W całym regionie Europy Środkowej, sprzedaż domów i mieszkań drastycznie spadła w roku ubiegłym i pozostała na niskim poziomie przez trzy pierwsze kwartały roku 2009. Głównych przyczyn ograniczenia liczby transakcji należy upatrywać w sektorze bankowym, przede wszystkim w problemach banków z utrzymaniem płynności finansowej oraz ultrakonserwatywnej polityce w zakresie udzielania kredytów hipotecznych potencjalnym nabywcom nieruchomości, przyjętej przez instytucje finansowe na czas recesji. Kolejnym istotnym powodem spadku poziomu sprzedaży są ograniczone możliwości finansowe lokalnych gospodarstw domowych – a więc kwestia dostępności cenowej, najbardziej zauważalna na rynku mieszkaniowym w Budapeszcie.

Ze względu na problemy z przepływem pieniężnym, deweloperzy zdecydowali się na zmianę strategii cenowej, na początek oferując niewielkie promocje i zachęcając do zakupu ofertami specjalnymi, a kiedy te działania okazały się nieskuteczne, poprzez rzeczywiste obniżki.

Wprawdzie zmiany te nie przebiegały równocześnie w całej Europie Środkowo-Wschodniej, jednak z całą pewnością można stwierdzić, że ogólnie ceny w regionie spadły, a na wielu rynkach wciąż znajdują się w trendzie spadkowym. Deweloperzy w Pradze i w Budapeszcie z największym uporem usiłują utrzymać ceny na poziomie sprzed załamania koniunktury. W oczekiwaniu na obniżki, nawet potencjalni nabywcy, a więc te gospodarstwa domowe, które posiadają zdolność kredytową, wstrzymują się z zakupem nowego mieszkania, dalej napędzając kryzys.

Brak popytu zaowocował akumulacją na rynku niesprzedanych mieszkań w różnych fazach budowy, w tym także wielu ukończonych lokali, co było nowością dla rynków mieszkaniowych Europy Środkowo-Wschodniej. Ponadto, wiele mieszkań wróciło do oferty ze względu na wycofywanie się nabywców z decyzji o zakupie, nawet, jeśli oznaczało to utratę pierwszej raty lub kilku rat. Przykładowo, w szczytowym momencie w ostatnim kwartale roku 2008, na rynku warszawskim znajdowało się około 17,000 niesprzedanych mieszkań w zagregowanej ofercie. W ten sposób oferta rynkowa znacząco wzrosła. Z drugiej strony deweloperzy ograniczyli dalszy wzrost podaży, praktycznie wstrzymując realizację wszelkich nowych inwestycji. Podczas gdy w niektórych przypadkach mogła to być niezależna i racjonalna decyzja, wielu deweloperów po prostu nie otrzymało finansowania koniecznego by rozpocząć nowy projekt mieszkaniowy.

Po okresie boomu, środkowoeuropejskie rynki mieszkaniowe znalazły się w fazie kryzysu i prawdopodobnie pozostaną w niej przez pewien okres. Potrzeba czasu, by zakumulowany zasób niesprzedanych mieszkań znalazł nabywców. Deweloperzy czekają na wzrost liczby transakcji i przypływ gotówki. Jednak nawet gdy to nastąpi, kolejny boom budowlany nie nadejdzie, dopóki banki nie wrócą do finansowania inwestycji budowlanych na szeroką skalę. W międzyczasie, deweloperzy z większą ilością środków będą przygotowywać nowe inwestycje i skupią się na tworzeniu portfeli działek, podczas gdy pozostali będą dalej walczyć o przetrwanie na rynku. Pod tym względem, sytuacja jest zróżnicowana nie tylko w poszczególnych firmach deweloperskich, lecz także w poszczególnych miastach. Na przykład, deweloperzy w Warszawie uzyskali w pierwszej połowie 2009 roku pozwolenia na budowę około 7,000 lokali, tymczasem w Budapeszcie wskaźnik ten wyniósł 4,600, w Pradze 4,500, zaś w Sofii niecałe 2,000.

Trzeba jednak zauważyć, że stolice te różnią się od siebie zarówno wielkością, jak i rozmiarami lokalnych rynków mieszkaniowych. Na konferencji BalREc w Sofii, która odbędzie się w dniach 5-6 listopada (http://www.balrec.eu/en/1/Home), warto będzie zastanowić się nad przyczynami wciąż niskiej podaży nowych lokali mieszkalnych w Sofii na tle innych rynków w regionie. Biorąc pod uwagę, że w drugim kwartale 2009 wydano tu zaledwie 637 pozwoleń na budowę, co było najniższym kwartalnym poziomem tego wskaźnika przynajmniej od roku 2005, można oczekiwać, że podaż pozostanie niska. Kolejnym interesującym tematem do dyskusji będzie poziom cen, które jak szacuje się według oficjalnych danych, spadły w Bułgarii o niemal 30% w ciągu trzech pierwszych kwartałów 2009. W Sofii, problemy uwidaczniają się przede wszystkim w wyższym segmencie rynku mieszkaniowego – a więc raz jeszcze mamy tu do czynienia z niedopasowaniem oferty do lokalnego popytu.

Jeśli chcą Państwo dowiedzieć się więcej o rynkach mieszkaniowych w Warszawie, Pradze, Budapeszcie i Bukareszcie, zapraszamy do zapoznania się z najnowszą edycją raportów sporządzonych przez Jones Lang LaSalle przy współpracy z REAS (w zakresie prezentacji rynków mieszkaniowych), opisujących sytuację i trendy rynkowe w trzecim kwartale 2009 roku.

Maximilian Mendel
Senior Consultant

REAS

gk