W miarę wzrostu zamożności polskiego społeczeństwa, daje się zauważyć rosnący z każdym rokiem popyt na nieruchomości z segmentu Premium. Polska staje się krajem modnym do zamieszkiwania i inwestowania, a wśród nowych inwestorów nie brakuje wysokiej kadry menadżerskiej. Wzrasta jednocześnie popyt na wynajem drogich apartamentów oraz apartamenty na wynajem krótkoterminowy. Deweloperzy chętnie inwestują w budowę nowych apartamentów. Rośnie stopniowo także znaczenie condohoteli.

Dane pokazują, że w pierwszym półroczu 2018 roku sprzedanych zostało w stolicy 115 luksusowych apartamentów, natomiast w pierwszym półroczu 2019 roku 126. Informacje podane przez Tacit Group, oparte na raporcie firmy doradczej Ernst & Young, wskazują na wzrost cen apartamentów na przestrzeni 4 ostatnich lat aż o 30%. Według HLSM by Tacit Group, średnie ceny luksusowych apartamentów w Warszawie przekroczyły w pierwszym półroczu 2019 roku barierę 28 tysięcy złotych za metr kwadratowy.

Według analityków WGN wzrastają wymagania, jakie stawiane są inwestycjom apartamentowym. Przede wszystkim lokalizacja, typ architektury, oryginalność, wyjątkowość wykończenia i jakość materiału, szczególne parametry realizowanej inwestycji oraz stopień bezpieczeństwa i infrastruktury (ochrona, systemy zabezpieczeń) decydują o prestiżu i sile przyciągania zamożnych klientów.

Co jeszcze może wpływać na atrakcyjność nowych apartamentów? Architekt. Takie nazwiska architektów jak Daniel Libeskind, Zbigniew Maćków czy nieżyjący już Stefan Kuryłowicz (dalej istnieje założona przez niego pracownia architektoniczna) przestały być anonimowe dla co zamożniejszych klientów kupujących drogie apartamenty. Nazwisko architekta lub nazwa pracowni mogą mieć coraz większe znaczenie dla prestiżu inwestycji. Również fakt, że największe firmy deweloperskie nie boją się ryzykownych i nietypowych inwestycji, sprawia, że oferta staje się coraz bardziej różnorodna i atrakcyjna dla wymagającego klienta.

Inwestorzy muszą brać pod uwagę także zmieniające się gusta zamożnych Polaków oraz zagranicznych inwestorów. Na przestrzeni ostatnich lat zmieniła się definicja luksusu. Dzisiaj moda na marmurowe kominki, kandelabry, kryształowe żyrandole czy meble obite skórzaną tapicerką nieco przyblakła. O wiele więcej wagi prywatni inwestorzy przywiązują do naturalności wnętrza, ukazania potencjału przestrzeni, wielofunkcyjnego wykorzystania pomieszczeń. Stosują chętnie nowe technologie i materiały wykończeniowe: mikrobeton, płytki z tradycyjnie wypalanej cegły, metal, szkło, naturalne drewno, jak i ściany z naturalnego forniru. Zdarzają się niekiedy realizacje dość radykalne architektonicznie i estetycznie.

Koronnym przykładem oryginalności jest oferta sprzedaży apartamentu w inwestycji Angel Wawel, o powierzchni aż 700 m2. Salon został zaaranżowany w dawnej kaplicy klasztornej; ściany i sufit pokryte są odnowionymi polichromiami Jana Bukowskiego (1873-1938/1943), jednego z ważnych malarzy okresu Młodej Polski, autora m.in. polichromii w domku loretańskim czy w bazylice OO. Jezuitów w Krakowie. Inwestor wystawił apartament na sprzedaż za kwotę 18,5 miliona złotych.

Warszawa, Kraków i Trójmiasto mogą się pochwalić najwyższej klasy apartamentowcami powstałymi po 2015 roku. Do tego grona dołączył Wrocław, z takimi inwestycjami jak Rezydencja Szczytnicka (w trakcie realizacji), Marcinkowskiego 8 (2016) czy OVO Wrocław (2016). W dalszym ciągu trwa sprzedaż ostatnich kilku apartamentów w najwyższym budynku apartamentowym w Polsce, wieżowcu Sky Tower (2012). Marka i rozpoznawalność takich inwestycji jak Złota 44, Cosmopolitan czy Sky Tower jest coraz wyższa.

Analitycy WGN zauważają, że przybywa jednocześnie średniej klasy apartamentów. We Wrocławiu, Krakowie, Warszawie czy Poznaniu ich liczba jest bardzo duża. Deweloperzy w Poznaniu windują ceny nowych apartamentów, za które trzeba zapłacić powyżej 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy. W obrębie Starego Miasta i Kępy Mieszczańskiej we Wrocławiu co krok można zobaczyć jakiś nowy budynek apartamentowy o bardzo dobrym standardzie. River Point (Archicom), Witolda 3840 (OKRE Development), Zyndrama (6B47), Bulwary Staromiejskie (I2 Development) czy powstała niedawno Odrzańska Residence (Chomar Invest) to realizacje, które mogą przyciągnąć wymagającego klienta.

Najdroższa aktualnie oferta sprzedaży apartamentu we Wrocławiu opiewa na kwotę 3,5 mln zł, natomiast w Poznaniu wystawiony jest lokal za kwotę 6 milionów złotych.

Obecnie apartamenty o cenach ofertowych przekraczających 10 milionów złotych są wystawione na sprzedaż w Warszawie, Krakowie i Gdańsku. Na wysokiej klasy markowe apartamenty czeka w dalszym ciągu Łódź, która pozostaje spośród największych miast w Polsce rynkiem względnie najtańszym.

Warto w tym kontekście przyjrzeć się flagowym inwestycjom wiodących deweloperów. Warszawa, Wrocław czy Kraków zyskały w ostatnich latach dużo nowych apartamentów w zrewitalizowanych kamienicach. Co więcej, Warszawa, Trójmiasto i Wrocław mogą się pochwalić flagowymi wieżowcami (Sky Tower we Wrocławiu, Sea Towers w Gdyni, Złota 44 i Cosmopolitan w Warszawie), które stały się wizytówkami miast i krajowego rynku nieruchomości.

Należy podkreślić, że nowe apartamentowce odgrywają istotną rolę dla poprawy wyglądu największych polskich miast.  Warszawskie Śródmieście, Kępa Mieszczańska i Stare Miasto we Wrocławiu, Kazimierz i Podgórze w Krakowie otrzymują nowy kształt i charakter, głównie dzięki działalności pomysłowych i ambitnych deweloperów (inwestorów) i architektów. Trwają nowe inwestycje w Łodzi, Poznaniu i Gdańsku.

Odnowione budynki pofabryczne i dawne obiekty użytkowe odzyskują blask i zmieniają przeznaczenie w duchu dynamicznych zmian a aranżowane w tych obiektach lofty są doskonałym uzupełnieniem segmentu premium. Takie przestrzenie mieszkalne są popularne na całym świecie, w Polsce taka moda pojawiła się już na początku tego wieku.

Współczesne miasta muszą się dostosowywać, aby zapewniać godny standard życia mieszkańców. Rozwój technologii i coraz większa mobilność wymusza zmiany w największych aglomeracjach. Luksusowe apartamenty i lofty są wartością dodaną każdego miasta i wpływają na jego postrzeganie.

Barwność, blask, świeżość i oryginalność nowej lub rewitalizowanej architektury znajdują odzwierciedlenie we wzroście atrakcyjności największych polskich miast. Niekiedy nowe inwestycje mogą pełnić istotną rolę społeczną i kulturalną.

Wraz ze wzrostem zamożności Polaków zainteresowanie zakupem apartamentów zauważalnie rośnie. Jest to trent, który w najbliższych latach będzie wzrastał. Inwestycje w nieruchomości premium, luksusowe mieszkania i lofty stają się popularną formą lokowania kapitału. Obecnie, gdy oprocentowanie na lokatach bankowych jest stosunkowo niskie, inwestowanie w drogie nieruchomości jest pewną i bezpieczną formą pomnażania kapitału. Co więcej, tego typu nieruchomości na przestrzeni lat nie będą traciły na swojej wartości, a wręcz przeciwnie będzie ona szybciej rosła, w porównaniu od mieszkań z sektora popularnego.

Należy zaznaczyć, że aprtamentowce to nie tylko doskonały design i architektura, ale również prestiżowa lokalizacja, najwyższej klasy materiały, najnowsze technologie oraz szereg udogodnień dla mieszkańców (np. prywatna siłownia, SPA, concierge, całodobowa ochrona).

Z analiz WGN wynika, że segment nieruchomości luksusowych w Polsce jest w fazie rosnącej a rynek nie został jeszcze nasycony. Co oznacza, że popyt przewyższa podaż zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Tendencja jest zauważalna w segmencie zakupu jak i najmu.

Jarosław Wójtowicz
Starszy Analityk WGN