Lokatorzy, którzy do tej pory nie nabyli prawa własności do lokali, muszą się śpieszyć. Mają jeszcze kilka miesięcy na złożenie wniosków o uwłaszczenie na dotychczasowych zasadach. 30 grudnia 2009 r. mają wejść w życie przepisy, które pozwolą spółdzielniom na nakładanie dodatkowych opłat za kosztujące dzisiaj średnio kilkadziesiąt złotych przekształcenie mieszkania lokatorskiego we własność hipoteczną.

Wniosek do spółdzielni

Przekształcenie mieszkania spółdzielczego w odrębną własność można podzielić na trzy etapy. W pierwszej kolejności trzeba napisać i złożyć wniosek o przeniesienie własności lokalu siedzibie spółdzielni. Wtedy zarząd spółdzielni musi podjąć (najczęściej już to zrobił) uchwałę określającą przedmiot odrębnej własności w nieruchomości, w której mieszka wnioskodawca. Procedura uwłaszczenia kończy się podpisaniem aktu notarialnego i wpisem nowego właściciela do księgi wieczystej nieruchomości. Spółdzielnia musi to wszystko zrobić w ciągu trzech miesięcy.

Pisemne żądanie lokatora zobowiązuje zarząd do wyliczenia kosztów przekształcenia, a po ich wpłacie – do notarialnego podpisania umowy o wyodrębnienie prawa własności zamiast dotychczasowego prawa lokatorskiego. Jeżeli lokatorskie prawo do mieszkania należy również do współmałżonka, który jest członkiem spółdzielni mieszkaniowej, wniosek o przekształcenie musi być podpisany przez obydwoje małżonków. Spółdzielnia może zastrzec, że nawet jeżeli współmałżonek nie jest jej członkiem, to na wniosku musi on i tak wyrazić zgodę na to przekształcenie.

Ile trzeba zapłacić

Kwota, którą trzeba zapłacić za przekształcenie mieszkania lokatorskiego w odrębną własność, zależy od indywidualnej sytuacji lokatora. Mieszkanie lokatorskie za kilkadziesiąt złotych mogą przekształcić jedynie ci, którzy spłacili zadłużenie związane z budową (uzupełnili wkład budowlany). Do wyodrębnienia konieczna jest także spłata zadłużenia z tytułu bieżących opłat czynszowych. Do nich są zaliczane wszystkie wydatki związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, jak również eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni z innych tytułów (np. dzierżawy gruntu od gminy).

Uwłaszczenie jest warunkowane także zwrotem zobowiązań wobec budżetu państwa w postaci tzw. nominału umorzeń (o ile spółdzielnia korzystała z takich ulg w spłacie kredytu w okresie PRL). W zależności od okresu, kiedy udzielony został taki kredyt, kwota potrzebna do spłaty może mieć różną wysokość. Jeśli miało to miejsce w pierwszej połowie lat 80., może być to kwota rzędu kilkudziesięciu złotych.

Więcej będzie musiało zapłacić około 100 tys. lokatorów, którzy zostali obciążeni kredytem zaciągniętym pomiędzy 1 stycznia 1990 r. a 31 maja 1992 r. Był to okres szalejącej inflacji i PKO BP, u którego większość spółdzielni zaciągnęła kredyty budowlane, podniósł odsetki z kilku procent do blisko 90 proc. w skali roku.

Opłaty w rękach walnych

Zgodnie z wytycznymi Trybunału Konstytucyjnego zawartymi w wyroku z 17 grudnia 2008 r. już niebawem koszty przenoszenia własności lokali spółdzielczych będą zależały od decyzji członków. Przyjęty przez rząd 18 sierpnia 2009 r. projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje, że od 30 grudnia 2009 r. walne zgromadzenia będą uprawnione do wprowadzania dodatkowych opłat przy wyodrębnianiu własności mieszkań lokatorskich.

Ustalone przez członków koszty nie będą mogły jednak być dowolne. Ich wysokość nie będzie mogła przekraczać różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu, a zwaloryzowaną wartością wkładu mieszkaniowego lub jego części. Różnica ta miałaby podlegać zmniejszeniu o 50 proc. pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, zwaloryzowanej proporcjonalnie do aktualnej wartości mieszkania. Tym samym lokatorzy, którzy w przyszłym roku zdecydują się na przekształcenie mieszkania lokatorskiego w odrębną własność, po wejściu w życie uchwał walnego zgromadzenia będą musieli zapłacić dodatkowo nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Z kolei ci, którzy złożą wnioski wcześniej, dostaną własność lokalu, zwracając spółdzielni koszty jego budowy, nominalną kwotę umorzenia państwowego kredytu (od kilku do kilkudziesięciu złotych) i spłacając bieżące zadłużenie czynszowe.

Poparcie 2/3 członków

Uchwała przewidująca dodatkowe opłaty za wykup mieszkań lokatorskich będzie musiała uzyskać poparcie 2/3 członków obecnych na walnym zgromadzeniu. Dokument będzie musiał określać także cele, na jakie będą przeznaczone uzyskane w ten sposób środki – np. fundusz remontowy.

Ostatnim etapem przekształcenia mieszkania spółdzielczego we własność hipoteczną jest podpisanie umowy cywilnoprawnej przed notariuszem. Opłaty notarialne przy przekształceniu wynoszą 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Jest to obecnie 319 zł + 22 proc. VAT (319+70,18 zł) plus koszty odpisów, które zależą od cennika kancelarii. Nowego właściciela czeka także opłata sądowa za założenie księgi wieczystej i wpisanie do niej ustanowionego prawa (260 zł).

Ile może kosztować przekształcenie w 2010 roku

Rynkowa wartość mieszkania lokatorskiego: 270 tys. zł (60 mkw. po cenie 4,5 tys. za mkw.)

Kwota umorzonego kredytu (zwaloryzowana do wartości rynkowej) – 30 proc.

Pełny wkład mieszkaniowy – kolejne 50 proc.*

Dodatkowa opłata, której może zażądać walne zgromadzenie**

– 270 tys. zł x 0,3 x 0,5 = 40, 5 tys zł.

* Jeśli wkład mieszkaniowy nie został w pełni wniesiony, to opłata wzrośnie o 50 proc. niewniesionej, zwaloryzowanej części wkładu.

** Dodatkowa opłata nie dotyczy przekształceń dokonywanych na podstawie ustawy o pomocy państwa (...) przy jednorazowej spłacie kredytu.

Podstawa prawna

Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.).

Ustawa z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 125, poz. 873).

DGP RADZI

Czy wykupię mieszkanie zakładowe po kosztach

Wynajmowane przeze mnie mieszkanie zostało wybudowane ze środków mojego dawnego zakładu pracy. Po jego likwidacji w 1991 nieodpłatnie nabyła je spółdzielnia. Czy mogę jeszcze złożyć wniosek o jego wykup po kosztach?

Nie Od 27 lipca 2009 r. obowiązuje wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 15 lipca 2009 r. sygn. akt K 64/07 (Dz.U. z 2009 r. nr 117, poz. 988), w którym przepis pozwalający na tańsze nabycie prawa własności spółdzielcom wynajmującym lokale wybudowane niegdyś przez ich zakłady pracy został uznany za niezgodny z prawem. Chodzi o art. 48 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Stanowił on, że jeśli spółdzielnia mieszkaniowa otrzymała takie mieszkanie nieodpłatnie, to wnioskujący o przeniesienie prawa własności najemca powinien pokryć jedynie koszty dokonanych przez spółdzielnię nakładów koniecznych przeznaczonych na utrzymanie budynku, w którym znajduje się ten lokal. Oprócz tego musiał ewentualnie spłacić zadłużenie z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu.

Czy mogę przekształcić na własnościowe

Chcę przekształcić mieszkanie lokatorskie, jednak nie chcę nabywać odrębnej własności. Czy możliwe jest ustanawianie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu?

Tak Lokatorzy noszący się z zamiarem zmiany statusu prawnego swojego lokalu muszą jednak pamiętać o tym, że od 31 lipca 2007 r. spółdzielnie mogą żądać ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu tylko na drodze wyjątku. Mogą to robić z uwagi na nieuregulowaną sytuację prawną gruntu, na którym znajduje się blok z przekształcanym lokalem. Będzie tak, gdy spółdzielnia nie jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym działki albo też nie można ustalić osoby, której przysługują uprawnienia do gruntu. Takiego rodzaju przekształcenie jest możliwe w myśl obowiązujących przepisów do końca 2010 roku, natomiast przygotowana przez rząd nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych proponuje przedłużenie tego okresu do końca 2012 roku.

Podstawa prawna

Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.).

Źródło: Dziennik Gazeta Prawna