Większość inwestycji w postani nowych domów powstaje w miejscowościach satelickich graniczących z Wrocławiem. Większości nabywców nie zraża perspektywa ponoszenia kosztów eksploatacji, remontów i napraw, które siłą rzeczy będą wyższe niż w przypadku lokali mieszkalnych. Posiadanie domu stanowi marzenie dużej części uczestników rynku nieruchomości; przedstawiciele pokolenia dzisiejszych 30- i 40-latków są otwarci na zmianę mieszkania na budynek jednorodzinny albo zakup działki budowlanej. Dynamika na rynku inwestycji mieszkaniowych jednorodzinnych nabiera pędu z roku na rok, ale już teraz można śmiało stwierdzić, że klienci nabrali dużej odwagi w podejmowaniu tak poważnej decyzji jak zakup domu.

Wysyp nowych domów na sprzedaż powoduje suburbanizacja, czyli rozwój obszarów podmiejskich skutkujący powstaniem tak zwanych miast-sypialni. Zjawisko postępuje jednak przede wszystkim dzięki niesłabnącej aktywności deweloperów. W okolicach Wrocławia, w takich miejscowościach i wsiach jak Kiełczów, Wilczyce, Długołęka, Mirków, Ligota Piękna, Dobrzykowice, Święta Katarzyna, Iwiny, Biestrzyków, Suchy Dwór, stale powstają nowe realizacje, sprzedawane i dzielone są działki budowlane, które osiągają coraz wyższe ceny z powodu stosunkowo niskiej podaży i spadku wartości nabywczej złotego. Prywatnych inwestorów bardziej interesuje kupno działki przeznaczonej pod budowę domu jednorodzinnego niż zakup drogiego mieszkania w granicach administracyjnych miasta. Przykładowo, dwa popularne wrocławskie osiedla, Jagodno i Klecina, znajdujące się na obrzeżach miasta, już teraz zaczynają zyskiwać oferty nowych mieszkań w cenach nawet powyżej 8000 zł / m2, a na rynku wtórnym zdarzają się oferty o szacowanej wartości przekraczającej 10 tysięcy zł / m2. Jeszcze w 2017 roku na Klecinie i Jagodnie pojawiały się oferty rynku pierwotnego w granicach cenowych 5000-5500 zł / m2. Pogłębiająca się dysproporcja między możliwościami realizacji domu jednorodzinnego a zakupem mieszkania skłania poszukujących nowej nieruchomości do zwrócenia się w stronę rynku sprzedaży domów i działek. Suburbanizacja owocuje poważnymi zmianami. Część z nich jest korzystna, ponieważ część z satelickich miejscowości wokół dużych miast zaczyna się lepiej rozwijać, zyskiwać wyższą pozycję i poziom atrakcyjności. Rozwój budownictwa mieszkaniowego przynosi dobry efekt dzięki zwiększonego zapotrzebowaniu na usługi. Biorąc pod uwagę, że poprawia się także stopniowo infrastruktura komunalna i drogowa, mieszkańcy satelickich miejscowości mogą czuć się usatysfakcjonowani dobrym poziomem życia w wybranym przez siebie miejscu.

Część właścicieli domów, rzecz jasna, pragnie zrezygnować z domu na przedmieściach. Głośny ostatnio jest przypadek Skawiny pod Krakowem, gdzie mieszkańcy skarżą się na uciążliwy odór pochodzący z zakładu produkcji części dla przemysłu samochodowego. Powodem niezadowolenia najczęściej są czynniki zewnętrzne – na przykład, słaba komunikacja, uciążliwości wynikające z działalności rolniczej lub produkcyjnej, poziom hałasu w przypadku sąsiedztwa nowo realizowanych dużych inwestycji drogowych. Drugą grupę czynników stanowią przyczyny indywidualne, na przykład w przypadku rodzin, których dzieci wyprowadzają się z domu rodzinnego i dom przestaje być potrzebny, a jest już zbędnym balastem. Powodem do sprzedaży bywa również śmierć bliskiego członka rodziny.

Na problem ekologiczny w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym jeszcze nie zwraca się w Polsce dużej uwagi, choć pojawiło się sporo nowych rozwiązań i technologii, które pozwalają na budowanie znacznie sprawniejsze i oszczędne pod względem wykorzystania surowców, energii i mediów. Pompy ciepła, fotowoltaika i gdzieniegdzie studnie głębinowe zyskują zwolenników, również tam, gdzie możliwy jest dostęp do pełnej infrastruktury technicznej. Uważam, że warto przyglądać się nowej technologii. Eksperci coraz chętniej piszą o aspektach budownictwa z prefabrykatów, surowców odnawialnych, przede wszystkim drewna (które również może pochodzić z odzysku), gotowych modułów. Tradycyjne domy jednak nie tracą klientów. Dobrej klasy budownictwo ceglane z przełomu XIX i XX wieku ma się dobrze, a można się spodziewać jeszcze, że wraz ze wzrostem zamożności polskiego społeczeństwa, pojawi się na nie moda – i to nawet mimo dużych kwot, których żądają za ich sprzedaż aktualni właściciele. Dość powiedzieć, że przedwojenne domy na Borku czy Zalesiu we Wrocławiu mogą kosztować nawet 4-5 milionów złotych.

Trzeba oczywiście podkreślić fakt, że największą liczbę transakcji we Wrocławiu stanowi sprzedaż nowych domów o cenie nieprzekraczającej 500-600 tysięcy złotych. Kupujący, którzy dysponują taką kwotą lub posiadają wystarczającą zdolność kredytową, nie mogą sobie już pozwolić na kupno domu w granicach administracyjnych miasta, dlatego rozważają kupno nieruchomości oddalonej od miasta o 20-30 kilometrów. W biurach Grupy WGN zdarzają się nawet przypadki, że klient poszukujący domu bierze pod uwagę zakup nieruchomości oddalonej o 100-150 kilometrów, aczkolwiek są to wciąż odosobnione przypadki. Coraz większa grupa klientów poszukuje również domu w górach.

Sprzedaż domu w Polsce może trwać od kilku miesięcy do nawet kilku lat. Zdarzają się na rynku oferty starsze niż 10 lat i wciąż pozostają niesprzedane. Na ogół są to rozpoczęte budowy, które nie odpowiadają standardem, stylem i parametrami większości klientów. Podstawowe błędy w projektowaniu, takie jak usytuowanie salonu i tarasu od strony północnej lub północno-zachodniej, brak osobnego garażu, za mała powierzchnia pokoju dziennego czy kuchni decydują o dużych spadkach wartości takich nieruchomości, z którymi części sprzedających trudno się pogodzić.

Osobną kategorią są drogie i wyjątkowo kosztowne w realizacji domy jednorodzinne, z których budową wiązał się duży nakład finansowy. Gotowe i wykończone domy w dobrych lokalizacjach potrafią kosztować bardzo dużo. Niektórzy zamożni inwestorzy potrafią wydać kilka milionów złotych na cel związany z budową i wykończeniem. Czy jest to opłacalne z punktu widzenia rachunku ekonomicznego? Pewnie nie, niemniej domy wykonane w najnowszych technologiach znajdują kupców, którzy potrafią docenić zastosowane rozwiązania i rozbudowaną infrastrukturę, na przykład takie elementy, jak głębinowa pompa ciepła, rekuperacja, odkurzacz centralny, instalacja alarmowa, zautomatyzowane sterowanie, system grzewczy, instalacja domu inteligentnego czy własny basen, a nawet własna sala kina domowego. Domy o tak wysokim standardzie mają potencjalnych nabywców z pewnością mniej, nie oznacza to jednak, że są niesprzedawalne, wręcz przeciwnie. Nie brakuje jednak domów o przeciętnym lub dostatecznie dobrym standardzie, oferowanych w przeszacowanych wartościach. Takie domy sprzedaje się zazwyczaj najdłużej i najtrudniej. Różnica kilkunastu procent między cenami domów w podobnej lokalizacji działa bez wyjątku negatywnie, o ile oferowany na sprzedaż dom nie wyróżnia się pewnymi cechami lub parametrami.

Biorąc pod uwagę aktualny rozwój infrastruktury na obrzeżach miasta Wrocławia i na obszarach podmiejskich, można przewidywać w dłuższej perspektywie spadek zainteresowania nieruchomościami położonymi na ich terenie. Powodów jest co najmniej kilka. Przede wszystkim można się spodziewać zmian generacyjnych. Rynek nieruchomości we Wrocławiu, jak i w Polsce wykazuje zmiany w procentowym udziale mieszkań czy domów wynajmowanych. Część 20- i 30-latków woli wynajmować domy niż mieszkania z powodu sukcesywnie wzrastających czynszów najmu, zwłaszcza w centrach dużych miast. Popularnością cieszą się mieszkania w TBS-ach. Pewną część rynku zagospodaruje także Krajowy Zasób Nieruchomości, powołany w celu realizacji programu rządowego Mieszkanie Plus. Rynek najmu prywatnych mieszkań zyskuje szereg alternatyw. I może w tym punkcie rzeczywiście rynek najmów będzie się dalej rozszerzał. Widoczny aktualnie trend wzrostu wartości nie tylko mieszkań, ale i domów sytuowanych na obszarach podmiejskich, może także rodzić uzasadnione obawy co do możliwości nabycia własnej nieruchomości przez kolejne pokolenia. Jeszcze nie wiemy, jak społeczeństwo będzie się adaptowało do zmian rynkowych, aczkolwiek możliwości i kierunków rozwoju może być kilka. Jedną z możliwości jest dalej postępująca suburbanizacja: skoro nabycie nieruchomości w granicach administracyjnych miasta będzie poza zasięgiem przeciętnej młodej rodziny, to pytanie, czy wynajmować dalej, czy jednak kupić własną nieruchomość 10, 20 czy 30 kilometrów za miastem, gdzie będzie przyjaźniej, spokojniej, bardziej zdrowo i zielono, będzie tylko pytaniem retorycznym. Nie sądzę, żeby ostatecznie zrezygnowano w Polsce z chęci posiadania własnej nieruchomości; zmiany społeczne, demograficzne i kulturowe pewnie jeszcze sporo nowego wprowadzą, zarówno w trendach, jak i w preferencjach kolejnych pokoleń uczestników rynku nieruchomości.

Jarosław Wójtowicz
Doradca ds. nieruchomości, Starszy analityk WGN