Trwa bezprecedensowa hossa na rynku mieszkaniowym w Polsce. Najsilniejszy popyt dotyczy największych miast. Tu też wyraźnie rosną ceny – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Stawki już przekroczyły maksymalne poziomy z czasów pierwszej górki cenowej – z lat 2006 – 2008. Popyt w dużym stopniu wynika z wysokiej zyskowności inwestycji na wynajem. Sprawdziliśmy, jakie są ceny i tendencje na największych rynkach w kraju.

Spis treści:
Warszawa
Kraków
Trójmiasto
Wrocław
Poznań
Łódź
Katowice

Zobacz oferty

Mieszkanie na sprzedaż w nowym budynku Poznań, Nowe Miasto

Mieszkanie na sprzedaż

Poznań Nowe Miasto

41.2 m²

288 400

Mieszkanie na sprzedaż w nowym budynku Kraków, Mistrzejowice

Mieszkanie na sprzedaż

Kraków Mistrzejowice

53.05 m²

360 740

Mieszkanie na sprzedaż w nowym budynku Gdynia, Oksywie

Mieszkanie na sprzedaż

Gdynia Oksywie

37.96 m²

296 088

Mieszkanie na sprzedaż w nowym budynku Kraków

Mieszkanie na sprzedaż

Kraków

68.09 m²

592 383

Mieszkanie na sprzedaż w nowym budynku Katowice, Piotrowice

Mieszkanie na sprzedaż

Katowice Piotrowice

44.74 m²

256 680

Mieszkanie na sprzedaż w nowym budynku Ząbki

Mieszkanie na sprzedaż

Ząbki

95.81 m²

489 000

Jak prezentuje się rynek mieszkaniowy w polskich miastach?

Koniunktura na rynku mieszkaniowym trwa od 2015 roku. Na początku „napędzana” była ona programem Mieszkanie dla Młodych. Później jednak wysoki popyt się utrzymał, a nawet umocnił. Kupujący ciągle korzystają z rekordowo niskich stóp procentowych NBP (1,5 % stopy podstawowej). Do zakupów inwestycyjnych skłania wysoki popyt na rynku najmu i świetna zyskowność takiej działalności. Szacuje się, że roczny zwrot z inwestycji na wynajem w największych miastach Polski wynosi około 5 – 6 proc.

Autorzy ostatniego raportu NBP z rynku mieszkaniowego, podkreślają, że w analizowanym okresie drożały zarówno mieszkania nowe, jak i używane. Rynek wtórny drożeje, ponieważ coraz częściej klienci – zrażeni bardzo wywindowanymi stawkami za nieruchomości od deweloperów, szukają tańszej alternatywy.

Warszawa

Stolica pozostaje najdroższą lokalizacją w Polsce. Jest również największym rynkiem mieszkaniowym. Z raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich za I kw. 2019 wynika, że aż ponad 36 proc. wartości kredytów mieszkaniowych, udzielonych w analizowanym okresie, przypadało właśnie na Warszawę.

Aktualnie średnie transakcyjne ceny nowych mieszkań w stolicy wynoszą 8762 zł/mkw. (dane NBP za I kw. 2019) Warto zaznaczyć, że tak drogo jeszcze nie było. Z danych NBP wynika , że ceny są już wyższe od stawek z czasów pierwszej górki cenowej. W tamtym okresie maksimum cen przypadało na II kw. 2008, kiedy to za metr kwadratowy nowego mieszkania płaciło się nieco ponad 8600 zł.

Jeśli chodzi o topowe lokalizacje stołeczne, tu niewiele się zmienia: w czołówce są Śródmieście, Mokotów, Ochota. W związku z lepszym skomunikowaniem (metro) poprawiło się postrzeganie Pragi Północ, także Targówka. Do najtańszych stołecznych lokalizacji należą z kolei dzielnice peryferyjne – m.in. Bielany, Ursus, Białołęka, Bemowo, Wawer.

Tak jak już wskazano w uwagach ogólnych do ostatniego raportu NBP, mocno drożeje też rynek wtórny w stolicy. Aktualnie za metr kwadratowy używanego mieszkania płaci się przeciętnie 8400 zł. Ceny w ciągu dwóch lat poszły do góry o 1000 zł/mkw. Wysokie wyceny uzyskuje dobrze zlokalizowane nowe budownictwo oraz mieszkania w zabytkowych kamienicach w centrum. Z danych WGN wynika, że na Śródmieściu przeciętne stawki na rynku wtórnym kształtują się na poziomie 11 – 12 tys. zł/mkw. Minimalnie tańszy jest Mokotów, gdzie przeciętnie za mieszkania płaci się 9 – 10 tys. zł od metra kwadratowego. Segment premium „zaczyna się” od przynajmniej kilkunastu tysięcy złotych za metr kw., choć często w odniesieniu do prestiżowych inwestycji spotyka się stawki przekraczające 20 tys. zł od metra kwadratowego.

Warszawa nocą
fot. pixabay.com

Kraków

Aktualnie w historycznej stolicy Polski nowe mieszkania od deweloperów kosztują przeciętnie 7300 zł/mkw. (dane NBP za I kw. 2019). Od I kw. 2017 stawki poszły do góry aż o 1000 zł na metrze kwadratowym. Wyraźnie drożeje również krakowski rynek wtórny. Aktualnie metr kwadratowy używanego mieszkania to przeciętny wydatek 6600 zł. Przez dwa lata ceny poszły do góry o ponad 600 zł/mkw.

Do najdroższych lokalizacji należy oczywiście centrum. Taki stan rzeczy wynika m.in. z opłacalności inwestycji na wynajem w centralnych lokalizacjach, przy czym nie chodzi tu o najem długoterminowy, a o bardziej dochodowy – wynajem turystom na noclegi.

Do topowych lokalizacji z całą pewnością oprócz Starego Miasta zaliczymy także Kazimierz, Krowodrzę, Wolę Justowską, Czyżyny i Dębniki. Tańszych mieszkań powinniśmy natomiast szukać m.in. w Swoszowicach, Bronowicach, czy Nowej Hucie. Warto przy tym zaznaczyć, że wizerunek tej ostatniej dzielnicy znacznie się poprawił i dziś uważa się, że jest to atrakcyjna, choć oddalone od centrum, krakowska lokalizacja.

Na rynku wtórnym dużym wzięciem cieszy się nowe budownictwo, a także starsza zabudowa, w kamienicach – o ile jest dobrze zlokalizowana. Nieco tańsza pozostaje wielka płyta, choć również wiele zależy od lokalizacji.

Kraków cechuje się świetnie rozwiniętym segmentem premium. Najdroższe obecnie oferty w WGN wynoszą blisko 30 tys. zł/mkw. Za takie pieniądze można nabyć luksusowy apartament w centrum Krakowa. Za mieszkania o wysokim standardzie w okolicach Starego Miasta czy na Kazimierzu płaci się około 15 – 17 tys. zł/mkw.

Trójmiasto

Trójmiasto to jeden z najciekawszych, najbardziej zróżnicowanych, ale też najdroższych rynków mieszkaniowych w Polsce. Tak Gdańsk, jak i Sopot oraz Gdynia mają swoją specyfikę. W Sopocie króluje segment premium skierowany do klientów inwestycyjnych. Ceny należą tu do najwyższych na wybrzeżu Bałtyku i w całej Polsce. Gdynia jest nieco tańsza, choć i tu znajdziemy prestiżowe lokalizacje, idealne dla inwestycji pod wynajem – np. Orłowo. Gdańsk to z kolei typowy rynek wielkomiejski.

Ceny nowych mieszkań w stolicy Pomorza aktualnie wynoszą 8262 zł/ mkw. Gdańsk zanotował jeden z najwyższych wzrostów cen wśród miast wojewódzkich. Tylko w ciągu roku nowe mieszkania podrożały o 1000 zł. Na rynku wtórnym metr kwadratowy nowego mieszkania kosztuje 7350 zł. Jeśli chodzi o Gdynię – wg NBP za nowe mieszkania płaci się 7990 zł. Na rynku wtórnym średnie ceny wynoszą 6800 zł.

Do najdroższych lokalizacji trójmiejskich należy oczywiście pas nadmorski, choćby Gdańsk Jelitkowo i Gdynia Orłowo. Wysokie ceny to również domena centrów trójmiejskich. Nie bez znaczenia dla wycen nieruchomości pozostaje też bliskość stacji Szybkiej Kolei Miejskiej.

Wrocław

W stolicy Dolnego Śląska, ceny transakcyjne nowych wynoszą aktualnie 7000 zł i są na tym samym poziomie, co w szczycie wcześniejszej górki, w I kw. 2007. W ciągu roku mieszkania nowe we Wrocławiu podrożały o 500 zł/mkw.

Jeśli chodzi o rynek wtórny, za 1 mkw. mieszkania płaci się 6300 zł. Wśród najpopularniejszych lokalizacji wrocławskich znajdują się: ścisłe centrum, osiedla: Szczepin, Krzyki, Karłowice, Zacisze. Klienci inwestycyjni często poszukują mieszkań do remontu w kamienicach na Śródmieściu. Dzięki bliskości Starego Miasta takie nieruchomości idealnie nadają się pod wynajem. Na rynku pierwotnym gros budownictwa deweloperskiego realizowana jest w zachodnich dzielnicach miasta – m.in. na Maślicach, Stabłowicach i w Leśnicy, oraz na południu – Ołtaszynie, Wojszycach, Jagodnie.
Z danych WGN wynika, że za topowe lokalizacje w centrum płaci się od 10 do nawet 15 tysięcy złotych od metra kwadratowego. Mowa oczywiście o segmencie apartamentowym. Przykładowa oferta to 60 - metrowe mieszkanie, w cenie 600 tysięcy złotych. Jeśli chodzi o najtańsze lokalizacje – do nich zalicza się Psie Pole, Leśnicę, Sołtysowice, Zakrzów – a więc lokalizacje peryferyjne.

Poznań

Stolica Wielkopolski, podobnie jak inne największe miasta w kraju, zanotowała w ostatnich latach wyraźny wzrost cen mieszkań. Metr kwadratowy – wg NBP – kosztuje aktualnie 7141 zł. W ciągu dwóch lat nowe mieszkania podrożały aż o 900 zł/mkw. Obecne ceny są wyższe od stawek ze szczytu górki cenowej, sprzed 11 lat.
Przystępny cenowo, na tle porównywalnych wielkością miast, okazuje się natomiast poznański rynek wtórny. Wg NBP średnia cen wynosi tu niecałe 6000 zł. Z danych WGN wynika, że najtańszych używanych mieszkań należy szukać na dużych blokowiskach z wielkiej płyty – na Nowym Mieście, Grunwaldzie, czy osiedlu Rataje.
Jeśli chodzi o najdroższe nieruchomości mieszkaniowe, to stawki za apartamenty w szerokim centrum kształtują się na poziomie 9 – 11 tys. zł od metra kw., a więc są bardziej przystępne cenowo niż np. w Krakowie, czy Warszawie. Przykładowa oferta z WGN to nowy apartament na osiedlu Wilda, wyceniony na 410 tysięcy za 35 mkw.

Łódź

Łódź, choć należy do czołówki miast Polski, jeśli chodzi o wielkość, pozostaje jednym z tańszych miast wojewódzkich w zakresie cen mieszkań. Z danych WGN wynika, że za 1 mkw. nowego mieszkania płaci się tu tylko 5600 zł. To bardzo mało w porównaniu do stawek w Krakowie, Warszawie, Wrocławiu czy Trójmieście. Tani jest również łódzki rynek wtórny. Średnie stawki wynoszą zaledwie 4600 zł, a więc są o blisko 50 proc. niższe od stołecznych.

Najdroższe lokalizacje mieszkaniowe w Łodzi to oczywiście centrum. Najtańsze są wielkie osiedla mieszkaniowe, takie jak Bałuty czy Widzew. Na tle innych miast przystępny cenowo jest też segment premium. Przykładowa oferta z WGN to apartament w zabytkowej kamienicy, w ścisłym centrum Łodzi, niedaleko ul. Piotrkowskiej. Stawka została określona na 7 tysięcy złotych/ mkw. Jest to nawet o 50 proc. mniej niż za podobne mieszkanie w Krakowie, Warszawie czy Trójmieście.

Klucz do mieszkania
fot. pixabay.com

Katowice

Choć same Katowice nie należą do czołówki w kraju, jeśli chodzi o liczbę mieszkańców, jednak ten rynek z racji zagęszczenia należy rozpatrywać jako aglomerację. W takim ujęciu jest on naprawdę duży. Dość powiedzieć, że wg Amron – Sarfin (dane za I kw. 2019) blisko 5 proc. wartości transakcji finansowanych kredytem w analizowanym okresie dotyczyło właśnie aglomeracji katowickiej.
Katowice w porównaniu do rynków takich, jak Warszawa, Wrocław czy Kraków są miastem znacznie tańszym, jeśli chodzi o ceny mieszkań, jednak obserwujemy dynamiczny wzrost cen oraz liczby nowych inwestycji. Wraz z rewitalizacjami i przebudowami miejskimi, dostarczane są sukcesywnie kolejne, atrakcyjne lokalizacje. Należy więc ocenić Katowice jako rynek perspektywiczny.
Obecnie za 1 mkw. nowego mieszkania płaci się w śląskiej stolicy 6539 zł. Potwierdzeniem bardzo dobrej koniunktury i wysokiej podaży jest duży wzrost cen. Rok do roku stawki w Katowicach wzrosły aż o 1300 zł /mkw. i jest to jeden z największych wzrostów wśród miast wojewódzkich. Katowicki rynek wtórny cechuje natomiast mniejsza dynamika i znacznie niższe ceny. Za 1 mkw. mieszkania używanego wg NBP płaci się obecnie 4400 zł.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Zobacz oferty

Sprzedam mieszkanie w Mińsku Mazowieckim

Sprzedam mieszkanie

Mińsk Mazowiecki Dąbrówki

41 m²

210 000

Apartament na sprzedaż Costa del Sol

Apartament na sprzedaż

Costa del Sol Estepona, Marbella

80 m²

1 135 200

Mieszkanie na sprzedaż w nowym budynku Poznań, Nowe Miasto

Mieszkanie na sprzedaż

Poznań Nowe Miasto

47.4 m²

331 800

Mieszkanie na sprzedaż w nowym budynku Gdynia, Oksywie

Mieszkanie na sprzedaż

Gdynia Oksywie

51.16 m²

391 374

Mieszkanie na sprzedaż w nowym budynku Warszawa, Białołęka

Mieszkanie na sprzedaż

Warszawa Białołęka

43.27 m²

270 438

Mieszkanie na sprzedaż w nowym budynku Wrocław, Krzyki

Mieszkanie na sprzedaż

Wrocław Krzyki

35.43 m²

271 425

Rynek mieszkaniowy w Polsce - podsumowanie

Sytuację rynku mieszkaniowego podsumował Jarosław Wójtowicz, starszy analityk WGN:

W porównaniu z innymi dużymi miastami w Polsce, Warszawa rzeczywiście wyróżnia się wysokim poziomem cenowym, jednak na tle innych europejskich stolic jeszcze pozostaje stosunkowo tańsza. Popyt na mieszkania w stolicy prawdopodobnie będzie determinował dalsze wzrosty cen. Warto pamiętać, że rynek warszawski daje klientom dostęp do szerokiej oferty sprzedaży apartamentów w najbardziej prestiżowych lokalizacjach (Złota 44, Cosmopolitan, ostatnio również Foksal 13/15), co będzie miało przełożenie na średni poziom cen transakcyjnych. Dobrej klasy mieszkania znajdujące się w oddalonych od centrum miasta (np. na Bielanach czy Ursynowie) mogą kosztować w stolicy ponad 10 tysięcy zł / mkw. Nawet jeśli wzrosty cen na rynkach nieruchomości w Polsce się zatrzymają, Warszawa w dalszym ciągu będzie wyznaczała nowe trendy i niewykluczone, że już za kilka lat (może za dekadę) zobaczymy pierwsze oferty opiewające na kwoty powyżej 100 tys. zł / mkw powierzchni mieszkalnej, zwłaszcza w sektorze apartamentów.