Nowe domy to temat, któremy warto poświęcić chwilę uwagi - szczególnie, że zakończył się rok 2019, a tym samym pożegnaliśmy drugą dekadę XXI wieku. Skłania to do podsumowań nie tylko mijającego roku - pod wieloma względami wyjątkowego zarówno w segmencie mieszkaniowym, jak i nieruchomości komercyjnych - ale także całej ostatniej dekady. Ostatnie dziesięć lat przyniosło duże zmiany technologiczne. Rozwija się wiele branż, pośrednio lub bezpośrednio związanych z rynkiem nieruchomości. Zaawansowane rozwiązania informatycznie i technologiczne (w tym aplikacje na Androida lub IOS służące do zdalnego sterowania urządzeniami np. ogrzewania centralnego, rozbudowane systemy monitorowania nieruchomości), alternatywne rozwiązania służące wytwarzaniu odnawialnej energii i sporo innych wciąż rozwijających się gałęzi gospodarki, korzystnie wpływają na wzrost jakości nowego budownictwa, w tym także budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego naprawdę z wysokiej półki. Warto podkreślić, że inwestorzy nabrali odwagi i rozmachu. Odwaga i inwencja prywatnych inwestorów jest niespożyta, o czym świadczy między innymi fakt, że coraz więcej szans realizacji ambitnych przedsięwzięć otrzymują młodzi i uzdolnieni architekci. Nie brakuje projektów wykraczających poza ramy domów z katalogu. Dom ma być nie tylko funkcjonalny, ale powinien prezentować jakość, innowacyjność, wysoki poziom świadomości estetycznej i ekologicznej.  Przyszłością budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego mają szansę stać się domy ekologiczne, a w dalszej perspektywie być może domy samowystarczalne. Nie jest jednak łatwo przełamywać standardowe przyzwyczajenia inwestorów dotyczące chociażby dostępu do mediów.

Niemniej coraz chętniej realizowane są w Polsce domy w oparciu o tak zwane ekologiczne rozwiązania, które pozwalają przynajmniej do pewnego stopnia i w długoletniej perspektywie ograniczyć zużycie mediów niezbędnych dla prawidłowego funkcjonowania nieruchomości.  Zamiast ogrzewania gazowego czy na paliwa stałe, rosnącą popularnością cieszą się dwie technologie: fotowoltaika i pompy ciepła. Rozwój technologiczny umożliwia niemal całkowitą rezygnację już nie tylko z paliw stałych, ale także z gazu i energii cieplnej z elektrociepłowni - nie zapominajmy bowiem, że niewielka część domów w Polsce posiada dostęp do energii z sieci miejskich.  Biorąc pod uwagę fakt, że w sezonie grzewczym za ogrzewanie gazowe w domu jednorodzinnym należy płacić wysokie kwoty, oczywiście w zależności od parametrów technicznych budynku, alternatywne rozwiązania w perspektywie 10-15 lat użytkowania domu okażą się bardzo opłacalne. Być może przyjdzie moment, w którym część właścicieli domów przestanie się przyłączać do sieci gazowej czy elektrociepłowniczej, a wręcz przeciwnie - pojawi się trend odłączania się od sieci na rzecz nowoczesnych, coraz tańszych i coraz łatwiej dostępnych rozwiązań. Z pewnością warto kibicować wdrażaniu ekologicznych technologii w budownictwie, nie tylko w budownictwie jednorodzinnym.

 

Stosowanie alternatywnych technologii przy budowie nowych domów stało się przymusem w miejscowościach, gdzie nie na dostępu do takich mediów jak gaz czy kanalizacja. Przy tej okazji trzeba wyraźnie stwierdzić, że mocno rozczarowujący okazał się bardzo opóźniony proces inwestycyjny w zakresie rozbudowy sieci kanalizacyjnej w wielu polskich gminach: brakuje kolektorów i oczyszczalni o wystarczającej przepustowości, która pozwoliłaby nadążyć za dynamiczną rozbudową małych miejscowości i wsi. Między innymi z tego powodu wiele jest miejsc pozbawionych dostępu do kanalizacji, dlatego właściciele gruntów budowlanych są zmuszeni realizować przydomowe oczyszczalnie ścieków. Rzadkością są stare szamba kaskadowe, które gdzieniegdzie w górach stanowią część działającej infrastruktury. Niedogodności i ograniczenia w dostępie do mediów nie przeszkadzają jednak w realizacji znakomitych projektów architektonicznych, coraz częściej domów wysokiej klasy, w tym domów wyposażonych w systemy inteligentnego zarządzania, a także domów, w których zastosowane zostały nietypowe i prekursorskie rozwiązania. 

Świetnym przykładem może być dom nazwany przez recenzentów nowoczesną chatą pasterską, położony nad Jeziorem Czorsztyńskim w Pieninach. Elewacja i dach murowanego budynku zaprojektowanego przez pracownię HOLA Design (Monika i Adam Bronikowscy) zostały pokryte zabezpieczoną warstwą odpowiednio sprasowanych wiórów osikowych. Takie rozwiązanie nadało budynkowi rustykalny charakter i dopasowało bryłę do naturalnego otoczenia Jeziora Czorsztyńskiego, wokół którego zachowało się sporo zabytkowej drewnianej architektury. Realizacja otrzymała prestiżową nagrodę Red Dot Design Award przyznawaną przez Centrum Wzornictwa Nadrenii Północnej Westfalii w Essen.

Dużą wartość zyskują grunty położone blisko parków, lasów i innych terenów zielonych – znalezienie nieruchomości położonej pod lasem czy wręcz w sercu lasu, a jednocześnie w atrakcyjnej lokalizacji zapewniającej dobry dostęp do infrastruktury technicznej i komunalnej, stanowi olbrzymią trudność. Podkreślić należy jednak, że bliskość natury stanowi coraz bardziej pożądaną wartość dodaną nieruchomości. Obawy co do stopnia zacienienia, ograniczenia dostępu światła słonecznego wydają się drugorzędne wobec intymności i aury spokoju, jaką roztaczają tereny zielone. Nieprzypadkowo domy i działki położone we Wrocławiu blisko parków Grabiszyńskiego, Południowego i Szczytnickiego czy wałów nadodrzańskich należą do najdroższych i najbardziej prestiżowych lokalizacji dla inwestycji jednorodzinnych. Za przedwojenne wille do remontu trzeba w tych lokalizacjach zapłacić nawet 2-3 miliony złotych, domy i wille po remoncie czy kompleksowej rewitalizacji mogą być warte aktualnie nawet 5-6 milionów złotych.

Dobrym przykładem rezydencji położonej wśród zieleni jest jedna z nowo powstałych willi na przedmieściach Łodzi. Działka otoczona jest lasem, sam dom z kolei wyróżnia podział na dwie części, uzyskany dzięki przedzieleniu bryły betonową ścianą. Efekt jest oszałamiający zarówno na zewnątrz, jak i we wnętrzu. Bryła nawiązuje formalnie do takich arcydzieł architektury jak Dom nad wodospadem Franka Lloyda Wrighta i eksperymentalnej architektury modernizmu, która dzisiaj stanowi niemal obowiązkowy i coraz lepiej przyswajany kanon nowoczesnego projektowania w budownictwie jednorodzinnym. Budynek składa się z nałożonych na siebie prostopadłościennych „kostek” przedzielonych betonową ścianą i dopełnionych pionowymi i poziomymi fragmentami ścian i stropów wysuniętymi poza granice bryły. Betonowa ściana oddziela różne strefy we wnętrzu rezydencji, w której po jednej stronie na parterze znajduje się okazały i znakomicie doświetlony salon z jadalnią i kuchnią, zaś po drugiej – strefa SPA, gabinet, klatka schodowa. Ponad salonem znajduje się antresola wraz z domową biblioteką, której przeszklenie robi równie duże wrażenie co przeszklenia w salonie. Wnętrze prezentuje prosty styl, przy czym całość dopełniają takie detale, jak niebywale efektowny kryształowy żyrandol w wysokim holu. W okolicach Łodzi ma powstać także inna okazała rezydencja o powierzchni 600 metrów kwadratowych zaprojektowana przez pracownię projektową BIAMS (Marcin Sieradzki, ur. 1984). Pracownia BIAMS określa rezydencję jako „nowoczesną, minimalistyczną willę z basenem wbudowanym w bryłę”. Willa również będzie położona w otoczeniu lasu, którego widok będzie się rozpościerał między innymi zza szklanej elewacji budynku. Bryłę wieńczyć będą duży taras i wielopłaszczyznowy dach, łączący kompozycje dachu dwuspadowego i dachu płaskiego nad basenem wykorzystanego jako powierzchnia tarasu.

Styl nowej architektury widoczny w przedstawionych domach „kopiuje” część modernizowanych i dość już anachronicznych kostek. Jedną z najciekawszych propozycji przebudowy jest modernizacja kostki w Koziegłowach koło Poznania, której pracownia architektoniczna TEŻ ARCHITEKCI (Małgorzata Siekanko, Paulina Wielgosz-Konewka, Marta Sękowska-Kulińska) zdecydowała się nadać formę uproszczonej betonowej prostopadłościennej bryły. Dom z lat 70. XX w. został pozbawiony przybudówek; została zasypana piwnica. Autorki projektu zredukowały mało funkcjonalny dom do funkcjonalnej przestrzeni mieszkalnej o powierzchni 120 metrów kwadratowych. Działka otoczona jest drzewami, które tworzą naturalną barierę oddzielającą od sąsiednich nieruchomości. Absolutnie wyjątkowy jest dom z początku dekady, którego oferta sprzedaży znalazła się w 2016 roku wśród flagowych ofert biura WGN we Wrocławiu. Chodzi o Dom bez schodów, najlepsza realizacja tak zwanych parterówek w Polsce, spełniająca światowe standardy tego typu architektury. Dom został zaprojektowany na planie litery L na działce o powierzchni przekraczającej 2000 metrów kwadratowych, w drugiej linii zabudowy od osi drogi. Dom został usytuowany z przodu działki, z zachowaniem miejsca na dojazd do dwustanowiskowego garażu. W elewacji północnej znajdującej się po stronie wjazdu na teren nieruchomości projektanci – pracownia ARCHINEA (Przemysław Kaczkowski, Aleksandra Targońska) – nie umieścili ani jednego okna. Przeszklenia za to znalazły się w południowej elewacji oraz zachodniej elewacji skrzydła domu. Z salonu połączonego z kuchnią roztacza się wspaniały widok na taras i niezwykle starannie zaprojektowany ogród. Dom jest wyposażony w system inteligentnego zarządzania, klimatyzację i kameralną salę kinową. Rezydencja wyróżnia się przejrzystym podziałem na część dzienną i nocną. Takie projekty, jak opisane powyżej, wyznaczają charakterystyczne cechy stylu nowoczesnego budownictwa jednorodzinnego. Tego typu domy i rezydencje na ogół osiągają wartości transakcyjne o kilkanaście procent wyższe niż podobne pod względem powierzchni użytkowej tradycyjnie realizowane domy, co tylko może świadczyć o zapotrzebowaniu na realizacje nieszablonowe, ale i droższe od standardowych projektów. Coraz częściej można spotkać realizacje willi, w których część stropu pozostała otwarta, aby uzyskać maksymalnie dużą wysokość holu czy salonu dziennego.

W ostatnim dziesięcioleciu w budownictwie jednorodzinnym doceniona została rola światła. Przeszklenia, świetliki, wykusze, wielkie otwory okienne – służą uzyskaniu komfortu i efektu nadającego nieruchomości unikalną aurę i energię. Przed budownictwem jednorodzinnym jeszcze wiele wyzwań w kolejnej dekadzie. Trzeba w pierwszej kolejności zwrócić uwagę na wzrastające średnie ceny transakcji sprzedaży domów. Domy warte jeszcze kilka lat temu, na przykład, 1 milion złotych, obecnie wystawiane są w cenach ofertowych dochodzących do granicy 2 milionów złotych. Czy to oznacza, że domy podrożały o 100%? Oczywiście, nie. Jeśli jednak mowa o najbardziej wyjątkowych rezydencjach, cena, jaką nabywcy są skłonni zapłacić za unikalny dom, rzeczywiście znacząco wzrosła. 60 czy 70% różnicy w cenach w porównaniu do 2017 roku? Tak, to możliwe, ale tylko w jednostkowych przypadkach. Trzeba pamiętać, że dla nabywcy liczą się wyjątkowe parametry willi czy rezydencji, a nie tylko lokalizacja. Rozrzut cenowy jest zbyt duży, żeby przyjmować uśrednione wartości jako jedyne kryterium w określeniu ceny. Problem mogą mieć rzeczoznawcy majątkowi, którzy przygotowują operat szacunkowy, na przykład, na potrzeby banku w trakcie rozpoznawania wniosku o kredyt hipoteczny.

Problem domów powstałych w ostatnich dziesięciu latach wiąże się również z wysokimi kosztami, jakie ponieśli właściciele. Decydując się na sprzedaż swoich nieruchomości, inwestorzy będą z pewnością oczekiwali cen wystarczających, żeby zrekompensować sobie koszt realizacji, wykończenia i wyposażenia domu. Być może, nie w każdym przypadku będzie to możliwe. Czy wkład inwestycyjny przekraczający np. kwotę 5 milionów złotych, wliczając w to koszt zakupu działki, będzie możliwy do odzyskania? Na razie trudno to stwierdzić. W dalszym ciągu oczekiwany jest na rynku poważny i uciążliwy kryzys ekonomiczny o globalnym zasięgu; w Polsce problemy ekonomiczne na światowych rynkach mogą się odbić negatywnie, chociaż nie przewidywałbym znaczących spadków wartości nieruchomości w porównaniu z obecnym rokiem. Lata 20. XXI w. mogą być dobrym czasem dla inwestorów planujących długoterminowe inwestycje. Brakuje domów na wynajem; niewystarczająco dużo jest ofert adresowanych do pracowników; brakuje tanich pokoi na wynajem. To tylko kilka powodów, dla których zakup domu, zaplanowany wieloetapowo i przynajmniej na okres 10 lat, może okazać się opłacalny. Przeciętny dom wolnostojący, wynajęty początkowo na cele związane z zakwaterowaniem pracowników, będzie można przekształcić po parunastu latach w wysokiej klasy nowoczesną willę i przeznaczyć na sprzedaż albo wynajem dla zamożnego klienta.

Przed budownictwem jednorodzinnym sporo także wyzwań technologicznych. Coraz więcej wagi inwestorzy przywiązują do systemów bezpieczeństwa, możliwości monitorowania nieruchomości pod swoją nieobecność. Jednocześnie zwiększa się oferta aplikacji służących do zdalnej obsługi poszczególnych komponentów nieruchomości, kontroli dostępu i monitoringu. W miarę wzrostu zamożności części społeczeństwa, inwestorzy tym chętniej będą sięgali po rozwiązania co prawda kosztowne, ale zapewniające odpowiedni poziom kontroli nad własną nieruchomością i jej najbliższym otoczeniem. Wyjeżdżasz na urlop, martwisz się, że trawa wyschnie? Nie przejmuj się, będziesz mógł użyć aplikacji, która uruchomi podlewanie ogrodu. Wyzwanie stanowi także dalszy proces uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Już teraz sporo obszarów zostało wyłączonych z produkcji rolnej, ale potrzeby mieszkaniowe wcale nie słabną, mimo niekorzystnych wskaźników demograficznych. Presja ze strony inwestorów i właścicieli działek w kwestiach związanych z poszerzeniem możliwości wykorzystania gruntów na cele mieszkaniowe zapewne będzie się nasilała – a jednocześnie można się spodziewać problemów z przepustowością dróg, komunikacją i konfliktami sąsiedzkimi, o których mówi się w debacie publicznej chociażby w kontekście tak zwanej ustawy antyodorowej, nad której projekt parlament pracuje już od kilku lat.

Autor:
Jarosław Wójtowicz
Starszy analityk WGN