Jednak zanim skorzystamy z okazji, sprawdźmy treść umowy, którą do podpisania podsuwa nam deweloper, bo może ona zawierać tzw. klazule niedozwolone.

Czym są klauzule abuzywne?

To inaczej niedozwolone postanowienia umowne. Jako indywidualni nabywcy mieszkań i domów nie mamy znaczącego wpływu na profesjonalnych - silniejszych ekonomicznie, uczestników obrotu gospodarczego, często do tego monopolistów. Świadome wykorzystywanie przez przedsiębiorców swojej pozycji powoduje, że deweloperzy w umowach narzucają nabywcom mieszkań klauzule, które nie są dla nich korzystne. W konsekwencji uznając, iż nie mamy wpływu na warunki proponowanej umowy, przystajemy na nią w zaproponowanym przez dewelopera brzmieniu. W taki sposób często akceptujemy postanowienia, które są niezgodne z prawem.

Chcąc chronić słabszego uczestnika obrotu, ustawodawca wprowadził do kodeksu cywilnego przepis art. 385(1) k.c., który stanowi, że postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeśli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść nabywca mieszkania nie miał rzeczywistego wpływu. Zawsze jednak obowiązują zapisy określające główne świadczenia stron - na przykład cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny, to znaczy nie budzący wątpliwości.

Konkretnym wskazywaniem, które postanowienia nie są zgodne z prawem zajmują się sądy i Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który publikuje aktualną listę przykładowych niedozwolonych uregulowań, dostępną na stronie www.uokik.gov.pl.

Klasycznym przykładem niedozwolonej klauzuli jest zapis w umowie wyłączający odpowiedzialność przedsiębiorcy za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania lub stawiający jako warunek odstąpienia od umowy zapłacenie kary.

Możemy ponadto wyróżnić:

  • tzw. klauzule waloryzacyjne - jak wynika z kontroli, są bardzo często formułowane w sposób, który przerzuca z dewelopera na konsumenta ryzyko związane ze zmianą warunków prawno - ekonomicznych podczas długotrwałego procesu inwestycyjnego. Kontrolerzy zakwestionowali m.in. następujące zapisy w umowach deweloperskich: postanowienie waloryzujące cenę z uwagi na zmianą stawki podatku VAT, np.:

Koszt budowy może ulec zmianie w przypadku: a/ wykonania w lokalu robót dodatkowych i zamiennych, b/ wystąpienia innych nie przewidzianych umową okoliczności, c/ zmiany stawki podatku VAT;

  • klauzule przyznające deweloperom prawo do jednostronnej zmiany umowy lub istotnych cech świadczenia bez ważnej przyczyny wskazanej w umowie - należą do jednych z najbardziej jaskrawych przykładów postanowień niedozwolonych, jednakże nadal można się z nimi spotkać w umowach deweloperskich, np:

Prace budowlane na Nieruchomości prowadzone będą zgodnie z Harmonogramem Robót, z tym zastrzeżeniem, że w uzasadnionych przypadkach, Inwestorowi przysługuje prawo modyfikacji Harmonogramu Robót (...);

  • zapisy nakładające na konsumenta rażąco wygórowane kary umowne lub odstępne - kontrolerzy UOKiK nie zakwestionowali samej zasadności ustalania oraz pobierania przez deweloperów kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy, a jedynie rażąco wygórowane kwoty w tym zakresie, np.: Jeżeli z przyczyn zależnych od jednej ze Stron niniejszej umowy, Umowa Przyrzeczona nie zostanie zawarta, Strona ta zobowiązana będzie zapłacić drugiej Stronie karę umowną w wysokości 5% (pięć procent) Ceny w terminie 30 (trzydziestu) dni od daty otrzymania przez stronę pisma wzywającego do zapłaty;

- postanowienia wprowadzające zarząd nad nieruchomością - jak uznali kontrolerzy wprowadzanie do wzorców umowy postanowień przyznających deweloperowi pełnienie funkcji zarządcy nieruchomości przez określony czas np.: 2 - 3 lata, ogranicza prawa właścicieli lokali wynikające z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w kwestii określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną, np.:

DEWELOPER zobowiązuje się przez okres dwóch lat we, własnym zakresie lub wskaże firmę zarządzającą do końca 2004 roku zapewnić odpłatną na koszt KUPUJĄCEGO i z jego upoważnienia udzielonego niniejszą umową administrację budynku. Po upływie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez właścicieli lokali w trybie wynikającym z ustawy o własności lokali;

  • klauzule uprawniające deweloperów do jednostronnego odbioru wybudowanej nieruchomości lub jednostronnego stwierdzenia jej zgodności z zawartą umową - ten problem był już wielokrotnie podnoszony zarówno w telewizji jak i w prasie, jednakże jak wynika z raportów nadal zdarzają się przypadki stosowania w tym zakresie klauzul abuzywnych, np.:

O terminie odbioru kupujący zostaną powiadomieni na piśmie z 7-dniowym wyprzedzeniem. W przypadku niestawiennictwa do odbioru końcowego w tym terminie przedmiot odbioru uważać się będzie za odebrany bez zastrzeżeń, a sprzedającej przysługiwać będzie prawo do sporządzenia jednostronnego protokołu odbioru, co będzie podstawą do ostatecznego rozliczenia usług budowlanych wykonanych przez wykonawcę i do wystawienia końcowej faktury VAT;

Jak się ochronić?


Po pierwsze, nabywca mieszkania, często w umowie określony Zamawiającym, który odnalazł w proponowanym przez dewelopera kontrakcie niedozwolone postanowienie, powinien je zakwestionować przed jego podpisaniem. Jeśli deweloper nie wyrazi zgody na zmianę podważanych punktów umowy, najlepiej poszukać wśród konkurencji innego kontrahenta lub skonsultować problem z prawnikiem. W szczególności, jeśli weźmiemy pod uwagę fakt, że w zakup mieszkania czy domu zainwestujemy oszczędności życia, bądź zaciągniemy kredyt hipoteczny na wiele lat.

Po drugie, każdy potencjalny nabywca mieszkania lub domu może również na tym etapie wytoczyć - przed Sąd Okręgowy w Warszawie - Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, powództwo o uznanie postanowień umownych za niedozwolone. Jest to kontrola wzorcowego zapisu dokonywana w oderwaniu od konkretnej umowy, innymi słowy przed jej podpisaniem.

W razie uwzględnienia powództwa sąd zakazuje przedsiębiorcy wykorzystywania uznanych za niedozwolone postanowień, a ich treść trafia do rejestru prowadzonego przez Prezesa UOKiK Dzięki jednemu z orzeczeń Sądu Najwyższego mamy gwarancję, że wpis do rejestru będzie odnosił się do wszystkich przedsiębiorców, a nie tylko do tego, który daną klauzulę zastosował. Ponadto obejmie on również zapisy tożsame pod względem treści z klauzulą wpisaną, a nie jedynie brzmiące identycznie (uchwała SN z dnia 13 lipca 2006 r., III SZP 3/06).

Natomiast, jeśli już po podpisaniu umowy zorientujemy się, że zawiera ona niedozwolone postanowienia, to - zgodnie z przepisami - takie klauzule nie wiążą nas z mocy prawa (ex lege). Jeśli jednak deweloper nie uzna naszych racji, konsument-nabywca będzie musiał zwrócić się do sądu rejonowego lub okręgowego o uznanie danego postanowienia za niewiążące i w procesie sądowym dochodzić swoich roszczeń.
Ale uwaga. Kwestionować można te postanowienia, które nie były z konsumentem indywidualnie uzgodnione. W praktyce, jeżeli jakieś postanowienie, zostało uzgodnione z klientem indywidualnie, a jest ono ewidentnie dla niego niekorzystne, nie oznacza to automatycznie, że postanowienie takie jest niedozwolone. Istotą uznania postanowienia niekorzystnego za niedozwolone, jest brak możliwości faktycznego wpływu nabywcy mieszkania na jego brzmienie.

Jak kupić mieszkanie - porady prawnika

Deweloperzy, chcąc zminimalizować ryzyko pozwów sądowych, zabezpieczają się wymagając od konsumentów oświadczeń, potwierdzających, iż ci mieli możliwość zapoznania się z treścią umowy przed jej podpisaniem, negocjacji jej warunków oraz że zrozumieli postanowienia podpisywanej umowy. Przedsiębiorcy gromadzą i przechowują również korespondencję prowadzoną ze swoimi klientami tak, aby w przypadku sporu, mieć dowody potwierdzające prowadzenie indywidualnych uzgodnień.

Z pewnością dużym ułatwieniem dla konsumentów jest fakt, że niedozwolone postanowienia stają się bezskuteczne z mocy prawa. Dla uniknięcia ewentualnych sporów w przyszłości, nic nie stoi na przeszkodzie, by konsumenci, którzy podpisali umowy i mają wątpliwości, dla ostatecznego wyjaśnienia kontrowersji skorzystali z tzw. powództwa o ustalenie (w trybie art. 189 kodeksu postępowania cywilnego). W jego toku sąd rozstrzygnie, czy określone postanowienia umowne mają niedozwolony charakter. Takie orzeczenie jednoznacznie zinterpretuje łączącą nas z deweloperem umowę. Skutki takiej incydentalnej kontroli będą miały moc wyłącznie wobec stron umowy.

Świadomość prawna nabywców mieszkań i domów systematycznie rośnie. Niemniej ilość spraw sądowych pokazuje, jak często nie przywiązujemy wagi do tego, co podpisujemy. Trzeba pamiętać o tym, że klienci najlepiej zadbają o swoje interesy, licząc na własną przezorność i zaradność w tak ważnych i życiowych sprawach jak nabycie mieszkania.


Autor jest radcą prawnym Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna Oddział we Wrocławiu