Jak wynika z analiz WGN paradygmat na rynku mieszkań na sprzedaż się zmienia. Dotychczas deweloperzy raczej nie adresowali swojej oferty wprost do najstarszych klientów. Dominowało stawiane na tzw. singli, a więc młodych ludzi, którzy dopiero wchodzą na rynek pracy, a tym samym rynek mieszkaniowy, ale teraz to się zmienia. Zmienia się z powodu kilku czynników. Pierwszym z nich jest znacznie bardziej zakręcony kurek z finansowaniem kredytowym. Młody człowiek, który chce kupić mieszkanie, musi na przeciętne mieszkanie wielkości 50 mkw. wraz z wykończeniem wydać z własnej kieszeni około 50 – 60 tys. zł – mowa o wkładzie własnym i dodatkowych kosztach. To zasadnicza zmiana wobec sytuacji sprzed jeszcze 10 lat, jednak to nie jedyny czynnik. Drugim z nich jest szersze zjawisko – czyli zmiany natury kulturowej. Dziś młodym ludziom niekoniecznie zależy na posiadaniu własnego mieszkania. Znacznie większa niż kiedyś mobilność, sprawia, że ludzie w mniejszym stopniu przywiązują się do miejsca. Wydaje się więc naturalne, że osoby starsze, mimo że nie należą do najbogatszych, mogą być bardzo atrakcyjną grupą klientów na rynku mieszkaniowym.

Dzieje się tak z wielu względów. Dziś, inaczej niż jeszcze kilkanaście lat temu, osoby starsze w większym stopniu są „skazane” na samodzielne życie i załatwianie spraw – także mieszkaniowych – bez pomocy rodziny.

Zmiana paradygmatu na rynku mieszkaniowym wynika głównie z tendencji demograficznych, a więc kurczącego się młodego pokolenia i rosnącej grupy osób starszych, oraz tzw. „dzieci stanu wojennego”, czyli wchodzących w wiek średni. Wpływ tych drugich na obecną koniunkturę już jest widoczny, choćby w zakupach inwestycyjnych na rynku najmu. W ten sposób inwestorzy przenoszą kapitał, z – nieopłacalnych – lokat na rynek nieruchomości. Obserwuje się rosnący udział zakupów gotówkowych, bądź z małym wsparciem kredytu mieszkaniowego.

Innym problemem i to w skali społecznej oraz w zakresie służby zdrowia, jest fakt, że rośnie liczba osób najstarszych, a więc w największym stopniu wymagających opieki. Mamy tu na myśli obywateli powyżej 80 roku życia. Wg GUS po 2025 roku ich liczba znacznie wzrośnie dlatego, że w późną jesień życia wejdą osoby urodzone w 1945 r. i później, a więc w okresie powojennego boomu demograficznego. Wg Głównego Urzędu Statystycznego w 2040 r. osoby ponad osiemdziesięcioletnie będą stanowiły aż 36% zbiorowości osób starszych. W liczbach bezwzględnych będzie to ponad 3,5 mln osób.

Co to wszystko znaczy? Wg analityków deweloperzy będą musieli odpowiedzieć na taką sytuację. Na razie powstało w naszym kraju kilka osiedli senioralnych z apartamentami dla najstarszych.

Tak zwane domy spokojnej starości, czy osiedla dla seniorów, apartamenty dla seniorów itp. - nazw i wariantów mieszkań na sprzedaż dla seniorów jest wiele. Generalnie jednak chodzi o zapewnienie warunków mieszkaniowych osobie starszej wraz z kompleksową opieką. Jest to formuła idąca więc znacznie dalej niż budowa zwykłych mieszkań, bardziej dostosowanych dla osób starszych.

Tutaj mamy do czynienia z wyrobem pakietów mieszkalnych, które dają możliwość korzystania z określonego zakresu usług - klient - senior, który zamieszka w takim miejscu może liczyć na miejscu na podstawową opiekę medyczną i reakcję na wypadek poważniejszego zagrożenia, bieżącą konserwację mieszkania/remonty, pomoc w sprawach codziennych, oraz na zorganizowaną ofertę kulturalno – rozrywkową.

Wśród zrealizowanych kompleksowych i nowych projektów są m.in. Angel Care we Wrocławiu, czy osiedle senioralne w Wiązownej pod Warszawą. Niestety, problemem w polskich warunkach jest fakt, że takie kompleksowe oferty są zazwyczaj bardzo drogie i kierowane do najbogatszych seniorów, a tych nie jest wiele.

Przykładem takiego stanu rzeczy może być wspomniana inwestycja w Warszawie. Luksusowy apartament dla seniorów dla dwóch osób to wydatek przynajmniej rzędu 4,5 tys. zł miesięcznie. W ramach tego mieszkaniec rzeczywiście może korzystać z pełnej opieki i specjalnego wyposażenia. W cenie jest wyżywienie, utrzymanie apartamentu, opłacenie asystenta, który zadba o kupno leków i umówienie lekarza,sprzątanie, pranie, specjalne udogodnienie - m.in. sterowane elektrycznie łóżka, które można ustawić w pozycji do rehabilitacji, w nocy automatycznie zapala się oświetlenie wskazujące drogę do łazienki, a ubikacja jest sterowana pilotem. W każdym pokoju, przy łóżku, w toalecie i kuchni są przyciski szybkiego wzywania pomocy. Po jego naciśnięciu w komórce opiekuna włączy się alarm).

Jakie warunki powinno spełniać mieszkanie na sprzedaż dla seniorów? Najkrócej rzecz ujmując – powinno ułatwiać codzienne życie osoby starszej a nie je utrudniać, a więc mieć takie parametry, być tak zlokalizowane, by mieszkającemu w nim starszemu człowiekowi nie potrzeba było dodatkowego wysiłku na załatwienie konkretnych, codziennych spraw. Oczywiście nie bez znaczenia są też koszty utrzymania – powinny być dostosowane do potrzeb niepełnosprawnych, a więc nie za wysokie.

Dla osoby w podeszłym wieku budynek bez windy, o ile ma ona mieszkanie na wyższej kondygnacji, może w praktyce oznaczać zupełne wykluczenie społeczne. W takiej sytuacji nawet wyjście po zakupy może być wyzwaniem ponad siły. Z tego powodu budynki mieszkaniowe powinny być albo niskie, albo też mieć windy. Na rynku pierwotnym dziś windy są właściwie standardem, znacznie gorzej przedstawia się sytuacja na rynku wtórnym, gdzie bardzo wiele budynków (bloków czteropiętrowych, kamienic) wind nie ma. Oczywiście w ramach parametrów budynku należy wspomnieć także o niezbędnych udogodnieniach dla niepełnosprawnych – typu podjazdy dla wózków itp. Nie bez znaczenia jest monitoring, być może wideodomofon, które dla osób starszych mogą być czytelnym sygnałem, wzmacniającym poczucie bezpieczeństwa.

Mieszkania dla seniorów powinny być tanie w utrzymaniu, a więc z zasady nie powinny być drogie. Tu akurat oczekiwania starszych osób są zbieżne z tendencjami rynkowymi. Najlepiej w polskich warunkach sprzedają się małe dwa pokoje. Oczywiście mieszkanie powinno być przystosowane także w zakresie wykończenia, (wydaje się, że dobrą formą będzie wykończenie pod klucz, ponieważ osoby starsze mogą nie mieć siły i ochoty, by zajmować się pracami i je organizować). Chodzi np. o dostosowanie łazienek, pryszniców do potrzeb niepełnosprawnych, montaż drzwi antywłamaniowych, montaż przycisku alarmowego itp.

Z punktu widzenia starszej osoby nie bez znaczenia będzie bliskość placówek medycznych, szpitala itp. Ważną zaletą może być też sąsiedztwo parków, terenów zielonych. Liczy się również dostępna infrastruktura – np. obecność sklepów na miejscu, a więc raczej w grę nie wchodzą bardzo oddalone lokalizacje.

Wyżej wymienione parametry są bez wątpienia „do zrobienia” dla firm deweloperskich. Zresztą w ofertach mieszkaniowych z rynku pierwotnego coraz częściej pojawiają się komunikaty o tym, że mieszkania są przyjazne seniorom. Firmy uwzględniają więc potrzeby najstarszych generacji Polaków.

Znacznie gorzej przedstawia się sytuacja na rynku wtórnym. Z badań ekspertów WGN wynika, że u ok. 80 proc. mieszkań w Polsce nie spełnia norm energetycznych i technicznych, i dziś pewnie pozwolenia na budowę by nie otrzymało.

Polityka senioralna – w skali ogólnopolskiej i samorządowej powinna dawać inwestorom narzędzia, promować, wspierać projekty polegające na przystosowaniu aktualnej tkanki mieszkaniowej do wymagań starzejącego się społeczeństwa. Może się to wiązać np. z koniecznością dostawienia wind, organizacji podjazdów dla niepełnosprawnych, przeprowadzenia remontów wewnątrz lokali mieszkalnych – z uwzględnieniem preferencji osób najstarszych.

W obliczu tendencji demograficznych zapotrzebowanie na mieszkania na sprzedaż dla seniorów bedzie wzrastało. W związku z czym firmy specjalizujące sięw takich modernizacjach, jak choćby dostawianie wind, będą miały zapewnioną wysoką koniunkturę. Modernizacje mogą być koniecznością, nie tylko z punktu widzenia osób starszych. Pamiętajmy, że wielka płyta to potężny zasób mieszkaniowy. Żyje w nim ciągle kilkanaście milionów Polaków. Oni raczej z dnia na dzień nie opuszczą bloków, natomiast będzie im zależało na tym, by poprawiał się standard, a tym samym utrzymywała się wartość takich nieruchomości.