Zarobić na roli

Grunty rolne traktowane jako inwestycja są nadal niedoceniane, a mają wielokrotnie większy potencjał do wzrostu ceny niż grunty budowlane lub z warunkami zabudowy. Ziemię rolną można w ciągu kilku lat przekwalifikować na budowlaną (oczywiście nie wszędzie i nie wszystko), wymaga to jednak dobrego rozeznania w terenie, cierpliwości przy tworzeniu planu miejscowego lub ubiegania się o warunki zabudowy. Jednak po kilku latach nagrodą jest zwrot z zainwestowanego kapitału na poziomie kilkuset procent.

Jako główna przyczyna spadku cen działek budowlanych wymieniany jest kryzys kredytowy. Zaostrzenie wymagań przez banki dla zaciągających kredyty hipoteczne spowodowało reakcję łańcuchową - mniej kredytów - to mniej sprzedanych mieszkań - to mniej sprzedanych gruntów pod nowe inwestycje. A co zazwyczaj robi sprzedawca, jeśli klienci nie kupują jego towaru? Na przykład ogłasza obniżkę cen od kilku do nawet 50 proc.

Warto podkreślić, że nie wszyscy właściciele działek podążają za owczym pędem i obniżają ceny. W Polsce, według szacunków Instytutu Gospodarki Nieruchomościami, nadal brakuje 1,8 mln mieszkań. Należy się więc spodziewać, że kiedy banki spojrzą łaskawym okiem na kredytobiorców, znowu ruszy z kopyta sprzedaż i budowa nowych mieszkań, a zainteresowanie gruntami inwestycyjnymi i ceny wrócą co najmniej do poprzedniego poziomu. Mimo dużego spadku cen gruntów, inwestorzy nadal wstrzymują się z decyzją o ich zakupie, licząc na dalsze obniżenie cen. Według raportu firmy Colliers International, ceny powinny osiągnąć minimum na przełomie 2009/2010.

Niebezpieczeństwo i okazja

Jeżeli jesteśmy na dnie kryzysu, ceny gruntów inwestycyjnych osiągną minimum zimą tego roku. Pierwsza pozytywna jaskółka to informacja z GUS, że branża budowlano-montażowa zanotowała w okresie wrzesień do września 2008/2009 wzrost produkcji na poziomie 6,1 procent. Słowo "kryzys" w języku chińskim oznacza jednocześnie niebezpieczeństwo i okazję. To definicja, która dobrze odzwierciedla sytuację na rynku ziemi.

Mimo że największe firmy deweloperskie informują, że mają zapas gruntów inwestycyjnych na kilka kolejnych lat, kiedy nastąpi ożywienie w budownictwie mieszkaniowym, zaczną dokonywać kolejnych zakupów, a mniejsze firmy pójdą ich śladem. Z informacji zawartych w raporcie wynika, że po raz pierwszy mamy do czynienia z sytuacją, gdzie na rynku jest tak duża przewaga podaży nad popytem.

Jeśli chodzi o sprzedaż gruntów inwestycyjnych z punktu widzenia urzędu miasta czy gminy, to nie ma żadnej sprzedaży. Na przetargach nie występuje zainteresowanie działkami, bo są to albo trzecie, albo czwarte przetargi, a operaty szacunkowe (wycena) były robione rok temu.

Z punktu widzenia pośrednika ruch w zasadniczy sposób nie obiega natomiast od ruchu w latach poprzednich, oczywiście jeśli chodzi o małe i tanie działki. Większe grunty inwestycyjne nie znajdują nabywców ze względu na problemy z uzyskaniem kredytu. Równie istotnym czynnikiem, mającym wpływ na obniżenie popytu na grunty inwestycyjne, było pęknięcie inwestycyjnej bańki mieszkaniowej z lat 2002-2007, kiedy kupno mieszkania było sposobem na realizację zysku rocznego w wysokości nawet kilkudziesięciu procent. Obecna korekta cen gruntów inwestycyjnych w dół nastąpiła niewątpliwie w wyniku skorygowania cen mieszkań, a trzeba zauważyć, że ceny gruntów inwestycyjnych zawsze reagują z pewnym opóźnieniem.

Mimo że deweloperzy informują o zauważalnym wzroście sprzedaży mieszkań i stabilizacji cen, nowych inwestycji jest ciągle mało. Kiedy banki ponownie uruchomią finansowanie inwestycji deweloperów, ceny gruntów inwestycyjnych się ustabilizują, a następnie będą rosły proporcjonalnie do cen mieszkań.

Źródło: Bartek Jankowski, doradca obrotu ziemią Banku Ziemi