czynności prawnych. Pełnomocnictwo takie stwarzałoby zbyt duże zagrożenie dla mocodawcy, dlatego z przepisów prawa wynika, że każde pełnomocnictwo musi mieć jakiś określony zakres. Udzielenie pełnomocnictwa do dokonywania wszelkich czynności prawnych trzeba uznać za czynność prawną bezwzględnie nieważną (art. 58 w powiązaniu z art. 98 kodeksu cywilnego).

Rodzaj pełnomocnictwa
Możemy wyróżnić dwa rodzaje pełnomocnictwa: pełnomocnictwo ogólne i pełnomocnictwo szczególne. Pełnomocnictwo ogólne upoważnia pełnomocnika do dokonywania czynności zwykłego zarządu, mających na celu zachowanie majątku i osiągnięcie z niego normalnych korzyści. Do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebne jest pełnomocnictwo szczególne, które może być pełnomocnictwem rodzajowym, czyli upoważnieniem do dokonywania czynności prawnych określonego rodzaju lub pełnomocnictwem szczegółowym upoważniającym do dokonania jednorazowo konkretnej czynności. Nabycie nieruchomości jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, wymaga więc dla swej ważności pełnomocnictwa szczególnego. Oznacza to, że z treści pełnomocnictwa musi wyraźnie wynikać, że pełnomocnik został umocowany do sprzedaży lub zakupu albo konkretnej, opisanej w pełnomocnictwie nieruchomości (pełnomocnictwo szczegółowe) albo ogólnie każdej nieruchomości (pełnomocnictwo rodzajowe).

Forma pełnomocnictwa
Zgodnie z art. 99 kodeksu cywilnego jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Ponieważ art. 158 kodeksu cywilnego wymaga, pod rygorem nieważności, zachowania formy aktu notarialnego przy umowie przeniesienia własności nieruchomości (sprzedaży, darowizny itd.) także pełnomocnictwo do przeniesienia własności nieruchomości wymaga pod rygorem nieważności formy aktu notarialnego.

Treść pełnomocnictwa
Oprócz rodzaju i formy istotna jest też treść pełnomocnictwa. Oprócz jasności sformułowań i wskazania czynności do których uprawniony jest pełnomocnik udzielając pełnomocnictwa możemy ograniczyć dowolność pełnomocnika, określając na przykład kwotę minimalną za jaką może on sprzedać nieruchomość, czy też wymagając, aby kupujący zapłacił cenę na jego konto bankowe, a nie do rąk pełnomocnika itd. W treści pełnomocnictwa powinno się też znaleźć umocowanie do reprezentowania przed urzędami, osobami fizycznymi i prawnymi we wszelkich sprawach związanych z zawieraną przez pełnomocnika umową. Musimy bowiem pamiętać, że kupno czy sprzedaż nieruchomości to nie tylko samo podpisanie umowy w formie aktu notarialnego ale też szereg formalności, których tylko część załatwi za nas notariusz. Sami musimy chociażby wybrać dokumenty niezbędne do zawarcia umowy, dokonać „przepisania” mediów (gaz, prąd, woda itd.) w zakładach przesyłowych na nowego nabywcę. Zatem właściwe ułożenie treści pełnomocnictwa ma kolosalne znaczenie dla właściwego przebiegu transakcji.

Kto może być pełnomocnikiem
Pełnomocnikiem może być każda osoba fizyczna posiadająca przynajmniej ograniczoną zdolność do czynności prawnych.
Z reguły w Polsce przyjęło się, że na pełnomocnika powołujemy osobę z najbliższej rodziny, gdyż do niej mamy największe zaufanie i ufamy, że postąpi zgodnie z naszą wolą. Zatem najczęściej, gdy nie możemy osobiście być obecni przy umowie nasze interesy reprezentuje ojciec, matka, nasz brat lub siostra. Ta utarta w Polsce praktyka ma jednak swoje wady, gdyż osoby z najbliższej rodziny w większości przypadków nie mają niezbędnej wiedzy, a także i doświadczenia w przeprowadzaniu transakcji na rynku nieruchomości. Fakt, że same kiedyś kupowały dom czy mieszkanie to jeszcze zbyt mało by znać zagrożenia i problemy występujące podczas transakcji. W związku z tym, przy bardziej skomplikowanych umowach pełnomocnictwa lepiej udzielić prawnikowi.

Sposób udzielenia pełnomocnictwa
Jeżeli przebywamy w Polsce i chcemy udzielić pełnomocnictwa do sprzedaży lub kupna nieruchomości, to udajemy się do notariusza w celu spisania aktu notarialnego pełnomocnictwa. Musimy mieć ze sobą swój dowód osobisty oraz dane osoby, której chcemy udzielić pełnomocnictwa (imię
i nazwisko, imiona rodziców, adres zameldowania, PESEL, numer dowodu osobistego). Dane te umieszczone w pełnomocnictwie umożliwią później notariuszowi, który będzie sporządzał umowę, identyfikację pełnomocnika. Wypis takiego pełnomocnictwa przekazujemy pełnomocnikowi, który się nim legitymuje w urzędach, wobec osób i u notariusza w sytuacjach, gdy nas reprezentuje. Wypis tego pełnomocnictwa wraz z wypisem aktu notarialnego umowy będzie też podstawą dla sądu wydziału ksiąg wieczystych do dokonania wpisów w księdze wieczystej. W związku z częstą wśród Polaków emigracją głównie zarobkową pojawia się problem udzielenia pełnomocnictwa w innym kraju do dokonania czynności w Polsce. Oczywiście, gdy przebywamy w innym kraju, żeby udzielić pełnomocnictwa nie musimy przyjeżdżać do Polski, gdyż ważne pełnomocnictwo możemy sporządzić też w innym kraju. W tym celu tak jak w Polsce udajemy się do notariusza. Jednak takim pełnomocnictwem sporządzonym za granicą nie można się od razu posłużyć w Polsce. Musimy dochować jeszcze pewnych formalności. Przede wszystkim w większości wypadków na pełnomocnictwie sporządzonym w innym kraju musi się znaleźć klauzula apostille. Apostille jest to poświadczenie dokumentu sporządzonego w jednym państwie umożliwiające legalne użycie go w innym państwie. Poświadczenie to wydawane jest przez właściwy organ państwa, z którego dokument pochodzi. Zasady używania apostille reguluje konwencja haska z 5.10.1961 roku. Apostille sporządzany jest według wzoru załączonego do konwencji i ma formę adnotacji dokonywanej na dokumencie. Obecnie konwencję tę przyjęło ponad osiemdziesiąt państw. Jednak użycie klauzuli nie zawsze jest konieczne, bo niektóre państwa w drodze umów międzynarodowych zniosły wymóg legalizacji. Jednak wiele krajów, w tym między innymi Kanada, nie ratyfikowały konwencji i tryb legalizacji dokumentów w tych państwach jest utrudniony. W tych krajach bardzo często legalizacji dokumentu dokonują polskie ambasady. W większości krajów europejskich organem formalnie wydającym klauzulę są Ministerstwa Spraw Zagranicznych, które w celu ułatwienia dostępności delegują lokalne urzędy. W USA klauzulę tą wydają sekretarze stanu poszczególnych stanów. Oprócz tej klauzuli dokument pełnomocnictwa będzie musiał być jeszcze w Polsce przetłumaczony na język polski przez tłumacza przysięgłego języka, w którym dokument został sporządzony. Oczywiście nie będzie to konieczne, jeżeli pełnomocnictwo zostanie sporządzone w języku polskim, co mimo sporządzenia go poza granicami Polski wcale nie jest takie rzadkie. Często bowiem pełnomocnictwa za granicą sporządzane są przez samego pełnomocnika, a notariusz tylko poświadcza, że dana osoba własnoręcznie dokument podpisała. W takich sytuacjach notariusze za granicą dopuszczają napisanie pełnomocnictwa w języku polskim nawet jeżeli nie znają języka polskiego, gdyż ich rola ogranicza się do potwierdzenia własnoręczności podpisu na dokumencie, a nie weryfikowania jego treści. Ponadto w USA i Kanadzie znajdziemy wielu notariuszy polskiego pochodzenia znający język polski. Pamiętajmy jednak, że notariusz w tych krajach nie musi być prawnikiem, więc na jego wiedzy nie opierajmy treści pełnomocnictwa, bo bardzo często będziemy musieli je sporządzić jeszcze raz. Jeżeli przebywamy np. w USA, najlepiej treść pełnomocnictwa skonsultować z prawnikiem w Polsce, a następnie przed amerykańskim notariuszem złożyć tylko podpis na już przygotowanym dokumencie.

Opłaty związane z pełnomocnictwem
Notariusz w Polsce za sporządzenie aktu notarialnego pełnomocnictwa pobierze wynagrodzenie w maksymalnej wysokości 30 zł + 22% VAT, a jeżeli pełnomocnictwo będzie zawierać umocowanie do kilku różnych czynności 100 zł + 22% VAT. Oprócz tego, zapłacimy notariuszowi opłatę za każdy wydany przez niego wypis pełnomocnictwa, gdyż oryginał pełnomocnictwa z naszym podpisem i podpisem notariusza tak, jak każdy akt notarialny zostaje w kancelarii notarialnej, a osobom uprawnionym wydawane są tylko wypisy tego pełnomocnictwa. Za wydanie wypisu pełnomocnictwa notariusz pobierze od nas opłatę w wysokości 6 zł + 22% VAT za każdą stronę wypisu (z reguły jest to jedna, dwie strony). Od pełnomocnictwa musimy też zapłacić opłatę skarbową. Zgodnie z przepisami, opłatę skarbową można wnieść wyłącznie gotówką w kasie organu podatkowego lub bezgotówkowo na rachunek tego organu. Właściwym organem podatkowym w sprawach opłaty skarbowej jest wójt, burmistrz, prezydent miasta właściwy według miejsca, gdzie zawierana będzie umowa w formie aktu notarialnego. Jeżeli więc umowę sprzedaży będziemy zawierać we Wrocławiu, a pełnomocnictwo sporządziliśmy w Poznaniu, to opłatę skarbową uiszczamy na wskazane konto Urzędu Miasta Wrocławia lub w kasie urzędu. Opłata skarbowa od pełnomocnictwa wynosi obecnie 17 złotych, a dowód jej opłacenia należy dopiąć do pełnomocnictwa, które przedstawiamy notariuszowi.

Czasami pełnomocnictwa udziela się pośrednikowi w obrocie nieruchomościami i jest to wówczas najczęściej konsekwencja wcześniej podpisanej z nim umowy pośrednictwa. Z taką sytuacją mamy do czynienia zwłaszcza, gdy kupującym jest cudzoziemiec lub Polak przebywający na stałe za granicą. Wówczas osoba taka zleca pośrednikowi znalezienie w Polsce określonej nieruchomości, załatwienie wszelkich formalności związanych z zakupem tej nieruchomości oraz podpisanie umowy sprzedaży. Jeżeli jednak udzielamy pełnomocnictwa profesjonaliście pamiętajmy, że pełnomocnictwo jest zupełnie niezależne od umowy, którą z nim podpisaliśmy. Niezależność pełnomocnictwa sięga tak daleko, że rozwiązanie tej umowy nie pociąga za sobą automatycznie uchylenia pełnomocnictwa. Zatem, jeżeli rezygnujemy z usług profesjonalisty to musimy pamiętać, że oprócz rozwiązania z nim umowy, która nas z nim łączy, musimy oddzielnie odwołać też pełnomocnictwo, inaczej osoba ta mimo rozwiązania z nią umowy będzie nadal umocowana do dokonania czynności w naszym imieniu.

Odwołanie i wygaśnięcie pełnomocnictwa
Pełnomocnictwo może być w każdym czasie odwołane. Jednakże, pełnomocnictwo nie może być odwołane w dowolnym czasie, jeżeli mocodawca zrzekł się odwołania pełnomocnictwa z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa. Z taką sytuacją będziemy mieć na przykład do czynienia, gdy strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży, a sprzedający udzielił kupującemu pełnomocnictwa do zawarcia umowy sprzedaży, w którym zrzekł się prawa jego odwołania. Należy zwrócić uwagę, że odwołanie pełnomocnictwa nie wymaga żadnej szczególnej formy prawnej (np. formy aktu notarialnego), nawet w sytuacji, gdy taka forma była zastrzeżona dla udzielenia pełnomocnictwa (wyrok Sądu Najwyższego z 4.11.1998 II CKN 866/97). Pełnomocnictwo natomiast wygasa z chwilą śmierci mocodawcy lub pełnomocnika. Jednakże, umocowanie nie wygasa z chwilą śmierci mocodawcy, jeżeli tak zaznaczono w pełnomocnictwie z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa. Jeżeli pełnomocnictwo ustanowiono dla dokonania konkretnej czynności prawnej, to umocowanie wygasa z chwilą dokonania tej czynności, a jeżeli pełnomocnictwo ustanowiono na oznaczony czas, to wygasa ono z chwilą upływu tego czasu. Należy ponadto pamiętać, że po wygaśnięciu umocowania pełnomocnik obowiązany jest zwrócić mocodawcy dokument pełnomocnictwa i jest to bardzo ważne, bo dopóki ma on wypis pełnomocnictwa to, mimo odwołania pełnomocnictwa, może go użyć. Jeżeli pełnomocnik po wygaśnięciu umocowania dokona w imieniu mocodawcy czynności prawnej np. sprzeda nieruchomość, to umowa taka będzie ważna, chyba, że druga strona umowy o wygaśnięciu pełnomocnictwa wiedziała lub z łatwością mogła się dowiedzieć.

Paweł Puch
Prawnik

Źródło: Property Jornal Polska Giełda Nieruchomości 04-05/09

Który budynek to zabytkowa kamienica krótki przewodnik ilustrowany.

Oswajanie pojęcia „zabytkowa kamienica mieszczańska” przynosi zaskakujące konstatacje. Okazuje się, że w polskim prawie nie ma definicji kamienicy. Próżno szukać tej definicji w prawie budowlanym, w prawie gospodarczym, w prawie podatkowym. Nie znajdziemy w nim również szczegółowych spójnych unormowań dotyczących tego typu nieruchomości.

Słowniki specjalistyczne i niektóre encyklopedie są w tym zakresie bogatsze. Np. „Nowa encyklopedia powszechna” PWN z 1995 r. ma opisane hasło „kamienica” (ale bez ilustracji). Pójdźmy tym tropem i zilustrujmy je. W średniowiecznych miastach europejskich - w obrębie murów obronnych - obok domów drewnianych zaczęto wznosić budynki murowane, głównie kamienne, później ceglane lub kamienno-ceglane. Na poniższej panoramie średniowiecznych miast Krakowa i Kazimierza(1493 r. drzeworyt wg rys. Celtisa z „Liber cronicarum”) mamy rodzimy dowód: budynki poza murami mają konstrukcję drewnianą!

KAMIENICA - co najmniej jednopiętrowy, murowany miejski dom mieszkalny; termin specyficznie polski (w językach obcych domy mieszkalne niezależnie od budulca mają jedno określenie).

W XV wieku ustalił się typ późnogotyckiej kamienicy miejskiej 2- lub 3-traktowej, bardzo wąskiej (szerokość fasady nawet poniżej 3 m), kilkupiętrowej z wysokim dachem dwuspadowym, ujętym od frontu szczytem (tzw. kamienica szczytowa); parter mieścił sień i pomieszczenia handlowe, piętra - izby mieszkalne. Okna były wąskie, podzielone kamiennymi słupkami; wewnątrz głębokie nisze arkadowe obejmowały często po kilka okien. Na poddaszu nierzadko lokalizowano magazyny.

Co to są trakty w kamienicy i ile ich może być?
Są to ciągi pomieszczeń, oddzielone elementami konstrukcyjnymi (ściany, słupy). Często są to strefy funkcjonalne. W kamienicach rozróżniamy trakty: frontowy, środkowy (komunikacyjny) i tylny (łączony z oficyną). W trakcie użytkowania przez wieki kamienice podlegały przekształceniom, więc zdarzało się, że zmieniała się ilość traktów. Najczęściej dobudowywano kolejne części w tylnej części działki. Ale znane są przypadki dobudowania traktu frontowego – często w poziomie parteru było to podcienie.

Obok „Dom Kopernika” w Toruniu. Ta gotycka kamienica została przebudowana na początku XIX wieku, a fasadę pozbawioną szczytu pokryto tynkiem. W czasie badań i prac renowacyjnych
w latach 1960-1963 odkryto partie dawnej gotyckiej fasady z zachowanymi elementami średniowiecznej polichromii. Na tej podstawie odtworzono typową gotycką elewację wg stanu
z XV wieku. Przeprowadzono również prace restauracyjne we wnętrzu, przywracając dawny układ przestrzenny domu i rekonstruując m.in. wysoką sień na parterze. Odtworzono więc typowy gotycki dom mieszkalno-magazynowy z mieszkalnym parterem i piętrem oraz magazynowym drugim piętrem. Jest to jeden z kilku najlepszych przykładów średniowiecznego budownictwa mieszczańskiego w Polsce.

W 2 połowie XVI i 1 ćwierci XVII w. zmienił się układ i wielkość okien; wzrosła liczba pomieszczeń, choć układ wnętrza pozostał w zasadzie bez zmian. Pojawiły się dziedzińce arkadowe. Oprócz kamienicy szczytowej występowały kamienice zwieńczone attyką - czyli tzw. kamienice attykowe.

Attyka to pas muru w postaci balustrady, ścianki czy rzędu sterczyn, zbudowany ponad gzymsem budowli. Attyka wieńczy budynek, zasłania dach i pełni funkcję zapory przeciwogniowej. Rozpowszechniona od renesansu, zwłaszcza w Europie środkowej (Polska, Czechy, Węgry), kiedy to wykształcił się specyficzny typ tzw. attyki polskiej, bogato zdobionej ślepymi arkadami, pilastrami, zębami, maszkaronami czy hermami i wolutami. Była stosowana głównie na budynkach kamienic - obok zespół ormiański
w Zamościu.

Rozróżniamy również kamienice podcieniowe

Podcień - pomieszczenia w przyziemiu budynków, otwarte na zewnątrz, ograniczone słupkami lub filarami wzdłuż lica muru. Usytuowane wzdłuż jednej elewacji lub obiegające budynek, czasem zajmujące tylko naroże. Przykryte sklepieniem, najczęściej krzyżowym. W kamienicach miejskich stosowane dla usprawnienia ruchu (poszerzenie chodnika), lokowano w nich wejścia do kramów kupieckich. W Jeleniej Górze wszystkie 4 pierzeje rynku są otoczone kamienicami podcieniowymi.

W okresie baroku kamienica nawiązywała do wzorów pałaców miejskich.

W ciągu XVIII i XIX wieku wykształcił się (najpierw w Wielkiej Brytanii i Francji) typ kamienicy czynszowej. Kamienica czynszowa, której kształt nadał klasycyzm, z upływem XIX w. w dekoracji zaczęła sięgać do form historycznych.

W latach 30.-50. XVIII wieku bogaci przedstawiciele toruńskiej elity patrycjuszowskiej rozpoczęli wznoszenie późnobarokowych i rokokowych reprezentacyjnych, okazałych 2-3-kondygnacyjnych pałaców, o 5 a nawet 7 osiach, powstałych na miejscu kilku wcześniejszych wąskich kamienic. Zwrócone były frontem do ulicy różniąc się od dawnej zabudowy szczytowej. W końcu XVII wieku okazałą i zdobną rezydencję pałacową wybudował Stanisław Dąmbski, biskup kujawski. Dziś jest to jedyna budowla pałacowa, która nie uległa uproszczeniom w XIX wieku.
Obok Pałac Dąbskich w Toruniu.

Architektura konstruktywistyczno-funkcjonalna XX w. zapoczątkowała tendencje do polepszania warunków sanitarnych i podnoszenia standardu. Po II wojnie światowej termin kamienica wyszedł z użycia.

Interesujące może być przedstawienie przygotowanego przez Krajowy Ośrodek Badań i Dokumentacji Zabytków fragmentu raportu o stanie zachowania zabytków nieruchomych. Tabela obrazuje liczbę zabytków z podziałem według rodzajów (z wyłączeniem wielkoobszarowych, archeologicznych, przeniesionych do skansenów oraz nieistniejących):

Na łączną ilość 53445 zarejestrowanych zabytków nieruchomych - mamy 16100 budynków „mieszkalnych”. Kamienic będziemy się doszukiwali w tej grupie zabytków. Zapewne nie wszystkie budynki z liczby 16100 to kamienice, ale też możemy domyślać się, że znaczna ilość kamienic nie jest ujęta w rejestrze mimo walorów kwalifikujących je jako zabytki. W sierpniu 2008 roku „Rzeczpospolita” zamieściła artykuł autorstwa Doroty Kaczyńskiej „Nie na wszystkie remonty kamienic wystarcza pieniędzy”. Dokonano w nim przeglądu stanu ilościowego i jakościowego kamienic będących własnością lub współwłasnością gmin w miastach: Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław, Warszawa. Wnioski z tego przeglądu nie są zbyt optymistyczne:

sporo budynków, nieodnawianych latami, dziś czeka na rozbiórkę, bo ich modernizacja po prostu się nie opłaca.
koszt remontu zaś jednej kamienicy zależy przede wszystkim od wielkości i zakresu przewidzianych prac remontowych i waha się od 0,5 do 3,5 miliona złotych. W przeliczeniu na metry kwadratowe jest to suma rzędu 3,5 tys. zł za mkw.

Nadzieja w postępującej prywatyzacji gminnych zasobów oraz pozyskiwaniu zróżnicowanych źródeł finansowania prac remontowych. Te działania wymagają często współpracy obecnych lub przyszłych właścicieli z rzeczoznawcami majątkowymi.

Wszystkie ilustracje z archiwum autora

Lech Tarnawski
architekt, rzeczoznawca majątkowy, doradca rynku nieruchomości

Źródło: Property Jornal Polska Giełda Nieruchomości 04-05/09

Czy renegocjacja umów kredytowych to już fakt?

Aktualne zawirowania rynkowe doprowadzają do wielu niepokojących sytuacji. Wzrosła podaż, rynek jest bardzo „przegrzany”, co w konsekwencji wpłynęło na spadki cen nieruchomości. W obecnej sytuacji klient ma dużo więcej możliwości wyboru atrakcyjnej dla siebie nieruchomości, tym bardziej, że ceny zostały skorygowane. Niemniej, problemem jest nadal utrzymujące się wysokie oprocentowanie kredytów w złotych oraz zmniejszenie ich dostępności, wynikające z wysokich stóp procentowych, na których opiera się większość kredytów.

Pomimo ogłoszonego przez NBP 25 marca br. spadku stóp procentowych o 25 punktów bazowych do 3,75 %, sytuacja zapewne wiele się nie zmieni, tym bardziej, że Polska bardzo odstaje od innych krajów, na przykład od Wielkiej Brytanii z 0,5 % stopą i krajów Eurolandu z 1,5 % stopą. Nie należy się więc spodziewać nagłej zmiany warunków kredytowych w najbliższym czasie.

Kryzys na światowych rynkach finansowych skłonił banki do ograniczenia udzielania kredytów. Drastycznie wzrosły też ceny kredytów we frankach szwajcarskich udzielane w niewielu już bankach, ponieważ większość się z nich wycofała. Banki wprowadziły bardzo duże ograniczenia, które mogą się jeszcze bardziej umocnić, jeśli zostaną przyjęte zmiany planowane przez Komisję Nadzoru Finansowego, co znacząco wpłynie na dostępność kredytów walutowych w naszym kraju.

Ci, którzy zaciągnęli kredyt w obcej walucie, a przede wszystkim we franku szwajcarskim, bardzo uważnie przyglądają się aktualnej sytuacji, z prostego powodu – frank drożeje, wartość kredytu jest coraz wyższa, a wartość kredytowanej nieruchomości spada.

Wobec takiej sytuacji banki zaczynają analizować ryzyko w obawie przed niespłacaniem zaciągniętych zobowiązań. Istnieje więc realna obawa, że banki rozpoczną renegocjację warunków spłat kredytów, żądać od swoich klientów dodatkowych zabezpieczeń pożyczki. Szacuje się, że ponownej weryfikacji może być poddanych od 100 do 200 tysięcy umów kredytowych.

W ostatnich dniach marca przykładem takich praktyk jest Polbank, który domaga się od swoich klientów dodatkowych zabezpieczeń, wpłaty różnicy pomiędzy zaciągniętym kredytem a aktualną wartością zadłużenia.

W przypadku, gdy klienci nie są w stanie sprostać wymienionym żądaniom, wymagane jest od nich wyrażenie zgody na wyższą marżę, co w konsekwencji stawia ich w sytuacji bez wyjścia. Zwiększenie marży to nic innego, jak obciążenie klientów rosnącymi kosztami własnymi banków. O takich krokach myślą także inne banki, choć jeszcze oficjalnie o tym nie mówią. Istotne jest, że z większą niż zwykle starannością i uwagą monitorują spłaty i terminowość rat.

Banki szukają oszczędności, które jak na razie nie zostały do końca oszacowane, jednak takie ruchy mogą spowodować utratę zaufania klientów i pogorszenie wizerunku banku. Pomimo, że sytuacja jest w opinii wielu bankowców przejściowa, klienci są coraz bardziej zaniepokojeni.

Co więc robić w takiej sytuacji ? Negocjować ? Posiadając kredyt w walucie obcej, oczywiście możemy odrzucić żądania banków bez ryzyka rozwiązania umowy i konieczności natychmiastowej spłaty. Niektóre banki zastrzegły sobie jednak w umowach prawo do przewalutowania kredytu na złotowy w dowolnym momencie, co budzi obecnie wiele wątpliwości. Ponadto, jeśli kredytobiorca chciałby przenieść kredyt do innego banku na warunkach pierwotnie wynegocjowanych, to nie ma na to szans.

Trzeba przyznać, iż renegocjacje warunków to także efekt lekkomyślnego udzielania kredytów z niską marżą. To prawda, że w ubiegłych latach bardzo łatwo i szybko można było uzyskać finansowanie własnego mieszkania. Temat renegocjacji kredytów wywołał duże poruszenie i generalnie nie ma dobrego wyjścia dla wszystkich, jest tylko rozwiązanie satysfakcjonujące bank. Sprawa ta trafiła już do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który podjął się weryfikacji prowadzonych przez banki czynności. Należy więc uzbroić się w cierpliwość i wierzyć, że sytuacja się ustabilizuje.

Izabela Radzik

Źródło: Property Jornal Polska Giełda Nieruchomości 04-05/09

Skarga pauliańska - nie warto kupować nieruchomości od bankruta

W listopadzie 2007 r. Sąd Najwyższy podjął uchwałę, z której wynika, że Syndyk odbierze nieruchomość sprzedaną przez upadłego także wówczas, gdy nabywca sprzedał tę nieruchomość kolejnej osobie. Prawna podstawa dla takiej decyzji to tzw. Skarga Pauliańska.

Skarga pauliańska to rodzaj powództwa, z żądaniem uznania danej czynności prawnej (np. sprzedaży nieruchomości) za bezskuteczną w stosunku do wierzyciela, którego sytuacja pogorszyła się wskutek tej czynności.
W polskim prawie cywilnym skarga pauliańska funkcjonuje w oparciu o art. 527-534 k.c. Art. 527 stanowi, że: gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć. A więc do skorzystania przez wierzycieli ze skargi pauliańskiej konieczne jest spełnienie trzech podstawowych warunków:
- pokrzywdzenie wierzycieli, jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika, osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową
- działanie dłużnika ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli,
- wiedza lub możliwość - przy zachowaniu należytej staranności - dowiedzenia się o tym przez osobę trzecią.
Ochrona wierzyciela, którą zapewnia skarga pauliańska, sprowadza się do uznania czynności prawnej dokonanej przez dłużnika z pokrzywdzeniem wierzycieli za bezskuteczną w stosunku do wierzyciela, który czynność zaskarżył. Oznacza to, że zaskarżona czynność zachowuje ważność, ale jest ona bezskuteczna tylko w stosunku do wierzyciela, który czynność tę zaskarżył, natomiast w stosunku do innych osób, a w szczególności między dłużnikiem a osobą trzecią, która uzyskała korzyść majątkową, oraz w stosunku do innych wierzycieli czynność pozostaje nadal skuteczna.
Czyli skarga pauliańska, pozwala wierzycielowi (np. Syndykowi) bronić się przed wyzbywaniem się przez dłużnika majątku - aby uniemożliwić ściągnięcie długu.

Artykuły służy przede wszystkim edukacji i nie może być traktowany jako porada prawna. Umieszczone w nim informacje nie mogą być jedynym źródłem rozwiązania czyjegoś problemu prawnego. W razie poważnego problemu prawnego należy zasięgnąć fachowej porady prawnej, udzielanej przez profesjonalnie do tego przygotowanego prawnika.

Standardy zawodowe pośredników w obrocie nieruchomościami

Zgodnie z treścią art. 181 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.), pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zobowiązany do wykonywania czynności zawodowych, zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności. Natomiast zgodnie z treścią art. 181 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami standardy zawodowe ustalają organizacje zawodowe pośredników w obrocie nieruchomościami, w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Standardy Zawodowe Pośredników w obrocie nieruchomościami zostały uzgodnione z Ministrem Infrastruktury oraz przyjęte przez Radę Krajową PFRN w dniu 15 marca 2005 roku.

Standardy zawodowe pośredników w obrocie nieruchomościami

Dział I
Zasady etyki zawodowej

Rozdział 1
Zasady ogólne

§1. Pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien kierować się zasadami etyki zawodowej. Zasady etyki zawodowej pośrednika wynikają z ogólnie przyjętych norm moralnych i etycznych.
§2. Pośrednik powinien postępować w taki sposób, aby chronić interesy osób, na rzecz których wykonuje czynności pośrednictwa z uwzględnieniem zasady równego i uczciwego traktowania wszystkich stron transakcji.
§3. Pośrednik powinien być lojalny wobec swojego klienta i nie zawieść pokładanego w nim zaufania.

Rozdział 2
Rzetelność zawodowa

§4. Pośrednik jest zobowiązany przestrzegać przepisów prawa.
§5. Pośrednik jest zobowiązany dokładać szczególnej staranności przy wykonywaniu czynności zawodowych.
§6. Pośrednik jest zobowiązany do odmowy wykonania czynności, która pozostawałaby w sprzeczności z regułami wykonywania zawodu.

Rozdział 3
Kompetencja i profesjonalizm

§7. Pośrednik przy wykonywaniu czynności pośrednictwa, powinien kierować się aktualnymi tendencjami rynkowymi.
§8. Pośrednik nie powinien podejmować się wykonywania czynności, które leżą poza jego wiedzą i doświadczeniem zawodowym.

Rozdział 4
Tajemnica zawodowa

§9. Informacje uzyskane przez pośrednika w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową. W szczególności informacje uzyskane w toku wykonywania czynności zawodowych nie mogą być przekazywane osobom trzecim. Tajemnica nie obowiązuje przy przekazywaniu informacji niezbędnych dla właściwego wykonania usługi oraz informacji mogących mieć wpływ na bezpieczeństwo transakcji.

Rozdział 5
Prestiż zawodu

§10. Pośrednik powinien zapewnić, aby relacje z innymi pośrednikami były oparte na zasadach uczciwej konkurencji, lojalności i szacunku.
§11. Pośrednik nie powinien postępować w sposób godzący w interesy zatrudniającego go przedsiębiorcy.
§12. Pośrednikowi nie wolno formułować fałszywych lub wprowadzających w błąd stwierdzeń dotyczących konkurentów, ich przedsiębiorców lub stosowanych przez nich praktyk zawodowych.
§13. Pośrednik powinien wspierać działalność organizacji zawodowych i przyczyniać się do zapewnienia wysokiej rangi zawodu.
§14. Pośrednik powinien dążyć do wyeliminowania w swym otoczeniu praktyk sprzecznych z przepisami prawa, standardami zawodowymi lub uchybiających godności zawodu.
§15. Pośrednik pełniący funkcje w organizacji zawodowej nie może wykorzystywać ich dla własnych korzyści.

Dział II
Standardy zawodowe

§16. Pośrednik wykonuje czynności pośrednictwa na podstawie zawartej z zamawiającym pisemnej umowy pośrednictwa. W umowie zamieszcza się imię i nazwisko pośrednika, odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer licencji zawodowej oraz oświadczenie pośrednika o posiadaniu ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa. Zakres czynności pośrednictwa określa umowa.
§17. Rola pośrednika polega na gromadzeniu i udzielaniu informacji potrzebnych do zawarcia przez inne osoby umów wymienionych w art. 180 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie warunków ekonomiczno-rynkowych i sposobu realizacji zamówionej usługi, podejmowaniu czynności zmierzających do wyszukania kontrahenta, kojarzeniu stron, aranżowaniu oględzin nieruchomości oraz na życzenie klienta, na udziale w negocjacjach, pomocy przy finalizacji transakcji poprzez podjęcie czynności organizacyjnych, chyba, że umowa stanowi inaczej.
§18. Ogłoszenie, druk, pisemna czy ustna informacja udzielona przez pośrednika powinna być zgodna ze znanym mu stanem faktycznym i prawnym.
§19. Pośrednik powinien dążyć do udokumentowania wykonanych czynności pośrednictwa w związku z realizacją umowy pośrednictwa.
§20. Pośrednik jest zobowiązany zawsze ujawnić status pośrednika przy wykonywaniu czynności pośrednictwa.
§21. Pośrednik nie może składać zamawiającemu nieprawdziwych oświadczeń dotyczących możliwej ceny sprzedaży lub czynszu najmu nieruchomości.
§22. Pośrednik nie może reklamować do sprzedaży, wynajmu lub innego obrotu tych nieruchomości, co, do których nie zawarł uprzednio umowy pośrednictwa poza przypadkami, które wynikają ze szczególnych ustaleń między pośrednikami.
§23. Pośrednik może wykonywać usługę pośrednictwa na rzecz obu stron transakcji.
§24. Pośrednikowi nie wolno oferować usług pośrednictwa przedstawiając je jako wolne od wynagrodzenia, co nie wyklucza pobierania wynagrodzenia wyłącznie od jednej strony transakcji.
§25. Umowy pośrednictwa mogą być zawierane z klauzulą wyłączności. Przez klauzulę wyłączności zamawiający powierza wykonywanie usługi pośrednictwa jedynie wybranemu przedsiębiorcy lub pośrednikowi.
§26. Przed zawarciem umowy pośrednictwa oraz w treści umowy z klauzulą wyłączności przedsiębiorca lub pośrednik jest zobowiązany do poinformowania zamawiającego o konsekwencjach wynikających z wpisania takiej klauzuli.
§27. Przed zawarciem umowy pośrednictwa pośrednik lub przedsiębiorca ma obowiązek uzyskania od zamawiającego informacji, czy nieruchomość nie jest przedmiotem zawartej uprzednio umowy z klauzulą wyłączności.
§28. Pośrednik lub przedsiębiorca, który zawarł umowę pośrednictwa z klauzulą wyłączności, dąży do jak najszerszego uzasadnionego wyeksponowania nieruchomości i nie powinien utrudniać dostępu do informacji o nieruchomości, której dotyczy umowa.
§29. Pośrednik może kontaktować się z osobą, na rzecz której inny pośrednik wykonuje czynności pośrednictwa na podstawie umowy z klauzulą wyłączności, tylko za wiedzą i zgodą tego pośrednika.
§30. Pośrednik nie powinien nakłaniać zamawiającego do zerwania umowy pośrednictwa z klauzulą wyłączności zawartej z innymi pośrednikami.
§31. Pośrednik ma prawo do składania ogólnych ofert przedstawiających zakres świadczonych usług także osobom, które zawarły z innym pośrednikiem umowę z klauzulą wyłączności, jeżeli oferty te stanowią element szerszej akcji promocyjnej.
§32. W przypadku kontaktu z zamawiającym innego pośrednika przy oferowaniu nieruchomości, kolejne kontakty z tym zamawiającym dotyczące oferowanej nieruchomości powinny zawsze odbywać się za wiedzą i zgodą pośrednika, który go przedstawił.
§33. W przypadku podjęcia współpracy pomiędzy pośrednikami, ustalenia, co do wysokości wynagrodzenia i sposobu jego podziału powinny być określone w formie pisemnej w momencie nawiązania współpracy.
§34. Pośrednik, który otrzymał z innego biura informację o nieruchomości jest zobowiązany przy pierwszym kontakcie ze sprzedającym ujawnić, od kogo ofertę otrzymał oraz zachować szczególną dbałość o zabezpieczenie interesów pośrednika, który informacji tej udzielił.
§35. Spory z zakresu wykonywania zawodu, zaistniałe między pośrednikami powinny być rozstrzygane polubownie.
§36. Pośrednik powinien zapewnić, aby osoby, przy pomocy których wykonuje czynności pośrednictwa, uwzględniały zasady wynikające z przepisów prawa oraz reguły postępowania zawarte w standardach zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami.
§37. Każdy pośrednik powinien zwrócić uwagę innemu pośrednikowi na jego postępowanie naruszające zasady niniejszych standardów zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami.

Dział III
Przepisy końcowe

§38. Standardy zawodowe pośredników w obrocie nieruchomościami podlegają uzgodnieniu z Ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.

Źródło: Minister Infrastruktury w dniu 28 kwietnia 2005 roku podpisał komunikat w sprawie uzgodnienia z Polską Federacją Rynku Nieruchomości standardów zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami. Komunikat Ministra został opublikowany w Dzienniku Urzędowym Ministra Infrastruktury Nr 6, poz. 37 z dnia 19 maja 2005 roku i wszedł w życie z dniem ogłoszenia.

Nowe zasady uzyskiwania licencji zawodowych

Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami umożliwi uzyskanie licencji zawodowej pośrednika w obrocie nieruchomościami bez konieczności złożenia egzaminu przed Państwową Komisją Kwalifikacyjną.

W dniu 24 sierpnia 2007 roku Sejm Rzeczypospolitej Polskiej uchwalił ustawę o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami zmieniła m. in. wymogi, które muszą spełnić osoby ubiegające się o nadanie licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Art. 182 ust. 1 powyższej ustawy otrzymał brzmienie:
Licencję zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nadaje się osobie fizycznej, która:
1) posiada pełną zdolność do czynności prawnych;
2) nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe;
3) posiada wyższe wykształcenie;
4) ukończyła studia podyplomowe w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami;
5) odbyła praktykę zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Przepisy dotyczące działalności zawodowej w dziedzinie gospodarki nieruchomościami wejdą w życie z dniem 1 stycznia 2008 roku. W związku z powyższym, osoby spełniające ww. wymogi po dniu 1 stycznia 2008 roku mogą otrzymać licencję zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami bez konieczności złożenia egzaminu. Natomiast osoby, które nie spełniają ww. wymogów, czyli osoby ze średnim lub wyższym wykształceniem i ukończonym kursem specjalistycznym (np. w regionalnym stowarzyszeniu), mogą otrzymać licencję zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, jeżeli do dnia 31 grudnia 2008 roku przejdą z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożą egzamin uprawniający do otrzymania licencji zawodowej. Przy czym osoby te muszą złożyć stosowne wnioski do dnia 31 grudnia 2007 roku. Czyli pozostało już niewiele czasu.

Źródło: Ministerstwo Infrastruktury: www.mb.gov.pl

Cennik usług

W polskim prawie obowiązuje posiadanie w biurze obrotu nieruchomościami w widocznym miejscu cennika usług. Praktyka polskich BON wygląda jednak inaczej.

Wciąż niewiele z nich posiada i ujawnia stosowane cenniki swoich usług. Najczęściej spotykaną procedurą ustalania cen za usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest każdorazowa negocjacje z klientem, na podstawie wzoru umowy pośrednictwa, w której z reguły jest zawarte 3%. W opublikowanym artykule w Rzeczpospolitej można przeczytać: “Częstym grzechem pośredników (26,3 proc.) był brak cennika na oferowane usługi, co zdaniem kontrolujących —poza naruszaniem ustawy o cenach — ogranicza konsumentom możliwości właściwego wyboru pośrednika.” Za naruszenie wyżej omawianych przepisów grozi kara, którą mogą nałożyć Inspektorzy Inspekcji Handlowej, a jej wysokość jest dotkliwa.

Karta praw klienta pośrednika

Karta Praw Klienta Pośrednika w Obrocie Nieruchomościami została ustanowiona przez Polską Federację Rynku Nieruchomości i przedstawiona po raz pierwszy w listopadzie 2006.

Do dnia dzisiejszego posiada ją kilkaset biur pośrednictwa. Dlatego warto się zastanowić nad jej przyjęciem. Co wynika z karty praw klienta? Zapisy dają klientowi dodatkową gwarancję, że będzie miał możliwość kontroli nad wykonywaną dla niego pracą. Potwierdzono w niej zasady, które powinny obowiązywać w przypadku każdej transakcji. Znalazł się tam między innymi zapis, że klient ma prawo do otrzymywania wyczerpującej informacji o: pośredniku odpowiedzialnym za wykonanie zadania zawartego w umowie. W “Karcie” zapisano również, iż klient ma zawsze prawo żądać wystawienia faktury za czynności pośrednictwa wynikające z umowy.

Mając na uwadze profesjonalny marketing w biurze pośrednictwa warto uzyskać taki certyfikat, ponieważ klienci na pewno to docenią. Biuro, które chce otrzymać Licencję na posługiwanie się znakiem towarowym "Karta Praw Klienta Pośrednika Nieruchomości" proszona jest o wypełnienie formularza znajdującego się na stronie www.pfrn.pl, stanowiącego deklarację woli przyjęcia Karty Praw Klienta. Po krótkiej procedurze sprawdzającej, PFRN prześle Firmie w pliku formatu jpg Kartę Praw Klienta wraz z podpisem Prezydenta PFRN, nazwą Firmy i datą otrzymania Licencji.

Opłaty ponoszone przy transakcjach kupna-sprzedaży

OPŁATY NOTARIALNE

1. Taksa notarialna

Taksa notarialna pozostaje bez zmian:
Jeżeli wartość przedmiotu transakcji (np. mieszkania, domu czy działki) wynosi:
- od 10 do 30 tys. zł – od pierwszych 10 tys. płaci się 310 zł, od nadwyżki 2 %+ 22%VAT;
- od 30 do 60 tys. zł – od pierwszych 30 tys. płaci się 710 zł, a od nadwyżki 1 %+22%VAT;
- od 60 tys. do 1 mln zł – od pierwszych 60 tys. płaci się 1010 zł, a od nadwyżki 0,5%
+22%VAT,
- od 1 mln zł – od pierwszego miliona płaci się 5710 zł, a od nadwyżki 0,25 % + 22%VAT, lecz w sumie nie więcej niż 13 753 zł.

Taksa notarialna jest o połowę niższa w przypadku :
- własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego,
- spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
- prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- umowy zobowiązującej, zawartej pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu,
- umowy przenoszącej własność lub użytkowanie wieczyste, w wykonaniu umowy zobowiązującej,
- umowy sprzedaży nieruchomości rolnej z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa,
- umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym, dokonywanej przez Skarb Państwa, jednostkę samorządu terytorialnego lub inne podmioty na podstawie ustaw przyznających,
- umowy zbycia ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, odrębnej własności lokalu lub domu jednorodzinnego w trybie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. Dz 2003 r. Nr 119, poz. 1116 oraz z 2004 r. Nr 19, poz. 177 i Nr 63, poz. 591),
- umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu lub przeniesienia własności domu jednorodzinnego z prawem do gruntu, zawartych w wykonaniu umów o budowę lokalu lub domu, w trybie ustawy z dnia 15 grudnia 200 r. o spółdzielniach mieszkaniowych,
- umowy przeniesienia własności lokalu lub domu jednorodzinnego z prawem do gruntu, przez spółdzielnię mieszkaniową,
- umowy przeniesienia własności, oddania w użytkowanie wieczyste lub przeniesienia prawa użytkowania wieczystego działki budowlanej na rzecz spółdzielni mieszkaniowej w trybie art. 35 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych,
- ustanowienia hipoteki w celu zabezpieczenia kredytu bankowego udzielonego na budownictwo mieszkaniowe, zakup domu mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego na działalność

2. Wypisy nabywcom tych lokali lub nieruchomości bonifikaty od ceny
Podpisany Akt notarialny notariusz zachowuje w kancelarii notarialnej, natomiast strony transakcji otrzymują (kupują) wypisy z aktu.
Koszt wypisu wynosi 7,32 zł (z VAT) za każdą rozpoczętą stronę. Za stronę uważa się tekst obejmujący nie mniej niż 25 linijek. Jeden wypis liczy od kilku do kilkunastu stron.

Zazwyczaj potrzebnych jest 5 wypisów:
- po jednym dla stron transakcji kupującej i sprzedającej,
- przy mieszkaniu (domu) hipotecznym – jeden wypis do ksiąg wieczystych oraz jeden do starostwa powiatowego,
- jeden do urzędu skarbowego
- przy mieszkaniu (domu) spółdzielczym – jeden wypis do spółdzielni i dodatkowo do ksiąg wieczystych, o ile księga jest prowadzona lub będzie ustanawiana.

PODATEK OD CZYNNOŚCI CYWILNO PRAWNYCH (PCC)
Podatek taki płacimy w przypadku, gdy:
- kupujemy nieruchomości z rynku wtórnego,
- deweloper, od którego kupujemy nieruchomość nie jest płatnikiem podatku VAT .

Wysokość podatku wynosi 2 % od wartości nieruchomości.

OPŁATY SĄDOWE

1. Opłata za wniosek.
U notariusza ponosimy również opłatę za wniosek o założenie księgi wieczystej, a także za wpis do niej swoich praw. Opłata wynosi 200 zł + 22 VAT.

2. Podatek od hipoteki tj. podatek od czynności cywilno-prawnych od ustanowienia hipoteki.
Ten podatek płaci się w przypadku wzięcia przez kupującego kredytu na zakup nieruchomości. Wysokość podatku zależy od kwoty zabezpieczanej wierzytelności.
- na zabezpieczenie wierzytelności istniejących tzw. hipoteka zwykła – podatek płaci się od kwoty zabezpieczonej wierzytelności 0,1 %,
- na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej tzw. hipoteka kaucyjna – podatek wynosi 19 zł.

3. Założenie księgi wieczystej – 60 zł

4. Od dnia 2 marca 2006 r. –
a) Wpis do księgi wieczystej:
- w przypadku kupna nieruchomości opłata pobierana przy składaniu wniosku o wpis w księdze wieczystej do Działu II nowego właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości wynosi 200 zł
- w przypadkach dziedziczenia przez nowego właściciela lub wejścia w posiadanie
nieruchomości np. po zniesieniu współwłasności opłata wynosi 150 zł
b) koszt wpisu hipoteki na rzecz banku udzielającego kredytu na zakup nieruchomości wynosi 200 zł niezależnie od wysokości kwoty jaka ma być zabezpieczona,
c) opłata za wykreślenie hipoteki wynosi 100 zł
d) opłata stała do wniosku o zabezpieczenie praw i roszczeń wynosi 150 zł

Przepisy nie regulują, która strona transakcji ma wnosić powyższe opłaty, pozostawia decyzję stronom transakcji.

Umowa cywilnoprawna czy akt notarialny ?

Podpisując umowę przedwstępną z deweloperem na budowę mieszkania lub domu, warto zdecydować się na umowę w formie aktu notarialnego, chociaż wiąże się to z dość dużym kosztem.

Zwykła pisemna umowa cywilnoprawna daje jedynie prawo do dochodzenia odszkodowania finansowego za niedotrzymanie warunków umowy przez dewelopera. Nie można natomiast skutecznie wyegzekwować wykonania umowy, tzn. domagać się przekazania mieszkania, za które klient wniósł opłatę.
Umowa w formie aktu notarialnego i wpis roszczenia do księgi wieczystej nieruchomości, na której powstaje budynek, także lepiej zabezpiecza interesy klienta w przypadku upadłości dewelopera, bowiem nowe prawo upadłościowe przewiduje większą ochronę wierzycieli zabezpieczonych rzeczowo. A takim zabezpieczeniem jest właśnie wpis do księgi wieczystej. Klient może odzyskać wpłacone pieniądze, gdy nastąpi sprzedaż nieruchomości. Również w przypadku, gdy deweloper uchyla się z jakichś powodów od przeniesienia własności lokalu na klienta po zakończeniu inwestycji, klient może doprowadzić do zawarcia końcowej umowy notarialnej na drodze sadowej. Umowa ta będzie miała taką treść, jak notarialna umowa przedwstępna.
(na podstawie: „Rzeczpospolita”, 9.02.04)

Kupno i remont zabytkowej nieruchomości

Kupno zabytkowej nieruchomości od skarbu państwa w drodze przetargu, upoważnia do zapłacenia tylko 50 % ceny uzyskanej w przetargu.

Jednak wykonywanie wszystkich prac remontowych i budowlanych w obiekcie wpisanym do rejestru zabytków musi być prowadzone zgodnie z wytycznymi wojewódzkiego konserwatora zabytków i pod jego nadzorem. Najprostsze nawet prace remontowe, np. malowanie elewacji, wymagają pozwolenia konserwatora, który może nakazać inwestorowi zlecenie przeprowadzenia badań konserwatorskich na jego koszt. Badania takie, i na ich podstawie szczegółowe wytyczne konserwatorskie z programem zagospodarowania, poprzedzają wykonanie wszelkich prac projektowych remontu albo rozbudowy obiektu, potrzebnych do wydania pozwolenia na budowę.
Pozwolenie konserwatora potrzebne jest również na umieszczenie na elewacji szyldu, banneru reklamowego czy tez flagi.
Przedstawiciele wojewódzkiego konserwatora zabytków są upoważnieni do wyrywkowych kontroli na budowie i wstrzymania robót, w przypadku stwierdzenia odstępstw od zatwierdzonych wytycznych. Decyzja wstrzymująca wygasa po dwóch miesiącach, jeżeli w tym czasie inwestor nie otrzyma nakazu rozbiórki lub zalegalizowania wykonanych prac.
Inwestor może zwrócić się do wojewódzkiego konserwatora zabytków o przyznanie dotacji na sfinansowanie części lub całości prac remontowych i budowlanych, w tym na robociznę i zakup materiałów budowlanych. Uzyskanie takiego wsparcia nie jest jednak proste. Wielkość kwoty dotacji każdorazowo ustala generalny konserwator zabytków, a przekazana może być ona przed rozpoczęciem prac, w trakcie lub po ich zakończeniu, na podstawie udokumentowanych wydatków.

W dniu 11 kwietnia b.r. uchwalona została ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego.

Jest to pierwsza tego typu ustawa regulująca obrót ziemią rolną w Polsce. Definiuje ona pojęcie gospodarstwa rolnego i samego rolnika. Gospodarstwo rolne w rozumieniu prawa nie może mieć mniejszego obszaru niż 1 ha użytków rolnych i nie więcej niż 300 ha. Natomiast właściciel lub dzierżawca nieruchomości rolnych musi spełniać chociaż jeden z poniższych warunków:

1.prowadzić gospodarstwo rolne osobiście, być za meldowanym w gminie, na terenie której położona jest jedna z jego nieruchomości rolnych, wchodząca w skład gospodarstwa..
2. minimum przez 5 lat do dnia wejścia ustawy prowadzić gospodarstwo rolne;
3. Mieć co najmniej zasadnicze wykształcenie rolnicze lub średnie lub wyższe obojętnie jaki kierunek, warunki te nie muszą być spełnione jednocześnie. Właściciel nieruchomości rolnych nie spełniający powyższych warunków, przed wejściem ustawy w życie nie będzie uznany za rolnika indywidualnego w rozumieniu ustawy, może napotkać przeszkody w nabywaniu nieruchomości rolnych w celu powiększenia dotychczasowego . Warunki te nie dotyczą prawa dziedziczenia.
Pozostałe bardzo ważne informacje znajdziecie Państwo w omawianej wyżej ustawie z 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz. U. nr 64 poz. 592

Taksa Notarialna

Ujednolicony tekst rozporządzenia ministra sprawiedliwości z 12 kwietnia 1991 r. w sprawie taksy notarialnej, który powstał na podstawie następujących Dzienników Ustaw:
• z 1991 r. nr 33, poz. 146,
• z 1992 r. nr. 21, poz. 89; nr 54, poz. 265,
• z 1994 r. nr 130, poz. 654,
• z 1997 r. nr 47, poz. 313,
• z 2001 r. nr 35, poz 414; nr 115, poz. 1233.
Na podstawie art. 5 ustawy z 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie (Dz. U. nr 22, poz. 91, z 1997 r. nr 28, poz. 153, z 1999 r. nr 101, poz. 1178, z 2000 r. nr 48, poz. 551, nr 94, poz. 1037, nr 116, poz. 1216 i nr 120, poz. 1268 oraz z 2001 r. nr 63, poz. 635 i nr 98, poz. 1079) zarządza się, co następuje:

Rozdział 1
Przepisy ogólne
§ 1. Rozporządzenie określa maksymalne stawki wynagrodzenia przysługującego notariuszom za czynności notarialne (taksa notarialna).
§ 2. 1. Z zastrzeżeniem § 9-16 maksymalna stawka wynagrodzenia zależy od wartości przedmiotu czynności notarialnej.
2. Za wartość przedmiotu czynności notarialnej przyjmuje się wartość podaną przez stronę (strony) czynności z uwzględnieniem zasad przewidzianych w ustawie o podatku od spadków i darowizn albo o podatku od czynności cywilnoprawnych.
3. Podstawą określenia maksymalnej stawki wynagrodzenia jest:
1) przy umowie zamiany - najwyższa wartość zamienianego przedmiotu umowy,
2) przy działach - ogólna wartość majątku podlegającego działowi,
3) przy oddawaniu gruntu w użytkowanie wieczyste - wartość pierwszej opłaty, a przy jej braku - skapitalizowana wartość opłaty rocznej, stosownie do przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn,
4) przy umowie o rentę, na podstawie której następuje zbycie nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu - wartość tych rzeczy lub praw, 5) przy licytacjach i przetargach - cena rzeczy uzyskana w wyniku licytacji lub przetargu,
6) przy losowaniach nagród - wartość wylosowanych nagród,
7) przy umowie dzierżawy (poddzierżawy) oraz najmu (podnajmu) - wartość świadczeń powtarzających się za czas, na jaki umowa została zawarta, a przy umowie zawartej na czas nieokreślony - wartość świadczeń za okres 10 lat,
8) przy ustąpieniu pierwszeństwa hipotecznego wartość przedmiotu czynności określa się według pozycji posuwającej się naprzód, a jeżeli suma pozycji ustępującej jest niższa - według tej niższej sumy.
§ 3. Maksymalna stawka wynagrodzenia wynosi od wartości:
1) do 5000 zł - 200 zł,
2) powyżej 5000 zł do 15.000 zł - 200 zł + 3 proc. od nadwyżki powyżej 5000 zł,
3) powyżej 15.000 zł do 30.000 zł - 500 zł + 2 proc. od nadwyżki powyżej 15.000 zł,
4) powyżej 30.000 zł do 60.000 zł - 800 zł + 1 proc. od nadwyżki powyżej 30.000 zł,
5) powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł - 1100 zł + 0,5 proc. od nadwyżki powyżej 60.000 zł,
6) powyżej 1.000.000 zł - 5800 zł + 0,25 proc. od nadwyżki ponad 1.000.000 zł.
§ 4. Przy obliczaniu wartości przedmiotu czynności nie odlicza się obciążeń i bonifikat.
§ 5. Notariusz wymienia na każdym sporządzonym dokumencie wysokość pobranego wynagrodzenia, powołując podstawę prawną.

Rozdział 2
Czynności notarialne
___ Oddział 1___
Akty notarialne

§ 6. Za sporządzenie aktu jako maksymalną stawkę wynagrodzenia przyjmuje się stawkę przewidzianą w § 3, z zastrzeżeniem § 7 i 8.
§ 7. Za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego:
1) umowę zobowiązującą, zawartą pod warunkiem lub zastrzeżeniem terminu,
2) umowę przenoszącą własność lub użytkowanie wieczyste, w wykonaniu umowy zobowiązującej,
3) umowę sprzedaży nieruchomości rolnej z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa,
4) umowę zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (prawa do lokalu mieszkalnego w domu budowanym przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia jego własności na członka),
5) umowę zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu lub domu jednorodzinnego w trybie ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2001 r. nr 4, poz. 27 i nr 57, poz. 601),
6) umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu lub przeniesienia własności domu jednorodzinnego z prawem do gruntu, zawartych w wykonaniu umów o budowę lokalu lub domu, w trybie ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych,
7) umowę przeniesienia własności lokalu lub domu jednorodzinnego z prawem do gruntu, przez spółdzielnię mieszkaniową,
8) ustanowienie hipoteki, z zastrzeżeniem § 8 ust. 1 pkt 1,
9) przebieg licytacji lub przetargu,
10) przyjęcie na przechowanie pieniędzy w walucie polskiej lub obcej
- maksymalna stawka wynagrodzenia wynosi połowę stawki przewidzianej w § 3.
§ 8. 1. Za sporządzenie projektu aktu notarialnego obejmującego umowę oraz za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego:
1) ustanowienie hipoteki w celu zabezpieczenia kredytu bankowego udzielonego na budownictwo mieszkaniowe, zakup domu mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego albo na działalność gospodarczą,
2) losowanie nagrody,
3) potwierdzenie oświadczenia woli zawartego w innym akcie notarialnym
- maksymalna stawka wynagrodzenia wynosi 1/4 stawki przewidzianej w § 3.
2. Za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego:
1) oświadczenie o przystąpienie do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub objęciu udziałów w tej spółce,
2) oświadczenie zawierające zgodę osób przystępujących do spółki akcyjnej na zawiązanie spółki, na brzmienie statutu i na objęcie akcji, wyrażoną w innym akcie niż akt obejmujący statut
- maksymalna stawka wynagrodzenia wynosi 1/10 stawki przewidzianej w § 3.
§ 9. Maksymalna stawka wynagrodzenia wynosi za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego:
1) umowę zbycia nieruchomości, jeżeli w związku z tą umową następuje wypłata świadczeń z tytułu ubezpieczenia społecznego rolników - 700 zł,
2) umowę majątkową małżeńską - 400 zł,
3) testament - 50 zł,
4) testament zawierający zapis, polecenie lub pozbawienie uprawnionego prawa do zachowku - 100 zł,
5) odwołanie testamentu - 25 zł,
6) zwolnienie nieruchomości od obciążeń lub zrzeczenie się prawa, jeżeli wartości przedmiotu nie da się określić - 50 zł,
7) zrzeczenie się własności nieruchomości - 100 zł,
8) pełnomocnictwo - 50 zł,
9) oświadczenie o przyjęciu lub odrzuceniu spadku - 20 zł.
§ 10. 1. Maksymalna stawka wynagrodzenia, z zastrzeżeniem ust. 2, wynosi:
1) za sporządzenie protokołu zgromadzenia wspólników spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub walnego zgromadzenia spółdzielni - 750 zł,
2) za sporządzenie protokołu walnego zgromadzenia akcjonariuszy - 1200 zł,

3) za sporządzenie protokołu zgromadzenia wspólników innej spółki niż wymienione w pkt 1 i 2 albo protokołu posiedzenia zarządu, rady nadzorczej lub komisji rewizyjnej spółki prawa handlowego - 500 zł,
4) za sporządzenie protokołu niedojścia do skutku licytacji, przetargu lub losowania nagród - 100 zł,
5) za sporządzenie protokołu przyjęcia dokumentu na przechowanie - 100 zł, a za przechowanie dokumentu, od każdego dokumentu, za każdy rozpoczęty miesiąc - 20 zł,
6) za sporządzenie innego protokołu - 300 zł.
2. W razie podwyższenia kapitału zakładowego spółki, maksymalna stawka wynagrodzenia ustalana jest na podstawie § 3.
§ 11. 1. Jeżeli jednym aktem notarialnym, sporządzonym między tymi samymi osobami, objęto kilka czynności dotyczących tego samego przedmiotu i pozostających ze sobą w takim stosunku, że jedna z tych czynności ma charakter czynności głównej, a inne mają charakter czynności ubocznych i nie mogą istnieć bez czynności głównej - maksymalna stawka wynagrodzenia za sporządzenie tego aktu jest ustalana według czynności głównej.
2. W razie gdy poszczególne czynności między tymi samymi osobami dotyczą różnych przedmiotów, wartość tych przedmiotów zlicza się, jeżeli dla dokonywanych czynności przewidziana jest ta sama maksymalna stawka wynagrodzenia. Jeżeli dla tych czynności przewidziane są różne maksymalne stawki wynagrodzenia, ustala się je od wartości każdego przedmiotu z osobna.
3. Jeżeli akt obejmuje kilka czynności różnych osób, maksymalne stawki wynagrodzenia ustala się od każdej czynności z osobna.
___Oddział 2___
Wypisy i wyciągi
§ 12. 1. Za sporządzenie wypisu lub wyciągu z akt notarialnych lub innego dokumentu maksymalna stawka wynagrodzenia wynosi 6 zł za każdą rozpoczętą stronę.
2. Za stronę uważa się tekst obejmujący nie mniej niż 25 wierszy.
___Oddział 3 ___
Poświadczenia
§ 13. Maksymalna stawka wynagrodzenia wynosi:
1) za poświadczenie własnoręczności podpisu albo odcisku palca osoby niepiśmiennej lub nie mogącej pisać:
a) na dokumentach, jeżeli przedmiot jest oznaczony sumą pieniężną - 1/10 wynagrodzenia, jakie należałoby się, gdyby dokument sporządzono w formie aktu notarialnego,
b) na pełnomocnictwach i innych dokumentach - 20 zł,
2) za poświadczenie zgodności odpisu z okazanym dokumentem, za każdą stronę - 6 zł,
3) za poświadczenie czasu okazania dokumentu, za każdą stronę - 6 zł,
4) za poświadczenie pozostawania przy życiu:
a) w celu otrzymania emerytury, renty lub innych świadczeń z ubezpieczenia społecznego - 6 zł,
b) w innym celu - 30 zł,
5) za poświadczenie pozostawania osoby w określonym miejscu - 30 zł.
___Oddział 4 ___
Doręczanie oświadczeń
§ 14. Za doręczenie stronie przeciwnej oświadczenia wniesionego ustnie do protokołu albo wręczonego lub przesłanego notariuszowi maksymalna stawka wynagrodzenia wynosi 40 zł.
___Oddział 5 ____
Protesty
§ 15. 1. Za sporządzenie protestu maksymalna stawka wynagrodzenia wynosi przy wartości kwoty ulegającej zaprotestowaniu:
1) do 100 zł włącznie - do 5 zł,
2) powyżej 100 zł - do 5 zł + 2 proc. od nadwyżki ponad 100 zł.
2. Jeżeli osoba, przeciwko której protest ma być skierowany, uczyni zadość wezwaniu przed sporządzeniem protestu, maksymalne wynagrodzenie ustala się w wysokości do połowy wynagrodzenia, jakie przypadałoby za sporządzenie protestu.
___Oddział 6 ___
Inne czynności

§ 16. Za dokonanie czynności notarialnej, nie wymienionej w przepisach poprzedzających, maksymalna stawka wynagrodzenia wynosi 150 zł i jest ustalana w zależności od nakładu pracy notariusza oraz czasu przeznaczonego na tę czynność.
Rozdział 3
Wynagrodzenie w wypadkach szczególnych
§ 17. 1 Jeżeli dokonanie czynności notarialnej wymaga wyjątkowo dużego nakładu pracy i czasu, notariusz może ustalić wynagrodzenie wyższe, lecz nie przekraczające dwukrotnej wysokości maksymalnej stawki wynagrodzenia przewidzianej za daną czynność.
2. Jeżeli notariusz dokonał czynności notarialnej poza lokalem kancelarii notarialnej, może ustalić wynagrodzenie zwiększone o kwotę liczoną za każdą godzinę od opuszczenia kancelarii do powrotu, w wysokości:
1) w porze dziennej - do 50 zł,
2) w porze nocnej oraz w dni wolne od pracy - do 100 zł.
3. Za porę dzienną liczy się czas między godziną 8 a 20.
§ 18. W razie niedojścia do skutku czynności z przyczyn niezależnych od notariusza, wynagrodzenie ustala się w wysokości do jednej trzeciej wynagrodzenia, jakie przypadałoby, gdyby czynność ta została dokonana.
Rozdział 4
Sposób pobierania wynagrodzenia i zwrot innych wydatków
§ 19. Wynagrodzenie za dokonanie czynności notarialnych pobiera się gotówką lub w formie bezgotówkowej, w sposób przewidziany odrębnymi przepisami.
§ 20. Taksa notarialna nie obejmuje kosztów przejazdu i innych wydatków poniesionych przez notariusza w związku z dokonaniem czynności.
Rozdział 5
Przepisy przejściowe i końcowe
§ 21. skreślony.
§ 22. (Stanowił, że rozporządzenie wchodzi w życie 22 kwietnia 1991 r.).

źródło: Rzeczpospolita z 22 października 2001

CENTRALA WGN

BIURA WGN W POLSCE

NIERUCHOMOŚCI

BIURA WGN NA ŚWIECIE

NIERUCHOMOŚCI

Oferta Deweloperów WGN

DEVELOPMENT

Kredyty

Sprawdź najnowsze oferty w serwisie

Oceń nasz serwis

CENTRALA WGN

BIURA WGN W POLSCE

NIERUCHOMOŚCI

BIURA WGN NA ŚWIECIE

NIERUCHOMOŚCI

Oferta Deweloperów WGN

DEVELOPMENT

Kredyty

Perełki nie tylko dla inwestorów - strona 30

Poczta Polska zmienia logo

Nowy hotel ComfortExpress

Coś dla amatorów softloftów

Powodzianie zwolnieni z opłat

Słońce na zdjęciach, zimny wiatr od morza

Renta planistyczna

Lek na Odrę?

KRAINA DOMÓW PRZYSŁUPOWYCH, środkowoeuropejski klejnot tradycyjnego budownictwa ludowego

Nowe zasady zakupu państwowego lokalu

Przedsiębiorca budowlany nie może zmieniać planów lokalu

Realizacja przedsięwzięć EURO 2012

Perspektywy zawodów nieruchomościowych w świetle projektu ustawy o działalności usługowej

Prawo zabudowy w świetle reformy prawa użytkowania wieczystego

Wielokrotna sprzedaż gruntu a podatek VAT

Ustalenie stanu prawnego nieruchomości

Zamiana na rynku nieruchomości

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców

Pełnomocnictwo na rynku nieruchomości

Który budynek to zabytkowa kamienica krótki przewodnik ilustrowany.

Czy renegocjacja umów kredytowych to już fakt?

Skarga pauliańska - nie warto kupować nieruchomości od bankruta

Standardy zawodowe pośredników w obrocie nieruchomościami

Nowe zasady uzyskiwania licencji zawodowych

Cennik usług

Karta praw klienta pośrednika

Opłaty ponoszone przy transakcjach kupna-sprzedaży

Umowa cywilnoprawna czy akt notarialny ?

Kupno i remont zabytkowej nieruchomości

W dniu 11 kwietnia b.r. uchwalona została ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego.

Taksa Notarialna

Sprawdź najnowsze oferty w serwisie

Oceń nasz serwis