Niekiedy stosunki sąsiedzkie przeradzają się w trwałe i prawdziwe przyjaźnie. Jednak w dużych miastach częściej mamy do czynienia z sytuacją, w której sąsiadów poznajemy dopiero w momencie gdy zaleją nam oni sufit lub gdy ich pies, pozostawiony sam w mieszkaniu szczeka niemiłosiernie, utrudniając normalne, codzienne życie. W takich sytuacjach z reguły pomiędzy sąsiadami ogłaszany jest stan wojenny, który trwa latami i przypomina waśnie międzysąsiedzkie znane z kultowej trylogii komediowej autorstwa Sylwestra Chęcińskiego opowiadającej o losach rodzin Pawlaków i Kargulów.

Czy jest jakiś sposób, aby powstrzymać sąsiada od wieczornego słuchania muzyki, akurat w chwili, gdy zmęczeni po całym dniu pracy kładziemy się spać? Co zrobić, gdy w poszukiwaniu ciszy i spokoju wyprowadziliśmy się na ciche, uśpione peryferie miasta, do jednej z podmiejskich gmin, a upragnioną idyllę zakłóca sąsiad, który odkrył nagle nowe hobby i został hodowcą gołębi lub pszczół? Jak zgodnie z prawem wymusić na sąsiadach, aby zachowywali się w cywilizowany sposób? W odpowiedzi na powyższe pytania mogą pomóc obowiązujące przepisy prawa, w szczególności zaś tzw.

postanowienia prawa sąsiedzkiego zawarte w kodeksie cywilnym, a także przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy o własności lokali. Przepisy te tworzą zespół norm określających uprawnienia i obowiązki właściciela nieruchomości w stosunkach sąsiedzkich.

Podstawowym regulatorem stosunków sąsiedzkich są tzw. zasady współżycia społecznego, które odwołują się do powszechnie uznanych w społeczeństwie wartości i dopuszczalnych norm zachowań. Właściciel nieruchomości musi pamiętać, aby sposób użytkowania jego własności był zgodny z art. 140 kodeksu cywilnego, który pozwala na korzystanie z własności, w tym własności nieruchomości, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, jednakże pod warunkiem, że uprawnienia te wykonywane są zgodnie z ich społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Wśród innych postanowień kodeksu cywilnego, regulujących stosunki pomiędzy właścicielami sąsiadujących nieruchomości, znajdziemy ponadto przepisy określające granice dopuszczalnych oddziaływań związanych z korzystaniem z nieruchomości sąsiednich, czyli takich działań i zachowań, których skutki są odczuwalne na gruncie sąsiada (art. 144-147 kc), przepisy przewidujące możliwość ustanowienia odpowiednich służebności w stosunkach sąsiedzkich (art. 145, 146, 151 kc), przepisy wyznaczające sposoby korzystania z przygranicznych pasów gruntów (art.148-150 kc), a także przepisy normujące problemy związane z granicami sąsiednich gruntów.

Innym źródłem prawa dotyczącym relacji pomiędzy sąsiadami są różnego rodzaju regulaminy porządkowe, uchwalane przez organy spółdzielni mieszkaniowych oraz wspólnot mieszkaniowych. Wprowadzają one określone reguły zachowań oraz zobowiązują do przestrzegania ustalonego porządku. Regulaminy porządku domowego wiążą wszystkich członków danej wspólnoty mieszkaniowej, a w spółdzielniach mieszkaniowych wszystkich członków spółdzielni oraz osoby nie będące członkami, a dysponujące spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu lub innym tytułem, na podstawie którego są uprawnione do korzystania z lokalu. Redagując postanowienia tego typu dokumentu należy pamiętać, o wyroku Sądu Najwyższego, który w sprawie o sygn. akt II CSK 600/2008 stanął na stanowisku, że uchwalony przez wspólnotę mieszkaniową regulamin porządku domowego nie może ingerować w prawa właścicieli lokali. Sankcją za naruszenie regulaminu w skrajnych przypadkach może być nawet sprzedaż mieszkania, które jest własnością uciążliwego sąsiada. Zgodnie z art. 16 ustawy o własności lokali, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Wystąpienie do sądu z powództwem przeciwko uciążliwemu sąsiadowi będzie uzasadnione w sytuacji, gdy ten np. prowadzi w mieszkaniu agencję towarzyską lub regularnie organizuje trudne do zniesienia dla pozostałych mieszkańców libacje alkoholowe. Należy jednak pamiętać, że roszczenie o nakazanie sprzedaży lokalu przysługuje jedynie wspólnocie mieszkaniowej, nie zaś zarządcy nieruchomości wspólnej. Wystąpienie przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej z powództwem o nakazanie sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i dla swej skuteczności wymaga podjęcia przez wspólnotę odpowiedniej uchwały (tak m.in. Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z 8 listopada 2001 roku w sprawie I ACa 841/2001). Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem doktryny, potwierdzonym również orzecznictwem sądów, sankcja w postaci przymusowej sprzedaży lokalu powinna być stosowana w ostateczności, gdy perswazje i łagodniejsze środki prawne nie odnoszą skutku. Prawo własności jest jednym z fundamentów ustroju Rzeczpospolitej Polskiej, a jego ograniczenie poprzez możliwość zastosowania omawianej sankcji ma na celu wyeliminowanie ze wspólnoty mieszkaniowej osób, które swoim zachowaniem zagrażają interesom wspólnoty lub uprzykrzają życie pozostałym mieszkańcom powodując, iż wspólne zamieszkiwanie w ramach jednej wspólnoty mieszkaniowej staje się wyjątkowo uciążliwe. Przymusowa sprzedaż lokalu jest więc swego rodzaju karą jaką wspólnota mieszkaniowa wymierza wobec nielojalnego członka za zachowanie, które jest sprzeczne z dobrymi obyczajami oraz zasadami współżycia społecznego.

Podobne sankcje wobec osób, które nie są właścicielami nieruchomości, a korzystają z lokalu na podstawie innego tytułu prawnego np. umowy najmu przewiduje ustawa o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 13 ust. 1 tej ustawy, jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia. Podstawą dla wytoczenia powództwa jest naganne zachowanie lokatora, które dodatkowo musi być rażące, czyli cechować się dużym nasileniem złej woli lub być szczególnie szkodliwe ze względu na charakter naruszeń, których dopuszcza się lokator. Ponadto zachowanie to musi być uporczywe, a więc częste i powtarzające się.

Natomiast jeżeli z trudnym sąsiedztwem mamy do czynienia w bloku spółdzielczym, istnieje możliwość skorzystania z instytucji przewidzianych w przepisach ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z art. 11 ust. 11 pkt 1 tej ustawy, spółdzielnia mieszkaniowa może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego jeżeli członek – pomimo pisemnego upomnienia – nadal używa lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

Powyższa ustawa przewiduje również inne sposoby dyscyplinowania sąsiada zakłócającego porządek domowy. Stosownie do jej art. 1710 , w określonych przypadkach zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej może wystąpić przeciwko osobie, która korzysta z lokalu na podstawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu do sądu z powództwem o sprzedaż mieszkania w drodze licytacji. Warunkiem skorzystania przez spółdzielnię z powyższego uprawnienia jest podjęcie stosownej uchwały przez radę nadzorczą, która będzie upoważniała lub obligowała zarząd do wystąpienia z pozwem przeciwko uprawnionym do lokalu.

Jeżeli odstraszają nas zbiurokratyzowane przepisy, przewlekła procedura oraz wysokie koszty postępowania sądowego w sprawach o przymusową licytację mieszkania, bądź eksmisji z nieruchomości, warto pamiętać, że zakłócanie spokoju sąsiadom jest również wykroczeniem. Zgodnie z art. 51 § 1 Kodeksu wykroczeń, kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny. Tego typu wykroczenie jest ścigane z urzędu, a policja ma obowiązek podjąć interwencję zawsze gdy stwierdzi nadmierny hałas zakłócający spokój.

Mając na uwadze konsekwencje wynikające z obowiązujących przepisów prawa, należy pamiętać, że często najłatwiejszą drogą prowadzącą do rozwiązania konfliktu jest rozmowa z sąsiadem i polubowne załatwienie sprawy. Wzajemne oskarżenia prowadzą do zaostrzenia sporu i wówczas jedynym sposobem zapobiegającym jego dalszej eskalacji jest wizyta u prawnika, a następnie rozstrzygnięcie sporu przed sądem.

Jakub Magdziarz
aplikant radcowski, zarządca nieruchomości




as