Konferencja, która odbyła się w krakowskim hotelu Park Inn, skupiła liczną rzeszę przedstawicieli firm i organizacji działających w różnych sferach rynku nieruchomości – od agencji reklamowych, przez analityków, po deweloperów. Główną część spotkania stanowiły wystąpienia specjalistów z działów analitycznych Emmerson, a także przedstawiciela małopolskiego środowiska deweloperów – Tytusa Misiaka.
 
Z obszernych prezentacji przestawionych na konferencji wyłania się obraz, który może napełniać umiarkowanym optymizmem zarówno inwestorów, jak i klientów. Choć nie ma co liczyć na zmianę sytuacji jeszcze w tym roku, to jednak w perspektywie kilku najbliższych kwartałów sytuacja powinna zmieniać się na lepsze, zarówno w sferze dostępności kredytów hipotecznych, jak i popytu na nieruchomości.
 
Trudny rok
 
Z analiz Emmersona wynika, że w ciągu ostatniego roku realne (transakcyjne) ceny nieruchomości spadły średnio o 5 do 10 proc. we wszystkich największych miastach Polski. W tym samym czasie oferta mieszkań na rynku pierwotnym wzrosła do poziomu wcześniej nienotowanego, osiągając szczyt w pierwszej połowie br. Do rekordowych poziomów wzrosła również liczba mieszkań gotowych pozostających w ofercie deweloperów. W III kw. br. w Warszawie było takich mieszkań ponad 2500, a w Krakowie ponad 2000. W innych największych miastach było to średnio 800–1200 mieszkań. Jednakże od połowy II kw. liczba gotowych mieszkań, pozostając w ofercie, systematycznie spada.
 
Z przedstawionych analiz jasno wynika, że ceny nie spadały w sposób równomierny. W Warszawie najmniej, bo tylko o 1 proc., spadły ceny mieszkań na Żoliborzu, co powszechnie tłumaczy się sporym zainteresowaniem klientów tamtą częścią miasta przy równocześnie bardzo niskiej podaży lokali. Niewiele, bo zaledwie o 3 proc. spadła cena mieszkań w Śródmieściu. W większości dzielnic stolicy w ciągu ostatnich czterech kwartałów ceny spadły o ok. 5 do 9 proc. Jedynie w trzech dzielnicach – Białołęka, Włochy, Wesoła – spadki osiągnęły wartości dwucyfrowe, w tej ostatniej wyraźnie przekraczając poziom 20 proc.
 
W Warszawie niezmiennie tańsze pozostają mieszkania na prawym brzegu Wisły. W pięciu dzielnicach tej części miasta średnie ceny mieszkań utrzymują się poniżej poziomu 7 tys. zł za m kw. W ośmiu dzielnicach – a więc na obszarze blisko połowy miasta – ceny transakcyjne mieszkań utrzymują się w przedziale 7–8 tys. zł za m kw. Najdroższe pozostają dzielnice centralne i południowe, gdzie ceny są powyżej 8 tys. zł, w Śródmieściu dochodząc do blisko 10 tys. zł za m kw.
 
W Krakowie ceny spadały dużo bardziej równomiernie – wynika z analiz Emmersona. W niemal całym mieście średnie roczne spadki wyniosły ok. 5 proc. Jedynie w Śródmieściu było to ok. 10 proc. Średnie ceny w Śródmieściu i Krowodrzy to obecnie 7100–7200 zł za m kw. O niemal 1000 zł za metr tańsze są lokale w Podgórzu, a w Nowej Hucie – najtańszej dzielnicy miasta – średnia cena sprzedaży mieszkania wynosi obecnie 5100 zł za m kw. Warto tu jednak zaznaczyć, że w innych miastach podobnej wielkości, takich jak Poznań, Wrocław czy Łódź, nie występuje aż tak duże zróżnicowanie cen mieszkań jak w Krakowie.
 
Podczas konferencji głos zabrał również Tytus Misiak, prezes SBDiM. Jego zdaniem porównanie liczby gospodarstw domowych z krajowymi zasobami mieszkań wskazuje na statystyczny niedobór około 1,5 mln mieszkań. Najwięcej, bo ponad 100 tys. mieszkań, brakuje w Warszawie, ok. 50 tys. w Krakowie, a deficyt ponad ok. 110 tys. mieszkań przypada łącznie na Wrocław, Trójmiasto i Poznań.
 
Z dostępnych analiz wynika, że chłonność naszego rynku mieszkaniowego nieustannie wzrasta, a stan względnej równowagi będziemy mogli osiągnąć dopiero przy średniorocznej liczbie oddawanych mieszkań na poziomie 270–300 tys. mieszkań. Dla porównania: w latach 1959–1989 budowaliśmy średnio w roku 198 tys. mieszkań, a w latach 1990–2009 średnioroczny efekt to 107 tys. mieszkań oddanych. Biorąc pod uwagę brak jakiejkolwiek aktywności kolejnych rządów we wspomaganiu różnorodnych form budownictwa mieszkaniowego dostępnego dla rodzin mniej zamożnych, na branżę deweloperską przesuwać się będzie część popytu bieżącego na mieszkania tanie, przy czym nie należy oczekiwać, że ten segment rynku pierwotnego rozwiąże problemy społeczne związane z dotychczasowym i przyszłym deficytem mieszkań – powiedział Tytus Misiak.
 
Odnosząc się do aktualnej sytuacji na rynku mieszkaniowym, prezes SBDiM stwierdził: Kryzys finansowy na pierwotnym rynku mieszkaniowym narastał w roku 2008, uzewnętrzniając się pogorszeniem warunków przyznawania i ograniczeniem wolumenu kredytów hipotecznych, nadpodażą mieszkań i spadkiem cen transakcyjnych mieszkań realizowanych w oparciu o koszty z okresu boomu mieszkaniowego. Równocześnie pojawienie się na rynku wtórnym kilku tysięcy mieszkań zakupionych w poprzednich latach w celach inwestycyjnych pogłębiło zjawisko nadpodaży w tym segmencie rynku. Negatywnym skutkiem tego stanu rzeczy są niedokończone inwestycje oraz problemy niektórych firm oraz ich klientów.
 
2010 – przełom czy kontynuacja?
 
Do najciekawszych części tegorocznej konferencji „Trendy w Nieruchomościach” należały niewątpliwie prognozy na rok 2010 przedstawione przez analityków i rzeczoznawców oraz deweloperów.
 
Zdaniem Szymona Jungiewicza, szefa Działu Analiz Emmerson, najbardziej prawdopodobny scenariusz rozwoju sytuacji można by określić mianem „umiarkowanie optymistyczny”. Przewiduje on, iż nowe inwestycje wchodzące na rynek to głównie projekty w segmencie popularnym, o mniejszych metrażach mieszkań i cenie niższej niż obecna przeciętna dla danego miasta. Pociągnie to za sobą dalsze spadki średniej ceny mieszkań, jednakże w dłuższej perspektywie nie będą one tak głębokie jak obserwowane dotychczas. Pogłębi się przy tym zróżnicowanie cen mieszkań w zależności od stadium zaawansowania budowy – mieszkania zaplanowane na rok 2011 i 2012 będą wyraźnie tańsze niż lokale gotowe lub prawie gotowe. Maleć przy tym będzie wielkość oferty mieszkań deweloperskim, a najszybciej z rynku znikać będą mieszkania gotowe. Popyt będzie nieznacznie, lecz systematycznie wzrastał.
 
Nieco odmienną perspektywę przedstawił przedstawiciel deweloperów, Tytus Misak: Jeżeli chodzi o prognozy cenowe na pierwotnym rynku mieszkaniowym, myślę, że aktualnie doszliśmy w Krakowie do bariery cen najniższych dla określonych lokalizacji i standardów. Faktem jest, że oddawane na przełomie lat 2009–2010 inwestycje budowane uwzględniały ceny działek i warunki kontraktowe z lat hossy. Uwzględniając jednak spadek tych cen przy nowych projektach, nie należy zapominać, że w ich miejsce wchodzą zwiększone koszty finansowania inwestycji oraz koszty wymuszanych nagminnie na inwestorach mieszkaniowych działań w zakresie budowy miejskiej infrastruktury komunikacyjnej. Nie bez znaczenia dla przyszłych tendencji cenowych na pierwotnym rynku mieszkaniowym jest obecna tendencja do przygotowywania projektów o mniejszej przeciętnej liczbie mieszkań, a więc przy wzrastających kosztach stałych obciążających powierzchnię użytkową takich inwestycji.
 
 

 

Źródło: KRN.pl,   2009.10.05